我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式及對(duì)比分析摘要隨著我國(guó)老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老需求總量不斷提高，并且富人養(yǎng)老和高知養(yǎng)老趨勢(shì)顯著，因此以高凈值人群為目標(biāo)客戶的養(yǎng)老地產(chǎn)潛在市場(chǎng)需求巨大。但由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚在起步階段，開發(fā)模式并不成熟。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主體主要有保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，其中保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司為主力軍。因此，將這兩種主體進(jìn)行比較分析，總結(jié)出其在融資模式和運(yùn)營(yíng)模式上的差別，并在此基礎(chǔ)上得出了保險(xiǎn)公司相較于房地產(chǎn)公司，在資產(chǎn)端和負(fù)債端都具有更明顯的優(yōu)勢(shì)去開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。同時(shí)，本文通過對(duì)比泰康之家和保利和熹會(huì)兩個(gè)案例，歸納出兩者在目標(biāo)客戶、設(shè)施服務(wù)、投融資模式和運(yùn)營(yíng)模式等方面的差別。最后，本文針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前的發(fā)展困境提出了一些建議。關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；泰康之家；比較研究目錄TOC\o"1-3"\h\u186531．引言 3127201.1 研究目的與意義 3239391.2 研究?jī)?nèi)容 3122501.3研究方法 4238921.4創(chuàng)新點(diǎn) 4137241.5不足之處 5245912.文獻(xiàn)綜述 616642.1養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的研究 688922.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的研究 6236962.3文獻(xiàn)述評(píng) 730543．養(yǎng)老地產(chǎn)介紹 735723.1養(yǎng)老地產(chǎn)概念 790683.2養(yǎng)老地產(chǎn)與一般地產(chǎn)區(qū)別 8278013.3我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 881343.3.1老齡化趨勢(shì)為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來了新機(jī)遇 861003.3.2政策環(huán)境利好，養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略地位提升 104753.3.3中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大 12308184．養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及融資運(yùn)營(yíng)模式 15136714.1養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 1585064.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式 1699904.2.1融資特點(diǎn) 16256054.2.2融資模式 168514.3養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 1777345．房企和險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的比較分析 20123065.1融資模式 20112975.2運(yùn)營(yíng)模式 21223985.3險(xiǎn)企相對(duì)于房企具有顯著優(yōu)越性 2165245.3.1資產(chǎn)端：保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)周期特征與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配 21243715.3.2負(fù)債端：拉動(dòng)保單銷售，增強(qiáng)客戶粘性 2290056．房企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：保利和熹會(huì) 22121146.1總體概況 22318336.1.1公司概況 2250686.1.2總體布局 2364116.2模式分析 2343426.2.1融資模式 2348446.2.2運(yùn)營(yíng)模式 2335447．險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：泰康之家 2484167.1總體概況 2425127.1.1公司概況 2483387.1.2總體布局 241367.2模式分析 24269167.2.1融資模式 24302817.2.2運(yùn)營(yíng)模式 2563068．泰康之家蜀園與保利成都和熹會(huì)頤養(yǎng)中心對(duì)比 26143819.對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策建議 31230299.1制定切實(shí)可行的政策實(shí)施細(xì)則，鼓勵(lì)支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。 31304169.2降低融資門檻，豐富融資方式 31203159.3加強(qiáng)監(jiān)管，著力解決養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)亂象 31223619.4鼓勵(lì)市場(chǎng)多元主體參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) 3128081參考文獻(xiàn) 321．引言當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處在發(fā)展初期，一些公司還處在試水期，因此，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)急需一條可持續(xù)發(fā)展之路。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體以房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)公司為主力，通過對(duì)比兩種主體開發(fā)模式的不同特點(diǎn)，總價(jià)歸納出兩者的差異，彌補(bǔ)現(xiàn)有研究的不足之處。并且，本文選取泰康之家和和熹會(huì)為案例，通過對(duì)其融資模式和運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深入研究，以期探索適合中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。同時(shí)，本文針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境給出了相應(yīng)對(duì)策，希望能為我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展和緩解我國(guó)的老齡化問題提供一些有益的啟示。由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚在起步階段，現(xiàn)有文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)較少，并且總結(jié)歸納不全面。