公眾藝術(shù)類展館/會(huì)館物業(yè)管理方案第一章項(xiàng)目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機(jī)制第一節(jié)項(xiàng)目分析3第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)模式4第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制5第二章項(xiàng)目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第一節(jié)項(xiàng)目人員配備及部門、崗位職責(zé)7第二節(jié)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘17第三節(jié)項(xiàng)目人員的素質(zhì)承諾18第四節(jié)項(xiàng)目人員的勞資管理1937第五節(jié)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核20第三章物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施24第一節(jié)管理總目標(biāo)及承諾24第二節(jié)承諾指標(biāo)及采取措施25第四章安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)27第一節(jié)保安服務(wù)范圍27第二節(jié)整體安全防范措施28第三節(jié)保安員崗位管理29第四節(jié)消防管理31第五節(jié)管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程35第六節(jié)應(yīng)急處理預(yù)案57第五章房屋及設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)及措施63第一節(jié)工程管理服務(wù)范圍63第二節(jié)房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及采取措施64第三節(jié)供配電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施67第四節(jié)弱電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施70第五節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施73第六節(jié)第七節(jié)暖通中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施78第八節(jié)第六章設(shè)備機(jī)房、值班室、管井等清潔管理標(biāo)準(zhǔn)及措施房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則82第一節(jié)房屋建筑維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則82第二節(jié)供配電系統(tǒng)設(shè)備維修83第三節(jié)弱電系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則85第四節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則86第五節(jié)暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則87第六節(jié)消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則88第七章工程檔案管理、計(jì)算機(jī)應(yīng)用和工程管理制度90第一節(jié)房屋及設(shè)備檔案的建立90第二節(jié)房屋及設(shè)備檔案資料的管理93第三節(jié)計(jì)算機(jī)在管理工作中的應(yīng)用95第四節(jié)工程綜合管理制度96第八章項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案102第九章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算105第一章項(xiàng)目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機(jī)制【展館名稱】藝術(shù)類展館/會(huì)館：位置：位于，建筑面積平方米，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)精良。主要設(shè)備：樓宇自控系統(tǒng)、消防★確保藝術(shù)類展館/會(huì)館區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)安全萬無一失、保密工作萬無一失、人身安第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)模式我公司在該項(xiàng)目設(shè)立藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處，實(shí)行以項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，公司統(tǒng)籌各部門協(xié)助為補(bǔ)充的管理模式。