小區管理制度

小區管理制度1

廬陽區雙崗街道作為老城區老舊小區分布較多的街道，共有

85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工

作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的管理服務問題，也是

當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治后

的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服

務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分

人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，并就提

升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。

一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因

一是基礎設施老化落后，老舊小區管理成本高。由于建造時

間早、規劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基

礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車

棚、休閑廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標準低經常出現

堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，

導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區

是企業、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經濟

時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。

在老舊小區中，低收入家庭居多，其口還包括相當一部分的低保

戶、外來務工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業費的意愿。

由于物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同

程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通

過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服

務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的降低。

三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低

收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值

往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居

民中侵占公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多

樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但

由于物業矛盾多發、情況復雜、自治組織成員專業知識缺乏等原

因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小

區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，

明顯力不從心。

四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及

政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主

體，權利義務關系復雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等

公共設施維修都不應在街道的管理范圍內，但是只要是屬地在街

道，都得由街道出面解決。又如近年蘢，不斷有市屬、區屬企業

生活區移交到街道管理，但相應的管理費用并沒有增加，雙崗街

道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老

舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、

公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都

需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強

綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。

二、促進老舊小區管理創新的對策與思考

作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整

治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理”的工作

思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。

（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐

老舊小區基礎設施老化落后是社會發展的遺留問題，只有加

大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的

基本要求。

1.提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小

區，要盡快建設圍墻或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積

較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，采取分割封閉

的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；

不符合封閉條件的，可通過產權置換、危舊房改造等方式，減少

開放式小區數量。

2.推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封

閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身

設施，建設門衛室、自行車棚，改造病害道路、排水管網、水電設

施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，為居民生

活提供便利條件。

3.加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20_年起，合肥

市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老

舊小區共17個，這些改造后的老舊小區都實行了物業管理°從整

治后居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了群

眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府

要統籌加快老舊小區綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，

不斷提升居民的幸福指數。

（二）結合老舊小區實際，實施差異化物業管理

有針對性采取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相

結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。

1.已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物

業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督并予

以規范。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期

時，區級建設部門、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，

為下一步規范實施社會化物業管理打下基礎。

2.相對規模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實施市

場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社區在小

區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定采取自管、市場化

物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標準，選

聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物

業服務進行監管，街道、社區負責規范自治組織的日常工作，加

強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。

3.相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。采

取業主自管與政府扶持相結合的.模式，由街道、社區牽頭成立管

理委員會或居民自治小組，結合社區忠愿者隊伍巡防、社區網格

化管理等資源實施業主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化

保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。

4.產權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下,

成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費

用均攤”原則，指導產權單位自管。

（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力

1.切實將自治組織建設管理納入社區建設管理范疇。小區管

理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據“誰出資、

誰受益”社會準則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小

區自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小

區管理創新活動中，通過成立業委會或管委會、居民自治小組等

自治組織，著力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉

化。

2.充分發揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯合實施

投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。

落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開

好業委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協商形式解決小

區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進

小區事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區業主論壇、

市民學堂等平臺，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，

幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。

3.積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區專業人員

缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業矛

盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府

購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專

業性特點，為居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各

類咨詢服務，手把手指導小區自治組織采取民主協商方式決策小

區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法

律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社

區的工作負擔。

（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力

L加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理,

由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街

道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監

管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實施統

一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區

管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。

2.堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則

與物業企業簽定物業管理合同，支持物業企業按照合同規定收取

物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，

強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對于違反合

同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。

3.強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行

業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好

市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規范服務的指導、

檢查，查實有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，并將處罰

結果予以通報，計入企業誠信檔案。小區管理制度2

1.0目的

確保工作人員人身安全。

2.0適用范圍

適用于服務中心保潔員。

3.0內容

3.1牢固樹立‘安全第一’的.思想，確保安全操作。

3.2清潔人員在作業時，嚴禁單腳踏在凳子上，以免不安全因

素發生。

3.3清潔人員在使用機器時，不得用濕手接觸電源插座，以免

觸電。

3.4清潔人員不得私自拔動任何機器設備及開關，以免發生

事故，當需要清潔帶電物體時，須確定電源已關或須有電工在場，

方可進行。

3.5清潔人員必須熟悉有害藥水（濃鹽酸等）的使用和防護，

嚴禁用手直接接觸。

3.6清潔人員應該嚴格遵守防火制度，不得動用明火。

3.7高空作業序由保潔主管統一計劃安排，做好安全防范措

施。作業時需安排專人監護，并做好作業范圍標示。小區管理制

度3

任何進入或使用本小區停車場之人士，須嚴格遵守下列停車

場制度：

車輛進出車場時，外來車輛必須進行登記（錄），并由車主及

管理員對登錄內容核實。

車輛應按管理員的要求停放于規定位置。

車輛停放好以后，拉好手閘，關好車窗門，鎖好防盜鎖，避

免使用帶報警音的防盜鎖，車內請勿存放現金及其它貴重物品。

車場應按管理員的要求及現場的,標識行車，車速小于10公

里/小時，禁止鳴笛。

場內禁止修理車輛、洗車、試剎左、學習駕駛等有安全隱患

及影響現場衛生的活動。

請勿將有可能對其他車輛或人士構成危險的車輛停泊于停車

場內。小區管理制度4

一、小區環衛設施設備齊全、完備；

二、清潔衛生工作實行崗位目標管理責任制，有專職保潔人員

實行標準化保潔；

三、垃圾日產日清，定期對小區進行消毒滅菌，夏、秋季每周

進行兩次；

四、小區道路環境等公共場所無紙屑、煙頭等廢棄物；

五、房屋公用部位保持清潔，無亂貼亂畫、公共玻璃保持清潔;