并且由于美國(guó)、日本等國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式較為成熟，所以較多研究致力于通過對(duì)比中外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，總結(jié)提煉外國(guó)已有的成功經(jīng)驗(yàn)以期實(shí)現(xiàn)為我所用。而作為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的兩大主力軍，保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的對(duì)比卻很少有人涉及。本文通過對(duì)比兩種主體的融資模式和運(yùn)營(yíng)模式，總結(jié)歸納出其各自的特點(diǎn)，并為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出了一些建議。2.文獻(xiàn)綜述2.1養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的研究從七十年代開始，在美國(guó)、日本和歐洲的一些國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)就已經(jīng)逐步發(fā)展起來，目前已經(jīng)有很多的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，美國(guó)以社會(huì)養(yǎng)老為主，其運(yùn)營(yíng)模式以長(zhǎng)期照料型養(yǎng)老（CCRC）為主導(dǎo)（蘇珊·B·加蘭，朱爾·湯普森，2012)；由于土地資源匱乏和社會(huì)觀念等原因，日本大多采取居家養(yǎng)老；歐洲國(guó)家則采取了“以房養(yǎng)老”的運(yùn)營(yíng)模式（閆躍金，2013，饒霞飛，2013）。凱瑟琳·A·馬克斯和凱西·L·伯克（2011）概括了CCRC的兩大優(yōu)勢(shì)：舒適生活和豐富社交。但同時(shí)CCRC也有一些缺點(diǎn)，例如更高的成本和費(fèi)用等。“倒按揭”是歐洲各國(guó)“以房養(yǎng)老”較為普遍的一種模式。“倒按揭”是指老人將自己的房產(chǎn)抵押給銀行，銀行每月向老人發(fā)放一筆養(yǎng)老資金，老人過世后，房屋的產(chǎn)權(quán)歸銀行所有（湯姆·凱利，2005）。“倒按揭”優(yōu)缺點(diǎn)并存。MaryBethfranklin（2009）認(rèn)為，這種方式在減輕老人的生活壓力的同時(shí)，費(fèi)用和成本不容小覷。江合（2011）將養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式劃分為“會(huì)員制”模式、“銷售與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”模式、“限齡與限陪護(hù)”模式、“養(yǎng)生養(yǎng)老”模式等四種模式。張晶華（2010）指出，目前，以國(guó)家為主導(dǎo)的傳統(tǒng)養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)無法適應(yīng)中國(guó)的老齡化趨勢(shì)。2.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的研究K.M.Leong（1996）通過對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的融資方式的分析，結(jié)合新加坡的具體實(shí)際，對(duì)癥下藥，對(duì)新加坡適合的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)行了探討。馬智利和王熊（2013）認(rèn)為，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著投入資金量大、投資回報(bào)慢，投資風(fēng)險(xiǎn)大等問題。根據(jù)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)60%的房地產(chǎn)項(xiàng)目都采用了銀行貸款方式進(jìn)行融資，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高，導(dǎo)致了銀行對(duì)其的投資比較審慎，使從銀行手中獲取資金的方式較為艱難。而在我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在萌芽階段，仍是利潤(rùn)微薄，甚至是虧本的狀況，保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)入到這一領(lǐng)域也是相當(dāng)?shù)纳髦亍Ｒ虼耍R智利和王熊針對(duì)我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出了一種針對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs融資方式（房地產(chǎn)投資信托基金）以期解決我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資難的問題。孫秀娟（2011）根據(jù)美國(guó)、法國(guó)和日本的發(fā)展模式的成功經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)立足于中國(guó)的具體國(guó)情，提出了一種以自籌、合作、BOT三種養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式。潘素俠（2013）對(duì)我國(guó)和國(guó)際社會(huì)中的養(yǎng)老房地產(chǎn)的籌資模式進(jìn)行了深入的探討，并主張以BOT模式（即建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓模式）和PFI模式來解決我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題。2.3文獻(xiàn)述評(píng)通過總結(jié)歸納國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式和運(yùn)營(yíng)模式的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，由于國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較早，并且已經(jīng)形成了成熟的運(yùn)作模式，所以相關(guān)文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)較多，并且針對(duì)各個(gè)國(guó)家不同的國(guó)情，每一種運(yùn)營(yíng)模式都有其獨(dú)特性。而我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)展初期，現(xiàn)有文獻(xiàn)都僅僅停留在理論和宏觀層面，其提出的融資模式和運(yùn)營(yíng)模式大多為摸索式的探討，并沒有真正運(yùn)用到實(shí)踐中。并且由于國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)較多，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要是通過吸收借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)得出政策建議。3．養(yǎng)老地產(chǎn)介紹3.1養(yǎng)老地產(chǎn)概念當(dāng)前，關(guān)于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的定義眾說紛紜，但尚未形成一個(gè)統(tǒng)一的定義。例如，徐夫京提出，“養(yǎng)老地產(chǎn)”與一般的養(yǎng)老院的區(qū)別在于：以“適老化”為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)是一種從老人的日常生活習(xí)慣及需要出發(fā)并且在此基礎(chǔ)上加入了許多具有人性化設(shè)計(jì)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。