房土兩稅政策解讀與實務操作演講人：日期:目錄02征稅范圍界定01政策基礎認知03稅款計算方法04優惠政策應用05申報流程管理06風險防控策略01PART政策基礎認知房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。土地增值稅房產稅與土地增值稅定義是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。0102為了調控房地產市場，防止房地產市場的投機炒作行為，保障國家土地資源的合理利用，以及增加國家財政收入等目的，國家開始征收房產稅和土地增值稅。立法背景房產稅和土地增值稅的立法經歷了多次調整和完善，包括稅率的調整、征稅范圍的擴大、征收管理的規范等，以適應不同時期的經濟形勢和房地產市場發展狀況。發展歷程兩稅立法背景與發展歷程房產稅政策框架包括房產稅的納稅人、征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠等方面的規定。其中，納稅人主要為房屋的產權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋，計稅依據為房屋的計稅余值或租金收入，稅率根據房屋的不同類型和用途而定。土地增值稅政策框架包括土地增值稅的納稅人、征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠等方面的規定。其中，納稅人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，征稅范圍為轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為，計稅依據為轉讓所取得的收入，稅率根據土地增值額的大小而定，稅收優惠主要包括對房地產開發企業的稅收優惠和對個人轉讓住房的稅收優惠等。現行政策框架體系解析02PART征稅范圍界定房產定義房產稅針對在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產征稅，包括各種房屋及其附屬設施。房產稅應稅行為判定標準房產用途房產稅應稅行為包括自用、出租、出借等，以房產用途作為判定應稅行為的重要依據。產權歸屬房產稅應稅行為判定標準還包括產權歸屬問題，即產權屬于誰，誰就是房產稅的納稅義務人。計稅依據土地增值稅的計稅依據是納稅人在轉讓房地產時取得的增值額，即轉讓收入減去規定扣除項目金額后的余額。增值額計算增值額的計算涉及多個因素，如取得土地使用權支付的地價款、開發土地和新建房及配套設施的成本等。土地增值定義土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值額征收的稅種。土地增值稅計稅條件認定免稅政策針對一些特殊情況，如國家機關、人民團體、軍隊自用房產等，國家給予免稅政策。征稅范圍調整因城市規劃、道路建設等原因，部分房產或土地的使用性質發生變化，需根據實際情況調整征稅范圍。稅務爭議解決在征稅過程中，若納稅人與稅務機關就征稅范圍、計稅依據等問題產生爭議，應按照相關稅收法規進行協商解決。特殊情形征稅邊界說明03PART稅款計算方法包括房屋本身的造價以及與之不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。房產稅原值評估根據房屋用途（自用或出租）和房產原值的不同，適用不同的稅率，如自用房產的稅率為1.2%，出租房產的稅率為12%。房產稅稅率應用房產稅應納稅額=房產原值×（1-減除比例）×稅率。房產稅計算公式房產稅原值評估與稅率應用確定土地增值稅的計稅依據通常是以土地使用權轉讓、出售、贈與等方式取得的增值額作為計稅依據。確定稅率和速算扣除系數根據增值額占扣除項目金額的比例，確定適用的稅率和速算扣除系數。計算增值額增值額=轉讓收入-扣除項目金額，其中扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本和費用等。計算土地增值稅應納稅額應納稅額=增值額×稅率-速算扣除系數×扣除項目金額。土地增值稅增值額計算步驟扣除項目與優惠減免實操扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、土地開發成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、舊房及建筑物的評估價格等。優惠減免政策如符合條件，可享受免征或減征房產稅、土地增值稅的優惠政策，如國家建設需要、個人住房轉讓等。實操要點準確核算扣除項目和金額，確保合規享受優惠減免政策，降低稅負。04PART優惠政策應用減免范圍申請流程減免幅度減免期限小微企業的房產稅和城鎮土地使用稅，可享受減免優惠。企業需向當地稅務部門提交相關申請材料，包括企業基本情況、財務報表、稅收減免申請等。具體減免幅度依據企業所在地區及企業規模等因素確定，但最高可減免50%的稅額。稅收減免政策通常有一定的執行期限，企業需在規定期限內提出申請并享受優惠。小微企業稅收減免政策01020304目錄中列明的行業可享受房產稅和城鎮土地使用稅的減免、減半征收等優惠政策。特定行業稅收優惠目錄優惠內容稅收優惠目錄可能會根據國家政策調整進行更新，企業需及時關注政策變化。政策調整企業需向當地稅務部門提交相關證明材料，證明其符合稅收優惠目錄中的行業要求。申報要求涵蓋符合國家產業政策和區域發展戰略的特定行業，如高新技術、節能環保、新能源等。目錄范圍ACBD由于各地經濟發展水平和實際情況不同，各地在房土兩稅政策執行上可能存在一定的差異。企業可通過當地稅務部門、官方網站、稅務咨詢機構等途徑了解政策差異。包括稅收減免幅度、申請條件、優惠對象等方面的差異。企業應充分了解當地政策，合理利用地方政策差異進行稅務籌劃，降低稅負。政策差異地方性政策差異分析差異內容了解途徑應對策略05PART申報流程管理納稅人需通過稅務局官方網站或指定平臺登錄房土兩稅納稅申報系統。登錄申報系統在系統中查詢申報結果，如有問題及時更正或聯系稅務部門處理。查詢申報結果在系統中準確填寫房產和土地的基本信息，包括產權證號、面積、用途等，并上傳相關證明材料。填寫申報信息核對申報數據無誤后，提交系統進行審核，確保數據的準確性和完整性。申報數據提交納稅申報系統操作指引申報材料清單包括房產證、土地使用證、租賃合同、完稅憑證等相關文件。填報規范填寫申報表時需遵循相關規范和標準，確保數據的準確性和完整性，如按照規定的格式和要求填寫，不得漏報、錯報。證明材料準備根據申報要求準備相應的證明材料，如房產證明、土地證明等，需確保材料的真實性、合法性和有效性。020301申報材料清單與填報規范跨區域申報對于跨地區房產或土地，納稅人需按照屬地原則向房產或土地所在地稅務部門申報，同時需向主管稅務部門報告。協同機制建立稅務部門之間建立信息共享和協同機制，確保跨區域申報的準確性和及時性。申報流程優化通過信息化手段實現跨區域申報的便捷性和高效性，如采用在線申報、數據共享等方式，減少納稅人的申報負擔。跨區域申報協同機制06PART風險防控策略房產原值計算爭議包括房屋原價、改良支出、裝修費用等是否應計入房產原值。土地使用權計稅依據爭議包括土地價值是否應計入房產原值、土地使用權取得方式不同導致的計稅差異等。房產租金收入確認爭議涉及租金收入是否全額計入應稅房產租金、租金收入是否包含物業費、水電費等。常見計稅依據爭議點稅務稽查重點事項預警減免稅政策是否合規享受核查企業享受的房產稅、土地使用稅減免稅政策是否符合規定條件，是否存在違規享受情況。03關注房產用途是否發生變化，如自用轉為出租或投資等，是否及時申報納稅。02房產用途變更是否及時申報房產是否按規定登記檢查房產證、土地證等是否齊全，是否按規定進行房產登記。