市

場

拓

展

部

X

作

手

冊

目錄

一.市場拓展部職能...............................1

二.市場拓展部崗位職責...........................2

三.市場拓展部的選址法則.........................6

四.市場拓展部選址流程...........................7

五.市場拓展部選址流程說明.......................7

六.附件1....................................18

附件2.....................................21

七.星沙1店考察報告............................22

八.星沙2店考察報告............................25

一、市場拓展部職能：

L直接上級：總經理

2.部門性質：項目終端店面開發、拓展機構

3.管理權限：店面開拓計劃制訂、實施的權限，承擔執行公

司規章制度、管理規程及工作指令的義務。

4.管理職能：負責授權管轄項目終端店面開發、拓展工作，

對所開發的終端店面信譽負責

5.主要職責：

(1)負責根據公司制訂的店面開發與拓展各項管理規定、

制度，開發與拓展終端店面；

(2)負責根據總體戰略目標、店面開發與拓展戰略規劃，

制訂所管轄項目開發拓展的年度、季度、月度計劃，并實現目標、

計戈山

(3)負責拓展部開發與拓展費用的預算，嚴格控制費用支

出與合理運用；

(4)負責拓展營銷政策方案的制訂，呈報總經理審批；

(5)負責開發與拓展空白項目店面市場、分析信息，同時

對店面進行前瞻性預測；

(6)負責部門人員的管理，制定拓展人員編制計劃，并予

以檢查控制；

(7)負責店面開發與拓展店面信息的收集、分析、培訓、

教導；

(8)負責店面信息維護與管理，適時回訪意向店面和潛在

店面；

(9)負責所管轄地區拓展店面的評估、店面要求的確認，

以及簽訂合同完成后的后期跟蹤與其它部門銜接服務工作；

(10)負責所管轄地區所有意向店面資料的收集、整理，并

第1頁

建立檔案；

6.人員配置：

副總經理1名、部門主管若干名、拓展專員若干名

7.部門組織架構分布與職務直觀圖：

第2頁

二、市場拓展部崗位職責:

（副總經理）

市場店面拓展部崗位說明書

一、基本資料

1、職務名稱：副總經理2、直接上級：總經理3、直接下級：主管、拓展專員

4、所轄部門：公司拓展部5、工資等級：詳見薪資等級表（機密）6、工資水平：詳見薪資制度（機密）

7、職務等級：8、轄員人數：0-20名左右9、定員人數：1人

二、工作內容

1、工作職能概要

規劃制定公司的店面拓展戰略與策略，并推進實施，實現發展目標；組織部門人員完成店面拓展計劃，監督實施執行

拓展政策與激勵機制，配合公司相關部門，完成公司店面拓展指標

2、職務說明《逐項說明工作任務、職責、權限）

編號工作內容及職責權限

1協助總經理制定總體發展戰略以及目標，制訂所管轄地區店面拓展的年度、季度、月度1、店面拓展策略、政策

計劃，并實現目標分解、計劃執行：提議權：

2制定和實施年度店面拓展計劃，完成公司在行業中的市場定位和渠道開拓，并規范完善2、部門各項管理制度擬

管理拓展流程：定、監督、執行權：

3負責項目所屬地區所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案；管理監督公司市場店3、改善公司管理建議權：

面拓展費用預算與使用，嚴格控制費用以及本部門管理事項：4、部門崗位調配權：

4與各意向店面洽談、溝通、促成銷售，組織下屬人員做好合同的簽訂、履行與管理工作，6、部門職員工作督查權

監督拓展部完成合同條款；7、部門員工復試錄用審

5負責拓展人員的管理，制定拓展人員行動計劃，并予以檢查控制：同時對目標店面的維核權：

護與管理，適時回訪意向店面和潛在店面：7、特許加盟合同簽訂、

6制定本部門相關的管理制度并監督檢查下屬人員的執行情況，監督實施執行公司市場激執行權：

勵機制，打造有戰斗力的市場團隊；8、部門職員工作爭議裁

次、獎懲建議權；

9、部門職員任免建議權；

7完成上級領導臨時交辦的各項工作任務。10、部門職員考核權；

11、上級領導授予的其他

職權。

3、工作關系:

所施監督監督市場拓展部下屬

所受監督受總經理監督

可相互轉換的職位營運部總監、項目總監

第3頁

市場拓展部經理崗位說明書

一、基本資料

1、職務名稱：市場拓展部經理2、直接上級：副總經理3、直接下級：拓展專員

4、所轄部門：市場拓展部5、工資等級：詳見薪資等級表（機密）6、工資水平：詳見薪資制度（機密）

7、職務等級：經理級8、轄員人數：諾干9、定員人數：人

二、工作內容

1、工作職能概要

拓展店面，溝通、洽談、促成項目開店等事宜；管理所轄項目區域意向店面和潛在店面。

2、職務說明（逐項說明工作任務、職責、權限）

編號工作內容及職責權限

1、店面拓展策略、政策

1執行所管轄店面拓展的年度、季度、月度計劃，并實現目標分解、計劃執行：

提議權。

負責拓展人員的管理，制定拓展人員行動計劃，并予以檢查控制；同時對目標店面的維

22、部門各項管理制度執

護與管理，適時回訪意向店面和潛在店面：行權。

3負責所管轄項目區域所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案3、改善公司管理建議權；

4、團隊人員建設、增補

與各意向店面洽談、溝通、促成銷售，組織下屬人員做好合同的簽訂、履行與管理工作，

4申請。

執行所管轄項目內店面所簽訂合同條款，完成合同：

5、上級領導授予的其他

完成上級領導臨時交辦的各項工作任務。

5職權。

3、工作關系:

所受監督受總經理、副總經理監督

可直接升遷的職位市場部總監

職位關系

可相互轉換的職位無

市場拓展部渠道主管崗位說明書

一、基本資料

1、職務名稱:渠道主管2、直接上級：副總經理3、直接下級：無

4、所轄部門：市場拓展部5、工資等級：詳見薪資等級表（機密）6、工資水平：詳見薪資制度（機密）

7、職務等級：專員級8、轄員人數：無9、定員人數：人

二、工作內容

1、工作職能概要

完成預定店面拓展目標。

2、職務說明（逐項說明工作任務、職責、權限）

編號工作內容及職責權限

1負責制訂自己的店面拓展月度計劃，并實現目標、計劃；1、對客戶關系的建立權：

2負責所管轄區域所有新店面的開發、老店面的維護。2、改善公司管理建議權；

第4頁

、上級領導授予的其他

3負責所管轄區域所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案3

職權。

4協助店面拓展轉用的預算：

3、工作關系:

所受監督受總經理、副總經理監督

可直接升遷的職位市場部經理、項目銷售經理

職位關系

可相互轉換的職位無

市場拓展部拓展專員崗位說明書

一、基本資料

1、職務名稱:拓展專員2、直接.上級：市場部拓展經理3、直接下級：無

4、所轄部門:市場拓展部5、工資等級：詳見薪資等級表（機密）6、工資水平：詳見薪資制度（機密）

7、職務等級：專員級8、轄員人數：無9、定員人數：人

二、工作內容

1、工作職能概要

完成預定店面拓展目標。

2、職務說明（逐項說明工作任務、職責、權限）

編號工作內容及職責權限

1負責制訂市場店面拓展的月度計劃，并實現目標、計劃：

1對店面關系的建立權；

2負責收集、分析店面信息，編寫店面調研報告，同時對店面進行預測；2、改善公司管理建議權：

3負責所管轄區域所有意向店面資料的收集、整理，并建立檔案3、上級領導授予的其他

職權。

4協助店面拓展費用的預算；

3、工作關系:

所受監督市場經理、拓展主管監督

可直接升遷的職位渠道主管、拓展主管

職位關系

可相互轉換的職位無

第5頁

三、市場拓展部的選址法則

L模式

市場拓展部的選址法則采用“大數據”+“實地勘察”+“報

告”三位一體的形式呈現，該模式已在選址行業得到實際驗證。

2.大數據

（1）本部所采用的的大數據的源數據來源：

1）高德地圖

2）百度地圖

3）國家統計局

4）湖南省統計局

5）外省、市的地方統計局

6）第三方平臺等

（2）數據的來源

1）一切來源于真實的API統計；

2）平臺數據導入（而平臺的數據來源是開放型的端口，或

利用數據采集器收集）；

3）例如人口、年齡層、消費支出等都來源于“國家統計局

第六次人口普杳”、“2018年上半年人口數據”、“年齡層統計”

等（采集方的來源也有在街道、社區獲取）；

第6頁

四、市場拓展部選址流程

五、拓展選址流程說明

拓展選址不論規模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。

首先就是城市市場分析，對企業的目標市場進行分析，然后將目

標市場所在城市規劃不同的類型以作為準入的標準，根據標準來

實際考察內的潛在店址。

對業主初步談判租金，評估取得的可能性，如果達到一定的

可能性則進入工程現場的條件評估，依各項評估指標生成立門店

選址評估表，如果達到預期要求，則可進行合同簽約。以下簡述

各流程重點及應注意事項。

圖一：選址流程

第7頁

，確認施工圖紙

門店趣劃嘛“位?及

市場分析

與評估考察地點

接受場地

評估工程條款

及進場施工

租金初步談判

-＞工程現場-＞合同談判

及評估確認平面圖和

竣工驗收

初步平面設計

交展日期營運驗收交接

門店選址

—＞合同簽約

評估表

繪制施工圖自

1.城市市場分析

對城市進行市場分析，為開店提供詳細的城市背景信息。市

場分析可以幫助店鋪開發人員以及營銷人員對目標城市有總體了

解，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。城市分析的主要內容

包括：

1）目標城市的基本概況

地理信息：目標城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，

查看目標城市及周邊城市的地區地圖。

交通介紹：鐵路、高速公路情況。

人口介紹：城市人口規模、人口分布、人均年收入與支出等。

產業情況：支柱產業介紹。

商業情況：集客點地理位置、照片、簡介（面積、開業時間、

年銷售額、進駐品牌介紹）。

2）目標城市的主要經濟指標

當地城鎮居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供消

費的收入比重，作為面店定價的參考依據。全市非農業人口統計

第8頁

數量，用來預測門店的客流量的大小及該地居民的消費水平和消

費能力。

3）產業環境

A地方政府優惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、

防疫等政策情況。

B從類型的城市商業中心（每個城市最繁華的地段），看城

市商業發展水平。

C考察大型零售/餐飲品牌的經營情況。國際連鎖包括家樂

福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當勞，星巴克，85度C等，

全國連鎖包括萬達、華潤萬家、大潤發、永輝、真功夫，地區品

牌如蘇果超市、北京物美超市等。

4）社會環境：

A當地風俗習慣。

B歷史文化。

C民族結構。

D國際交往，主要食品原料生產流通。

2.規劃與評估

1）在目標城市劃分各項類型，類型包括城市商業中心、社

區商業街、交通樞紐、零售和封閉等。

2）實際考察各類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集

客設施的調查、人流量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者

調查的數據在地圖上標示出來。比如內學校、各辦公樓宇、醫院、

銀行、賓館、車站等集客點的信息，以及內主要和次要的競爭餐

廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平

面圖標示出來。

第9頁

3）然后以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是

一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的進行

分析。

4）分析最重要的特點就是必須以事實為依據。零售店或餐

廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調查包括人口數量、

職業、年齡、收入、生活習慣等等資料。顧客就是，調查就是調

查顧客特點，所以說了解顧客就是了解。

3.確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關鍵就是對新址的店前主要人流進

行測算。在測算人流量的同時需要注意人流的速度，如果顧客總

是步履匆匆經過這里，是來辦事或者是為某種目的而來的，那么

這些人不容易進入店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估