溫文彬認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)”是根據(jù)老年人的需要和特征，由房地產(chǎn)開發(fā)商或其它社會(huì)團(tuán)體開發(fā)、設(shè)計(jì)的老年人住房。劉旦認(rèn)為，隨著我國(guó)人口老齡化，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度后，必然會(huì)出現(xiàn)“養(yǎng)老地產(chǎn)”，即“住宅地產(chǎn)”、“商業(yè)地產(chǎn)”和“服務(wù)業(yè)”相結(jié)合的新型地產(chǎn)項(xiàng)目。閆希成指出，養(yǎng)老地產(chǎn)即“養(yǎng)老”與“地產(chǎn)”相結(jié)合，既保有房地產(chǎn)開發(fā)的一般特征，又有服務(wù)老年人的特殊功能。姚曼指出，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種，但它不同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即以老年人為目標(biāo)客戶并配套服務(wù)老年人的產(chǎn)品，且注重日常的運(yùn)營(yíng)。綜合來看，以養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為主要服務(wù)對(duì)象，集居住及相關(guān)配套服務(wù)于一體，涵蓋康復(fù)、醫(yī)療、休閑娛樂等多種功能的綜合型地產(chǎn)。3.2養(yǎng)老地產(chǎn)與一般地產(chǎn)區(qū)別與一般地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅滿足老人的居住需要，也滿足其文娛、醫(yī)療等需要。在硬件上，項(xiàng)目選址、配套設(shè)施等各個(gè)環(huán)節(jié)都要從老年人的角度出發(fā)，而不能僅僅把房地產(chǎn)的增值作為長(zhǎng)期規(guī)劃。在軟件層面，不僅要為顧客提供專業(yè)的服務(wù)，還要以養(yǎng)老為核心，把政府、醫(yī)院等社會(huì)力量有機(jī)地結(jié)合在一起，而不是專注于房地產(chǎn)本身。真正的養(yǎng)老地產(chǎn)核心不在于其產(chǎn)品，而是在于其服務(wù)與運(yùn)營(yíng)。與一般地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)1）為老年人提供更好的居住條件，其適老化設(shè)施和設(shè)計(jì)更適合老年人生活；2）為老年人提供更方便快捷的醫(yī)療配套服務(wù)；3）需要長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)而盈利，并非短期回款型地產(chǎn)項(xiàng)目。3.3我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境3.3.1老齡化趨勢(shì)為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展帶來了新機(jī)遇近幾年，我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)日益嚴(yán)峻，并且老年人口總量龐大、老齡化速度快、老年撫養(yǎng)比高的特征顯著。圖3-12016-2020年60周歲及以上老年人口及其占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐谝唬覀儑?guó)家的老年人口總量龐大。這主要是三個(gè)方面的原因?qū)е碌模旱谝唬袊?guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人口數(shù)量多，隨著老年人口在總?cè)丝诘谋壤粩嘣黾樱夏耆藬?shù)量也持續(xù)增長(zhǎng)；第二，人口出生率不斷降低，其在1990-2020年間下降了一半；第三，中國(guó)人口平均壽命增加，預(yù)計(jì)在十四五期間還會(huì)增加1歲11資料來源：國(guó)家衛(wèi)健委，《2019年我國(guó)衛(wèi)生健康事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。第二，老齡化速度快。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人口在全國(guó)人口的比重超過7%時(shí)，就是老齡化社會(huì)，而在這個(gè)數(shù)字達(dá)到14%的時(shí)候，就是深度老齡化社會(huì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料顯示，從2000到2050年，我們的老齡人口占比增速比全球同期的平均速度快了一倍。從圖3-2可以看出，發(fā)達(dá)國(guó)家從老齡化社會(huì)到深度老齡化社會(huì)通常會(huì)有一段較長(zhǎng)的過渡期，在這段過渡期里可以充分考量對(duì)策應(yīng)對(duì)老齡化問題，并做出相應(yīng)的安排和規(guī)劃。而我國(guó)的這一過渡期僅僅只有26年，這使得我國(guó)對(duì)越來越嚴(yán)峻的老齡化趨勢(shì)無法做出充分安排與應(yīng)對(duì)策略。圖3-2各國(guó)65歲及以上老年人口比例從7%漲到14%所需要的年份值第三，老年撫養(yǎng)比較高。老年撫養(yǎng)比是指非勞動(dòng)年齡人口數(shù)中老年部分對(duì)勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比，以此來反映出每百個(gè)勞動(dòng)年齡人口應(yīng)贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)的老人人數(shù)。由于改革開放初期嬰兒潮和后續(xù)的計(jì)劃生育政策等因素疊加影響，目前我國(guó)的家庭主要是“421”式結(jié)構(gòu)，我國(guó)獨(dú)生子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)重。圖3-32000年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔圖圖3-42020年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔圖圖3-52050年我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔圖3.3.2政策環(huán)境利好，養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略地位提升2021年，中央和地方政府持續(xù)推出各種養(yǎng)老政策，一方面，積極鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從國(guó)家戰(zhàn)略高度推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展；另一方面，政策進(jìn)一步細(xì)化，聚焦養(yǎng)老服務(wù)體系和行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。圖3-62021年政府出臺(tái)相關(guān)養(yǎng)老政策概覽總之，近幾年國(guó)家出臺(tái)了一系列扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，宏觀上為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與建設(shè)提供了利好的政策環(huán)境。近幾年，我國(guó)政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策有以下幾個(gè)特征：第一，政策系統(tǒng)化。“十三五”以來，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，逐漸形成了以鼓勵(lì)社會(huì)資本、金融和土地參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心，輔之以其他相關(guān)政策的政策體系。