職業資格-估價理論與方法真題庫_71、單選題購買一套建筑面積為120㎡，單價為18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是()。A、

于成交日期一年后一次性支付所有款項B、

于成（江南博哥）交日期一次性付清，給予5%的優惠C、

于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D、

首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付正確答案：

D

參考解析：考點:名義價格和實際價格。選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216萬元。2、多選題建筑物區分所有權包括()等。A、

按份共有所有權B、

專有部分所有權C、

共同關系成員權D、

共同部分持份權E、

長期使用租賃權正確答案：

B

C

D

參考解析：考點:房地產權益的含義。區分所有權，是一種復合性的權利。包括專有部分的所有權、專有部分以外的共有部分的持份權、共同關系產生的成員權。典型例子：商品房的權利構成：套內建筑面積+分攤共有建筑面積，業主對整個小區的權利。3、多選題房地產所有權劃分中，共有所有權的種類包括()。A、

按份共有B、

按權共有C、

共同共有D、

共享共有E、

共用共有正確答案：

A

C

參考解析：考點:房地產權益的含義。共有又有按份共有和共同共有。4、多選題下列選項中，屬于某宗房地產的位置因素的有()。A、

方位B、

坐落C、

樓層D、

臨街狀況E、

交通條件正確答案：

A

B

C

D

參考解析：房地產的位置因素通常包括方位、坐落、樓層和臨街狀況等。因此，選項ABCD是正確的。5、多選題房地產的獨一無二性，也稱為()。A、

獨特性B、

異質性C、

非同質性D、

個別性E、

有限性正確答案：

A

B

C

D

參考解析：房地產的獨一無二性，也稱為房地產的異質性、非同質性、個別性和獨特性。這是房地產的特性之一，因為沒有任何兩宗房地產是完全相同的。這種獨一無二性主要源自于房地產的位置固定性、供應有限性以及用途多樣性。6、多選題政府對房地產的限制一般是通過()特權來實現的。A、

罰款權B、

管制權C、

征稅權D、

征收權E、

充公權正確答案：

B

C

D

E

參考解析：政府對房地產的限制一般是通過管制權、征稅權、征收權等特權來實現的。這些特權可以幫助政府對房地產市場進行規范和管理，防止過度投機和不合理定價，保障公共利益和市場秩序。因此，選項BCD是正確的。7、多選題引起房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的內容包括()。A、

政府進行道路建設B、

農用地轉為建設用地C、

改進物業管理D、

裝飾裝修改造E、

更新或添加設施設備正確答案：

C

D

E

參考解析：考點:保值增值。房地產擁有者對房地產進行投資改良，如重新進行裝飾裝修，更新或添加設施設備，改進物業管理等。8、多選題房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于()引起的。A、

裝飾裝修改造B、

通貨膨脹C、

需求增加D、

改進物業管理E、

周圍環境改善正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是房地產的特性。導致房地產價格上漲的原因中，房地產擁有者對房地產進行投資改良導致的房地產價格上漲，不是房地產自然增值；通貨膨脹導致的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。9、多選題“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、()等基礎設施條件以及場地平整。A、

給水B、

排水C、

電力D、

通信E、

熱力正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:按開發程度劃分的種類。三通一平：一般是指通路、通水、通電以及場地平整；五通一平：是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件及場地平整；七通一平：一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎設施條件以及場地平整。10、多選題下列房地產中，屬于按經營使用方式劃分的有()。A、

銷售的房地產B、

收益性房地產C、

出租的房地產D、

自用的房地產E、

有租約限制的房地產正確答案：

A

C

D

參考解析：按經營使用方式劃分，房地產可分為出租的房地產、自用的房地產和銷售的房地產。其中，出租的房地產是指開發商或業主將物業出租給租戶，并從中獲取租金收益的房地產。因此，選項C是正確的。而收益性房地產是指能夠產生現金流或預期能夠產生現金流的房地產，通常用于出租或作為辦公、商業場所使用。因此，選項B也是正確的，但在此題目中已經被選為正確答案就不再贅述。對于題目中給出的選項DE，它們描述的是一些特殊的房地產情況，與按經營使用方式劃分的分類方式無關，因此不涉及。以上是根據用戶輸入題目和答案的推理過程和依據，希望能夠對您有所幫助。11、多選題中國目前的房地產權利主要包括()。A、