接受館監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工程保障組設(shè)備運(yùn)行組工程保障組設(shè)備運(yùn)行組各安全護(hù)衛(wèi)組提供服務(wù)第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制款，制定各項(xiàng)詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)。依工作成績(jī)掛鉤的薪金制度，以此調(diào)動(dòng)員工工作積2、規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標(biāo)準(zhǔn)化的要求和各項(xiàng)管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施運(yùn)行并工才能夠?yàn)闃I(yè)主方提供更滿意的服務(wù)”的思想。保障對(duì)服務(wù)工作和公司的管理提出意見和合理化建議，增6、項(xiàng)目管理處每周召開一次工作例會(huì)，每月第二章項(xiàng)目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第一節(jié)項(xiàng)目人員配備及部門、崗位職責(zé)針對(duì)藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目的特點(diǎn)及管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，在人員編制上我們堅(jiān)配置說明配置說明負(fù)責(zé)館內(nèi)安全維護(hù)負(fù)責(zé)館內(nèi)三個(gè)冷凍機(jī)組運(yùn)行負(fù)責(zé)館內(nèi)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)管內(nèi)所有弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)項(xiàng)目管理處總合計(jì)項(xiàng)目主管班長(zhǎng)護(hù)衛(wèi)員消防中控樓宇自控空調(diào)運(yùn)行技工高壓配電值班綜合維修技工弱電技工配置人數(shù)——主持藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處管理資源配備管理體制和層級(jí)管理原則，決定藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及其職——審批藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處預(yù)算，控制管——與館方領(lǐng)導(dǎo)保持良好的溝通，聽取各項(xiàng)合理化建議，——根據(jù)公司的總體安排組織制定藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)——負(fù)責(zé)組織、落實(shí)藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處的安全、護(hù)衛(wèi)和消防等各項(xiàng)任——負(fù)責(zé)藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處護(hù)衛(wèi)員、中控室值班員、樓宇自控室值班——負(fù)責(zé)藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍建設(shè)，幫助護(hù)衛(wèi)人員解決實(shí)際困——負(fù)責(zé)消防管理工作，配備專管人員，配齊消防——在藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行房屋及其設(shè)備設(shè)施和能——負(fù)責(zé)工程能源和物料消耗的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，8、每周巡查弱電井一次，井道內(nèi)須保持無雜物、接班記錄，接班人員必須清楚了解上一班工作內(nèi)容，有設(shè)備、管線、門、窗、窗臺(tái)、地面、柜頂、毀。須保持本系統(tǒng)各類設(shè)備正常運(yùn)行，做到三干地干凈）四不漏（即不漏電、不漏水、不漏油、報(bào)告領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師，在領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師未做出具所有設(shè)備不漏水、不漏油、無異常噪音，發(fā)現(xiàn)問做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案移動(dòng)及亂用，熟悉藝術(shù)類展館/會(huì)館消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種要堅(jiān)決設(shè)法抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)處理。對(duì)發(fā)生第二節(jié)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘闊的職業(yè)發(fā)展空間吸引優(yōu)秀人才，注重人員及時(shí)了解人員與崗位的適應(yīng)程度，做必要調(diào)整，以達(dá)第三節(jié)項(xiàng)目人員的素質(zhì)承諾崗位資格證書，有五年以上相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)，工錄用時(shí)持有部隊(duì)的推薦信，并以“黨員優(yōu)先、第四節(jié)項(xiàng)目人員的勞資管理一、藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處嚴(yán)格按照《勞動(dòng)法》及北京市有關(guān)勞動(dòng)保障法和錄用、試用轉(zhuǎn)正定級(jí)、內(nèi)部調(diào)動(dòng)、調(diào)薪、任確崗位職責(zé)和內(nèi)容，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)。