第二章資產評估的基本措施

考情分析

本章以考選擇題為主，分值一般在6分左右。在考試中應重點關注資產評估多種措施的公式的理解和運用。

重要考點（難點或重點）：

市場法:可比性口勺理解、類比調整法H勺運用等泠收益法：折現措施口勺理解和運用，記住基本公式和年金H勺

折現公式；A成本法:各個參數的計算措施和成本法的基本原理；

資產評估的基本措施按照分析原理和技術路線的不一樣可以分為三種基本類型:市場法、成本法和收益法。

第一節市場法

首先我們先學習市場法口勺含義、使用前提和運用程序，然后將簡介市場法中H勺幾種詳細評估措施。

一、市場法含義

1.定義：

運用市場上同樣或類似資產U勺近期交易價格,通過直接比較或類比分析以估測資產價值U勺多種評估技術措施

口勺總稱。A2.市場法的理論根據:替代原則A根據替代原則，采用比較和類比的思緒及其措施判斷資產價

值的I評估技術規程。A假如一項資產是不可替代的，與否可以使用市場法進行評估呢？例如:名畫。

3.市場法是最為直接、最具說服力H勺評估措施之一。

二、市場法的基本前提4應用市場法進行資產評估，必須具有如下前提條件:A1.要有一種活躍口勺公開市

場；公開市場是一種充足的市場，有自愿及I買者和賣者，之間進行平等交易，排除了個別交易的偶爾性，市場成交價

格基本可以反應市場行情。評估成果貼近市場，更輕易被接受。

2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動。A資產及其交易時可比性，詳細體目前如下幾種方面：

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相似;A（2）參照物與評估對象面臨

的市場條件具有可比性,包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；

（3）參照物成交時間與評估基準口時間間隔不可以過長，同步時間對資產價值的I影響是可以調整的。

三、市場法的基本程序及有關指標A（一）通過市場法進行評估大體要經歷如下程序：

1.選擇參照物

關鍵注意:參照物與被估資產要有可比性（相似艮I或類似於J）；A同步注意:參照物應當選擇3個以上。

【例題1?單項選擇題】運用市場法時選擇三個及三個以上參照物的目的是（）。

A.使參照物具有可比性B.便于計算C.排除參照物個別交易H勺偶爾性D.輕易得出評估值

【答案】O【答案解析】A參照物價格不僅是其功能的方場體現，還受買賣雙方交易地位、交易動機、

交易時限等原因的影響，為防止某個參照物的特殊和偶爾原因對成交價的影響，運用市場法時應盡量選擇多種參

照物。

例如:土地掛牌出讓的附屬條件，不能在價格中體現出來，選擇參照物要注意可比性。A2.在評估對象與參

照物之間選擇比較原因A選擇對資產價值形成影響較大的原因作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行

比較。3A.指標對比、量化差異A4.在各參照物成交價格口勺基創上調整已經量化口勺對比指標差異

5.綜合分析確定評估成果

一般狀況下，運用市場法評估口勺初步成果在三個以上，根據資產評估的一般通例的規定,正式的I成果只可以有一

種，怎樣確定哪一種成果最合理呢？

（I）評估人員對若干初評成果進行綜合分析，以初評成果中最合理的評估值作為最終的評估值；A（2）假

如參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽，可以采用算術平均法或者加權平均法等

措施將初步評估成果轉換成最終評估成果。A（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比原因重要有:A1.資

