資產評估學教程（第三版）

練習題

第一章導論

1、術語解釋

（1）資產評估（2）資產評估的時點性（3）市場價值（4）非

市場價值

2、單項選擇題

（1）資產評估的時點性是指以被評估資產在（）的實際狀況，對資產價

值進行的評定估算。

a、評估日期b、評估工作日期c、評估基準日d、過去、現在及未

（2）不可辨認的資產是指（）。

a、沒有物質形態因而無法辨認的資產

b、因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產

c、不能獨立于有形資產而單獨存在的資產

d、除有形資產以外的所有資產

（3）資產評估價值取決于資產的（）0

a、原先的購買價格b、生產成本c、預期效用d、評估基準日為利

用現狀

（4）正常情況下，一棟別鱉在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發

一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現了資產評估的（）。

a、貢獻原則b、客觀原則c、預期原則d、替代原則

（5）下列不屬于資產評估工作原則的是（）

a、獨立性b、客觀性c、替代性d、科學性

（6）在企業兼并時，目標企業（被兼并企業）價值評估的最適用假設是（）。

a、清算假設b、公開市場假設c、繼續使用假設d、持續經營假設

（7）銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產進行處置時，該抵押

房地產價值的評估適用于（）o

a、清算假設b、公開市場假設c、繼續使用假設d、持續經營假

設

（8）資產評估價值與資產交易中的實際成交價格之間的關系是（）

a、前者必須高于后者b、前者必須低于后者

c、前者必須等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者

（9）資產評估工作的執行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業以外的具

有資產評估資格社會中介機構來完成的，這說明資產評估具有（）

a、市場性b、公正性c、咨詢性d、預測性

（10）某一宗土地用于住宅開發時的價值為300萬元，用于商業大樓開發時的價

值為500萬元，用于工業廠房開發時的價值為280萬元。城市規劃確認該土地可

用于住宅或工業生產。該宗土地的價值應評估為（）萬元

a、500b、300c、280d、360

3、多項選擇題

（1）資產評估行為涉及的經濟行為包括（）

a、產權轉讓b、企業重組c、資產抵押d、資產納稅e、停業

整頓

（2）資產評估的科學性原則是指（）

a、選擇適用的價值類型和方法b、由包括科技專家組成的資產評估隊伍

c、制定科學的評估方案d、以充分科學的事實為依據e、遵循科學的

評估程序

（3）資產評估的公正性表現為（）

a、資產評估應遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學的評

估方法。

b、資產評估主體應當與資產業務及其當事人沒有利害關系。

c,資產評估的目標是為了估算出服務于資產業務要求的客觀價值。

d、資產評估需要通過對評估基準日的市場實際狀況進行模擬。

e評估價值是為資產業務提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產業務

當事人討價還價的能力。

（4）在估價對象己經處于使用狀態，運用最佳使用原則的選擇前提有（）

a、保持利用現狀前提b、轉換用途前提c、投資改造前提

d、新利用前提e、上述四種情形的某種組合

（5）適用于資產評估的假設有（）

a、繼續使用假設b、公開市場假設

c、持續經營假設d、清算假設e、交易假設

（6）確定評估基準日的目的是（

a、確定評估對象的計價時間b、將動態下的資產固定在某一時點

c、將動態下的資產固定在某一時期d、確定評估機構的工作日

遵循科學的評估程序

4、問答題

（1）資產評估的基本要素有哪些？

（2）資產評估假設的具體內容是什么？

（3）資產評估的經濟原則有哪些？

為評估基準日，則該設備的實際使用年限為（）年。

a、6b、7c、8d、7.5

（11）待評估資產為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復原重置

成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3

米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值

為（）元。

a、160000b、150000c、10000d、40000

（12）現評估某企業某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備6臺，

估算其總重置成木為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設備的歷史總成木為

30萬元，該類通用設備的賬面歷史總成本為￡00萬元，則該類通用設備的總

重置成本為（）萬元。

a、357b、448c、400d、417

（13）預計某企業未來5年的稅后資產凈現金流分別為15萬元、13萬元、12

萬元、14萬元、15萬元，假定該企業資產可以永續經營下去，且從第6年起

以后各年收益均為15萬元，折現率為10%,確定該企業繼續使用假設下的價

值為（）萬元。

a、136b、219c、127d、145

（14）某類設備的價值和生產能力之間成非線性美系，市場上年加工1600件產

品的該類全新設備價值為10萬元，現已八成新的年加工900件產品的被評估

設備的價值為（）萬元。規模效益指數為0.5。

a^5.6b、4.5c^7.5d、6

（15）某評估參照物價格為10萬元,成新率為0.5,被評估資產的成新率為0.75,

二者在新舊程度方面的差異為（）萬元。

a^2.5b、5c^7.5d、10

（16）通常情況下，又以用市場法進行評估的資產是（)

a、專利權b、專用機器設備c、通用設備d、專有技術

（17）在應用市場法時，一般應該選擇（）參照物進行比較。

a、3個或3個以上b、2個或2個以上c、1個或1個以上d、4個或4

個以上

3、多項選擇題

（1）資產評估業務約定書的內容包括有（）o

a、評估范圍b、評估目的c、評估假設d、評估基準日e、評估工

作日期

（2）重置成本的估算方法有（）

a、物價指數法b、功能價值法c、規模經濟效益指數法

d、重置核算法。、觀察法

（3）實體性貶值的估算方法有（）

a、觀察法b、經濟使用年限法c、使用年限法d、修復費用法e、成

新率法

（4）功能性貶值包括（）

a、超額投資性功能性貶值b、超額運營性功能性貶值

c、復原重置成本的功能性貶值d、更新重置成本的功能性貶值

e、修復性功能性貶值

（5）估算資產凈現金流量時所用的資產經營管理成本包括資產（)