勞第五節(jié)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核根據(jù)該項(xiàng)目的概況和藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處人員的層次、特點(diǎn)，遵循按需施教、學(xué)以致用、全員教育培訓(xùn)和重點(diǎn)提高相結(jié)合、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)的針對(duì)性培訓(xùn)，提高全員綜合素質(zhì)，實(shí)★培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)、管理動(dòng)準(zhǔn)、各類上崗證書的取證學(xué)校、知名公司的★培訓(xùn)時(shí)間：每半年至少組織一次，具體時(shí)間★培訓(xùn)內(nèi)容：項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目物業(yè)管理各通過組織定期考核，充分發(fā)揮激勵(lì)、提高的展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處統(tǒng)一考核；各操作崗人員均由各職能部門分類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行公正的、實(shí)事求是的考核、評(píng)定；各操作崗員工于★考核方式：采取自我月度工作總結(jié)、鑒定和★考核內(nèi)容：結(jié)合各崗位員工的月度考核成績(jī)★考核程序：各崗員工完成自我工作總結(jié)、鑒——對(duì)在月度工作中，表現(xiàn)突出，受到業(yè)主表揚(yáng)、——對(duì)在月度工作中，連續(xù)出現(xiàn)工作失誤、造成業(yè)級(jí)”的員工，藝術(shù)類展館/會(huì)館項(xiàng)目管理處將按照“末位淘汰制”對(duì)其淘汰或留崗察第三章物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施第二節(jié)承諾指標(biāo)及采取措施123承諾指標(biāo)物業(yè)管理的客戶滿意率98%服務(wù)有效投訴率≤1%，投訴處理率設(shè)備、設(shè)施100%智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%房屋完好率100%報(bào)修及時(shí)率100%,返修率≤1%安全保障滿意率100%1、項(xiàng)目主管每月與館方交流和溝通一次。每季度向館方辦公人員發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見表，了解服務(wù)情況并及時(shí)改進(jìn)不足。對(duì)外來參觀人員在接待登記時(shí)隨時(shí)征詢意見。1、建立健全的投訴處理機(jī)制，設(shè)立咨詢及投訴接待處，隨時(shí)處理客戶意見；項(xiàng)目管理處定期組織投訴處理的培訓(xùn)和考核，保證服務(wù)1、制定嚴(yán)格詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和檢查制度及劃分責(zé)任區(qū)，定期巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)，建立維保登記臺(tái)賬，保證設(shè)備、設(shè)施的完好無損和正常使用。2、各工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督各項(xiàng)工作的落實(shí)情況，并跟蹤驗(yàn)證。1、制定詳細(xì)的弱電系統(tǒng)管理規(guī)定，非專業(yè)人員嚴(yán)禁操作。2、落實(shí)責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行定期維保和日常運(yùn)行維護(hù)，確保系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)98％。1、由各工程部根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃并組織各技術(shù)工種人員實(shí)施，每年對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行安全普查。2、嚴(yán)格日常監(jiān)督管理，確保無人為損壞。3、落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)管理制度，發(fā)現(xiàn)有損壞及時(shí)維修。1、實(shí)行24小時(shí)接待報(bào)修服務(wù)，維修人員在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)2、根據(jù)房屋特點(diǎn)庫存相關(guān)工程材料，并保證進(jìn)庫物品合格。