產的功能

資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值日勺重要原因之一。24.資產的實體特性和質量

資產的I實體特性重要是指資產的外觀、構造、役齡和規格型號等。

資產的質量重要是指資產自身的建造或制造工藝水平。A3.市場條件A重要是考慮參照物成交時與評

估時的市場條件及供求關系的變化狀況。

一般狀況下，供不應求時，價格偏高;供過于求，價格偏低。A4.交易條件

交易條件重要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

四、市場法中的J詳細評估措施A市場法中口勺詳細措施可以分為兩大類:直接比較法和間接比較法

(一)直接比較法

1.基本原理淖運用參照物的交易價格及參照物FI勺某一基本特性與評估對象的同一基本特性進行比較，得到

兩者的基本特性修正系數或基本特性差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的措施。

2.長處：A該措施直觀簡潔，哽于操作。34合用條件：

對可比性規定比較高，參照物與評估對象之間到達相似或者基本相似的程度，或者兩者的I差異重要體目前某

一或多種明顯的原因上。A4.基本計算公式為：1(4)假如參照物與被評估對象可比原因完全一致A評估

對象價值=參照物合理成交價格4(2)參照物與被評估對象只有一種可比原因不一致A公式

①評估對象價值

=參照物成交價格X評估對象可比原因特性值m參照物可比原因特性值

評估對象價值■評估對象可I:咽素特征值=修正系數

②.蹙忖成交價格參照物可比因素特征值"A③評估對象價值=參照物成交價格X修正系

原理A本思緒實際上認為，參照物和評估對象的價值之間受某一特性(或者原因)的影響，并且成正比關系。

例如:兩個具有可比性的房產，價格等條件相似而只有面積不一樣。

(3)參照物與被評估對象有n個可比原因不?致

有兩種措施:一種是求修正系數,一種是求修正差額。A①措施一:A公式：A評估對象價值=參照物成交

價格x修正系數1x修正系數2x……：＜修正系數g這里修正系數日勺計算公式如下法

評估又搏價值評估對象第1個可比因素特征值AT王和.

參岫成交價格,參翩第1個可比因素特征值?學止小刖A原理

各個可比原因對參照物和評估時象的價值影響成正比關系，多種可比原因對價值的影響成合計連乘效應。A

②措施二：

公式：

評估對象價值=參照物成交價格土基本特性差額1土基本特性差額2±……士基本特性差額m原理沸分

析各個可比原因不一樣導致參照物價格相對于被評估資產日勺價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差

額口勺影響，得到被評估資產的評估價值A5.直接比較法的詳細種類

僅僅一種可比原因不一致的時候，直接比較法重要包括但不限于如下評估措施：

(1)現行市價法。A當評估對象自身具有現行市場價格或與評估對象基本相似的參照物具有現行市場價格

口勺時候，可以直接運用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象口勺評估價值。A(2)市價

折扣法。A①原理

以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面H勺不利原因，憑評估人員的經驗或有

關部門的I規定，設定一種價格折扣率來估算評估對象價值的措施。

②數學式體現

資產評估價值=參照物成交價格X(1一價格折扣率)(2—3)A［例2-I］評估某擬迅速變現資產，在評估

基準日與其完全相似H勺正常變現價為10萬元，經注冊資產評估師綜合分析，認為迅速變現H勺折扣率應為40%,因

此，擬迅速變現資產價值靠近于6萬元。A資產評估價值=10x(1—40%)=6(萬元)A注意：

從［例2-1］公式的含義可以推知：本公式假設被評估對象享有的價格折扣比參照物大。△假如參照物是迅速

變現，而評估資產是正常變現的狀況下，怎樣進行評估。

(3)功能價值類比法。

①定義：

以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的措施。

假如功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大。

②分知根據資產H勺功能與其價值之間日勺關系可分為線性關系和指數關系兩種狀況：

I、資產價值與其功能呈線性關系H勺狀況，一般被稱作生產能力比例法A數學體現式一般表述為:A

被評估資產評估價值被評估資產生產能力

參照物成交價格-參照物生產能力

被評估資產評估價值

祓評估費產生產能力

=參照物成交價格x

參照物生產能力

II、資產價值與其功能呈指數關系的狀況，?般被稱作規模經濟效益指數法

數學體現式一般表述為：

被評估資產價值」被評估資產生產能力T

參弊物成交價格一［參照物生產能力_

被評估資產評估價值

」被評估資產生產能力丫

〔參照物生產能力」X參照物成交價格

注意：市場法以參照物為調整基礎，調整系數的分母一定是

參照物的I指標。

（4）價格指數法（物價指數法）▲①定義

價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產

價值H勺影響，運用價格指數調整估算評估對象價值的措施。

②物價（價格）指數口勺多種表述措施：

I、定基物價指數:公定基物價指數是以固定期期為基期的指數，一般用比例來表達。以100%為基礎，

當物價指數不小于100%,表明物價上漲;物價指數在100%如下,表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數計