第二，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。目前，僅靠政府來緩解養(yǎng)老問題是不可能的。十三五期間，我國(guó)出臺(tái)了一系列政策，促進(jìn)了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量正從政府向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。第三，多為宏觀指導(dǎo)。大部分的政策都是以“通知”和“意見”的形式發(fā)布的，即是指導(dǎo)性的文件，只是起到了宏觀的指導(dǎo)作用，并沒有具體的落實(shí)細(xì)則。第四，聯(lián)合發(fā)文。發(fā)布主體有發(fā)改委、民政部、財(cái)政、國(guó)土資源部等，并且很多都是聯(lián)合發(fā)布的。這表明，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。社會(huì)保障和就業(yè)有著密切的關(guān)系。3.3.3中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大目前，我國(guó)的養(yǎng)老需求與養(yǎng)老供給存在質(zhì)和量?jī)煞矫娴拿堋Ｔ谛枨髠?cè)，由于老齡人口的增長(zhǎng)，養(yǎng)老需求也隨之增長(zhǎng)。與此同時(shí)，富人養(yǎng)老和高知養(yǎng)老的趨勢(shì)顯著。（一）富人養(yǎng)老隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均可支配收入增加，與傳統(tǒng)的無產(chǎn)階級(jí)相比，中產(chǎn)階級(jí)對(duì)老年生活的質(zhì)量要求越來越高，他們認(rèn)為理想的養(yǎng)老生活，財(cái)富、健康、內(nèi)驅(qū)動(dòng)三者缺一不可。因此，以高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為導(dǎo)向的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生。2016年中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》預(yù)測(cè)，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將在2030年前達(dá)到13萬億。（二）高知養(yǎng)老隨著全民義務(wù)教育的普及，國(guó)民的教育質(zhì)量得到了明顯的提升，總體上來說，隨著受教育水平的提高，人們對(duì)精神文化的需要也隨之增加，因此，一些注重文化消費(fèi)的高端養(yǎng)老地產(chǎn)受到許多“銀發(fā)學(xué)生”的青睞。根據(jù)年齡和教育水平的關(guān)系，我們可以看到，中國(guó)即將迎來一批受過高等教育的中產(chǎn)階層。總體上，老年人的養(yǎng)老需求總量增長(zhǎng)和富人養(yǎng)老高知養(yǎng)老相結(jié)合，使得我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的潛在市場(chǎng)需求。圖3-7我國(guó)各年齡段教育水平分布在供給側(cè)，中國(guó)養(yǎng)老體制有三種基本模式：圖3-8我國(guó)養(yǎng)老體制的三種模式但是，隨著子女的大量外出打工，居家養(yǎng)老難以滿足那些喪失生活自理能力，需要照顧的老年人的需要。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)也面臨著供不應(yīng)求的問題，目前養(yǎng)老床位的供給相較于需求仍有很大的差距：截至2020年底，全國(guó)平均每一千個(gè)老年人的養(yǎng)老床位數(shù)只有31.1數(shù)據(jù)來源于民政部張，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老常常面臨一床難求的局面。而社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化程度較低，難以滿足老年人多元化的需要。為適應(yīng)我國(guó)人口老齡化的需求，我們迫切需要為老年人提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)品及數(shù)據(jù)來源于民政部圖3-9我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)床位情況

4．養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及融資運(yùn)營(yíng)模式4.1養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著養(yǎng)老需求不斷增長(zhǎng)，各種企業(yè)如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等都在積極參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)中。以下是幾個(gè)典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目：表4-1我國(guó)較為典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資者類型企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址房地產(chǎn)企業(yè)萬科地產(chǎn)萬科隨園嘉樹北京、廣州、成都等萬科幸福匯保利地產(chǎn)保利安平和熹會(huì)北京、上海、廣州、成都綠城集團(tuán)烏鎮(zhèn)雅園烏鎮(zhèn)、杭州北京東方太陽(yáng)城北京東方太陽(yáng)城北京綠地集團(tuán)綠地21城孝賢坊上海保險(xiǎn)公司泰康集團(tuán)泰康之家北京、上海、三亞等22個(gè)城市合眾人壽合眾優(yōu)年生活健康谷武漢、南寧、沈陽(yáng)、合肥中國(guó)人壽國(guó)壽嘉園蘇州、天津。三亞、深圳中國(guó)太平梧桐人家上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)親和源親和源會(huì)員制社區(qū)上海光大匯晨光大匯晨老年公寓北京、威海、蘇州中外合資復(fù)星集團(tuán)&美國(guó)峰堡投資集團(tuán)星堡養(yǎng)老社區(qū)北京、天津、上海遠(yuǎn)洋集團(tuán)&美國(guó)運(yùn)營(yíng)商Emeritus椿萱茂北京目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要特征是：(一)在養(yǎng)老地產(chǎn)投資的主體中，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司占主導(dǎo)地位。從表格中可以看到，在我國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者主要有四種：房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中外合資公司。在這些投資主體中，以房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司為主。(二)主要集中于經(jīng)濟(jì)條件較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。目前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)大都位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。由于集中了各種優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老資源，一線城市發(fā)展比較快，已經(jīng)形成了一種可復(fù)制的發(fā)展模式，如北京，上海，廣州，杭州等。適宜居住的二三線城市由于其得天獨(dú)厚的自然條件，吸引了全國(guó)各地的老人，以海南和江浙為主。但是其它地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量較少，導(dǎo)致了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的區(qū)域分布不均衡。