a、維修費用b、保險費用c、折舊費用d、資金成本e、管理費

用

（6）造成資產經濟性貶值的主要原因有（）。

a、該項資產技術落后b、該項資產生產的產品需求減少

c、社會勞動生產率提高d、自然力作用加劇

政府公布淘汰該類資產的時間表

（7）復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（）

a、相同的功能效用b、相同的建造技術標準c、資產現時價格

d、相同的設計。、相同的材料

4、問答題

（1）資產評估應按照葉么樣的步驟進行？

（2）功能性貶值的估算應按照什么樣的步驟進行？

（3）運用收益法進行資產評估時，如何確定被評估資產的純收益？

（4）如何確定折現率？

5、計算題

某待評估的生產設備每月可生產10000件產品，生產每件產品的工資成本為

1.5元，而目前的新式同類設備生產每件產品的工資成本僅為1.2元。假定待評

估設備與新設備的運營成本在其他方面相同，待評估設備資產還可以使用5年，

所得稅稅率為33%,適用折現率為10機根據上述調查及料，求待評估及產相對

于同類新設備的功能性貶值。

第三章機器設備評估

1、單項選擇題

（1）機器設備按其工程技術特點分類，不包括（）

a.專用設備b.通用設備c.生產性設備d.非標準設備

（2）成本法主要適用于評估（）

a.可連續計量預期收益的設備b,可正常變現的設備

c.可獲得非正常變現價格的設備d.續用、但無法預測未來收益為設

備

（3）機器設備重置成本中的直接費用包括（）

a.各種管理費用b.安裝調試費用c.人員培訓費用d.總體設計

賞用

（4）計算重置成本時，不應計入的費用是（）

a.購建費用b.維修費用c.安裝費用d.總調試費用

（5）估測一臺在用續用的設備的重置成本，首選方法是（）

a.利用價格指數法b.利用詢價法詢價再考慮其他費用

c.利用重置核算法d.利用功能價值法

（6）物價指數法只能用于確定設備的（）o

a.復原重量成本b.更新重置成本c.實體貶值d.功能性貶

值

（7）采用價格指數調整法評估進口設備所適用的價格指數是（）

a.設備進口國零售商品價格指數b.設備出口國生產資料價格指數

c.設備出口國綜合價格指數d.設備出口國零售商品價格指數

（8）機器設備的經濟壽命是指（）。

a.機器設備從使用到求廢為止的時間

b.機器設備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間

c.從評估基準日到設備繼續使用在經濟上不合算的時間

d.機潛設備從使用到出現了新的技術性能更好的設備而被淘汰的時間

（9）鑒定機器設備的實際已使用年限，不需考慮的因素是（）o

a.技術進步因素b.設備使用的日歷天數

c.設備使用強度d.設備的維修保養水平

（10）運用修復費用法估測成新率適用于（）。

a.所有機器設備

b.具有特殊結構及可補償性有形損耗的設備

c.具有特殊結構及在咬術上可修復的有形損耗的設備

d.具有特殊結構及不可補償有形損耗的設備

（11）設備的技術壽命與（）有關。

a.使用強度b.使用時間c.技術更新速度d.維修保養水平

（12）運用價格指數法評估機器設備的重置成本僅僅考慮了（）因素。

a.技術因素b.功能因素c.地域因素d.時間因素

（13）被評估設備購建于1985年，賬面價值為30000元，1990、1993年進行兩

次技術改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為3000元和2000

元，1995年對該設備進行評估，假設從1985—1995年價格上升率為10%,該設

備尚可使用年限為8年。評估時設備的加權投資年限為（）年

a.10.5b.9.5c.8d.8.5

（14）對被評估的機器設備進行模擬重置，按現行技術條件下的設計、工藝、材

料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（）

a.更新重置成本b.復原重置成本c.完全重復成本d.實際重

置成本

（15）某臺被估資產1978年購建，其賬面原值為10萬元，當時該類設備定基物

價指數為120%,1990年對該設備進行評估，當年定基物價指數為180%,則該

臺設備的重置全價為（）萬元。

a.10b.18c.12d.15

（16）某設備的原始價值為5萬元，當修理后才能正常使用，并且修理后所帶來

的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新

率不會超過（）

a.25%b.80%c.75%d.20%

2、多項選擇題

（1）在設備評估中，重置核算法主要適用于（）設備重置成本的估算。

a.通用b.進口c.非標d.自制e.了解市場行情

（2）設備評估的現場工作包括（

a.指導委托方填報評估表格b.分析委吒方的各種評估表格

c.對設備進行技術鑒定d.查明設備實物落實評估對象