算過程如下，通過記錄得到了第二列的該類設備的市價平均價格。（實際運用中往往省略百分號）

該類設備實定基物價指數=當年實際物價/定基物價變動指數=（當年實際物價一基年

年份

際均價基年物價物價）/基年物價

1999(基年)50100%

202351.5103%=51.5/50*100%3%=(51.5-50)/50*100%

202353106%=53/50r00%6%=(53-50)/50*100%

202354108^=54/50*100%8%=(54-50)/50*100%

202355110%=55/50*100%10%=(55—50)/50*100%

202356112%=56/50*100%12%=(56—50)750^100%

202357.5115%=57.5/50*100%15%=(57.5—50)/50*100%

Ik定基物價變動指數與定基物價指數的關系

某年的J定基物價指數=1+該年H勺定基物價變動指數

輛價1輟工評估基準日的定基物價指數

山、物價指數與定基物價指數關系A'參照物交易日的定基物價指數A例如上表中，2023

年相對于2023年H勺物價指數=112；106=105.66%^[V、物價指數與物價變動指數關系A物價指數=1+物

價變動指數

例如上表中，2023年相對于2023年"勺物價變動指數=112/106-1=5.66%

P：、P；、P：瑞等，教材44頁公式2—7-2,111頁公式4-3）》

V、環比物價指數（記作本年的定

第n年定茶物價指數

基物價指數與上年定基物價指數的商第4I年定基物價指效

V、環比物價變動指數（記做al,a2……,an可以參照教材44頁公式2-6-2,以及66頁的公式）

本年口勺定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數H勺商

環比物價指數=1+環比物價變動指數

年份定基物價指數（％）環比物價指數（%）環比物價變動指數

1999100

2023103103=103/1003%=(103-100)/I00

2023106102.9=106/1032.91%=(106-103)/103

2023108101.9=108/1061.89%=(108-106)/106

2023110101.9=110/1081.85%=(110-108)/I08

2023112101.8=112/1101.82%=(112-110)/110

2023115102.7=115/1122.68%=(115-112)/112

③價格指數法在評估中運用的計算公式為:

陽S資產(介值評估茗準日的值物價指數

看照物成交價格一參照物成交時的定副9價指裁

資產評估價值-參照的成交價格

評估基準日的定基物價指數

x叁的菽討的銅廊瀕(2-7-0

參限樹成交價格X

1?評估的隹日的定基物價變動指數,,一

1+參照物成交時的定基物價變動指數'

資產評估價值;參照物成交價格X價格指數(2-7)資產評估價值;參照物成交價格x(1+

物價變動指數)(2——6)

Pfx^x

資產評估價值;參照物成交價格x(2-7-2)(4-3)

資產評估價值=參照物成交價格x(l+ai)x(l+a2)……(l+a?)(2-6-2)A④合用條件

評估對象與參照物之間僅僅有時間原因存在差異的狀況，且時間差異不能過長。

舉例：大家看教材4445頁的凡種例題。

(5)成新率價風格整法。△①原理：

以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象歐I

價值。A②計算公式為：

被評估資產評估價值被評估資產成新率

參照物成交價格=參照物成新率

被評估資產評估價值

?■物敝叫型警蒙鬻率

參照物成新率

資產口勺成新率=資產時尚可使用年限/(資產的已使用年限+資產時尚可使用年限)

6.直接比較法(使用頻率高的措施)