六、商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌

和亂貼亂畫現象；

七、小區內無違反規定飼養寵物、家禽、家畜的現象；

八、小區油煙排放、噪音等符合國家環保標準；

九、小區外墻無污染。

Z物業管理有限公司

—花城物業服務中心

綠色小區創建工作辦公室小區管理制度5

1.非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經站長同意，并

在值班人員的陪同下方可進入機房。

2.機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險品，機房內應配備消防器

材，并放于門口或便于取用的,地方，禁止吸煙。

3,每周打掃一次機房的衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、

設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光

亮。

4.機房應當光線足夠、門窗開啟靈活，并配備應急燈。

5.機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，溫度

不超過40攝氏度。

6.機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由電梯工保管，不得私配鑰匙。

7.隨時注意機房無異味，如有必須查找到后，排除。

8.電梯困人救援措施和本規定及各種警示牌應清晰并掛于顯

眼處。小區管理制度6

1.目的

為加強小區道路管理和交通秩序，對小區業主有固定車庫、使

用小區內停車位的車輛和外來在小區停留的車輛進行停放管理。

2.職責

2.1項目經理部負責辦理停車位使用手續；

2.2保安主管負責車輛停放管理。

3.規定

3.1有固定車庫的車輛停放管理

3.1.1公司統一發放紅色通行證；

3.1.2進入小區時必須把車輛停放其車庫內；

3.1.3按時交納物業服務費。

3.2使用停車位車輛的停放管理

3.2.1采取使用固定車位方式，對停放車位上的車輛實行統

一管理（保安人員24小時值班、巡視）。每個車位月使用費80元；

3.2.2各車主到所在項目經理部辦理車位使用手續，領取統

一的綠色通行證，方可使用停車位；

3.2.3車輛進出小區和停車位時，保安人員認“證”對車，通

行證與車牌號不符者，保安人員有權禁止該車輛停放；

3.2.4車主（司機）保管好通行證，如通行證丟失或損壞，車主

（司機）要立即報告保安主管，否則由此而產生的后果由車主（司機）

自負。

3.3外來車輛的,停放管理

3.3.1外來車輛進入小區前要進行登記，方可進入；

3.3.2外來車輛停放時必須接受保安人員引導，不得隨意停

放；

3.3.38:00—16:00時，外來車輛在小區內停放二小時以上每

次收取停車費3元；當日16:00一次日8：00時，外來車輛在小區內

不允許停放。

3.4有通行證的車輛一律把通行證放在車內明顯處。

3.5小區內禁止2.5噸以上的貨車、大型客車以及裝有易燃、

易爆、劇毒等危險品的車輛入內（搬家車、消防車、工程車等特殊

情況除外）。

3.6禁止出租車入內，遇有乘載老、弱、病、殘以及攜帶過重

物品的，視情況可以放行，但10分鐘內必須離開。

3.7進入小區內的車輛不得鳴喇叭,要接受保安人員指揮，按

規定車位和地點停放，對不按規定停放車輛又經勸阻不聽者，將按

市交通管理有關規定處理。

3.8進出小區時應保持謹慎，避免碰撞其他車輛，否則除負責

賠償外，還將視情節做出禁止使用停車位的處理。

3.9停放小區內的車輛內不要遺留貴重物品、重要文件等，離

車時車主（司機）要鎖好門窗，否則后果自負。

3.10車位使用者應保持車位清潔，無油漬。

3.11根據物業管理有關法規規定，保安人員通過值班和巡邏,

避免停放在小區內的車輛受損壞，不承擔保管和保險責任。小區管

理制度7

1.負責維持各出入口的秩序，保證通暢。

2.密切注意進出的人員，查詢可疑人物,勸離衣冠不整者或閑

雜人員。

3.負責查驗大件物品進出手續。

4.負責非小區開放時間出入登記工作。

5.保持崗亭內的‘清潔衛生，嚴禁吸煙，做好工作記錄及交接

班記錄。

6、上崗期間，注意儀容儀表端正，精神飽滿。小區管理制度8

為加強小區寵物豢養管理，確保業主的人身安全和健康，維

護小區公共秩序和環境衛生，根據丹東市城市管理有關規定，結

