職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_21、單選題某套住宅總價200萬元，套內(nèi)建筑面積135m2，套內(nèi)墻體面積30m2，分攤的共有建筑面積25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價格為()元。A、

12120（江南博哥）B、

12500C、

13300D、

14810正確答案：

B

參考解析：考點:統(tǒng)一計價單位。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積＝135＋25＝160（m2），2000000÷160＝12500（元）。2、單選題在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()。A、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑正確答案：

B

參考解析：考點:成本法估價需要具備的條件。取得途徑，有市場購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋等。客觀成本原則。3、單選題某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為()元/m2。A、

25930B、

32980C、

30980D、

29980正確答案：

A

參考解析：考點:統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%＝90（萬元），余下300×（1－30%）＝210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實際價格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（萬元）；建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝100/90%＝111.11m2，建筑面積單價＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。4、單選題某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，建設(shè)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是()元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.87D、

494.77正確答案：

C

參考解析：考點:房地產(chǎn)價格構(gòu)成。建設(shè)成本、管理費用、銷售費用3億；投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（萬元）；總成本＝31061.23（萬元）；單位成本為310.61（萬元）；可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。5、單選題某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣()萬元。A、

630.0B、

650.0C、

661.5D、

682.5正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。6、單選題在征收集體土地的土地成本中，每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。A、

5B、

10C、

15D、

20正確答案：

C

參考解析：考點:土地成本。每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。7、單選題甲、乙兩家相鄰?fù)恋兀袌鰞r格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是()萬元。A、

0～50B、

50～65C、

50～80D、

62.5～150正確答案：

C

參考解析：考點:造成成交價格偏離正常價格的因素。甲宗地單獨的價格為50萬，合并后增值＝150－（50＋70）＝30（萬元）。那么土地甲的擁有者可要價50萬元至80萬元（50＋30＝80）。8、單選題在房地產(chǎn)市場中，有保護價值的建筑物適用于()。A、

重建成本B、

重置成本C、

估算重置成本D、

估算重建成本正確答案：

A

參考解析：考點:建筑物重新購建成本的求取方式。有保護價值的建筑物適用重建成本。9、單選題交易情況修正的方法不包括()。A、

總價修正B、

單價修正C、

分離修正D、

百分比修正正確答案：

C

參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價修正和單價修正，金額修正和百分比修正。10、單選題某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A、

68％B、

74％C、

76％D、

82％正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。11、單選題為評估某估價對象2013年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是()元/m2。A、

7000B、

7003C、

7436D、

7670正確答案：

B

參考解析：考點:交易情況修正的方法。正常負擔(dān)下的價格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。12、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是()。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正確答案：

D

參考解析：考點:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。13、單選題有關(guān)價值類型，下列說法正確的是()。A、

同一估價對象的價值并不是唯一的B、

同一估價對象的價值是唯一的C、

同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是唯一的D、

ABC均不正確正確答案：

A

參考解析：考點:價值類型。同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。14、單選題某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為()萬元。A、

2400B、

2410C、

2490D、

2500正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。15、單選題為評估某宗房地產(chǎn)2014年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為9000元/m2，成交日期為2014年1月末，該類房地產(chǎn)自2014年1月末至2014年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2014年9月末的價格為()元/m2。A、

8813B、

8982C、

9329D、

9379正確答案：

A

參考解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。2014年9月末的價格＝9000×（1＋2.5%）×（1＋0.5%）×（1－1.5%）×（1－2.5%）×（1－1.0%）×（1＋1.5%）×（1－1.5%）＝8812.74（元/m2）。16、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當(dāng)事人的說法中，正確的是()。A、

估價委托人一定是估價對象權(quán)利人B、

估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人C、

估價報告使用人一定是估價利害關(guān)系人D、

估價委托人一定是估價報告使用人正確答案：

B

參考解析：考點:估價當(dāng)事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除A；估價報告使用者不見得一定是估價利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價利害關(guān)系人，排除C；如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人；估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。17、單選題為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/m2。A、

3868.92B、

4000.00C、

4072.54D、

4286.89正確答案：

A

參考解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/m2，所以正確答案是4000×95/100×（1＋0.3%）6＝3868.92（元/m2）18、單選題下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是（）。A、

圍墻工程費B、

電力設(shè)施工程費C、

居委會用房建設(shè)費D、

人防工程費正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建設(shè)成本。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費中；居委會用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間稅費。（常識）19、單選題對4個可比實例的成交價格進行修正和調(diào)整，得到的4個比較價值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡單算術(shù)平均數(shù)計算綜合比較價值為()元/m2。A、