(三)定位于服務(wù)高端化。我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)大面向高客，并主打高端市場(chǎng)，配有各種醫(yī)療、娛樂設(shè)施，高檔配置勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致昂貴，許多養(yǎng)老地產(chǎn)的入門費(fèi)以數(shù)十萬起步，而無法負(fù)擔(dān)起這么高的養(yǎng)老成本的老人，其養(yǎng)老問題很難得到有效的解決。目前，以高端服務(wù)為導(dǎo)向的養(yǎng)老地產(chǎn)正面臨著價(jià)格偏高、覆蓋范圍狹窄等問題。4.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式廣義的融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金等一切經(jīng)濟(jì)行為；狹義的融資專指其中的資金融通行為。養(yǎng)老地產(chǎn)融資是指企業(yè)在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的一系列融資活動(dòng)。4.2.1融資特點(diǎn)與一般房地產(chǎn)不同的是，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資具有以下特點(diǎn)：1.資金需求量大由于其面向的是老年人，所以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的范圍很廣，比如醫(yī)療、康復(fù)、餐飲等，所以對(duì)于配套設(shè)施的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)也要比普通的住房要高得多。而醫(yī)療、康復(fù)、配套設(shè)施等成本較高，所需資金也較多。2.投資回報(bào)周期長(zhǎng)一般的住房一般都是以出售所有權(quán)的方式迅速收回資金，可以實(shí)現(xiàn)短期而快速的投資回報(bào)。而養(yǎng)老地產(chǎn)以后期經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)，其投資取得回報(bào)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。3.受政策影響大養(yǎng)老地產(chǎn)具有緩解養(yǎng)老壓力、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用，既具有商業(yè)屬性，又具有一定的公益屬性。這就意味著，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必須得到國(guó)家的大力扶持，而政府的任何一項(xiàng)扶持措施，都會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)和投資主體的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而影響到他們的投資計(jì)劃。4.2.2融資模式由于養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金需求量大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致其開發(fā)受阻，資金短缺已成為制約其可持續(xù)發(fā)展的重要因素。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式已逐步走向多元化，但實(shí)際可行的籌資手段卻很少，這就給養(yǎng)老社區(qū)的籌資帶來了諸多障礙。(一)銀行貸款由于銀行貸款流程簡(jiǎn)單、靈活，因此，很多中小型企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)都會(huì)選擇銀行貸款。然而，由于我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處在發(fā)展初期，且投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，因此，各家銀行對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的投資大多采取觀望的態(tài)度，這給企業(yè)的融資帶來了一定的困難。另外，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的信用評(píng)估制度還不完善，使得企業(yè)難以從銀行獲得信貸。（二）保險(xiǎn)資金由于保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老地產(chǎn)所需資金具有天然契合性，保險(xiǎn)公司成為我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的主力軍。截止2020年底，我國(guó)10家保險(xiǎn)公司共投資了47個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，床位數(shù)達(dá)8.4萬個(gè)數(shù)據(jù)來源于保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)來源于保監(jiān)會(huì)（三）REITs模式國(guó)內(nèi)REITs的試點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)期，其中包括蘇寧云創(chuàng)、中信啟航等均有涉足過REITs。但是，現(xiàn)階段關(guān)于REITs的相關(guān)法律、法規(guī)還不健全，使得REITs目前還處于初級(jí)階段，并沒有大規(guī)模推廣。（四）與外企合作模式與具有較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的外資公司進(jìn)行合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并能獲取先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，保證資金的合理使用。就拿椿萱茂來說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與美國(guó)的Emeritus聯(lián)合開發(fā)，雙方在投資、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面都有了全面的合作。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)本地的情況比較了解，品牌知名度也很高，再加上Emeritus的成熟運(yùn)作方式，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低投資成本。4.3養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，所以，對(duì)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深入的研究對(duì)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式只包括營(yíng)銷與盈利兩種經(jīng)營(yíng)模式，本文就是從這種視角來探討?zhàn)B老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)模式上主要有單純出售、持有運(yùn)營(yíng)、出售+持有運(yùn)營(yíng)三種模式。（一）單純出售模式與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心利潤(rùn)在于其后期運(yùn)營(yíng)，所以從理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是設(shè)施和服務(wù)，而不是房屋的所有權(quán)。