包括市場售價類比法和價值比率法。

(1)市場售價類比法

資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易狀況差異值（2-9>=參照物督價x功能差異

修正系數x…x時間差異修正系數（2-10X[例2-7]

（I）估價對象概況。待估地塊為都市規劃上屬于住宅區的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。△

（2）評估規定。評估該地塊2023年10月3日的公平市場交易價格。A（3）評估過程。

①選擇評估措施。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法時行評估。會②搜集有關的評估資料:

A搜集待估土地資料（略）。

B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物,詳細狀況見表2—1。A表2-1交

易實例狀況表

交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估價對象

坐落略略略略略

所處地區臨近類似類似類似一般市區

住宅I

用地性質住宅住宅住宅住宅

土地類型空地空地空地空地空地

2023年

2023年4月22023年3月32023年102023年12月

交易日期10月3

日H月4日5日

日

總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元

價格

單價8707E/m2820元/n?855元/m28407C/m2

面積225m2380m2320m2450m2600m2

形狀長方形長方形長方形略正方形長方形

地勢平坦平坦平坦平坦平坦

地質一般一般一般一般--般

很好，

基礎設施很好完備很好很好

交通狀況很好很好很好很好很好

正面路寬8m6m8m8m8m

容積率65666

剩余使用年限35年30年35年30年30年

③進行交易狀況修正。A分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易狀況修正；交易實例B較正常買

賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易狀況修正率為：

交易實例A：0%；交易實例B：2%;交易實例C：3%；交易實例D：0%。A教材認為被評估資產的價值

是公平交易的價格，把公平狀態視作原則值，為100,參照物的價格處在不公平的交易狀況。將參照物的價格視

作相稱于從正常交易條件下的價風格整到實際不公平的交易狀況下的價格，認為正常交易下的價格比上非正常交

易下的價格是個常數，則:

被評估資產的價值

參照物價格

_100正常交易下的價格

-100（1土X%）一非正常交易下的價格='

被評估資產的價值100

評估價值:交易實例B的價值=被評估價值x（i-2%）,得：參嬲價格98

于是修正系數是100/100（1-2%）、而不是100（1+2%）/1（）0評估價值：交易實例C的價值;被評估價

被評估資產的價值100

值X（l—3%）,得：參照物c的價格97A④進行交易日期修正。A根據調查,2023年10月以來土地

價格平均每月上漲1%,則各參照物交易實例的交易日期修正率為：A交易實例A：6%;交易實例B：7%：交

易實例C:12%;交易實例D：10%>A評估價值=交易實例日勺價值x（l+間隔月份數x1%a注意：本題有關

價格時變化是平均每月上漲。A⑤進行區域原因修正（也是把待估地塊狀況設為100）

交易實例A與待估土地處在同一地區，無需作區域原因修正。

交易實例B、C、D的M域原因修正狀況可參照表2-2判斷。本次評估設定待估地塊的區域原因值為100,則

根據表2-2多種區域原因的對比分析，經綜合打分，交易實例B所屬地區為88,交易實例C所屬地區為108,交易

實例D所屬地區為100。△表2-2區域原因比較表

BCD

自然條件（相似）10（相似）10（相似）10

社會條件（較差）7（相似）10（相似）10

街道條件（相似）10（相似）10（相似）10

交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相似）10

離交通車站點距離（較遠）7（稍近）12（相似）10

離市中心距離（相似）10（稍近）12（相似）10

基礎設施狀況（稍差）8（相似）10（稍好）12

公共設施完備狀況（相似）10（很好）12（相似）10

水、大氣、噪音污染狀況（相似）10（相似）10（相似）10

周闈環境及景觀（稍差）8（相似）10（稍差）8

綜合打分88108100

即被評估資產的價值與參照物的價格比等于被評估資產值與參照物的該原因U勺數值比

⑥進行個別原因修正。

A.經比較分析，待估土地H勺面積較大，有助于充足運用，此外環境條件也比很好，故鑒定比各交易實例土地價格

高2%。AB.土地使用年限原因日勺修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相似無需修正。交易實例