8230.5B、

8112.5C、

8080,0D、

8075.0正確答案：

B

參考解析：本題考查的是計算最終的比較價值。最終比較價格為（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）20、單選題某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。A、

55.20B、

103.22C、

109.63D、

114.82正確答案：

B

參考解析：本題考查的是計息方式及利率。投資利息=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。21、單選題按直接比較判定某可比實例價格的調(diào)整系數(shù)為0.98，則其依據(jù)是()。A、

可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%B、

可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2%C、

可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%D、

可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%正確答案：

C

參考解析：考點:計算單個可比實例的比較價值。可比實例價格的調(diào)整系數(shù)為0.98，即估價對象價格＝可比實例價格×0.98，估價對象價格指數(shù)/可比實例價格指數(shù)＝0.98，一般將估價對象價格指數(shù)設(shè)為100，設(shè)可比實例價格指數(shù)為X，則100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比實例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為2.04%。22、單選題某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。A、

17087.20B、

18699.20C、

19666.40D、

20666.67正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。23、單選題在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A、

-100B、

-50C、

50D、

100正確答案：

B

參考解析：考點:計算最終的比較價值。加權(quán)平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）。24、單選題某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A、

17.13%B、

18.30%C、

18.61%D、

21.47%正確答案：

C

參考解析：成本利潤率=(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅金)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)=(600+900+50+60+150+120)/(600+900+50+60)=1880/1610≈1.167≈116.7%投資利潤率為20%，即投資利潤率=投資利潤/(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)0.2=投資利潤/(600+900+50+60)投資利潤=0.2*(600+900+50+60)=0.2*1610=322成本利潤率=(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅金-投資利潤)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)=(600+900+50+60+150+120-322)/(600+900+50+60)=1558/1610≈0.966≈96.6%將百分數(shù)轉(zhuǎn)換為小數(shù)，成本利潤率約為0.966，即約為9.66%。所以，成本利潤率為18.61%。25、單選題在選取可比實例時，主要在于精而不是多，一般來說可以選取()個可比實例。A、

1～2B、

2～3C、

3～5D、

5～6正確答案：

C

參考解析：考點:選取可比實例的要求。在選取可比實例時，主要在于精而不是多，一般選取3至5個可比實例即可，但不得少于3個。26、單選題某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。A、

1840B、

2840C、

2966D、

3000正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。直接成本利潤率＝開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。27、單選題評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是()。A、

甲B、

乙C、

丙D、

丁正確答案：

B

參考解析：考點:選取可比實例的要求。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈；選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。28、單選題某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、

70.00%B、

83.33%C、

84.00%D、

86.67%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已經(jīng)使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。29、單選題下列關(guān)于統(tǒng)一稅費負擔(dān)的說法，錯誤的是()。A、

買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔(dān)一部分的稅費，如補繳出讓金、印花稅B、

交易稅費正常負擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格C、

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值或價格D、

應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常負擔(dān)下的價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率正確答案：

A

參考解析：考點:統(tǒng)一稅費負擔(dān)。選項A錯誤，買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔(dān)一部分的稅費，如印花稅。補繳出讓金是由買方繳納的稅費。30、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/平方米，已知取得土地時樓面地價為1000元/平方米，開發(fā)成本和管理費用為1200元/平方米，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A、

7.90%B、

11.08%C、

11.83%D、

13.73%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。土地投資1000萬元，開發(fā)成本和管理費用1200萬元，投資利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（萬元），銷售費用=3000×2%＝60（萬元），銷售稅費=3000×5.5%＝165（萬元），開發(fā)利潤＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。31、單選題某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為()。A、

103.26%B、

105.43%C、

112.06%D、

114.42%正確答案：

A

參考解析：考點:統(tǒng)一稅費負擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費由買方承擔(dān)，則約定成交價格＝賣方實得金額。（1）建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負擔(dān)下的價格＝賣方實得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率），即該宗交易正常負擔(dān)下的價格＝約定成交價格/（1－5%）；約定成交價格＝該宗交易正常負擔(dān)下的價格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價格×（1－8%）＝約定成交價格，即正常價格＝該宗交易正常負擔(dān)下的價格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。32、單選題某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.86D、

494.77正確答案：

C

參考解析：本題考查的是計息方式及利率。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用3億，投資利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬元），總成本＝30000＋1061.23＝31061.23（萬元），單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。33、單選題在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計價單位工作內(nèi)涵的是()。A、