然而，目前國(guó)內(nèi)仍有部分養(yǎng)老地產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)公司所開發(fā)的，往往會(huì)追求短期利益，快速回籠資金，將房屋產(chǎn)權(quán)銷售作為主要的利潤(rùn)來源。這種模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)只在設(shè)計(jì)和建造時(shí)添加了“適老化”的要素，而在出售之后又與一般的房地產(chǎn)開發(fā)沒有什么不同。從長(zhǎng)期來看，該模式無法真正發(fā)揮其社會(huì)價(jià)值，也不利于其可持續(xù)發(fā)展。（二）長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)從性質(zhì)上來說，這個(gè)模式更符合養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，這種模式更注重服務(wù)，擁有一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能夠從經(jīng)營(yíng)中得到最大的利益。但同時(shí)這種模式存在著一個(gè)很大的弊端：一是投資回報(bào)周期長(zhǎng)，給企業(yè)帶來了巨大的資金壓力，二是要承擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且退出機(jī)制不完善。目前，以長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)方式為主的養(yǎng)老地產(chǎn)大多是以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司為主體的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。會(huì)員制“會(huì)費(fèi)+月費(fèi)”是其主要的贏利方式。這種模式下，一般顧客先一次性繳納會(huì)費(fèi)，然后每月按月收費(fèi)。（三）出售+持有運(yùn)營(yíng)模式在這種模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)所有者可以通過出售一部分房屋所有權(quán)來收回資本，剩余的部分自行運(yùn)營(yíng)或租賃給第三方。這種方式具有更大的靈活性，通過出售部分房產(chǎn)獲得的收益，還能用于下一步的養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，可以有效地分擔(dān)公司的財(cái)務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的核心在于如何決定出租和出售的比率。下表顯示了目前國(guó)內(nèi)一些典型的養(yǎng)老社區(qū)工程運(yùn)作方式。表4-2我國(guó)部分養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和收費(fèi)模式投資者類型企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱運(yùn)營(yíng)模式收費(fèi)模式房地產(chǎn)企業(yè)萬科地產(chǎn)萬科隨園嘉樹萬科幸福匯出售+持有運(yùn)營(yíng)租售并舉，一是出售40年產(chǎn)權(quán)，二是租賃15年使用權(quán)保利地產(chǎn)保利安平和熹會(huì)出售+持有運(yùn)營(yíng)采用俱樂部會(huì)費(fèi)形式綠城集團(tuán)烏鎮(zhèn)雅園出售地產(chǎn)出售北京東方太陽(yáng)城北京東方太陽(yáng)城出售地產(chǎn)出售綠地集團(tuán)綠地21城孝賢坊出售地產(chǎn)出售保險(xiǎn)公司泰康集團(tuán)泰康之家持有運(yùn)營(yíng)押金+月服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式合眾人壽合眾優(yōu)年生活健康谷持有運(yùn)營(yíng)1.繳納一次性入住費(fèi)+月費(fèi)2.以保單形式入住中國(guó)人壽國(guó)壽嘉園持有運(yùn)營(yíng)保單入住資格模式中國(guó)太平梧桐人家持有運(yùn)營(yíng)購(gòu)買保險(xiǎn)獲得入住資格養(yǎng)老機(jī)構(gòu)親和源親和源會(huì)員制社區(qū)持有運(yùn)營(yíng)會(huì)員制收費(fèi)模式。1.按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買獲得50年產(chǎn)權(quán)；2.按戶型大小一次性支付或終身不可繼承產(chǎn)權(quán)；3.繳納固定金額獲得可繼承的永久使用權(quán)。光大匯晨光大匯晨老年公寓持有運(yùn)營(yíng)總保費(fèi)大于等于100萬獲得入住資格，最長(zhǎng)可以10年繳費(fèi)，一年10萬即可。中外合資復(fù)星集團(tuán)&美國(guó)峰堡投資集團(tuán)星堡養(yǎng)老社區(qū)出售+持有運(yùn)營(yíng)一次性入住費(fèi)+月費(fèi)遠(yuǎn)洋集團(tuán)&美國(guó)運(yùn)營(yíng)商Emeritus椿萱茂出售+持有運(yùn)營(yíng)一次性入住費(fèi)+月費(fèi)

5．房企和險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的比較分析5.1融資模式理論上，資本實(shí)力和商業(yè)模式是企業(yè)投資戰(zhàn)略的重要保障。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金需求量大，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，因此，企業(yè)的資本實(shí)力成為制約其投資決策的首要障礙。因?yàn)橹挥心切┵Y本實(shí)力強(qiáng)的大公司才有能力進(jìn)行重資產(chǎn)運(yùn)作，而那些資本實(shí)力弱的中小型企業(yè)則不行，所以他們必須選擇輕資產(chǎn)模式。但商業(yè)模式也是影響企業(yè)投資決策的重要因素。由于投入周期長(zhǎng)，商業(yè)模式不明確，盈利前景不明，盡管有些大型企業(yè)有足夠的資本實(shí)力，但仍會(huì)選擇輕資產(chǎn)模式。不同的投資方式都有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。輕資產(chǎn)模式具有資金投入少、簡(jiǎn)單靈活、易于推廣等特點(diǎn)，容易受到投資方的歡迎，但無法形成規(guī)模效應(yīng)。重資產(chǎn)模式收益方式復(fù)雜、難以復(fù)制、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，但是容易形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高服務(wù)效率，促進(jìn)整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)鏈條的發(fā)展。表5-1險(xiǎn)企和房企融資模式對(duì)比開發(fā)主體融資模式保險(xiǎn)公司我國(guó)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)一般為以下三種模式：重資產(chǎn)模式采用這種模式的企業(yè)一般都具有雄厚的資金實(shí)力，并且可以同時(shí)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)三種角色，泰康人壽就是這種模式的典型代表。2. 輕資產(chǎn)模式由于保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雙方可以實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，保險(xiǎn)公司提供資金，第三方養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老床位，這樣就實(shí)現(xiàn)了資源整合。光大匯晨養(yǎng)老社區(qū)是這種模式的代表。3. 輕重資產(chǎn)結(jié)合模式這種模式下的企業(yè)既自己投資建造養(yǎng)老地產(chǎn)，又會(huì)通過簽約或股權(quán)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。