所有權B、

建設用地使用權C、

地役權D、

抵押權E、

永租權正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。中國目前的房地產權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。12、單選題下列關于起價、標價、成交價和均價的表述中，錯誤的是()。A、

起價是銷售新建商品房的最低價B、

一般情況下，買賣雙方圍繞標價進行討價還價C、

商品房買賣合同中寫明的價格一般是成交價D、

均價是指新建商品房成交價的平均價格正確答案：

D

參考解析：考點:起價、標價、成交價和均價。選項D，均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。13、多選題下列選項中屬于房地產區位狀況描述內容的有()。A、

位置描述B、

交通描述C、

外部配套設施描述D、

周圍環境描述E、

建筑結構正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:房地產區位狀況描述。房地產區位狀況描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套設施描述、周圍環境描述。選項E屬于房地產實物狀況描述。14、多選題房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引起的。A、

裝飾裝修改造B、

通貨膨脹C、

需求增加D、

改進物業管理E、

周圍環境改善正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是保值增值。三種自然增值原因：外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變。選項AD屬于投資增值而非自然增值；選項B屬于保值而非自然增值。15、多選題房地產的獨一無二特性導致了（）。A、

難以出現相同房地產的大量供給B、

房地產市場不能實現完全競爭C、

房地產交易難以采取樣品交易的方式D、

房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E、

房地產價值量大正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是獨一無二。房地產的獨一無二性，使得房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。此外，房地產交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現場照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應到實地查看、親身感受或體驗，房地產估價也應到估價對象現場進行實地查勘。16、多選題對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有（）。A、

標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B、

熟地通常比生地或毛地的變現能力弱C、

小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱D、

廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱E、

郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是難以變現。選項A錯誤，標準廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現力強，這也是為什么我們現在推廣標準廠房的原因；選項B錯誤，熟地已經具備了基礎設施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現；選項D正確，廠區內的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區的配套，以及物業管理服務，相比而言是更難變現的；選項E正確，郊區因為區位偏僻，以及客戶群體比市區少，也更難交易變現。17、多選題下列關于市場價格、理論價格和評估價值的表述中，正確的有()。A、

房地產的市場價格是其大量成交價格的平均價格，如其平均數或中位數、眾數B、

在正常市場或正常經濟發展下，市場價格圍繞著理論價格而上下波動C、

市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格D、

不同的估價師對同一宗房地產評估出的價值或價格不會完全相同E、

比較價值趨向于理論價格，收益價值趨向于市場價格正確答案：

B

C

D

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A，一般商品的市場價格，通常是其大量成交價格的平均價格，如其平均數或中位數、眾數。房地產由于具有獨一無二性，沒有大量相同房地產的成交價格，所以房地產的市場價格應是以一些類似房地產的成交價格為基礎測算的，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產之間的狀況不同造成的價格差異；選項E，比較價值趨向于市場價格，收益價值趨向于理論價格。18、多選題下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有()。A、

完全產權價值B、

出租人權益價值C、

快速變現價值D、

承租人權益價值E、

殘余價值正確答案：

C

E

參考解析：考點:市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。快速變現價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型；其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。19、多選題關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有()。A、

市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B、

同一估價對象在同一價值時點，市場價值是唯一的，投資價值是因人而異的C、

用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同D、

用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不同E、

投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果正確答案：

A

B

參考解析：考點:市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。某一房地產的投資價值，是指根據某個特定的投資者的實際情況，對該房地產所評估的價值。該房地產的市場價值，是指該房地產對典型投資者的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。選項C，評估市場價值時所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率，即典型的投資者所要求的報酬率，而評估投資價值時所采用的折現率，應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。因此，用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值并不相同；選項D，成本法中投資利息是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續費，不管是自有資金還是借貸資金，均應計算利息，因此用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值應該相同。不同的是利潤的取值；選項E，投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為（如購買行為）能夠實現的基本條件。當房地產的投資價值大于該房地產的價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。因此，投資價值的評估結果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場價值的評估結果。20、多選題關于相同條件下同一估價對象的市場價值和現狀價值的說法，正確的有()。A、