的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測算人流要注意會帶來人流

計算的誤差。測算人流是在較慢的速度路過，就比較容易進入店

內，這樣的人流質量才是我們要測算的目標人流。

2）不論什么業態，什么消費目標年齡層，都應當是測算店

址一側經過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將

店址對面人流按一定比例計入總人流量。下列依路寬的大小、步

行街、社區幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計算方

法：

路寬大小的人流:如下圖二，藍色雙向箭頭表示路寬的大小,

如路寬大于12米，只需要計算餐廳門店道路單側，步行雙向人

流數量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的

人流量，得出總人流量二A。

圖二：路寬大于12米

第10頁

路寬》12米

<------測-算-位--置-A----->

如下圖三，藍色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障

礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側，如紅色雙向箭

頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步行的人流量，這種情

況下的人流量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比

例計入總人流量的計算，得出總人流量二A+Bx50%。

圖三：路寬小于12米

<---------------->

測算位置B

路寬》12米中間沒有障礙，計算步行

雙向總人流上A+BX50%

測算位置A

<---------------->

步行街的人流：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為

步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是

第11頁

整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）,得出

步行雙向總人流量-A。

圖四：步行街中間無障礙

測算位置A

_________________A步行街

下圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，

當中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個步行道路障

礙物的雙側，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A和測算位置B）,

位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總人流量的計

算，得出總人流量=A+Bx50%。

圖五：步行街中間有障礙

第12頁

測算位置B

步行街

計算步行雙向總人

流量=A+BX50%

<---------------->

測算位置A

社區的人流：下圖六適用于新址位于社區居民區的環境，綠

色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向

進入商場，需要分別計算所有MALL的單向人流量。總人流量

=A+B+C。

圖六：社區的人流

社區人流量

計算所有總人

流jt=A+B+C

A

w

：--------->

社區入口c

4.租金初步談判及評估

在初步選定新址后，還應對相關的情況做一定的分析評估,

可以從以下三個方面進行評估：

第13頁

1）未來5-10年內是否有拆違的可能，在租店面之前，一定

要對店面的大背景情況作一番仔細的調查，包括政府規劃與政

策。

2）房東背景調查：通過附近的中介公司側面打聽真正的房

東（即產權所有者）的背景情況，同時了解租戶的歷史情況以及租

金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的

門面打探一下，租金價位是否和歷史信息基本一致，以及租期和

可簽約的日期的大概情況。

5.工程現場的要點

店面可以參考表一各工程項目的要求，包括A店面現況高

度，B給排水，C電力供應（面積的大小對電力的供應要求都不

同），D空調工程，E招牌工程，F外立面工程，G結構體的要求。

這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉，并得到房東的同意

與配合。

表一：工程條件評估標準

第14頁

序號項目名稱現場條件評估標準條件是否符合

A店面現況高度

1店面樓板高度地面到樓板不低于3.5M

2地面粱下高度地面到梁底不低于a2M

3現有管道下放高度地面現有管道下修不低于3.M

4原房屋結構圖完整的建筑結構圖

B給排水

1給水管徑描述供水管徑不小于30mm

2給水水壓描述水壓為3s5.Okg/Cm2

3排水管徑描述獨立使用之排水管不能小于100所

外接口至門店距離15米內，管道坡度應不小于5

4排水距離描述

度

C電力供應