太平保險(xiǎn)和合眾人壽為這種模式的代表。地產(chǎn)公司下圖為地產(chǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資類型5.2運(yùn)營(yíng)模式總的來說，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于低回報(bào)、長(zhǎng)周期的投資。從買地到建設(shè)，再到投放到上市，要達(dá)到盈虧平衡一般要6到8年，而要想達(dá)到真正的贏利，至少要8到10年的時(shí)間。表5-2險(xiǎn)企和房企運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比開發(fā)主體運(yùn)營(yíng)模式保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司大多數(shù)均采用持有運(yùn)營(yíng)模式，以服務(wù)和設(shè)施作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，通過適老化設(shè)計(jì)為老年人服務(wù)，滿足其生活需求和文化娛樂等需求。并且以保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)為特色。其賺的是服務(wù)和設(shè)施以及產(chǎn)品的錢。地產(chǎn)公司一些地產(chǎn)公司看中了這一市場(chǎng)的巨大潛力，采取出售+持有運(yùn)營(yíng)模式，可通過快速銷售回籠資金，又可獲得后期持有性收益。盈利關(guān)鍵點(diǎn)在于出售和租賃的配比。然而，目前一些開發(fā)商還在堅(jiān)持以傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)觀念發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，以“養(yǎng)老”為幌子，賣房圈錢。以養(yǎng)老和適老為噱頭，獲取廉價(jià)土地，本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)。在房產(chǎn)所有權(quán)得到轉(zhuǎn)讓后，該“養(yǎng)老地產(chǎn)”與普通地產(chǎn)并無二致。這種地產(chǎn)企業(yè)賺的就是土地、房子的錢。5.3險(xiǎn)企相對(duì)于房企具有顯著優(yōu)越性5.3.1資產(chǎn)端：保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)周期特征與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配養(yǎng)老地產(chǎn)若想長(zhǎng)期發(fā)展，必定會(huì)將發(fā)展著力點(diǎn)放在服務(wù)和設(shè)施上，這決定了養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量穩(wěn)定資金投入，而其主要盈利點(diǎn)在于月費(fèi)形式的租金收入和資產(chǎn)升值。這種盈利方式?jīng)Q定了養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)周期長(zhǎng)。而保險(xiǎn)公司尤其是壽險(xiǎn)公司擁有大量保險(xiǎn)資金，保費(fèi)收入穩(wěn)定并且保費(fèi)支付周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流量在一定時(shí)間范圍內(nèi)較為穩(wěn)定且可預(yù)測(cè)。保險(xiǎn)公司將已有保費(fèi)收入進(jìn)行合理有效投資，可以獲得可觀的投資收益。所以保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的投資資金具有天然的適配性。5.3.2負(fù)債端：拉動(dòng)保單銷售，增強(qiáng)客戶粘性（一）雙向促進(jìn)：養(yǎng)老社區(qū)與壽險(xiǎn)保單捆綁銷售形成正反饋當(dāng)前保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，往往與相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品相聯(lián)系。以泰康之家為例，購(gòu)買“幸福有約”年金保險(xiǎn)時(shí)，如果保費(fèi)交付到達(dá)一定門檻，則會(huì)領(lǐng)到泰康之家的入場(chǎng)券。無獨(dú)有偶，合眾人壽也將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)捆綁銷售。購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的客戶往往財(cái)富水平較高，并且更注重身體健康與生活質(zhì)量，所以有更大概率入住養(yǎng)老地產(chǎn)，所以保險(xiǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶和養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客戶有很大交叉，所以推銷養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)也有利于拉動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售。（二）產(chǎn)品+服務(wù)：增強(qiáng)客戶粘性，獲取數(shù)據(jù)資源保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人往往只在承保過程和索賠過程中溝通交流較多，其他時(shí)候則聯(lián)系不緊密，這不利于提高顧客忠誠(chéng)度和信賴感。而通過養(yǎng)老社區(qū)和保險(xiǎn)產(chǎn)品的結(jié)合，有利于提高保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人的聯(lián)系緊密度，增強(qiáng)客戶黏性。此外，通過為客戶量身打造健康方案醫(yī)療規(guī)劃等，可以使保險(xiǎn)公司更清楚地掌握被保險(xiǎn)人身體健康數(shù)據(jù)，有效管理保費(fèi)，并且增強(qiáng)企業(yè)和客戶親密度。6．房企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：保利和熹會(huì)6.1總體概況6.1.1公司概況2010年，保利開始進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并于兩年后創(chuàng)立了其旗下的“和熹會(huì)”。和熹會(huì)為老年人提供全方位、立體化的服務(wù)，包括營(yíng)養(yǎng)配餐、娛樂活動(dòng)、醫(yī)療、健康管理、康復(fù)、培訓(xùn)、心理輔導(dǎo)等服務(wù)。保利集團(tuán)于2013年12月發(fā)布了三位一體的“居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)”養(yǎng)老策略，豐富了保利“全生命周期”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2017年，成都和熹會(huì)頤養(yǎng)中心正式投入運(yùn)營(yíng)。6.1.2總體布局保利集團(tuán)旗下的和熹會(huì)目前已經(jīng)是地產(chǎn)公司跨界養(yǎng)老行業(yè)的“標(biāo)桿”。和熹會(huì)的特點(diǎn)是“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，如今，和熹會(huì)已經(jīng)深入一線、二線城市，形成了規(guī)模化、品牌化、連鎖化的產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋了北京，上海，成都，廣州，并且輻射聯(lián)動(dòng)京津冀，長(zhǎng)三角，珠三角，西南地區(qū)。6.2模式分析6.2.1融資模式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)，需要充足的資金來支撐其運(yùn)營(yíng)。