在合法利用下，現狀價值不高于市場價值B、

在合法利用下，（市場價值一現狀價值）≥將現狀利用改變為最佳利用的必要支出及應得利潤C、

在現狀利用為最高最佳利用下，現狀價值等于市場價值D、

在不是合法利用下，現狀價值不低于市場價值E、

同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現狀價值正確答案：

A

B

C

參考解析：考點:市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。在合法利用下，現狀價值低于或等于市場價值。而如果現狀利用為最高最佳利用，則現狀價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現狀價值）≥將現狀利用改變為最高最佳利用的必要支出及應得利潤。否則，現狀利用就是最高最佳利用，現狀價值就是市場價值。選項D，在不是合法利用下，現狀價值有可能高于市場價值；選項E，在現狀利用就是最高最佳利用時，現狀價值就是市場價值。21、多選題下列屬于成本租金的有()。A、

折舊費B、

維修費C、

管理費D、

利潤E、

投資利息正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點:買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。22、多選題在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是指抵押房地產未設立法定優先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括()。A、

拖欠建設工程價款B、

已抵押擔保的債權數額C、

房地產變賣處置費用D、

訴訟費用E、

其他法定優先受償款正確答案：

A

B

E

參考解析：考點:買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。法定優先受償款包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優先受償款，但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金。23、單選題下列關于拍賣保留價的表述中，錯誤的是()。A、

拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價B、

如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的10%C、

保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價D、

拍賣財產未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見正確答案：

B

參考解析：考點:評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。選項B，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。24、多選題投保火災險時的保險價值包括()。A、

遭受火災毀損的建筑物價值B、

遭受火災毀損的土地價值C、

連帶損失D、

租金損失E、

遭受火災毀損的建筑物重建成本正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點:買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修復期間的經濟損失（如停產停業損失、租金損失等）。25、多選題按照房地產權利的種類劃分房地產價格時，主要包括()。A、

房地產所有權價格B、

土地使用權價格C、

其他房地產權利價格D、

歷史成本E、

可變現凈值正確答案：

A

B

C

參考解析：考點:房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格。房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格是按照房地產權利的種類劃分的幾種價格。26、多選題經濟適用房的成本包括()。A、

土地房屋征收補償費B、

建筑安裝工程費C、

管理費D、

貸款利息E、

小區營業性配套公建費正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:市場調節價、政府指導價和政府定價。經濟適用住房的成本包括土地房屋征收補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金七項因素。27、多選題決定某類房地產供給量的主要直接因素有()。A、

該類房地產的價格水平B、

消費者的收入水平C、

該類房地產的開發成本D、

該類房地產的開發技術水平E、

房地產開發企業對未來的預期正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點:房地產供給。選項B，屬于影響房地產需求量的因素。28、多選題下列各項影響房地產價格的因素中，可以并列構成一種分類的有()。A、

一般因素B、

國際因素C、

市場因素D、

區域因素E、

個別因素正確答案：

A

D

E

參考解析：考點:房地產價格影響因素概述。對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。29、多選題下列情況中會導致房地產價格上升的有()。A、

上調開發商貸款利率B、

限制房地產投機行為C、

城市化的加速發展D、

國際上的政治對立E、

政府制定最高限價正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項BDE均可能降低房地產價格。30、多選題下列影響房地產價格的因素中，屬于國際因素的有()。A、

世界經濟狀況B、

房地產投機C、

政治對立狀況D、

軍事沖突狀況E、

城市化狀況正確答案：

A

C

D

參考解析：考點:國際因素。影響房地產價格的國際因素主要有世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。選項BE，屬于社會因素。31、多選題下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有()。A、

市場價值B、

評估價值C、

投資價值D、

抵押價值E、

現狀價值正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。32、多選題房地產價格的特征主要包括()。A、

房地產價格受建筑技術的影響很大B、

房地產價格不受交易者的個別情況影響C、

房地產價格形成的時間通常較長D、

房地產價格實質上是房地產權益的價格E、

房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格正確答案：

C

D

E

參考解析：考點:房地產價格的特點。房地產價格與一般物品價格的不同之處，即為房地產價格的特點：（1）與區位密切相關；（2）實質上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內容復雜多樣。33、多選題下列對決定房地產需求量因素的描述中，正確的有()。A、

當價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品B、

對正常商品來說，消費者收入增加，對商品的需求增加C、

當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產需求就會增加D、

房地產互補品，即一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，消費者就會把需求轉移到該種房地產上E、

當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會減少對房地產現時的需求正確答案：

B

C

參考解析：考點:房地產需求。選項A，吉芬物品屬于生活必需品，價格和需求量同方向變化；選項D，房地產替代品，即一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，消費者就會把需求轉移到該種房地產上；選項E，當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會增加對房地產現時的需求。34、單選題下列關于房地產價格的說法，不正確的是()。A、