合本小區的實際情況，特制定以下規定：

一、本規定中所指寵物為住戶合法飼養的狗、貓、鳥類等，

不得飼養家禽、家畜，如雞、鴨、鵝、羊豬、兔、牛、馬等。

二、凡本小區飼養犬類的養犬人必須持有動物防疫站出具的

（動物健康免疫證）；必須到公安機關辦理登記注冊，領取養犬登

記證，并保證每年檢查一次。

三、養犬人須持有（動物健康免疫證）、養犬登記證，到物業

公司進行登記備案，否則視為無證豢養。對無證犬、無登記犬，

物業公司有權收繳并將其逐出本小區或向公安機關舉報。

四、園區內每戶只準豢養一條觀賞犬（體長標準：成年犬一

般不超過5cm）,禁止飼養具有攻擊性的烈性犬合大型犬，且養犬

人需具有完全民事行為能力。

五、為放置意外事件的發生，小區內嚴禁遛犬。

六、合理飼養和管理所養寵物，避免飼養犬只狂吠影響他人

的‘工作、生活及休息，家中無人時，應妥善安置。對于不采取措

施的，物業公司由權采取強制手段或向公安機關舉報。

七、養犬人攜犬出戶時應加以束縛（如束犬鏈、犬口罩等）,

并由完全民事行為能力人牽領、看管。不得在樓道內或大堂區域

內遛犬。

八、養犬人應文明攜犬出戶，并攜帶垃圾袋，及時清除犬只

所排泄的糞便，不得任其在公共區域內隨地便溺。如經發現由飼

養戶自行清理，或由物業公司代為清理并收取相關保潔費用（每

次2元）。

九、養犬人不得攜犬進入兒童游樂場所和居民休閑活動區等

公共場所，應避讓老年人、殘疾人、孕婦及兒童。

十、如飼養人所養寵物侵擾他人時，物業公司將以書面形式

責令整改，有權采取強制措施或通過公安機關予以制止。

十一、如所養寵物傷害他人時，飼養人應及時將傷者送往正

規醫療機構進行救治，并承擔相關醫療費用、賠償責任以及法律

責任。

十二、業主應為所養寵物定期注射疫苗，預防傳染病，并保

存相關證明以備檢查。

十三、寵物死亡時，飼養人需及時與畜牧獸醫部門聯系，并

在其指導下對寵物尸體進行處理。嚴禁隨意丟棄或在小區內火化、

深埋。

十四、如遇禽流感、狂犬病等流行病發生時期，須按省、市

政府有關規定嚴格管理執行。

十五、凡違反本規定的住戶，一次警告、二次則由物業公司

會同業主委員會討論，在小區內進行公告，接受廣大業主監督，

及督促其加速整改，對屢教不改者將呈報相關部門嚴肅處理。小

區管理制度9

一、維修資金是業主委員會和物業使用人委托代管的基金。

二、維修資金來源按政府有關規定。

三、維修資金用于房屋共用部位（指承重結構部位，含樓蓋、

屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎，外墻面,樓梯間，走廊通道，門廳,

樓內存車間等）的維修和共用設施設備（指共用的上下水道、共用

水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、消防設

施、住宅區的道路、路燈、溝渠、室外停車場等）的維修。

四、維修資金求財政部財基字{1998}7號《物業管理企業財務

管理規定》，應專戶存儲、專款專用，利息凈收入經認可后轉作代

管基金滾存使用和管理。維修資金的帳務處理按財政部財基字

{1998}7號《物業管理企業財務管理規定》執行。

五、維修資金的使用由物業管理公司提出，經業主委員會或業

主大會批準，報物業所在地區房地產管理局核準，由存放銀行按核

準的開支方案，憑工程進度撥付款項。

六、物業管理公司根據小區房屋共用部位和共用設施設備的

情況，提出維修更新方案和計劃，報業主委員會審核批準，每年分

二次向房管局申請。

七、維修資金使用的‘具體事宜按福州市人民政府榕政綜

[19981318號文件執行。

八、維修資金的使用情況應每半年公布一次，接受業主和房管

局的監督小區管理制度10

㈠禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣的規定

為維護小區環境的整潔美觀及公共場所的良好秩序，管理處

根據《南京市公共衛生管理條例》及《南京市物業管理條例》制

訂此規定。

1、未經管理處批準，禁止在小區任何公共場所，包括房屋外

墻、公共走道樓梯間、庭苑、門店等處張貼任何標語、廣告、海

報、涂寫任何字句。

2、除經管理處批準在規定的時間及規定的地點進行產品展銷

外，禁止在小區任何公共場所擺攤設點。

3、違反本規定的單位和個人，除應承擔“三亂”行為所造成的

任何后果外，還應清除洗所亂張貼、亂涂畫之處，亂擺賣者將移

交工商部門處理。

4、本區保安員、管理員應加強各自責任區巡視，杜絕“三亂”