e.確定設備的成新率

（3）機器設備的重置成本應包括（

a.機器設備的日常維修費用b.機器設備的購置費用

c.設備操作人員的培訓費用d.設備的大修費用

c.設備的技術改造費用

（4）構成機器設備重置成本的間接費用主要（）

a.購建設備所發生的管理費用b.購建設備所發生的運輸費用

c.購建設備所占用的資金成本d.購建設備所發生的總體設計費用

e.購建設備所發生的安裝費用

（5）影響機器設備物理壽命的因素有（）

a.機器設備的使用強度b.機器設備的維修保養水平

c.同類設備的使用強度d.機器設備的經濟用途

e.設備的自身質量

（6）進口設備的重置成本包括（）

a.設備購置價格b.設備運雜費用

c.設備進口關銳d.銀行手續費用

e.設備安裝調試費用

（7）運用使用年限法估測設備的成新率涉及到的基本參數（）

a.設備的總經濟使用壽命b.設備的技術水平

c.設備的實際已使用時間d.設備的負荷程度

e.設備的剩余經濟使用年限

（8）機器設備的經濟壽命受下列因素影響（）

a.物理性能b.技術進步速度c.設備生產產品的市場狀況

d.設備使用人員的技術水平e.設備配套情況

（9）設備成新率的估測通常采用（）進行。

a.使用年限法b.修復費用法c.觀測分析法d.功能價值法

e.統計分析法

（10）安裝周期很短的一般設備，其重置成本包括（）

a.設備購置費b.運輸費用c.利息費用d.安裝費用

（11）設備的功能性貶值通常要表現為（）

a.超額重置成本b.超額投資成本c.超額運營成本d.超額更新成

木

（12）機器設備壽命按其性質可分為（）

a.法定壽命b.市場壽命c.物理壽命d.經濟壽命e.技術

壽命

3、計算題

（1）某被評估的生產控制裝置購建于1985年，原始價值100萬元，1990年和

1993年分別投資50000元和20000元進行了兩次更新改造，1995年對該資產進

行評估。調查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數在1985年、1990年、

199R年、1995年分別為110隊125%、130%、150%。該設備尚可使用年限為6年。

另外，該生產控制裝置正常運行需要5名技術操作員，而目前的新式同類控制裝

置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操

作人員的人均年工資福利費為12000元，所得稅稅率為25樂適用折現率為10機

根據上述調查資料，求待評估資產的價值。

（2）某被評估設備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對該

設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，1999年6月

對該設備進行評估，評估基準日為1999年6月30日。現得到以下數據：①1995

年至1999年該類設備的定基價格指數分別為105%、110%、110%、115%、120%；

②被評估設備的月人工成本比同類設備節約1000元；③被評估設備所在企業的

正常投資報酬率為10肌規模效益指數為0.7,該企業為正常納中兌企業；④經過

了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用

率的60隊經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6年，預計評估基

準日后其利用率可以達到設計標準的80%o根據上述條件估算該設備的有關技術

經濟參數和評估價值。

（3）評估對象為某機器設備生產企業的一條國產I型機組，該機組于1996年5

月20日購置并投入使用，其設計生產能力為年產A產品10萬件賬面原值為150

萬元，現評估人員需要評估該機組于2001年5月20日的價值。評估人員經過調

查得到以下有關經濟技術數據資料：①從1996年5月至2001年5月，該類設備

的環比價格指數1997年為102%,1998年為101樂1999年為99臨2000年為100%,

2001年為102%；②I型機組在2001年的出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調

試費大約占購置價格的25%；③被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭

的原因，利用率僅僅為設計能力的60%,估計評估基準日后其利用率會達到設計

要求；④該機組經過檢測尚可以使用7年；⑤與具有相同生產能力的H型機組相

比，該機組的年運營成本超支額大約在4萬元左右；⑥折現率為10%。試評估確

定該機組的市場價值。

第四章房地產價格評估

1、術語解釋

（1）地產（2）房地產（3）不動產（4）基準地價（5）標定地價（6）樓

面地價

2、單項選擇題