統(tǒng)一稅費負擔(dān)B、

統(tǒng)一價格表示單位C、

統(tǒng)一幣種和貨幣單位D、

統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位正確答案：

A

參考解析：考點:統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位。34、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正確答案：

D

參考解析：本題考查的是年限法。完全重置價值為120×600＝72000（元），年折舊為1440元，年折舊率=1440/72000=2%，已經(jīng)經(jīng)過8年，折舊率為16%，所以成新率為1-16%＝84%。35、單選題下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是()。A、

2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》B、

2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認C、

內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D、

內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的執(zhí)業(yè)資格正確答案：

C

參考解析：考點:中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。選項C，沒有這項規(guī)定，本題可以使用排除法進行選擇。36、單選題某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A、

11.80B、

16.07C、

23.57D、

31.06正確答案：

D

參考解析：本題考查的是功能過剩折舊。重建成本，功能過剩的折舊包括無效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（萬元）。37、單選題某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2。A、

100B、

300C、

600D、

900正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積＝6000/3＝2000（m2）；土地單價＝1800000/2000＝900（元/m2）。38、單選題2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會加入了()，成為其全權(quán)會員。A、

世界估價組織協(xié)會B、

國際測量師聯(lián)合會C、

國際估價標準委員會D、

美國估價學(xué)會正確答案：

B

參考解析：考點:中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展。2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)會員。39、單選題某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1500美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為()美元/m2，（假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.65元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.40元人民幣）。A、

1450B、

1496C、

1540D、

1659正確答案：

D

參考解析：考點:市場狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為：（1500×6.65＋80×8）÷6.4＝1659（美元/m2）。40、單選題關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A、

單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B、

分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C、

工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D、

指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果正確答案：

A

參考解析：本題考查的是單位比較法。A選項說反了，任何時候都是將可比實例修正為估價對象。41、單選題評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。A、

0.4.0.4.0.2B、

0.3.0.4.0.3C、

0.4.0.2.0.4D、

0.4.0.3.0.3正確答案：

A

參考解析：本題考查的是計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者取一樣的權(quán)重。42、單選題某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A、

比較法B、

成本法C、

假設(shè)開發(fā)法D、

長期趨勢法正確答案：

C

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。43、單選題評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、

0.4、0.4、0.2B、

0.3、0.4、0.3C、

0.4、0.2、0.4D、

0.4、0.3、0.3正確答案：

A

參考解析：本題考查的是計算最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。44、單選題假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即()。A、

價值時點B、

待開發(fā)項目開工之日C、

待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日D、

該開發(fā)項目開始銷售之日正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項B是指建造期的起點；選項D是指銷售期的起點。45、單選題某宗地的面積為1000m2，采用比較法進行評估。通過三宗可比實例求出的比較價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價格為（）元/m2。A、

2160B、

2175C、

2181D、

2205正確答案：

C

參考解析：本題考查的是計算最終的比較價值。加權(quán)平均法得到的比準價格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。46、單選題后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的()。A、

期初B、

期中C、

期末D、

任意階段正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。47、單選題報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在()。A、

期初B、

期末C、

期中D、

任一時刻正確答案：

B

參考解析：考點:報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。48、單選題下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，描述錯誤的是()。A、

未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利B、

開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不會是未來開發(fā)完成之前的某個時間C、

靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值D、

動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值正確答案：

B

參考解析：考點:開發(fā)完成后的價值。選項B錯誤，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。49、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3％，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

1372.7B、

1309.9C、

953.9D、

900.6正確答案：

D

參考解析：考點:凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（萬元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（萬元）。50、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為()萬元。A、

572.21B、

765.85C、

791.24D、

912.62正確答案：

C

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法運用舉例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24萬元。51、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10％。則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

228.23B、

229.36C、

224.74D、

223.63正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益每年不變的公式。（1）先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（萬元）；（2）再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（萬元）。52、單選題假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的()的“倒算法”。A、

比較法B、

收益法C、

成本法D、

長期趨勢法正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。53、單選題某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

368B、

552C、

561D、

920正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42（年）。房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（萬元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（萬元）。54、單選題對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準確的是()。A、

新開發(fā)房地產(chǎn)項目B、

用于出售用途的房地產(chǎn)項目C、

具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、

用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。55、單選題某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5％，風(fēng)險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于()萬元。A、