行為的發生，區內用戶應教育家人愛護小區環境，不亂涂亂畫。

㈡公共場地及共用部位管理規定

為維護用戶利益，保障公共場地及共用部位規范、合理使用，

特規定如下：

1、本規定所稱公共場地是指小區內所有的空坪、綠地、道路、

停車場、等場地；共用部位是指樓梯、走道、消防通道、外墻面、

天面、天臺等。

2、公共場地和共用部位以及附屬的公共設施為全體用戶所共

同使用，任何單位和個人不得以任何形式占有或占用。

3、樓梯、通道必須保持整潔、明凈、暢通，通道或樓梯不得

隨意隔阻挪作它用，不得隨意安裝防盜門或其他隔離欄，保持通

道暢通；通道及樓梯內禁止任何用戶隨便占用，如堆放物品，安

裝灶臺或其他用途。

4、外墻面必須保持外觀完好、整潔和美觀，無滲水、無污漬；

陽臺門窗、防盜網及空調安裝、外墻裝飾應與整體墻面相一致，

裝修標書應報管理處審批。

5、天面門由管理處統一閉鎖，天面門鑰匙由管理處與本單元

用戶共同掌管；天面不得進行鑿、拆、搭、占等違章改建。不得在

天面上亂拋垃圾、雜物；不得在天面上玩游戲、嬉鬧、喧嘩、乘

涼C

6、所有用戶有責任自覺維護公共場地的整潔與美觀，愛護公

共設施。

⑴不允許向公共場地拋撒垃圾、雜物；

⑵不允許向公共場地吐痰、口香糖和其他物品；

⑶禁止隨地大小便；

⑷不得損壞公共場地與公共設施；

⑸不得損毀花草樹木；

(6)在公共場所放養寵物必須遵守南京市有關規定；不得喂養

大型寵物如狼犬等；犬、貓類動物必須拴上頸鏈(長度以不超過

兩米為宜)，禁止寵物隨地大小便。

7、管理處每天負責對公共場地和共用部位進行巡查，對違反

公共場地和共用部位管理的行為，管理處發出《整改通知書》，限

期整改。

8、在用戶有特殊情況需要臨時占用公共場地時，用戶應寫出

書面申請，在不違反消防安全和其他規定的前提下，根據”有償使

用”原則，與管理處簽訂臨時占用空地協議書。

9、管理處有權對侵占、占用公共場地和共用部位的行為進行

制止、糾正，并按有關規定進行處理。

㈢戶外廣告管理規定

1、本區內戶外廣告的設置由管理處實施現場監督和管理。

2、凡紅線區、道路兩側、建筑物上或未開發的空地上，設置

廣告牌或其它招牌的企事業單位、個人，須先向管理處申報。經

主任審核并征得相關業主同意后，再根據廣告的形式、設置地點

等向有關部門申報。嚴格控制在綠化帶上設置廣告，未經批準一

律不予審批。為維護多家業主的切身利益，凡在建筑物上設置廣

告須經各家業主的同意，并按廣告總造價的10%向管理處交納公

共建設維護基金，此基金用于該物業的公共維修。

3、申請設置廣告的報批手續齊全后，用戶持批準的文件復印

件，送管理處備案，并辦理施工手續，簽訂臨時占地協議，繳納

土地占用費。同時，還須交納保證金，用作廣告設置期滿后自行

拆除，并恢復所占地原貌的保證。

4、小區內商業網點或用戶需要在本區內發布戶外廣告的，須

委托有戶外廣告經營權的單位，按已批準的內容規格、地點和時

限制作。

5、戶外廣告經營者在制作發布廣告時，一定要注意作好以下

事項：

⑴戶外廣告必須真實、合法，不得違反有關法律、法規的規

定，不能損害社會公眾利益。

⑵戶外廣告設置、安裝應當牢固、安全、美觀，不能妨礙交

通、消防，破壞附屬園林和綠化帶。

⑶戶外廣告必須保持完整，使用規范文字，對殘缺不全、不

亮的霓虹燈廣告和脫色、破損、陳舊、過期、閑置的戶外廣告，應

當及時維修、翻新或者拆除，不得影響區貌觀瞻。

⑷戶外廣告設施倒塌、脫落造成他人人身傷殘、死亡或財產

損失的，廣告經營者要承擔民事責任。因受害人的過錯造成損害

的，廣告經營者不承擔民事責任。由于第三人的過錯造物業經理

人成損害的，第三者要承擔民事責任。

6、各類招貼廣告經營者須經主管部門審查，并張貼在區內（經

市有關部門批準）指定的社會招貼廣告專欄內，不得在其它地方

張貼社會廣告。

㈣環境衛生管理規定

為保持區內干凈整潔，使用戶享有優雅、舒適的生活環境，

結合本區實際情況，特制定本規定。

1、各用戶須使用垃圾袋，于早上八點、中午二點前投入垃圾

桶內，請勿把垃圾長時間擺放在門口、走廓或樓梯間。

2、嚴禁任何人員在區內隨地亂吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮、

瓜皮及瓜殼。

3、不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

4、禁止把垃圾、紙屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因

使用不當導致堵塞或損壞，用戶應負全部修理費用C