（1）最佳使用是（）必須考慮的評估前提。

a.地產b.房屋建筑物c.企業資產d.資產

（2）基準地價系數修正法所要修正的因素是（）o

a.地理位置和交通條件b.個別因素和市場轉讓條件

c.容積率和覆蓋率d.特別利害關系和特殊動機

（3）假設開發法屬于一種（）o

a.加和法b.積算法c.類比法d.倒算法

（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現率為1。％,

其評估價值最有可能為（）元。

a.85000b.12631c.72369d.12369

（5）計算建筑期利息的工期應按（）計算。

a.合同工期b.額定工期c.協商工期d.實

際工期

（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指

數為100%,從1991年到1995年的價格指數每年增長幅度分別是11.7%、17%、

30.5%、6.9%、4.8%,則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）

兀O

a.1048000b.1910000c.1480000cl.19100000

（7）待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方

米，月租金3000元，土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%,評估時，建

筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另

用市場法求得土地使用權價格每平方米1000元，運用建筑物殘余估價法所得到

建筑物的價值最有可能是（）元。

a.61667b.925000c.789950d.58041

（8）殘余估價法屬于：）中的一種具體方法。

a.收益法b.成本法c.市場法d.功能價值法

（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7,

容積率為2.0,土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）元/平方米。

a.1000b.1500c.2100d.2800

（10）若反映宗地地價水平，（）指標更具說服力。

」建筑總價格°土地總價格

土地總面積.土地總面積

房地總價格土地總價格

.土地總面積.建筑總面積

（11）某地產未來第一年純收益為30萬元，假設該地產的使用年限為無限年期,

預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加1萬元。資本化率為7%,則

該地產的評估值最接近于（）萬元。

a.205b.429c.633d.690

（12）待估地產年總收入18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折

現率為10隊則其評估價值最接近于（）萬元。

a.110b.61c.80cl.49

（13）待評估建筑物為一磚混結構兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每

層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%,土地還原率為8能建筑物還

原率為10%,評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米1000元，建

筑物的年純收益為（）元。

a.1000b.12000c.4000d.2000

（14）某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了三個參照物,

并分別得到127萬元、142萬元、151萬元3個評估結果，它們的權重依次為25%、

40%、35%,則被評估房地產的價值最接近（）萬元。

a.140b.157c.141d.148

（15）如果房地產的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為

2000萬元，該房地產的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%,

那么土地的資本化率最接近于（）o

a.9%b.12.5%c.7.5%d.5%

（16）被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物

2000年的重置成本。調查得知，被評估建筑物所在地區的建筑行業價格環比指

數分別為103%、103%、102%,該建筑物的重置成本最接近于（）萬元。

a.86b.87c.90cl.85