A、C使用年限為35年,而評估對象為30年，需作使用年限原因的調整,其調整系數測算如下（假定折現率為8%%

年限修正系數=（1-0.0994）-^（1-0.0676）

=0.9006^0.9324

=0.9659

注意：這個調整系數實際是兩個年金現值系數的比值，由于土地的價值是由后來的收益決定U勺，而土地使用年

限（即獲得收益的時間）會影響到其價值。假設年收入等其他原因是相似的，那么年金現值系數之比就能反應土地

年限對價值的影響。

⑦計算待估土地的初步價格。

交易實例A修正后的單位為:

370.粉喘喘喘皿吟演冗

交易冥例B修正后的成價為：

100107100102尋’V

820xxxx,1103n5（兀/w?

981008$100

交易實例C修正后的單價為：

—X—X—X—蝴（元疑）

交易實例D醪正后的成價為:

8%型xll￡x吧Al

?942（元

100100100100

⑧采用簡樸算術平均法求取評估成果。A土地評估單價為：（909+1038+901+942）:4=948（7t/m2）

土地評估總價為：600x948=568800（元）

⑵價值比率法

①成本市價法從基本原理A以評估對象的現行合理成本為基礎，運用參照物的成本市價比率來估

算對象價值的措施。

計算公式

被評估資產的價值參照物的成交價格

械評資產的現行合理成本.參照物現行合理成本

4資產評估價值

二評估對象現行合理成本X（參照物成交價格.參照物現行合理成本）（2-11）

注意:公式中日勺計算基數是被評估對象的現行合理成本，假如現行成本中有不合理的支出，應當扣除。此外，參

照物的成本往往較難獲得。A②市盈率倍數法A基本原理：A以參照物（企業）的價值比率（如市盈率）

作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的有關歐I財務指標（如收益額）相乘估算評估對■象價值的措施。

重要合用對象:企業價值評估。

市委豐衽股市價參照物的市價總額

"每股盈利"參照物盈利總額（凈利潤）

計算公式-被評估對象的有利悶4因此:被評估對象的市價總額=（參照物日勺）

市盈率x（被評估對象的）凈利潤（2-12）

（二）間接比較法

1.原理A（1）運用資產的國標、行業原則或者市場原則（原則可以是綜合原則、分項原則）作為基準,

分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自"勺分值；

（2）運用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的評估措

施。

2.合用條件濾不規定參照物與評估對象必須同樣或者基本同樣。只規定參照物與評估對象在大H勺方面基本

相似或者相似。

第二節收益法

一、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益歐J現值，來判斷資產價值日勺多種評估措施日勺總稱，它服從資產評

估中將利求本的思緒，即采用資本化和折現口勺途徑及其措施來判肝和估算資產價值。從理論上講,收益法是資產

評估中較為科學合理口勺評估措施之一。

收益法是根據資產未來預期收益經折現或者本金化處理來估測資產價值的。要深入理解資金時間價值日勺概念，

純熟運用現值和終值日勺計算措施。

收益法波及三個基本要素：一是被評估資產及I預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產獲得預期收

益H勺持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。但收益法波及R勺三個基本

要素對評估基準日來講都是未來的、不確定H勺，因此，操作起來并不輕易。

二、收益法原理講解（可以協助理解、應用收益法，非大綱內容）A假如你朋友欠

你錢2023元，計劃償還。A方案一：目前就所有償還；

方案二:目前還1000元，一年后再還1000元。A你但愿是哪種?A（-）貨幣時間價值的含義

指貨幣經歷一定期間的投資和再投資所增長的價值。A基準H投入本金100萬，投資回報（利率）分別為5%

和10%的狀況下，1年和2年后的價值是多少?下圖示中日勺。指的就是第1年年初，也就是評估基準日;“1”指代）

是第一年末。

如圖:利率越高，終值越大；未來收益一定日勺狀況L利率越低，現值越大。

（二）有關概念A1.復:利

每通過一種計息期，要將所生利息加入本金再計利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。這里所說的計息期，是指年、