5、小區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，豎指路牌、

廣告牌等，違者負責清除粉刷和拆除費用。

6、飼養寵物須經市政府有關部門批復，報管理處備案。

7、用戶裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯

道或公共場所。

8、小區內商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公

共場所擴大營業場地，應在適當地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅

孳生地。

9、用戶不得向室外（即窗外或陽臺外）傾倒污水、拋紙屑、

煙頭、雜物等。

10、凡違反以上規定者，管理處有權根據有關衛生管理規定

給予處罰，或在公共場所張榜公布其行為。

㈤暫住人員管理規定

為了加強對暫住人員的管理，保持居住環境安全優雅，確保

業主利益，特制訂如下規定：

1、暫住人員必須持有效合法證件，并到派出所申報暫用戶口。

2、投靠親友的外來人員，居住時間超過三天以上，須到派出

所申報臨時戶口：

⑴在本市工作的暫住人員，須持有本轄區派出所簽發的暫住

證C

⑵在本市工作的港、澳、臺和外國人，須持有居住證。

3、暫住人員必須遵守本小區的有關規定。

4、暫住人員不得在本小區內從事非法活動，違者從嚴處罰。

（六）飼養家畜、家禽及寵物的管理規定

為美化凈化小區居住環境，防止病疫傳播，保障用戶合法權益

不受侵犯，特制訂本規定。

1、禁止飼養雞、鵝、豬、貓、肉鴿等以食用為目的的家畜、

家禽。

2、飼養觀賞鳥、信鴿，不得占用樓道、樓梯間、天臺等共用

部位，不得在外墻和防盜網外部掛放鳥籠，不得妨礙他人休息和生

活，不得污染環境。

3、養犬須嚴格按照南京市限制養犬相關規定辦理"養犬許可

證"、"犬類免疫證”及號牌，嚴禁無證無牌及違反規定養犬,無證無

牌犬不得進入本小區。

4、個人攜帶犬只到戶外活動，必須遵守下列規定：

（1）為犬只佩帶城管部門制作的號牌；

⑵為犬只帶防護口罩；

⑶佩束犬鏈并由成人牽領、看管；

⑷即時清除犬只排除的糞便。

5、禁止攜帶犬只進入餐廳、商店、菜市場、學校、幼兒園、

廣場及庭院等共公場所。

6、用戶養犬不得妨害他人，犬只影響他人正常生活或休息時,

個人應當采取有效措施以制止。

7、犬只咬傷人時，飼養人應當立即帶傷者去附近衛生防疫部

門留醫觀察。受傷人的有關醫療費、交通費及誤工費由飼養人承

擔。

8、飼養人對病犬、傷犬、死犬要妥善處置，禁止隨意遺棄或

埋在區內。

9、區內的所有人均應遵守上述規定，歡迎用戶向管理處及有

關部門舉報。

（七）、違章占地及違章亂搭亂建管理規定

為了進一步搞好管理工作，維護本區樓房及公共配套設施的

整體規劃和外貌完好，堅決制止違章占地、違章亂搭亂建及破壞

本區總體規劃的違章行為，現根據有關法令和規章，制定本規定。

1、凡屬下列行為之一者，由屬違章占地和違章亂搭亂建：

（1）占用的‘土地未經市規劃局（或被授權機關）批準，未領取

土地使用許可證或臨時用地許可證的。

⑵擅自改變用地位置或擴大用地范圍的。如占用公用場所作

為私家庭院、花園，擴建車庫、游泳池、堆衣雜物等。

⑶轉讓、交換、買賣、租賃或變相買賣、租賃場地的。如買賣

公共綠化地、公共走廊等營建私人物業等。

⑷臨時占地逾期不交還的。

⑸未經市規劃局（或授權機關）批準，未領取建筑許可證而

擅自施工的。

⑹擅自改變批準的設計施工圖紙施工的。

⑺擅自改變建筑物的規模或建筑物使用性質的。如在天面、

陽臺加設鐵籠、窗檐、雨蓬各種附屬物等。

⑻臨時性建筑物逾期不拆除的。

2、違章的處理辦法

⑴經檢查確認屬違章占地或違章亂搭亂建按規劃、城管部門

的通知處理。對不服從處理者，由物業管理處停止供水供電。繼

續違章搭建的，要加重處理，對情節惡劣造成國家和人民生命財

產損失者，則由司法部門依法追究責任。

⑵凡違章用地，一律限期退出，并給予罰款，建筑物給予沒

收或拆除。罰款并沒收其轉讓、買賣、租賃或變相買賣、租賃土

地的全部違章所得。

⑶不改變房產用途、外貌、不損害房屋結構，有利于業主、

用戶生活，可以申清室內裝飾，如未經批準，擅自改變房屋用途、

外貌或進行擴建、拆建，有損房屋結構，影響環境整體規劃的，

除責令停止或恢復原貌外，并視其情節輕重，處以罰款。逾期不

交納罰款者，每天加收百分之一的滯納金。

⑷經審定限期拆除，逾期不拆者，應強行拆除，以料抵工。

如不能以料抵工者，拆除的全部勞務費由違章者負擔。

⑸對參與違章設計、施工的單位，違章占地的單位或建設單