（17）已知某房地產月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格

為1000萬元，建筑物的資本化率為10%,該房地產的土地年純收益最接近于

（）萬元。

a.50b.60c.80cl.100

（18）假定被評估房地產可以永續利用，預計前3年的純租金收入分別為3萬元、

2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現率為10%,

該房地產的評估值最接近于（）萬元。

a.28b.32c.25d.30

（19）被評估土地的剩余使用權年限為30年，參照物剩余使用權年限為25年，

假定折現率為8%,被評估土地的年限修正系數最接近于（）

a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054

（20）運用最佳使用原則評估地產的前提條件是；）o

a.土地的非冉生性b.土地位置固定性

c.土地用途廣泛性d.土地利用永續性

（21）某宗地取得費用為每平方米100元，開發費用為每平方米300元，當地銀

行一年期貸款利率為9%,二年期貸款利率為10%,三年期貸款利率為11%,

開發周期為3年，第一年投資占總投資的1/2,第二、三年投資各占總投資的1/4,

問該土地每平方米應負擔利息為（）元。

a.51.75b.30.75c.89d.71.25

（22）某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金

3000元，土地還原利玄8%,取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另

用市場比較法求得土地使用權價格為1200元/立方米，建筑物的年純收益為

（）元。

a.8600b.8800c.9000d.12000

（23）某一宗2000平方米空地的預計最佳利用方式，為開發一建筑面積4000

平方米的商業建筑。預期該商業房地產建成后的售價為3000元/平方米，估計

該建筑物的建筑費用為1400元/平方米，專業費用為建筑費用的6%,利息利

潤為地價、建筑費用及專業費用之和的15%,銷售費用及有關稅費為售價的

10%,該土地的價值接近于（）元/平方米。

a.1728b.1900c.1500d.1000元

（24）在用收益法評估土地使用權價格時，總費用不包括（）。

a.房地產稅金b.管理費c.利息d.保險費

（25）某一宗土地用于住宅開發時的價值為300萬元，用于商業大樓開發時的價

值為500萬元，用于工業廠房開發時的價值為280萬元。城市規劃確認該土地可

用于住宅或工業。該宗土地的價值應評估為300萬元。這體現了房地產評估的

（）

a.供求原則b.替代原則c.最佳使用原則d.貢獻原則

（26）某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內格局更加合理，由此

引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15%,室內格局因素修正系數

為（）

a.100/115b.85/100c.115/100d.100/

85

（27）某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率

為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接

近（）萬元

a.400b.392c.402d.390

（28）某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發費為1000萬元，土地開發

期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為（）萬元

a.120b.80c.60d.100

（29）某宗土地為1000平方米，國家規定的容積率為5,建筑密度為0.6,下列

建設方案中最可行的為（）

a.建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米

b.建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米

c.建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米

d.建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米

（30）某地產未來第一年的純收益為18萬元，預計以后各年的純收益按1%的比

率遞減，該地產的剩余使用權年限為10年，折現率為8%。該地產的評估值最

接近于（）萬元

a.77b.146c.116d.193

3、多項選擇題

（1）影響地價的一般因素有（）。

a.行政因素b.區域因素c.社會因素d.經濟因素e.