房地產價格實質上是房地產權益價格B、

房地產價格同時有買賣價格和租賃價格C、

房地產價格容易受交易者的個別情況影響D、

房地產價格形成的時間通常較短正確答案：

D

參考解析：考點:房地產價格的特點。房地產價格的特點：（1）與區位密切相關；（2）實質上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內容復雜多樣。選項D，房地產價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。35、多選題下列有關房地產供給量的決定因素的表述中，正確的有()。A、

某種房地產的價格越高，開發該種房地產就越有利可圖B、

供給量與價格正相關C、

在價格水平不變的情況下，當建筑材料的價格上漲時，房地產的供給增加D、

開發技術水平的提高可以提高開發成本E、

當房地產開發企業預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增加正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是房地產供給。選項C錯誤，在價格水平不變的情況下，當建筑材料的價格上漲時，房地產的供給減小；選項D錯誤，在一般情況下，開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，房地產開發企業就會開發更多的房地產。36、多選題在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括()。A、

一般因素B、

客觀因素C、

經驗因素D、

區域因素E、

個別因素正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產價格影響因素概述。對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。37、多選題在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是指抵押房地產未設立法定優先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括（）。A、

拖欠建設工程價款B、

已抵押擔保的債權數額C、

房地產變賣處置費用D、

訴訟費用E、

其他法定優先受償款正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。法定優先受償款是假定實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額。包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優先受償款，但不包括為實現抵押權而發生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金。38、多選題影響房地產價值的權益因素包括（）。A、

房地產權利設立和行使的限制B、

房地產區位的限制C、

房地產使用管制D、

房地產通風采光的限制E、

房地產相鄰關系的限制正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產權益因素。房地產的利用肯定要受到一定限制，包括：房地產權利及其行使的限制，使用管制，相鄰關系的限制。選項B明確提到了區位，屬于區位因素。39、多選題影響房地產價格的經濟因素主要有（）。A、

經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B、

社會發展狀況、房地產投機和城市化C、

財政收支及金融狀況、利率D、

物價、匯率、居民收入E、

人口數量、行政隸屬變更、居民收入正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是經濟因素。影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展、居民收入、物價、利率、匯率。選項B屬于社會因素；選項E中人口數量屬于人口因素，行政隸屬關系變更屬于其他因素，居民收入屬于經濟因素。40、多選題需求量與價格負相關的關系叫做需求規律。下列選項中，此規律的例外有（）。A、

炫耀性物品B、

“吉芬”物品C、

低檔商品D、

高檔商品E、

急需商品正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產需求。需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。41、多選題形成房地產有效需求必須具備的條件有（）。A、

消費者有購買房地產的意愿B、

消費者能夠承受并支付得起房地產價格C、

城市經濟高速發展D、

人口急劇增長E、

房地產供給大于房地產需求正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產需求。需求的形成條件：（1）消費者愿意購買，即有購買欲望；（2）消費者能夠購買，即有支付能力。42、多選題下列屬于土地使用管制的事項有（）。A、

建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B、

取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C、

某宗土地使用權中，要求容積率為2.0D、

甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E、

某宗土地只能用于商業房地產開發正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產權益因素。選項B是對土地使用權的行使的限制，不屬于土地使用管制。選項D屬于相鄰權，源于房地產權利的限制。43、多選題下列屬于成本租金構成的內容有（）。A、

折舊費B、

維修費C、

管理費D、

保險費E、

房產稅正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。成本租金包括：折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅。商品租金和成本租金的差別，多3個項目——保險費、地租、利潤。44、多選題下列情形中會導致房地產當前需求增加的有（）。A、

消費者的收入增加B、

作為替代品的房地產的價格上升C、

作為互補品的房地產的價格上升D、

消費者預期其未來的收入增加E、

消費者預期未來的房地產價格上升正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產需求。選項A正確，對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；選項B正確，在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上,從而該種房地產的需求增加；選項C錯誤，在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加；選項D正確，消費者預期未來的收入增加時，就會增加對房地產當前的需求；選項E正確，當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會增加對房地產的現時需求；反之，就會持幣觀望，減少對房地產的現時需求，45、單選題下列選項中，表示房地產價格與一般物品價格的相同之處的是()。A、