1電力供應條件對應餐廳類型提供相應電力

2主電纜線徑標準進店面之主電纜線銅芯線徑不能低于951nm

3主電線接駁距離到店面范圍之接駁直線距離50米內

D空調工程

1店面自設空調條件根據店面類型自設專用空調有空間安裝室內機組

可提供商場空調布置圖，商場空調可進行位置調

2須使用商場空調整

3外機安裝位置描述與店面水平距離不超過0.3m,垂直距離不超過1R

4外機安裝面積描述外機置放面積以外機實際情況為準

E招牌工程

1橫招設置描述不少于店面外露面寬度，橫招標準

2豎招位置描述餐廳外立面選一側設置，豎招標準

3其他招牌描述能設置屋頂招牌或在店面10M內設置立柱招牌

F外立面工程

1店面門頭設置門頭須可改造

2店面外立面外墻材料須可?改造

G結構體

1墻體描述柱梁及承重墻沒有裂縫或扭曲等結構異常現象

2樓梯描述樓梯改造不影響原結構

6.合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60

天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控

制在免租期內開店。

2）租金及押金：在與房東砍價前，自己已經做過未來的營

業額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有

第15頁

利可圖；事先權衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。另外，

繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一

些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享

一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預

付兩個月租金。

3）續租和租期：比較有規模公司一定事先考慮到續約條件,

也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每

次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租

期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是

五年十年。這些都是談判的重點。

表二：租金條件評估標準

序號項目名稱租賃條件評估標準條件是否符合

1免租裝修期1.45天（不含工程設計日起）

2.6沃（不含工程設計日起）

2租賃年限1.不得低于渾（不含免租裝修日期）

2.超過20年（法定單次承租年限日期）

3遞增頻率1.平均兩年調整一次

2.每次調整5%以下

4平均遞增幅度1.租期內平均調整系數12%以內

5租押金1.每期預付租金三個月租金以內

2.押金相當于一個月租金以內

7.門店選址評估表（附件1）、可行性報告（附件2）

門店選址評估表、可行性報告是新門店籌備階段完成的重要

文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分

析后得出的總結。（如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基

本一致情況下，那可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估

新址的營業額，適用社區型的店面。

8.合同簽約

第16頁

相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，

接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意

以下幾點法律問題：

1）承租人的主體資格：商鋪作為不動產，出租人必須是商

鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權

證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書面證明。

另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認房租賃物的用途。租

賃房屋用途為商業用房。否則，無法辦理營業執照，沒有營業執

照是開不了業的。。

3）租賃期限：根據《合同法》214條的規定，租賃期限不

得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

4）轉租：因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可

能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在

租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當事人應將租

賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有

效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

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附件1:

門店選址評估系數參考表

店址調查日期調查人

□大型社區□小型社區

現經營行業現店名所屬類別

□老舊社區口綜合體

實用面積門店內形狀分值門店門寬分值

標準店正方或長方5分5米以上5分

。店面

精品店一邊為弧形3分4?5米3分

共10分

旗艦店狹長形2分3?4米2分

/不規則形1分2?3米1分

月租金分值比相鄰租金分值付款方式分值押金分值

元/月.平8低或一樣4分月付4分月押金4分

元/月.平6高10%3分季付3分二月押金2分

元/月.平1高20%1分半年付1分三月押金1分

②租金

元/月.平3局30%0分年付0分四月押金0分

共20分

元/月.平2//////

元/月.平0//////

*店鋪所在地“月租金”的說明：根據面積大小

高峰時段的人流分值住戶分值

③人流、住持續有人流10分半徑500米內有3萬人以上10分

戶階段性有人流8分半徑500米內有2萬5—3萬人8分

共20分人流數不高4分半徑500米內有1萬一2萬人1分

很少有人流2分半徑500米內低于1萬人2分

樹木間

樹木間樹木間

距很窄

距較寬距較寬

且密集

且高度且高度

無任何10有花壇在641且高度0

④昭示性低于店高于店

遮擋分門前分分分高于店分

招牌的招牌的

招牌的

水平高水平高

水平高

度度

度

人車均8人車尚方6僅人方4僅車方1人車均

⑤通達性0分

方便分便分便分便分不方便

80%以8640%-50430%左1

⑥入住率60%左右0-20%0分

上分分%分右分

第18頁

⑦500米內知名樓盤

三家以8641

（同開發商不同期也三家兩家一家無0分

上分分分分

行）

⑧500米內小區密集864

三個三個兩個一個1無0分

度分分分

有營銷沒營銷

有合伙人僅通過

思維、思維、

⑨經營者能力值參自己做8或親朋好641開店就

有責任但有責0分

考過生意分友做過生分分分盼望能

心去做任心去

賺錢的

生意做生意

合計①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=

注：

85分以上：完全合適開店；

80~85分：適合沒營銷思維、但有責任心、沒做過生意的人開店；

65~80分：適合有懂營銷思維、有責任心、有合伙人或者親朋好友做過生意的人開店；

55?65分：適合有懂營銷思維、有責任心、做過生意的人開店；

55分以下：不考慮開店。

另：②中的“月租金”根據不同等級的城市、不同地段、不同的面積，略有不同，不可無腦打勾，

需分析后再打分，盡量保證評估的真實準確性。

*標黃色的幾項需要在后期驗證準確性

第19頁

運營

預估客單數：,客單位：

銷售預估：養店期（元/月—月），正常銷售（元/月）

月利潤預估：月毛利總額：元/月，保本業績：元/月

員工總人數人

店面評估：□優□良□差

工程

裝修標準評估：口簡單□標準□困難

風格標準：□簡易口重裝□其他：

店面評估：□優□良□差

財務

風險評估：

投資預算：

總投資（時間表）：

審核

拓展部：

運營部：

工程部：

財務部：

總經理：

第20頁

附件2：

XXX門店的報告（模板）

一、數據采集

1、500米范圍數據

周邊人口規模

周邊房價均價

周邊房租均價

周邊居民數量

小區數量

寫字楮數量

2、年齡層及消費支出

年齡層0-67-1819-2425-3536-5960

消費支出

占比

3、周邊房價

二、數據分析

三、結論

第21頁

星沙1店考察報告

、數據采集

1、500米范圍數據

周邊人口規模5.01萬人，占市總人口規模的0.7%■大專：3所

周邊房價均價262元/月/平米,低于市均價30.9%中學：1所

周邊房租均價43元/月/平米,高于市均價2.48%■科研機構：0所

周邊居民數量4.01萬人■小學：1所

小區數量15個■培訓機構：58所

■幼兒園所

寫字樓數量。個：18

■大學：所

教育機構數量81個0

2、年齡層及消費支出

區域人群年齡結構年齡分布消費支出

4.12%0-6歲

2.90%7?18歲

7.96%19?24歲

21.67%25-3...

54.47%36-59歲

8.88%60歲+

第22頁

3、周邊房價

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生活館

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二、數據分析

①本店靠近十字路口，處于人流交匯頻繁區域；

②斜對面就是中學，而靠近學校附近的樓盤是家長盤踞

的首選考慮；

③從周邊房價來看，每平方破萬元的樓盤占多數，而這

個房價水平在當地屬于中等偏高區域，所以該地區小區屬于

中高檔社區；

④從年齡結構上看，30歲以上的人群占了近70%,屬于

我們的目標客群；

⑤從消費水平和能力上來看，30歲以上的目標客群是絕

對主力；

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⑥從競爭角度看，500米范圍內，菜市場有3家，超市

4家，無法滿足這5萬人的需求，所以市場并未達到飽和狀

態，還能繼續開店；

⑦街道不寬，方便通行，且周邊沒有跟我們同規模的品

牌，多數是單一形態，如“綠葉水果”、“新佳宜”等；

三、結論

從上述分析可以得出結論：該店所在區域是一個消費力高、

消費頻繁、市場未達到飽和狀態的區域，且這里通行便利，人群

穩定，目標客群占了2/3,如果要占領星沙，需要做好口碑，培

養當地的消費習慣，所以在營運方面要加強服務，做回頭客的生

屈、O

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星沙2店考察報告

一、數據采集

1、500米范圍數據

周邊人口規模2.86萬人，占市總人口規模的0.4%■大專:。所

周邊房價均價26.1元/月/平米低于市均價31.2%中學:。所

周邊房租均價43元/月/平米,高于市均價2.48%■科研機構：o