3、加強(qiáng)水、電、土建維修人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，操作人員持證上崗，嚴(yán)格按技術(shù)操作規(guī)程作業(yè)。4、綜合服務(wù)人員對(duì)維修情況進(jìn)行回訪和確認(rèn)，保證維修及時(shí)率和2、保安班長(zhǎng)每崗不少于一次巡視，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并糾正。3、定期組織培訓(xùn)和考核，保證每位上崗保安人員達(dá)到安保素質(zhì)要4、密切聯(lián)系所在區(qū)域安全管理部門，隨時(shí)掌握安保防范信息，保證有目的的做好安全防范工作。無因物業(yè)管理責(zé)任引發(fā)責(zé)任事故和刑事案件1、保證保安員骨干由駐京部隊(duì)退伍軍人組成，提供專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)2、制定并組織落實(shí)治安、消防、車輛、交通管理制度，制定各種有效的緊急情況預(yù)案并定期組織培訓(xùn)和演練。說明：表中未列指標(biāo)，按“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四章安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)機(jī)結(jié)合。負(fù)責(zé)藝術(shù)類展館/會(huì)館樓內(nèi)的治安、消防、安全管理維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)第二節(jié)整體安全防范措施針對(duì)該項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，安全防范總體原則轄區(qū)內(nèi)安全管理設(shè)置治安中控崗、大門崗、巡視制度和科學(xué)、有效的作業(yè)程序，以確保藝術(shù)類展館/會(huì)館整體安全防范工作。針對(duì)各演練，提高護(hù)衛(wèi)人員的綜合素質(zhì)，對(duì)人員、物品進(jìn)行在物業(yè)管理責(zé)任范圍內(nèi)“安放設(shè)施無故障、監(jiān)視控制道、水、電、氣、施工現(xiàn)場(chǎng)人員公共設(shè)施等重點(diǎn)部位結(jié)合藝術(shù)類展館/會(huì)館的特殊性和重要性，我們將消防安全管理工作列為該項(xiàng)目的安全防范重點(diǎn)工作，擺放在各類安全防范工作的首根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的防火應(yīng)急預(yù)案，如遇序、通信聯(lián)絡(luò)暢通、判斷問題準(zhǔn)確，物資保障到位，處置問題果斷，任務(wù)分工明確，定期對(duì)項(xiàng)目電器設(shè)備進(jìn)行防火檢查；保潔人員負(fù)責(zé)隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目廢棄易燃衛(wèi)組織對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的消防器材、設(shè)施巡查一次；每公共區(qū)域進(jìn)行防火普查，重點(diǎn)對(duì)電器、廢棄目消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施按《國(guó)家消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)檢查，及時(shí)排除隱患，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施處施工用電安全。檢查是否有超負(fù)荷用電。不規(guī)則的電制定一系列護(hù)衛(wèi)、消防管理和制度，限于篇幅產(chǎn)品仍然是無形的產(chǎn)品——服務(wù)，是服務(wù)性質(zhì)的隊(duì)等國(guó)家機(jī)器的職能，不具備強(qiáng)制性。安全護(hù)衛(wèi)強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，具有高超的服務(wù)技能，熱忱3.7.2車輛進(jìn)場(chǎng)：凡進(jìn)入大廈的車輛，都換取停車卡，營(yíng)業(yè)性車場(chǎng)還須按規(guī)定收取費(fèi)4.1.2當(dāng)確認(rèn)搬入物品屬危險(xiǎn)品時(shí)，值班護(hù)衛(wèi)員4.2.1業(yè)主需要搬出物品，則應(yīng)提前到管理處辦稱、數(shù)量及大致時(shí)間，并留下本人身份證復(fù)印件，在4.2.2當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員收到業(yè)主/物業(yè)使用人交來的《放行通知單》后，應(yīng)禮貌地對(duì)上簽名，護(hù)衛(wèi)員則登記業(yè)主/物業(yè)使用人或搬運(yùn)人的有效身份證件號(hào)碼，并簽上（護(hù)防盜設(shè)施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫故4.3.8仔細(xì)巡查地下室各機(jī)房重地，包括：發(fā)電通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、休息、紀(jì)律的管理規(guī)三天以上由物業(yè)公司批準(zhǔn)。按時(shí)返回后須向本班得顯露個(gè)人衣物，制服外不得有諸如紀(jì)念章、上，下圈黑邊要顯露在頭的周圍，右側(cè)靠近耳邊，使左高右低。后面要在枕骨下面，前邊距右眉一指寬，系好，藏于帽內(nèi)，不得顯露在外。