價格形成的時間通常較長B、

價格實質是權益的價格C、

與區位關系密切D、

受供求因素的影響正確答案：

D

參考解析：考點:房地產價格的特點。房地產價格與家具、機器設備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質論價，即優質高價，劣質低價。46、多選題下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）。A、

居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格的上升B、

如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大C、

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升D、

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大E、

居民收入水平的變化對房地產價格的影響不大正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是居民收入。選項E錯誤，居民收入是房地產價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。47、多選題下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A、

完全產權價值B、

出租人權益價值C、

快速變現價值D、

承租人權益價值E、

殘余價值正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。快速變現價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產權價值、出租人權益價值和承租人權益價值，是另一組概念分類。完全產權價值，就是市場價值。48、多選題下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區位因素的有（）。A、

稅收政策B、

城市規劃調整C、

環境狀況D、

城市基礎設施狀況E、

匯率正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是房地產區位因素。選項C、D屬于區位因素；選項A、B均屬于政策制度因素；選項E匯率屬于經濟因素。49、多選題理論上房地產的供求狀況可分為的類型是（）。A、

全國房地產總的供求狀況B、

本地區房地產總的供求狀況C、

全國同類房地產的供求狀況D、

本地區同類房地產的供求狀況E、

房地產的短缺或者充足供求狀況正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產供求狀況的分類。房地產供求狀況的分類：（1）全國房地產總的供求狀況；（2）本地區房地產總的供求狀況；（3）全國同類房地產的供求狀況；（4）本地區同類房地產的供求狀況。50、多選題關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A、

市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B、

投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現率取值相同C、

投資價值趨向于市場價值D、

國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E、

在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項B，投資價值和市場價值采取收益法評估時，市場價值采取社會一般收益率，而投資價值采取投資者要求的最低收益率。選項C，投資價值和市場價值的形成視角和基礎不同。51、多選題關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有（）。A、

合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B、

抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值C、

在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值D、

房屋征收評估應評估無租約限制價值E、

只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項A應該無影響，無租約限制則無合同租金，無租約限制價值有時又稱為完全產權價值，合同租金與市場租金的差異對其沒有影響。選項B錯誤，抵押估價、轉讓估價應該評估出租人權益價格；選項C錯誤，合同租金低于市場租金，則出租人權益價值小于無租約限制價值，承租人權益價值為正。如果合同租金大于市場租金，則出租人權益價值會大于無租約限制價值，承租人權益價值為負；選項E錯誤，承租人的權益價值就是按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。52、多選題工業房地產的區位影響因素主要考慮（）。A、

臨街狀況B、

動力是否易于取得C、

廢料處理是否方便D、

接近大自然E、

產品原料的獲取方便程度正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產區位因素。工業房地產的區位優劣，通常需要視產業的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區位，價格必有趨高的傾向。選項A主要對商業房地產意義重要；選項D主要對住宅類房地產重要。53、多選題房地產價格的特征主要包括（）。A、

房地產價格受建筑技術的影響很大B、

房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響C、

房地產價格形成的時間通常較長D、

房地產價格實質上是房地產權益的價格E、

房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產價格的特點。房地產價格的六個特點：（1）與區位密切相關；（2）實質上是權益的價格；（3）同時有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別情況影響；（5）形成的時間通常較長；（6）包含的內容復雜多樣。54、多選題房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有（）。A、

該種房地產的價格水平B、

消費者的預期C、

該種房地產的開發成本D、

該種房地產的開發技術水平E、

房地產開發商和擁有者對未來的預期正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產供給。房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：（1）該種房地產的價格水平；（2）該種房地產的開發成本；（3）該種房地產的開發技術水平；（4）房地產開發企業和擁有者對未來的預期。55、多選題城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）。A、

建筑高度B、

建筑結構C、

容積率D、

土地使用權來源E、

土地用途正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產權益因素。使用管制主要指農用地轉為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規定，建筑結構不屬于土地使用管制內容，土地使用權是管制使用性質，但是不管制來源。56、單選題關于房地產互補品的說法，正確的是()。A、

商業用房與工業用房是互補品B、

新建商品房與存量房是互補品C、

經濟適用住房與普通商品住房是互補品D、

郊區住宅與連接它和市區的高速公路收費是互補品正確答案：

D

參考解析：考點:房地產需求。某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業、娛樂房地產，城市郊區的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加。例如，城市郊區的住宅，當降低或取消連接它與市區的高速公路收費時，對其需求就會增加。因此，收費降低，房價會漲；收費提高，房價會降。57、多選題為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著()假設等進行估價。A、