月、日等。除非尤其指明，本教材基本上都是年度的概念。A2.現值

現值H勺符號記為P,它表達資金發生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）起點時的價值。

3.終值

終值的符號為F,它表達資金發生在某一時間序列（本教材基本上都是年度）終點時11勺價值，故又稱未來值。

4.年金A（1）定義：A年金的符號為A,它表達在每年每次等額收付的金額。A（2）特點：

每筆收付之間相隔時間相等;每里金額相等。A（3）一般年金i后付年金）：A一般年金是指從第一期起,

在?定期內每期期末等額發生的系列收付款項。當期限無限期等額收付時（n-8）,稱為永續年金。A?般

，4A4A

…?_1_I_I_L_________I

年金圖A.012B40

(三)應注意的問題

在運用以上這些貨幣時間價值的計算措施時，應注意如下問題：

1.P是發生在一種時間序列的第1期期初,F則是發生在一種時間序列U勺第n期(最終一期)期末；△2.沒

有尤其闡明,收益額都認為是在該期期木發生;33現金流量的分布如不規則時，需靈活運用多種;I算措施。啟

例如:一般企業開業前幾年由于需要先投資才能有產出，現金流是負的，背面的年度也許是正現金流，中間年度除

正常經營產生H勺現金流,也許會有增長投資，資產變現，分紅等影響現金流。

(四)貨幣時間價值的計算

1.夏利終值A已知現值P,在復利計息的前提下，年利率i,幾年后木金與利息之和F即為復利終值A

???IF=?]

Fo123........fl-1n

!P4B=P+P.i=P(1+iAF2=P(l+i)+P(1+i)

xi=P(l+i)2

n

……AFn=P(l+i)

將(1+i)n稱為復利終值系數用符號(F/P,i,n)表達。例如，(F/P,5%,5)表達利率為5%,5年期復利

終值時系數。④2.復利現值

已知終值F,在復利計息口勺前提下，求年利率為i,n年后的復利現值P。A

,I「,Fl

Riiii,

?■?

Fi=p+p.i=P(1+i)--————---------——P=Fi/(]+gF2=P(1+i)2------------——----

——————P=F2/(1+i)2

nnn

........AFn=P(1+i)-----------...----------P=F2/(l+i)=F2*(1+i)'

把(l+i)"】稱為復利現值系數，用符號(P/F,i,n)表達。例如，(P/F,5%,5)表達折現率為5%、5年期的I復

利現值系數。

3.一般年金現值

運用復利現值的計算公式，將每期末存入的年金A

折算到0這一時點(即第一年年初)，然后再相加，求出P：AP=4(l+i)"+&l+j)"+…+為(1+J)“

這是個等比數列，運用等比數列的求和公式，得到:

i△把i

稱為年金現值系數,用符號(P/A,i,n)表達。

【例題2】某人每年12月31日存入保險企業2000元，持續23年，其中第三年的年末多存款5000元，設

保險企業回報率為6%,每年復利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現值總和為多少？

|12345678910

I4IIIII；；r

2000200dW20092000200020002000200Q2000

谷籍點

P=2000x(P/A,6%,10)+5(X)0x(P/F,6%,3)④=2000x7.3601+5000x0.8396

=14720.2+4198A=18918.2(元)A4.永續年金現值A永續年金現值與一般年金日勺差異在于n

是無窮大，因此其現值為：P=A/iA其中,A為每年末收到『、J現金，i為資本化率(折現率)

A三、收益法的基本前提1(A)被評估資產日勺未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量(A)/(2)