帽徽端正固定在帽肩章下，并將線扣扣在紐扣上，前面掛在上衣第對(duì)正衣扣中線為準(zhǔn)。吊帶環(huán)前面放在腰帶卡子的左側(cè)有色指甲油。護(hù)衛(wèi)員不得留長(zhǎng)指甲，男士指甲長(zhǎng)設(shè)備房進(jìn)行定時(shí)巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題械、通訊器具等裝備器材，以及電梯、監(jiān)控、道閘等對(duì)于事后分析事情發(fā)生的起因、過程和結(jié)果，都有十系指現(xiàn)場(chǎng)攝制的已經(jīng)發(fā)生的或有跡象表明有可能化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象；電動(dòng)機(jī)有無空2、每日檢查一次各報(bào)警器的內(nèi)部接線端子4、對(duì)一般場(chǎng)所每三年，污染場(chǎng)所每一年進(jìn)行一次全面2、每月對(duì)電氣元件線路檢查保養(yǎng)一次，有每周巡視檢查各層排煙閥門、窗、電源是否2、每月檢查一次各個(gè)閥門是否靈活，進(jìn)行保養(yǎng)，同時(shí)進(jìn)行逐層放水，檢查水流指示器的射到火焰上。在看不見火焰的情況下，不要盲目順內(nèi)壁自動(dòng)流淌到液面上覆蓋火焰，不要用泡擺動(dòng)，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。向被遮蔽物覆設(shè)防。力量分布上做到：救人、滅火同時(shí)進(jìn)行。同時(shí)將小部分力量用在可能蔓延的地方，以防止在火場(chǎng)尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法。要危險(xiǎn)區(qū)域。對(duì)在煙霧中迷失方向的人員要引導(dǎo)他們撤出驚慌失措或固執(zhí)不走的人員，還要做好情緒穩(wěn)定和說服而失去知覺的人員或行動(dòng)不便人員，要采取背、扛、抬過鄰樓或從這些部位使用器械降到下層。使用對(duì)于被困在著火層的人員，應(yīng)通過廣播、室救信心，引導(dǎo)其就地取材，選擇如下自救方法連起來做成救生繩，然后把一頭緊固在窗框部出窗臺(tái)，蹲在外墻的突出部位，等待營(yíng)救；三除這些部位的易燃物品，防止火勢(shì)蔓延，留在房間等待營(yíng)救；五是沿著外墻的墻方法要得當(dāng)，以避免物資的損壞和丟失，并注貴重的、有爆炸危險(xiǎn)和有毒有害的物品；其次是處于下威脅較小的、處于上風(fēng)方向的物品和其他物品。在受到掩護(hù)疏散物資的通道和人員。對(duì)貴重物品和易燃易爆物碰撞而引發(fā)事故。對(duì)需要就地保護(hù)的物資、設(shè)備等，可用水槍射流降溫或者用浸濕的麻袋、帆布、棉被等覆蓋石棉板等耐火材料將其與火焰隔開。疏散出來的物質(zhì)不2、管理處提前一天向客戶發(fā)出消防演習(xí)的動(dòng)場(chǎng)地和必經(jīng)之路安全隱患—維護(hù)秩序—嚴(yán)控?zé)o關(guān)人接到通知—抽調(diào)護(hù)衛(wèi)員組長(zhǎng)專門小組—制定特關(guān)閉事故閥門維修排除故障記錄并匯報(bào)清理現(xiàn)場(chǎng)通知維修人員查找事故原因排除故障記錄并匯報(bào)上無通訊設(shè)備，可大聲呼叫，以取得其他護(hù)衛(wèi)（a）遇見病危人員時(shí)，立即通知其他隊(duì)員（或就近其他人員）協(xié)助，并撥打報(bào)警信號(hào)控制中心判斷地點(diǎn)并立即派人現(xiàn)場(chǎng)察看通知領(lǐng)導(dǎo)疏散人員切斷電源檢查啟動(dòng)監(jiān)視火勢(shì)火情，堅(jiān)守消防崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，作好災(zāi)情記錄做好事件處理立即通知領(lǐng)導(dǎo)做好事件處理記錄為保證地震應(yīng)急工作快速、高效、有序地進(jìn)行，最大發(fā)布后，物業(yè)部門即進(jìn)入臨震應(yīng)急狀態(tài)，加強(qiáng)震情監(jiān)視必要時(shí)組織避震疏散。貯備、交通、通訊、消防、水電設(shè)備、危險(xiǎn)品落實(shí)情況。要設(shè)備設(shè)施實(shí)行管制。不能移動(dòng)的客戶財(cái)物進(jìn)行保衛(wèi)看護(hù)。平息地震謠傳或誤傳,保持項(xiàng)目安定。第五章房屋及設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)及措施第一節(jié)工程管理服務(wù)范圍第二節(jié)房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及采取措施★房屋設(shè)備的維修按照館方的計(jì)劃和要求，做★本著急事急辦的原則，出現(xiàn)緊急情況時(shí)，積★愛護(hù)樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人批準(zhǔn)，不得對(duì)大2、地轉(zhuǎn)地面——表面平整，風(fēng)險(xiǎn)一致，靠4、玻璃門——窗框安裝牢固，窗扇無下垂、變形，開2、不上人屋面——無滲漏，表面平整，保第三節(jié)供配電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施6、因故需要停某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示，★變壓器、避雷裝置——運(yùn)行正常、無過熱、軸承潤(rùn)滑良好，顯示指示正常，動(dòng)作準(zhǔn)確、靈敏★導(dǎo)線、線管、接線盒——橋架線管牢固、無★停送電程序、措施——保證正常供電，停送第四節(jié)弱電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施★護(hù)衛(wèi)員人員對(duì)設(shè)備使用進(jìn)行日常巡檢，并接★安保（消防）監(jiān)控室24小時(shí)值班，按三班四倒制。