位的負責人，按市府有關規定處理。來源自物業經理人小區管理

制度11

保潔員

1）負責責任范圍內的清潔衛生，嚴格執行保潔作業指導書的

要求。

2）在轄區進行保潔時，發現任何破壞環境衛生行為或故意破

壞行為時應及時阻止，對不聽勸阻者應及時報告管理處。

3）在轄區進行保潔時，嚴格執行操作程序，保質保量完成保

潔任務，并確保不影響業戶的生活和休息。初中文化，身體健康,

品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。

綠化管理員

1）具體的綠化養護工作，嚴格執行綠化養護工作的技術規范。

2）實施綠化養護時、愛護公共設施及業戶物品，保質保量完

成養護工作并確保不影響業戶的‘正常生活和休息。

3）進行綠化養護時，對任何破壞環境衛生行為或故意損壞行

為應及時阻止，對不聽勸告者，立即向管理處報告°

4）負責本責任區紅外紅布防系統、攝像鏡頭范圍內的植物定

期修剪工作。

5）服從工作安排、遵守公司各項規章制度。

6）愛護綠化工具和設備。初中以上文化，高中文化，品行端

正，工作認真負責，具有綠化養護知識。小區管理制度12

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業

管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、

文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人

的托，依據物業管理托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、

設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕

和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有立的法人資格，從業人員應取

得職業資格證書。

3、物業管理企業接受托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，

其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督

檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的‘服務場所，專線電話，專職

工作人員24小時值班，確俁及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公

示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。

(1)物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消

防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行

正常，居住安全。

(2)對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件

及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

(3)對二次供水水箱，應一個季度或在重節日前徹底清洗一

次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注

意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應

放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形

式，向廣業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關

心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人,

定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質

量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜

物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。駱凈、路沿凈、人行

道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地部門建立良好的工作關