536B、

549C、

557D、

816正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬元）。56、單選題假設(shè)開發(fā)法的估價前提不包括下列()。A、

業(yè)主自行開發(fā)B、

自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)C、

被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)D、

被迫開發(fā)正確答案：

D

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法的估價前提。假設(shè)開發(fā)法的估價前提包括：業(yè)主自行開發(fā)前提；自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。57、單選題與非專業(yè)房地產(chǎn)估價相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價具有的特點不包括下列()。A、

由專業(yè)估價機構(gòu)和估價人員完成B、

提供的是專業(yè)意見C、

具有參考性D、

實行有償服務(wù)正確答案：

C

參考解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。與非專業(yè)房地產(chǎn)估價相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價具有的特點包括：它是由專業(yè)估價機構(gòu)和估價人員完成的；它提供的是專業(yè)意見；它具有公信力；它實行有償服務(wù)；它要承擔(dān)法律責(zé)任。58、單選題下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是()。A、

自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值B、

自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值C、

自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值D、

自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值正確答案：

A

參考解析：考點:假設(shè)開發(fā)法的估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。59、單選題已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格為()元/平方米。A、

2400B、

2405C、

2410D、

2415正確答案：

C

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）60、單選題在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是（）。A、

轉(zhuǎn)抵押估價B、

抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估C、

抵押成數(shù)測算D、

處置抵押房地產(chǎn)估價正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數(shù)）測算等服務(wù)。61、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

183.78B、

257.55C、

873.19D、

1427.16正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）]×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）]×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（萬元）。62、單選題關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A、

靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B、

動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C、

靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、

動態(tài)分析法中要考慮各項收入.支出發(fā)生的時間點正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。63、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近()萬元。A、

276B、

283C、

284D、

291正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格：V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25×[1－1／（1＋8%）35－3]／[8%×（1＋8%）3]＝278.15（萬元），選項中最接近的值為選項A。64、單選題下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A、

假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法B、

運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用C、

假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D、

假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設(shè)開發(fā)法估價。65、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

267.35B、

287.86C、

298.84D、

300.86正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（萬元）。66、單選題關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A、

運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B、

投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算C、

假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的價值D、

在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A，只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價值；選項B，動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選項C，扣除項目在價值時點時還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時點發(fā)生的；選項D，在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，要做市場狀況調(diào)整，如結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。67、單選題約翰.馮.杜能的地租的計算公式是()。A、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本B、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品平均利潤C、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品平均利潤－投資的利息D、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤章正確答案：

C

參考解析：考點:地租理論及地租的測算。地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品平均利潤－投資的利息。68、單選題城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，AB面積相同、形狀相同、位置相鄰，結(jié)合圖片，下列說法錯誤的是()。A、

（a）中地塊B的價值大于地塊A的B、

（b）中地塊C的價值大于地塊D的C、

（c）中地塊E的價值大于地塊F的D、

（d）中地塊G的價值大于地塊H的正確答案：

A

參考解析：考點:路線價法概述。AB地塊均臨街，但A地塊臨街邊長于B地塊臨街邊。69、單選題在英國，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為()。A、

投資法B、

收入法C、

利潤法D、

利息法正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益測算的基本原理。基于租賃收入測算凈收益的收益法稱為投資法。70、單選題路線價法主要適用于()。A、

城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價B、

舊建筑物的估價C、

新建筑物的估價D、

拆遷房屋的估價正確答案：

A

參考解析：考點:路線價法概述。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。71、單選題某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為()萬元。A、

500B、

750C、

800D、

1000正確答案：

C

參考解析：考點:凈收益測算的基本原理。土地年凈收益＝1080000－540×400＝864000（元）；土地價值＝86.4/0.108＝800（萬元）。72、單選題根據(jù)標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標準臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為()元/m2。A、

2000B、

2100C、

2400D、

2520正確答案：

D

參考解析：本題考查的是路線價法。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為360/（75×20）＝2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）73、單選題某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A、

245B、

275C、

315D、

345正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。折舊費、抵押貸款還本付息額都不作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電供暖費40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500－40－50－65＝345（萬元）。74、單選題一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價為5000元/㎡，后街路線價為3800元/㎡，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為()m。A、

22B、

28C、

38D、

50正確答案：

B

參考解析：考點:臨街土地的價值的計算。前街影響深度=總深度×前街路線價/（前街路線價+后街路線價）=50×5000/（5000+3800）=28.4。75、單選題報酬率的表達式為()。A、