中控室值班人員必須持證★保障消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備運(yùn)行正常住戶可按下此鈕，通知中控室，同時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)背★放大器——檢查輸入、輸出插頭是否松脫、★類比智能型火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)——顯示屏、★煙感器、溫感器——煙、溫感器安裝牢固、正確，傾斜度不大于45°,底座第五節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施水通暢，無堵塞，井蓋完整無缺，隔油池、化糞8、潛污泵——檢查運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無雜音，出水口暢9、污水處理設(shè)備設(shè)施——檢查加藥設(shè)備完好，沉第六節(jié)暖通中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施壓力正常。冷卻泵進(jìn)口壓力正常，出口壓力正常。閥加濕加熱段通過機(jī)吸入處理過的新鮮空氣，經(jīng)系第七節(jié)消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施45°,煙感、溫感無遮擋，處于良好狀態(tài)，月抽檢10％，完好率達(dá)100％。2、室外消防井、水表接合器——檢查井蓋4、排煙風(fēng)機(jī)——對(duì)防火閥接線電源處檢查測(cè)試，手動(dòng)第八節(jié)設(shè)備機(jī)房、值班室、管井等清潔管理標(biāo)準(zhǔn)及措施4、電井——工程維修技工每日巡查，清潔，并做好維第六章房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則第一節(jié)房屋建筑維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則室外臺(tái)階電梯廳地面、公共走道磚、墻磚玻璃門窗公共部位門門防火卷簾門玻璃幕墻和鋁合金窗鐵藝欄桿紙面石膏板吊頂活動(dòng)石膏板吊頂室內(nèi)外排水溝大樓公共部位墻面涂料屋頂防水檢修每年二次每年二次每月一次每月一次每季度一次每季度一次每季度一次每?jī)赡暌淮蚊吭乱淮蚊咳暌淮蚊课迥暌淮尉S修空鼓、脫落、勾縫維修空鼓、脫落、勾縫加固螺栓、清理灰塵加固螺栓、清理灰塵加固五金件、合頁注油加固螺栓、清理灰塵加固五金件、檢查活動(dòng)開扇是否有脫落、密封膠是否老化刷漆、加固，檢查是否翻新粉刷檢查無破裂無污染、安裝牢固脫落、檢查是否有松動(dòng)翻新粉刷對(duì)防水重新修補(bǔ)做好保表面平整、不積水表面平整、不積水面平整光滑、開關(guān)靈活開關(guān)靈活牢固、玻璃無破損裝牢固開裂、無起皮、無污染表面平整接縫高低一致和裂紋，色差一致表面平整、無滲漏現(xiàn)象第二節(jié)供配電系統(tǒng)設(shè)備維修高低壓成套配電裝置及主要元器件干式電力變壓器真空斷路器交流電動(dòng)機(jī)檢修絕緣電阻測(cè)試交流耐壓測(cè)驗(yàn)繼電保護(hù)完整交流耐壓試驗(yàn)絕緣電阻測(cè)試定期維修清掃直流耐壓試驗(yàn)工頻放電試驗(yàn)真空度絕緣電阻測(cè)驗(yàn)交流耐壓試驗(yàn)絕緣電阻測(cè)試絕緣電阻測(cè)試交流耐壓試驗(yàn)接地裝置變壓器工作接地重復(fù)接地避雷保護(hù)接地?zé)崃ο到y(tǒng)換季空調(diào)系統(tǒng)換季接地電阻接地電阻接地電阻檢修檢修做電纜頭后大、中、小修及停用3個(gè)月后再用工程部外委單位專業(yè)部門專業(yè)部門工程部外委單位專業(yè)部門專業(yè)部門專業(yè)部門工程部外委單位工程部外委單位專業(yè)部門專業(yè)部門專業(yè)部門專業(yè)部門專業(yè)部門工程部外委單位工程部外委單位《北京地區(qū)電器規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》操作規(guī)程操作規(guī)程消防電源室內(nèi)、外電井每季一次清掃、清理檢修各光纜線備用電源檢查、獨(dú)立供電系統(tǒng)檢查每月一次裝及調(diào)試手冊(cè)工程部外委單位工程部外委單位操作規(guī)程操作規(guī)程第三節(jié)弱電系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則煙感、溫感、燃?xì)馓綔y(cè)器消防廣播、背景音樂消防電話聯(lián)動(dòng)信號(hào)可靠安保監(jiān)控系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視消防中控系統(tǒng)各類機(jī)房除塵、測(cè)試檢查，能感測(cè)信號(hào)麥克、切換機(jī)、功放、揚(yáng)聲器檢查電源、電話主機(jī)、分機(jī)電源、檢測(cè)接入、接出信號(hào)源、光纜接頭牢固攝像機(jī)、畫面處理器、云鏡處理器、錄像機(jī)、顯示器測(cè)試調(diào)整共用天線、接收機(jī)、制轉(zhuǎn)器、混頻器、放大器測(cè)試調(diào)整軟件系統(tǒng)、硬件系