資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量(i)。向不一樣日勺收益，也許有著不一樣

H勺風險，因此兩個被評估資產雖然估計在未來的I收益基本相稱，可是由于風險不一樣樣，大家肯定會選擇購置風

險低的資產，或者說大家會認為風險低H勺資產的價值更高。④對于資產評估來講，不一樣風險H勺收益需要使用

不一樣I向折現率計算現值。

(3)被評估資產預期獲利年限可以預測(n)。A四、收益法的基本程序A采用收益法進行評估，其

基本程序如卜.：

1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關口勺數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風

險等；2A.分析測算被評估對象未來預期收益;A3.確定折現率或資本化率;4A.用折現率或資本化率將評

估對象未來預期收益折算成現值；

5.分析確定評估成果。

從評估實務的角度看，前三步比較關鍵，波及到收益法計算的3個關鍵原因:收益額、收益年限、折現率;不過

我們考試重要是根據已知條件按照以上第四環節來計算被評估資產的價值，因此反而是第四步最重要。△因此,

對收益法來講，找到解題思緒是關鍵，剩余的就是迅速、精確計算了"五、收益法的基本參數4(-)

收益額

1.收益額是資產在正常狀況下所能得到日勺歸其產權主體的所得額A例如：所得稅就不歸所有者所有，而是歸

國家作為稅金流出企業，那么不能包括在收益當中。

2.資產評估中收益額的特點

(1)收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；

(2)用于資產評估的收益額是資田的客觀收益，而不是資產的實際收益。A客觀的收益就是根據多種變量、

原因合理估計被評估資產的收益;而現實收益中也許受多種特定原因的影響。

3.資產H勺收益額體現形式有多種，不一樣種類資產的收益額體現形式不一樣，需要合理選擇收益額歐I種類。

企業收益額指凈利潤或凈現金流；房地產體現為凈收益。

注意收益額的計算口徑要與折現率的統一。A(-)折現率

1.從本質上講：4折現率是一種期望H勺投資酬勞率。是投資者在投資風險一定日勺狀況下，對投資所期望

的回報率。A2.從構成上看：

(1)折現率=無風險酬勞率+風險酬勞率

(2)無風險酬勞率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并可以獲得(實際上，就是沒有風險邢J投資酬勞率。A實務

中，可以使用同期國庫券利率或者銀行存款利率。

(3)風險酬勞率A根據所投資的行業所面臨的行業風險、財務風險、市場風險、經營風險等多種風險要素

測算這項交易所承擔H勺風險。

3.資本化率與折現率的關系：應(1)在本質上是沒有區別的。

(2)不過兩者合用場所不一樣。習慣上人們稱折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率(i),

用于有限期預期收益折現；資本化率則是將未來永續性預期收益擰算成現值的比率(i)o3(可兩者與否相等，

重要取決于同一資產在未來長短不一樣H勺時期所面臨的風險與否相似。

(三)收益期限

根據持續使用H勺能力，在未來多長時間資產可以給所有者帶來未來預期收益。可以是1年、2年、5年有限期,

也可以是永續無限期，一般以年表達。

六、收益法中的重要技術措施(重點)