投資回報／所投入的資本B、

投資回收／所投入的資本C、

（投資回報＋投資回收）／所投入的資本D、

（投資回收－投資回報）／所投入的資本正確答案：

A

參考解析：考點:報酬率的實質(zhì)。報酬率=投資回報／所投入資本。76、單選題基準地價修正法是一種()，其估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、

直接估價方法B、

間接估價方法C、

精確的估價方法D、

經(jīng)驗性的估價方法正確答案：

B

參考解析：考點:基準地價修正法。基準地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。77、單選題運用標準價調(diào)整法進行估價時，首要步驟是()。A、

進行房地產(chǎn)分組B、

確定估價范圍C、

設(shè)定標準房地產(chǎn)D、

測算標準價正確答案：

B

參考解析：考點:標準價調(diào)整法。運用標準價調(diào)整法估價，一般分為下列步驟：（1）確定估價范圍；（2）進行房地產(chǎn)分組；（3）設(shè)定標準房地產(chǎn)；（4）測算標準價；（5）確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；（6）計算各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。78、單選題估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是()。A、

基準地價修正法B、

修復(fù)成本法C、

價差法D、

標準價調(diào)整法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是標準價調(diào)整法。標準價調(diào)整法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。79、單選題某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進行修復(fù)，恢復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（）。A、

該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的B、

修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元C、

該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元D、

在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰＿x項A，經(jīng)濟上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費用，和修復(fù)帶來的價值增值誰大。修復(fù)的必要費用包括：修復(fù)工程費150萬；租金損失100×1500×6=90萬；搬遷費1300×2×100=26萬；合計266萬；修復(fù)后的價值增值：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250萬，得不償失，所以不具備經(jīng)濟上的可修復(fù)性。選項B，修復(fù)帶來的價值增值額為250萬。選項C，不修復(fù)的時候的價值減損額為（5000-4500）×10000=500萬。選項D，不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5萬。80、單選題在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是()。A、

過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B、

市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C、

房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動D、

政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格正確答案：

A

參考解析：本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。選項BCD是適用條件。81、單選題下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是()。A、

直線趨勢法B、

指數(shù)曲線趨勢法C、

二次拋物線趨勢法D、

指數(shù)線性修正法正確答案：

D

參考解析：考點:數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。82、單選題在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測算。A、

指數(shù)修勻法B、

平均增減量法C、

平均發(fā)展速度法D、

二次拋物線趨勢法正確答案：

C

參考解析：本題考查的是長期趨勢法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。83、單選題下列不屬于長期趨勢法的作用的是()。A、

用于成本法計算重置價格B、

用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整C、

用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等D、

用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力正確答案：

A

參考解析：考點:長期趨勢法的作用。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價值和價格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：（1）用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益等；（2）用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整；（3）用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力；（4）用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏。84、單選題運用路線價法估價的前提條件是()。A、

街道不規(guī)整，臨街土地排列較整齊B、

街道較規(guī)整，臨街土地排列不整齊C、

街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D、

街道及兩側(cè)的土地排列均不整齊正確答案：

C

參考解析：考點:路線價法概述。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。85、單選題最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是()。A、

蘇慕斯法則B、

“四三二一”法則C、

霍夫曼法則D、

哈柏法則正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價法。最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是“四三二一”法則。86、單選題下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為()萬元。（采用四三二一法則）A、

150.8B、

160.8C、

170.8D、

180.8正確答案：

B

參考解析：考點:臨街土地價值的計算。前街影響深度＝175×320/（320＋240）＝100；后街影響深度＝175×240/（320＋240）＝75；單價＝路線價×平均深度價格修正率；總價＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8萬。87、單選題主要用于評估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額的估價方法是()。A、

損失資本化法B、

修復(fù)成本法C、

標準價調(diào)整法D、

基準地價修正法正確答案：

A

參考解析：考點:損失資本化法。損失資本化法主要用于評估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額。88、單選題主要用于評估房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額的方法是()。A、

修復(fù)成本法B、

價差法C、

損失資本化法D、

長期趨勢法正確答案：

B

參考解析：考點:價差法。價差法主要用于評估房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額。89、單選題某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為()元/m2。A、

7974.00B、

8023.00C、

8056.25D、

8078.00正確答案：

C

參考解析：考點:平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25；2009年預(yù)測價格=6000+411.25×5=8056.25。90、單選題關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。A、

判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較B、

估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C、

所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值D、

估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒有這么客觀。91、單選題通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2011～2014年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。