人口因素

（2）影響地價的社會因素主要包括（）等兒個方面。

a.政治安定狀況b.社會治安程度c.稅收政策d.房地產投機e.

交通管制

⑶影響商業用地土地價格的區域因素有（）。

a.商業繁華程度b.環境優劣度c.規劃限制

d.公有設施完善度e.交通便捷度

（4）影響地價的個別因索主要有（）。

a.位置因素b.地形地質因素c.面積因素

d.地塊形狀因素e.土地利用因素

（5）市場法中進行區域因素修正需考慮的因素有（）。

a.繁華程度b.交通狀況c.基礎設施狀況

d.環境質量0.土地使用年限

（6）評估建筑物需考慮的因素包括（）。

a.產權b.用途c.建筑結構d.建成時間e.裝修質

量和水平

（7）建筑物應在（）方面符合政府規定。

a.建筑結構b.建筑用途c.容積率d.覆蓋率e.外形

設計

（8）我國房地產評估的標的物一般包括（）o

a.土地使用權b.土地所有權c.建筑物及其權益

d.建筑物中的水暖設施e.建筑物中的辦公設備

⑼假設開發法中的投資利潤是以（）為計算基礎的。

a.專業費用b.投資利息c.賣樓價d.地價e.建筑費

用

（10）運用市場比較法評估地產，在選擇參照物時應注意在（）方面與評估對

象保持一致。

a.交易類型b.用地性質c.交易價格d.供需圈e.交易時間

（11）房地產評估遵循的原則有（）

a.最有效使用原則b.合法原則c.替代原則d.供求原則&貢獻原則

4、計算分析題

（1）待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住

宅建設，允許容積率為6,覆蓋率為W50%,土地使用權年限為70年，要求按

假設開發法估測該宗地公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為2年，第一

年投人60%的總建設費，第二年投入40%的總建設費，總建設費預計為1000

萬元。專業費用為總建設費用的6%,利息率為10%,利潤率為20%,售樓費

用及稅金等綜合費率為售樓價的5%,假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預

計為3000元/平方米,折現率10%。

（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5,單價為1000元/平方米，

乙地容積率為3,單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應

選擇哪一幅土地進行投資更為經濟？

（3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元/平方

米，但該房屋裝修好，調整增加1%；設備配置齊全，增加2%；地段、層次、

朝向增加1.5%,其他情況同于標準房屋。經現場評定，該房屋為7成新。根據

上述情況，評估房屋價格。

（4）某商業用房地產，按照國家的規定其土地使用權最高使用年限為40年，現

該房屋擬出租，出租期10年，按租賃雙方合同規定，前5年租金是以第一年租

金8萬元為基礎，每年比上年遞增2%,后5年校每年15萬元固定不變。暇定

資本化率為10%,該房地產10年租期內的收益現值為多少？

（5）有一待估宗地，現收集到4個可比較參照交易案例，具］本情況如、.表。

成交價格

交易情容積剩余使用區域因個別因

宗地交易時間

（元/平方況率年限素素

米）

待估地2000/0101.24500

18001998/012%1.3501%0

28501999/011%1.45001%

37601998/0101.1400-2%

47801998/0101.045-1%1%

表H口的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物宗兒工與待估宗地比較，

負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗

地條件優，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積

率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時增加3%。

該城市地價指數見下表：

年份199519961997199819992000

指數100105108110111115

試根據以上條件評估待估宗地2000年1月20日的價格。

（6）有一宗己七通一平的待開發建設的空地，土地面積為3200平方米，建筑容

積率為2.5,擬開發建設為公寓。土地使用權年期為50年。據市場調查和項目

可行性分析?，該項目建設開發周期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后

即可對外出租，出租率估計為90%,每建筑平方米的年租金預計為300元，年

出租費用為年租金的25%。建筑費預計每建筑平方米1000元，專業費為建筑費

的10%,建筑費和專業費在建設期內均勻投入。假設當地銀行貸款利率為7%,

不動產綜合還原利率為8%,開發商要求的總利澗為所開發不動產總價的15%。

試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位（取整）。

（7）房地產的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元/平方米。預計年房租

損失費為年預期租金總收入的5%,房產稅為年預期租金總收入的12%,管理費、