在如下H勺公式里詳細對所用H勺字符含義做統一H勺定義xP——評估值；Ai—年序號；

Pi——未來第i年的評估值；

Ri——未來第i年的預期收益；

r——折現率或資本化率：

J——第t年的折現率或資本化率;An——收益最大年限；

t——不不小于最大年限的收益年限AA——年金。4有關本部分內容日勺闡明：

實際上，本部分的內容就是貨幣時間價值的I運用，將其中的預期收益額(Ri)和收益期限(n)予以特殊化計算現

值額。重點掌握：年金現值的計算和懂得若干年后資產的價值口勺狀況下的計算。

（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri=A）

1.在收益永續，各原因不變H勺條件白（1）計算式：P=A/r（2-14）

（2）成立條件是：

①純收益每年不變；②資本化率固定且不小于零；③收益年期無限。

2.在收益年期有限，資本化率不小于零的條件下

計算式：

=A（P/A,i,n）（2-15）

3.在收益年限有期限，資木化率等于零的條件下

計算式：P=Axn（2-16）

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri=A）A純收益若干年后保持不變，那么可以先把

若干年后的所有收益折現到第N年，然后再折現到基準日，分步折現是一種很重要的評估思緒，由「往往假設

時間間隔較長的收益處在穩定狀態。A1.無限年期收益會（1）公式為（2-17）：會

■而7+43（尸/小

（2）成立條件是：A①純收益在n年（含n年）此前有變化；②純收益在n年（不含n年）后來保持不變；

③收益年期無限;④r不小于零。

2.有限年期收益

（1）計算公式為（2-18）：

小舟舟卜制

=+Xx（P/月，八打一,）x（P/尸/JI

（2）成立條件是:

①純收益在t年（含第t年）此前有變化;②純收益在t年（不含第t年）后來保持不變；③收益年期有限為n;

?r不小于零。

尤其注意:純收益A曰勺收益年限期是(n-t)而不是n°A(三)純收入按等差級數變化A1.在純收益

等差級數遞增，收益年期無限的條件下

AB

Pn=->+

(1)計算式(2-19):AI-(2)成立條件是：△①純收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞

增額為B；③收益年期無限；④r不小于零。A2.在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下A(1)

計算式(2-20)A"戶|+'(1+，H(2)成立條件是：

四收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期有限為n；④I?不小于零。4(3)【例題

3](2023年考題)某收益性資產，效益一直良好，經專業評估人員預測，評估基準后來第一年預期收益為10()萬元,

后來每年遞增10萬元，假設折現率為10%,收益期為23年，該資產的評估價值最靠近于()萬元。AA.1

400B.I700C.I800D.1970

【答案】A

【解析】本題應當使用收益法下，純收益按等差級數遞增，收益年期有限日勺條件下的計算公式：

'34——

1*+r|Tr1一"，」本題中A=100萬元，B=10萬元，r=10%,n=20,代入公式計

算出成果為1405萬元。丈3,在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下

(1)計算式(2-21)：

AB

P■一一

rr4(2)成立條件是：

收益按等差級數遞減；②純收益逐年遞減額為B；③收益年期無限；④r不小于零，⑤收益遞減到零為止。

A(3)【例題4】某收益性資產，經專業評估人員預測，評估基準后來第一年預期收益為100萬元，后來每年遞

減10萬元,假設折現率為5%,該資產的評估價值最靠近于()萬元iA.710B.386C.517D.

448【答案】T>【解析】本題應當使用收益法下，純收益按等差級數遞減，收益年期應當是23年(尤其

注意這種題FI,收益年限需要自己計算，雖然題FI告訴了收益年限，也要自己計算，檢查題目給出的收益年限與否

超過了真正的收益年限;例如本題中收益年限最大只可以是23年，假如題目告訴收益年限是8年，則計算應當使用

8年,假如題目告訴收益年限超過23年，則計算應當使用23年)，使用日勺計算公式:△

本題中A應當是評估基準后來I向第一期收益100萬元,B應當是等差級數遞增額10萬元，r=5%,n=10,

,0

則：4p=(100/0.05-10/0.052)X[1-(1+5%尸°]+10/0.05x[l0/(1+5%)]

=(2023-4000)x0.3861+1227.82=455.62A4.在純收益按等差級數據遞減,收益年期有限的條件A(1)

(2)成立條件是:

①純收益按等差級數遞增；②純收益逐年遞減額為B;③收益年期有限為n;④r不小于零。A這四個公式

日勺記憶措施:

計算式(2-20)

成立條件是:

殺收益按等差級數遞增;②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r不小于零。△其他三個公式

和本公式的合用條件不一樣，將此公式予以調整A(四)純收益按等比級數變化

A

1.在純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下A(1)計算式(2—23)：APr-S

(2)成立條件是：A①純收益按等比級數遞增；②純收益