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備正常機(jī)房整潔、無雜物，設(shè)備外觀干凈、標(biāo)識(shí)清晰《建筑消防設(shè)施工程技《建筑消防設(shè)施工程技《建筑消防設(shè)施工程技《建筑消防設(shè)施工程技《電氣工程安裝及調(diào)試技術(shù)手冊(cè)》《電氣工程安裝及調(diào)試技術(shù)手冊(cè)》《電氣工程安裝及調(diào)試技術(shù)手冊(cè)》《電氣工程安裝及調(diào)試技術(shù)手冊(cè)》第四節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則變頻給水泵生活熱水罐循環(huán)泵潛污泵排水溝、集水坑污水、雨水干管衛(wèi)生設(shè)備化糞池室外管井戶內(nèi)管道井給排水設(shè)備機(jī)房每季度一次每?jī)赡暌淮危?0月）每季度一次每年5、10月各一次每年5、10月各一次每月一次每月一次每年一次每年3、10月各一次每年3、10月各一次每月一次每季度一次每周一次每月一次每日一次殼體、葉片、軸承腔體、除垢、清洗殼體、葉片、軸承密封墊更換或整體更換調(diào)校或更換殼體、葉片、軸承清掏、通暢清洗、水質(zhì)化驗(yàn)、檢修清、通、檢修巡查、擦拭、檢修取油、清掏外委清掏清掃、清掏、管道閥門擦拭、清掃、清掏、管道閥門保養(yǎng)巡查、清掃、擦拭工程施工驗(yàn)收項(xiàng)目作業(yè)規(guī)程操作規(guī)程第五節(jié)暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施冷水機(jī)組換熱器冷卻塔冷卻泵水系統(tǒng)新風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)風(fēng)機(jī)盤管過濾網(wǎng)供給補(bǔ)水泵、送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)等運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備機(jī)房每?jī)赡暌淮危?月）每年一次每?jī)芍芤淮蚊考径纫淮蚊考径纫淮蚊咳照舭l(fā)、冷凝器除垢清洗、過濾器更換、壓縮機(jī)換油、價(jià)氟、換季滿水保養(yǎng)板片除垢清洗，墊片更換風(fēng)扇、布水器、接水盤、過濾網(wǎng)、圍護(hù)板、及水系統(tǒng)配件檢修、填料檢查或更換電機(jī)、軸承、風(fēng)葉檢修或更換沖洗、加藥及軟水處理清洗、檢修清洗、檢修殼體、葉片、軸承檢查密封墊更換或整體更換調(diào)校、更換清掃、設(shè)備擦拭、檢修冷凍機(jī)維護(hù)說《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)操作規(guī)程第六節(jié)消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則消防水池消防水箱濕式自動(dòng)噴淋裝置水箱間消防水池、水箱消防循環(huán)泵消防栓濕式或預(yù)作用報(bào)警閥供水總控制閥報(bào)警控制裝置系統(tǒng)所有控制室外閥門井閥門水泵結(jié)合器水流指示器上噴噴頭機(jī)械加壓風(fēng)機(jī)、風(fēng)口防火卷簾門測(cè)試供水能力檢測(cè)水位噴水量滿足要求檢查室內(nèi)溫度檢查建構(gòu)材料葉、連接軸壓力表控制開關(guān)控制靈敏況及開閉位置檢查鉛封鎖鏈完好情況檢查開啟狀態(tài)檢查完好情況試驗(yàn)報(bào)警清除異物排煙通暢、風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常軸承及附件所需的水量和水壓發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修室溫不低于5°C、不結(jié)冰有滲漏立即修補(bǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、即時(shí)配備齊全、水流滿足要求無故障、感應(yīng)靈敏無故障壓力表是不被誤關(guān)閉、供水管道暢通、破壞或損壞及時(shí)更換時(shí)候否處于開啟狀態(tài)無滲漏、悶蓋齊全是否及時(shí)報(bào)警異常及時(shí)更換排煙通暢每年一次每月一次寒冷季節(jié)每天一次每二年一次每年一次每月一次每季一次每日一次每月一次每季一次每月一次每月一次每月一次每月一次每季一次國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50261-96第《建筑消防設(shè)施工程技《建筑消防設(shè)施工程技國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50261-96第國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50261-96第《建筑消防設(shè)施工程技多葉風(fēng)口、機(jī)械加壓排煙系統(tǒng)消防栓箱、消防設(shè)備機(jī)房件、電源，開啟使用正常巡查、擦拭保養(yǎng)整潔、設(shè)備無積塵每季一次每日一次操作規(guī)程第七章工程檔案管理、計(jì)算機(jī)應(yīng)用和工程管理制度★館方及項(xiàng)目管理處主管負(fù)責(zé)審批物業(yè)檔案資料的對(duì)外借閱的申請(qǐng)及銷毀清★各管理處工程主管或工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的★竣工圖：包括總平面圖、總豎向布置圖、建★建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