系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。

要加宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防

工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定

位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主員會。與物業管理企業簽訂服務

合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營

性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理

部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內

部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動

采曖、供水、排水設施，不準隨意占月公共用地亂堆雜物；不準

損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準

私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制

造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人

交納費用；也可以向提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違物業服務合同約定，任何

一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向

仲裁機構申請仲裁或直接向人民提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為

政府和廣居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安

居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面

作出努力。

三、本辦法施行監督機關為—市—區建設環保行政執法局物業

管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。小區管理制度13

一、門衛工作職責

（一）負責小區常住人員的出入管理，查驗非常住人員臨時通

行證；

（二）負責外界來訪小區人員的查問登記；

（三）負責監管進出小區的機動及非機動車輛停放秩序，按月

收取停車費；

（四）負責進出小區的物品的查驗登記；

（五）負責小區院內、住宅樓的'安全巡視、公共區域的消防安

全巡查;按時開關照明燈、水泵；

二、管理辦法

1.門衛值班人員要堅守崗位，遵守制度和要求，不得擅離職

守，不得從事與值班值勤無關的活動。白天值班人員每兩小時巡

查1次，夜間值班人員每小時巡查1次。違反規定者每次罰款100

yco

2.門衛對出入小區人員、車輛有權進行必要的檢查。外來人

員一時沒有聯系上被訪人，可在門外等候。嚴禁閑雜人員進入小

區。對出入小區車輛進行登記，發現可疑情況應及時報告，特殊

情況可直接撥打110電話報警。對有明顯標志的公務人員、車輛

（如救護車、消防車、警車、郵車、工商、稅務、供電）等可免于登

記通行。對出現的異常情況，保安員要準確及時記錄時間、地點、

人物、事件等情況。小區管理制度14

1.電梯安裝結束，取得質量技術安全監督部門發給的電梯準

用證后，方可投入運行。

2.物業公司的電梯工須經質量技術監督部門培訓，并取得電

梯操作員資格后（年審有效期內），方可上崗操作。

3.電梯按規定的時間運行。在保證服務的前提下，合理配置資

源。

4.電梯日常維保按《電梯巡檢記錄表》項目展開工作，保證最

佳外觀狀態和使用效果。

5.電梯管理應按《電梯維修保養安全操作規范》操作，以達到

安全舒適的運行要求。

6.電梯實行客貨分開，大堂保安應引導搬運貨物的'乘客使用

專用貨梯，禁止使用客梯載運貨物，乘客搬運貨物時應避免損壞電

梯，乘客若搬運大量貨物需專梯服務時，可通知電梯工現場配合,

保潔人員運送垃圾嚴禁使用客梯。

7.電梯出現困人、水浸等緊急故障，電梯工應快速到達現場

（上班時間內電梯工10分鐘內；外委公司30分鐘內）采取救援辦

法，及時安全地把人救出。

8.電梯機房按《電梯機房管理制度》進行管理，以符合設備正

常運行的需要。

9.