修繕費為年預期租金總收入的6%,房屋財產保險費為0.3萬元/年。預計該房

地產尚可以使用10年。折現率為12%。計算該房地產的評估值。

（8）假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅,

土地面積5000平方米，容積率限定為4,土地使用權70年，某開發商欲購買此

地，他準備取得土地后即投資開發，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成

本為1500元/平方米，專業費為建筑成本的6%,開發商的目標利潤為成本的15%,

有關稅費為樓價的5%,折現率為10%,工程完工后每平方米售價5500元，估計

一年內售完。開發商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

（9）某房地產2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益

仍然保持這一水平，2004年10月轉售時的價格預計比2001年10月上漲10%,

轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%若該類房地產的投資收益率為9%,試測

算該房地產2001年10月的價格。

（10）某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，實際已經使用8年。經

過調查測算，現在重新建造全新狀態的該類建筑物的建造成本800萬元（建設期

為2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%）,管理費

用為建造成本的3%,年利息率為6%,銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。

該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元,

平均壽命為5年，已經使用2年；設備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為

10年，已經使用8年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊（貶值）總額。

（11）某房地產的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994

年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權年限為50

年。建筑物為鋼筋混凝土結構，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800

元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產地段及用途相似、使用權年限為

50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方

米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%試估算該房地產1999年

10月1日的總價格。

（12）某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積

率為5.1,用途為公寓。土地使用權年限從2001年3月1日起50年。土地取得

費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為250。元/

建筑平方米，到2001年9月1日已經投入預計建設費用的45%。估計該公寓開

發項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為80元/建筑平方米?月，可出租

面積為總建筑面積的65%,正常出租率為80%,出租經營費用為收入的30%o購

買該在建工程應交納稅費為購買價格的4%o試估算該在建工程2001年9月1日

的價格。折現率為10%o

（13）某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每

層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層己經于1996年

5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似

商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，

出租費用為租金的20%o折現率為10%。試估算該房地產1998年5月31日出售

時的總價格。

（14）某在建工程開工于2002年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積

率為5,用途為公寓。土地使用權年限從2002年3月1日起50年。土地取得費

為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/

建筑平方米，到2002年9月1日已經投入預計建設費用的45機評估基準日相

近地區類似70年土地使用權的土地上剛剛建成公寓（建設開發周期為2年）的出

售價格為3500元/建筑平方米,公寓類房地產價格近年來每年上漲2%,預計將繼

續保持該增長率。購買該在建工程的契本兌不兌率為購買價格的4覽市場利息率為