各方估價利害關系人均是利己并理性的B、

估價人員應“換位思考”C、

估價人員應站在國家的立場來考慮評估價值D、

估價人員以專家身份權衡評估價值E、

估價人員以委托人的立場來考慮評估價值正確答案：

A

B

D

參考解析：考點:獨立客觀公正原則。在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值或價格，估價師首先應基于以下假設進行估價：（1）各方估價利害關系人均是利己并理性的；（2）估價師應“換位思考”，即以各方估價利害關系人的角色和心態來思考評估價值；（3）估價師以獨立第三方的專家身份來權衡評估價值。在此基礎上便可得出一個不偏袒任何一方估價利害關系人的評估價值。58、多選題下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有()。A、

房地產抵押估價B、

房屋征收評估C、

房地產司法拍賣估價D、

房地產轉讓估價E、

房地產投資信托基金估價正確答案：

B

C

參考解析：本題考查的是合法原則。在房地產司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為被查封的房地產，但估價中假定估價對象未被查封；房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產權下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。59、多選題土地權屬證書有()。A、

《國有土地使用證》B、

《集體土地所有證》C、

《集體土地使用證》D、

《土地他項權利證明書》E、

《國有土地所有證》正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:合法原則。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。60、多選題以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件()。A、

按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金B、

取得土地使用權證書C、

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書D、

按照出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件E、

按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的20%以上正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:合法原則。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。61、多選題在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有()。A、

上位法優先于下位法B、

不同效力的法有沖突時新法優先于舊法C、

特別法優先于普通法D、

法律文本優先于法律解釋E、

強行法優先于任意法正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是合法原則。選項B錯誤，“新法優于舊法”是在效力相等的法有沖突時適用。對于有法可依但法之間有沖突的，一般應遵循“上位法優先于下位法”、“新法優先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時適用）、“特別法優先于普通法”、“法律文本優先于法律解釋”、“強行法優先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規，行政法規的效力高于地方性法規、部門規章、地方政府規章;地方性法規的效力高于本級和下級地方政府的規章;部門規章與地方政府規章的效力相等。62、多選題下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有()。A、

適合原理B、

均衡原理C、

合理原理D、

邊際效用E、

收益遞增遞減原理正確答案：

A

B

E

參考解析：考點:最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理，這三個經濟學原理有助于把握最高最佳利用原則。63、多選題根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產()時，便為最高最佳使用。A、

與外部環境最協調B、

達到規模遞增C、

內部構成要素的組合最適當D、

外部環境與內部因素相關聯E、

外部環境要素為最適當的組合正確答案：

A

C

參考解析：考點:最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環境相協調，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。64、多選題在評估市場價值時，應遵循的原則包括()。A、

獨立客觀公正原則B、

謹慎原則C、

合法原則D、

替代原則E、

最高最佳利用原則正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產估價原則概述。市場價值評估應遵循獨立客觀公正原則，合法原則，價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。65、多選題下列對于價值時點的描述中，正確的有()。A、

房地產抵押、征收等估價，價值時點在現在，估價對象狀況為現在狀況B、

房地產損害賠償的估價，估價對象狀況為過去，價值時點為現在C、

對評估期房的價值，估價對象狀況為過去，價值時點在未來D、

在房地產糾紛案件中，估價對象狀況在過去，價值時點為過去E、

對房地產市場預測時，估價對象狀況在過去，價值時點為現在正確答案：

A

B

D

參考解析：考點:價值時點原則。選項C，對評估期房的價值，估價對象狀況為未來，價值時點為現在；選項E，對房地產市場預測時，估價對象狀況為未來，價值時點為將來。66、多選題下列房地產中，一般情況下適用比較法估價的有()。A、

標準廠房B、

房地產開發用地C、

行政辦公樓D、

寫字樓E、

在建工程正確答案：

A

B

D

參考解析：考點:比較法適用的估價對象。比較法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地。選項C，基本不用于出售交易，所以難以取得可比實例；選項E，在建工程的施工進度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用比較法了。67、單選題在房地產抵押過程中，債務人或者第三人()房地產的占有。A、

不轉移B、

轉移C、

暫不轉移D、

暫時轉移正確答案：

A

參考解析：考點:房地產抵押的需要。房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保。68、單選題決定房地產需求量的因素，不包括()。A、