書：建設(shè)消防驗(yàn)收合格★立卷：按照檔案文件相互之間的聯(lián)系和價(jià)值★將制作好的資料按其所屬類別及入檔案時(shí)間★各管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其具★權(quán)限外的檔案，由檔案管理員開具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人第三節(jié)計(jì)算機(jī)在管理工作中的應(yīng)用第四節(jié)工程綜合管理制度施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備8、遇火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作2、按職責(zé)范圍，交接雙方共同巡視、檢查主要出詢問，如交班人員不能給予明確回答或可能化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。8、空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清第八章項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案并有憑以上證書換領(lǐng)的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證》（由北京市建設(shè)局核物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自樓道燈、地下室照明、設(shè)備房照明面板開關(guān)、聲控開關(guān)完好，各級(jí)照明配辦公室照明開關(guān)良好，照明配電箱工作正常草坪燈、水系燈各控制箱工作正常疏散安全指示燈應(yīng)作斷電試驗(yàn)公共照明系統(tǒng)圖完整基本項(xiàng)保證項(xiàng)檢驗(yàn)要點(diǎn)安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲、鼠害干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確無故障停電記錄設(shè)備接地牢固電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確母線、端子無過熱、松動(dòng)現(xiàn)象電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常供水系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)水泵電機(jī)溫度正常各層水壓正常按規(guī)定對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求變頻器、紫外線消毒器工作正常，并有相關(guān)說明書壓力表工作水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象水泵運(yùn)行無異常噪音，潤(rùn)滑良好設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常檢驗(yàn)要點(diǎn)檢驗(yàn)要點(diǎn)潛水泵工作正常，排水通暢壓力表工作潛水泵運(yùn)行無異常噪音，潤(rùn)滑良好污水池池蓋完好，排水溝通暢排水系統(tǒng)暢通，抽查6~8個(gè)井化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物基本項(xiàng)保證項(xiàng)檢驗(yàn)要點(diǎn)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓正常消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài)消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞探頭報(bào)警率不小于95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常警鈴工作正常防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常消防廣播正常備用電源切換正常消防中心、機(jī)房清潔溫度正常設(shè)備清潔，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個(gè)點(diǎn)）風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪聲、震動(dòng)正常，潤(rùn)滑到位消防對(duì)講通話清晰消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象基本項(xiàng)煙感、溫感、警鈴、揚(yáng)聲器固定牢固管理機(jī)軟件有備份，系統(tǒng)誤報(bào)率低出口指示燈熒光顯示板正常出口指示燈指示發(fā)光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門就地手動(dòng)正常防火卷簾門與探測(cè)器聯(lián)動(dòng)正常防火卷簾門在消防中心手動(dòng)正常聲壓符合設(shè)計(jì)、音質(zhì)較好背矩陣控制器工作正常景音基本項(xiàng)功放工作正常樂設(shè)音箱安裝牢固、防雨備線路敷設(shè)規(guī)范分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程檢驗(yàn)要點(diǎn)避雷針、避雷帶與接地裝置連接是否