10%,利潤為樓價的8%。試估算該在建工程2002年9月1日的價值。若按評估價

值進行交易,在建工程的原產權人大約贏余或虧損多少（不計利息）？

第五章無形資產評估

1、術語解釋

（1）無形資產（2）商譽

2、單項選擇題

（1）某企業的預期年收益額為320萬元，該企業的各單項資產評估價值之和為

1200萬元，其中專利權價值為400萬元，該企業所屬行業的平均收益率為10%,

適用木金化率為10%,其商譽的評估值為（）萬元。

a、800b、400c、2000d、2400

（2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租

金為200元/月，每半年的第1個月初支付一次，相期為5年，某甲于2000

年1月（尚未支付房租）轉讓該房屋的租賃權，經調查同類房屋2000年1月的

市場租金為250元/月，折現率為10%。該租賃權的轉讓費接近（）元。

a、1900b、2000c、2400d、12000

（3）下列公式能夠成立的是（）

a、銷售收入分成率二銷售利潤分成率/銷售利潤率

b、銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利澗率

c、銷售利潤分成率二銷售收入分成率*銷售利潤率

d、銷售收入分成率=1-銷售利潤分成率

（4）某企業的預期年收益額為16萬元，該企業各單項資產之和為60萬元，企

業所在行業的平均收益率為20%,以此為適用本金化率計算出的商譽價值為

（）萬元

a、10b、20c、30d、40

（5）某企業5年前獲得一項專利，法定壽命為10年，現對其進行價值評估。經

過專家估算，截止到評估基準日，其重置成本為120萬元，尚可使用3年，則該

項專利的評估價值為（）萬元

a、45b、50c>60d、72

（6）用成本法評估某項專利技術，已知在開發該專利的過程中耗費材料費用20

萬元，工資費用30萬元，管理費用5萬元，專用設備費10萬元，營銷費用5

萬元，咨詢鑒定費5萬元，其直接成本為（）萬元

a、75b、50c、65d、20

（7）下列闡述中正確的為（）

a、商譽是能夠離開企業而單獨存在的

b、商標可以轉讓其使用權，但不能夠轉讓其所有權

c、商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權

d、商譽是產品的標志

（8）對無形資產進行轉讓、投資評估的前提條件是無形資產（）

a、可以確指b、附著于有形資產c、技術成熟度高d、可帶來

超額利潤

（9）預期某企業未來5年的凈收益分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元、

15萬元，第6年起的凈收益保持在15萬元左右。采用對各單項資產價值進行評

估加總的方式確定企業價值為90萬元。折現率為10%o該企業的商譽價值為

（）萬元

a、100b、142c、52d、130

（10）某企業一項專利技術的法律保護期自1996年1月起20年，2002年1月

預計其可帶來超額利澗的年限尚有10年。現在該企業擬將該技術轉讓給另一家

企業使用5年，并從其年預期銷售收入8000萬元中分成15%作為轉讓收益，所

得稅率為33%。折現率為10%。該技術的轉讓價值為（）萬元

a、3048b、4940c、5923d、6845

（ID對于同一專利權來講，其價值最高許可使用形式為（）

a、普通使用許可b、排他使用許可c、交互使用許可d、獨占使

用許可

3、多項選擇題

（1）專利權的許可使用形式有（）

a、普通使用許可b、排他使用許可c、交互使用許可

d、獨占使用許可e、次級使用許可

（2）專利權的轉讓形式有（）

a、普通使用許可b、排他使用許可c、特別使用許可

d、獨占使用許可e、全權轉讓

（3）無形資產轉讓價格的支付方式有（）

a、總付b、提成支時c、分期支付d、混合支付e、交互支付

4、問答題

（1）影響無形資產價值的因素有哪些？

（2）自創型無形資產的重置成本由哪些要素構成？

5、計算題

（1）甲企業將一項專利使用權轉讓給乙企業，擬采用利潤分成支付的方法，該

專利技術是三年前自行研制的，賬面成本為80萬元，三年間物價累計上升了25%,

該專利保護期10年，剩余保護期6年，專業人員測算認為該專利技術的成本利

潤率為400%,乙企、業資產的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13隊專業人

員通過對該專利技術的同類技術發展趨勢分析，認為該專利的剩余經濟使用年限

為4年。通過對市場供求狀況及生產狀況分析得知，乙企業的年實際生產能力為

20萬件，成本費為每件400元，未來4年期間的產量與成本費用變動不大，使

用該專利技術后產品的性能提高，預計每件產品的售價在未來第一、二年為500

元，第三、四年為450元。折現率為10%,所得稅稅率為25%。試確定該專利的

評估價值。

（2）某企業為了整體資產轉讓需要進行評估。經過預測該企業未來5年凈利潤

分別為100萬元、110萬元、120萬元、15。萬元、160萬元，預計從第6年起每

年收益處于穩定狀態，即每年平均為160萬元。該企業一直沒有負債，其有形資

產只有貨幣資金和固定資產，且其評估值分別為100萬元和500萬元。該企業有

一尚可使用5年的非專利技術，該技術產品每件可獲得超額利潤10元，目前該

企業每年生產產品8萬件，經過綜合生產能力和市場分析預測，在未來5年每年

可生產10萬件。折現率為6%。試評估該企業的商譽價值。

（3）甲企業將其注冊商標通過許可使用合同許可給乙企業使用。使