該種房地產的價格水平B、

該種房地產的開發成本C、

消費者的收入水平D、

相關物品的價格水平正確答案：

B

參考解析：考點:房地產需求。決定房地產需求量的因素：（1）該種房地產的價格水平；（2）消費者的收入水平；（3）消費者的偏好；（4）相關物品的價格水平；（5）消費者對未來的預期。選項B屬于決定房地產供給量的因素。69、多選題下列選項中，難以采用比較法估價的有()。A、

特殊廠房B、

普通住宅C、

存量成套住宅D、

博物館E、

在建工程正確答案：

A

D

E

參考解析：考點:比較法適用的估價對象。下列房地產難以采用比較法估價：（1）數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；（2）很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等；（3）可比性很差的房地產，如在建工程等。70、多選題下列選項中，運用比較法估價的一般步驟包括()。A、

收集交易實例B、

選取可比實例C、

建立比較基礎D、

計算比較價值E、

分解比較系數正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為4大步驟：（1）收集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基礎；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產狀況調整；（7）計算比較價值。71、多選題收集交易實例時應收集交易實例信息包括()。A、

成交價格B、

議價時間C、

成交日期D、

交易方式E、

交易目的正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點:收集交易實例的要求。在收集交易實例時應盡量收集較多的內容，一般包括：（1）交易對象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費負擔；（9）交易目的。72、多選題財產范圍不同主要有()。A、

帶有債權債務的房地產B、

含有非房地產成分C、

房地產實物范圍不同D、

房地產的產權性質不同E、

房地產處于的商圈不同正確答案：

A

B

C

參考解析：考點:統一財產范圍。房地產范圍不同主要有3種：含有房地產以外的資產；帶有債權債務的房地產；房地產實物范圍不同。73、多選題下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的有()。A、

相鄰房地產合并交易B、

交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商C、

交易雙方存在利害關系D、

人為哄抬價格的交易E、

交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情正確答案：

A

C

D

參考解析：考點:造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素：（1）利害關系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）對交易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項B，交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格；選項E，交易中的某一方特別了解市場行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。74、多選題房地產價格指數或變動率可細分為()。A、

全國房地產價格指數或變動率B、

全國某類房地產價格指數或變動率C、

某地區某類房地產價格指數或變動率D、

某地區房地產價格指數或變動率E、

某國家某類房地產價格指數或變動率正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:市場狀況調整的方法。房地產價格變動率或價格指數可分為：（1）全國各類房地產得；（2）某地區各類房地產的；（3）全國某類房地產的；（4）某地區某類房地產的。75、多選題某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三～六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有()。A、

因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整B、

因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整C、

因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整D、

因樓層相同，不需進行樓層因素調整E、

因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:房地產狀況調整的內容。雖然估價對象與可比實例位于同一小區，區位因素也會有差異，如臨街狀況、周圍環境及景觀、交通條件等；估價對象與可比實例雖然同期建造，質量一致，實物狀況也可能會有差異，如是否帶電梯、一梯三戶還是一梯兩戶、樓梯寬窄、層高、是否南北通透等；估價對象與可比實例雖然權利性質相同，權益狀況也可能有差異，如土地使用權剩余年限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況等；雖然估價對象與可比實例樓層相同，因為是否設電梯或估價對象是底商住宅，商業部分層高較高，整體樓層系數可能與純住宅樓的樓層系數不同等原因，也可能需要進行樓層因素調整。噪聲屬于區位因素，應該進行調整。76、多選題在百分比調整中，當同時進行多種價格影響因素調整時，又有()。A、

比例調整B、

加法調整C、

減法調整D、

乘法調整E、

換位調整正確答案：

B

D

參考解析：考點:房地產狀況調整的方法。在百分比調整中，當同時進行多種價格影響因素調整時，又有加法調整和乘法調整。77、多選題比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的()。A、

區位相近B、

權利性質相同C、

面積相等D、

檔次相當E、

建成年份相同正確答案：

A

B

D

參考解析：考點:選取可比實例的要求。可比實例的房地產應與估價對象房地產相似，包括：（1）與估價對象的區位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估價對象的權利性質相同；（4）與估價對象的檔次相當；（5）與估價對象的規模相當；（6）與估價對象的建筑結構相同。78、多選題下列方法中，不屬于房地產狀況調整方法的有()。A、

直接比較調整法B、

直觀比較法C、

總價調整法D、

成本調整法E、

百分比調整法正確答案：

B

D

參考解析：考點:房地產狀況調整的方法。房地產狀況調整的方法有：（1）直接比較調整、間接比較調整；（2）總價調整、單價調整；（3）金額調整、百分比調整；（4）加法調整、乘法調整。79、單選題當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會()。A、

增加B、

減少C、

不變D、

無法確定正確答案：

A

參考解析：考點:房地產需求。當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產的需求就會增加；相反，該種房地產的需求就會減少。80、多選題選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A、

可比實例與估價對象所處的地區必須相同B、

可比實例的交易類型與估價目的吻合C、

可比實例的規模與估價對象的規模相當D、

可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E、

可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區或同一供求范圍內的相似地區即可。而且A選項中有“必須”的字樣。81、多選題收益法根據資本化類型的不同，分為()。A、

直接資本化法B、

投資法C、

報酬資本化法D、

利潤法E、

市場法正確答案：

A

C

參考解析：考點:收益法的含義。收益法根據資本化類型的不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。82、多選題收益性房地產包括()。A、

餐館B、

旅店C、

加油站D、

農地E、

未開發的土地正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。83、多選題收益性房地產估價需要具備的條件是房地產未來的()都能夠較準確的預測。A、

收益B、

經營方式C、

收益年限D、

市場狀況E、

風險正確答案：

A

E

參考解析：考點:收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。84、多選題預計某房地產未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少8萬元，報酬率為8%，則下列說法中正確的有()。A、

該房地產未來第30年的年凈收益小于零B、

該房地產的合理經營期限大于22年C、

該房地產的收益價值小于1276.47萬元D、

該房地產的收益價值大于875萬元E、

該房地產的資本化率為18%正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點:凈收益按一定數額遞減的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（萬元）。85、多選題下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。A、

凈收益包括有形收益和無形收益B、

通常只有客觀收益才能用于估價C、

運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費D、

應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E、

空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產折舊。這些設備壽命期比房地產短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。86、多選題收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有()。A、

電梯折舊費B、

租賃保證金利息C、

房地產稅D、

企業（個人）所得稅E、

房屋保險費正確答案：

B

D

參考解析：考點:凈收益測算的基本原理。運營費用是維持估價對象正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。電梯折舊費屬于短壽命項目的折舊費，可以算在運營費用中。租賃保證金利息通常計入有效毛收入，企業（個人）所得稅不計入運營費用。87、多選題收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有()。A、

抵押貸款還本付息額B、

房地產折舊額C、

重置提撥款D、

房地產改擴建費用E、

所得稅正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經濟壽命期內，為定期更換經濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。88、多選題某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括()。A、

電費B、

物業管理費C、

水費D、

供暖費E、

房地產稅正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是不同收益類型房地產凈收益的測算。電費和物業管理費，由承租人負擔，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔的費用。89、多選題在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的()。A、

客觀收益B、

實際收益C、

有形收益D、

無形收益E、

潛在收益正確答案：

A

C

D

參考解析：考點:凈收益測算應注意的問題。在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的有形收益、無形收益、客觀收益。90、單選題當某種房地產的替代品的價格較高時，消費者對該種房地產的當前需求通常會()。A、

增加B、

減少C、

不變D、

無法確定正確答案：

A

參考解析：考點:房地產需求。在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。91、多選題下列各項中，不屬于直接資本化法優點的有()。A、

計算過程較為簡單B、

通常只需要測算未來第一年的收益C、

指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和D、

每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解E、

資本化率或收益乘數直接來源于市場所顯示的收益與價值的關系正確答案：

C

D

參考解析：考點:直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法的優點是：（1）不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；（2）資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；（3）計算過程較簡單。92、多選題剩余技術有()。A、

市場剩余技術B、

土地剩余技術C、

建筑物剩余技術D、

房地產剩余技術E、

抵押貸款剩余技術正確答案：

B

C

E

參考解析：考點:剩余技術。剩余技術主要有土地剩余技術和建筑物剩余技術，另外還有自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術。93、多選題在實際中計算地租的方法有()。A、

從房租中分離出地租B、

由地價求出地租C、

采用比較法求出地租D、

由土地開發成本求出地租E、

采用類似假設開發法的方法求出地租正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點:地租理論及地租的測算。實際中測算地租的方法還有多種：從房租中分離出地租；由地價求出地租；采用比較法求出地租；采用類似于假設開發法的方法求出地租。9