保利的融資方式主要包括：1）金融機(jī)構(gòu)貸款，如在2013年金融機(jī)構(gòu)貸款620億元；2）發(fā)行債券或票據(jù)；3）與其他公司合作，成立股權(quán)投資基金，如2015年與太平人壽的合作。4）其他公司認(rèn)股投資，如在2016年泰康通過認(rèn)購(gòu)保利股票成為保利地產(chǎn)第二大股東。保利地產(chǎn)在一系列融資活動(dòng)中，獲得了相對(duì)充足的現(xiàn)金流量，為其戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。6.2.2運(yùn)營(yíng)模式保利地產(chǎn)是“微利”盈利模式，即出售與持有并舉：將養(yǎng)老地產(chǎn)分為短期、中期和長(zhǎng)期三個(gè)階段。短期內(nèi)銷售老年住宅產(chǎn)權(quán)，并將這部分收益用于養(yǎng)老配套設(shè)施引進(jìn)和服務(wù)升級(jí)，即通過適老化住宅銷售反哺產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)及改造；中期通過穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略彌補(bǔ)短期內(nèi)的大量投入，從而實(shí)現(xiàn)盈利的平衡；長(zhǎng)期內(nèi)通過自主經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)或出租的形式，努力提高盈利水平。成都和熹會(huì)為會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，主要費(fèi)用包括押金和月費(fèi)。月費(fèi)根據(jù)老人的身體情況和房間類型而定，每月4750元或更高，押金為20,000元。簽約和入住的時(shí)候均要求交一萬塊錢作為醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)金。

7．險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)典型案例研究：泰康之家7.1總體概況7.1.1公司概況泰康保險(xiǎn)集團(tuán)（泰康）作為全國(guó)第一家被批準(zhǔn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在這一領(lǐng)域摸爬滾打了十幾年。目前，泰康之家已經(jīng)發(fā)展成為全國(guó)知名的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)。泰康之家提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、記憶照護(hù)、專業(yè)護(hù)理四個(gè)生活服務(wù)領(lǐng)域，以滿足不同年齡老人的照護(hù)需要，提供不同程度的生活照顧及護(hù)理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站式退休生活解決方案。7.1.2總體布局泰康集團(tuán)在2009年率先通過中國(guó)保監(jiān)會(huì)的試點(diǎn)許可，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在大健康產(chǎn)業(yè)深耕十多年，現(xiàn)已發(fā)展為全國(guó)知名的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)連鎖企業(yè)。截止到2020年，泰康之家已經(jīng)在北京，上海，廣州，三亞，蘇州，成都等24個(gè)中心城市建立了一個(gè)規(guī)模龐大的醫(yī)療保健社區(qū)和康復(fù)中心。該項(xiàng)目計(jì)劃占地367萬平方米，可供66,000名老年人居住，超過43,000個(gè)養(yǎng)老院和2500個(gè)醫(yī)療病床。北京燕園，上海申園，廣州粵園，成都蜀園，蘇州吳園，武漢楚園，杭州大清谷已經(jīng)正式投入運(yùn)營(yíng)。7.2模式分析7.2.1融資模式泰康人壽以“重資產(chǎn)”的形式進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，其保險(xiǎn)資金是泰康之家的主要資金來源。泰康之家按“買地—建造—服務(wù)+營(yíng)銷”的順序排列。與普通的住宅區(qū)相比，泰康之家必須在社區(qū)規(guī)劃與建造時(shí)，加入一系列的醫(yī)療設(shè)施、適合老年人的老化步道、老化家具、家電等，這需要大量資金投入。泰康集團(tuán)創(chuàng)建泰康之家的過程被稱為“流血戰(zhàn)略”，即投入了大量的資源，卻在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，都沒有產(chǎn)出，甚至在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，都沒有足夠的產(chǎn)出來支撐投入。自2010年以來，泰康不斷發(fā)展和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)，融資方式包括長(zhǎng)期股權(quán)投資、不斷向子公司增資、向股東借款。泰康在2011-2018年間的醫(yī)療及養(yǎng)老營(yíng)運(yùn)成本均超過醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)收入，直到2019年，泰康之家才真正實(shí)現(xiàn)盈利，最終實(shí)現(xiàn)了“保險(xiǎn)+醫(yī)養(yǎng)”的雙贏。表7-12017年-2020年泰康之家盈利情況時(shí)間醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)成本（億元）醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)收入（億元）差額（億元）20174.342.69-2.35201819.5819.870.29201932.3534.842.49202033.9733.39-0.587.2.2運(yùn)營(yíng)模式根據(jù)我國(guó)的保險(xiǎn)投資政策規(guī)定，保險(xiǎn)公司不能通過出售房屋產(chǎn)權(quán)來獲得收益，因此，保險(xiǎn)公司所投資的養(yǎng)老地產(chǎn)只能長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)。基于這一點(diǎn)，泰康之家采取了會(huì)員制和保單嵌入式兩種盈利方式。(一)會(huì)員制對(duì)于社會(huì)顧客，只要交納一定的定押金，就可以申請(qǐng)入住，押金包含入場(chǎng)費(fèi)和樂泰財(cái)富卡，每一戶的入場(chǎng)費(fèi)為200,000元，樂泰財(cái)富卡會(huì)根據(jù)戶型、樓層、朝向等不同的情況進(jìn)行調(diào)整。之后按照房間和服務(wù)的不同，每月支付一定的費(fèi)用。(二)保單嵌入式泰康人壽把購(gòu)買保險(xiǎn)與入住養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合起來，推出了“幸福有約”的終身養(yǎng)老計(jì)劃。按照保險(xiǎn)合同，如果選擇“幸福有約”終身養(yǎng)老保險(xiǎn)，在10年內(nèi)繳納或分期繳納保費(fèi)超過2百萬元的話，每一張保險(xiǎn)可領(lǐng)取一份《確認(rèn)函(自選計(jì)劃版)》，其中包含了泰康之家的入住資格。“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”是一種分紅型的養(yǎng)老金產(chǎn)品，其獨(dú)特性是與養(yǎng)老社區(qū)的居住權(quán)相結(jié)合，相當(dāng)于為顧客提供了一種可以提前鎖定未來稀缺床位的增值服務(wù)，但對(duì)于到期后的保單利益如何處置及是否入住養(yǎng)老社區(qū)，客戶擁有完全的自主權(quán)。以泰康之家蜀園為例，下表為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：表7-2蜀園入住價(jià)格表——購(gòu)買樂泰財(cái)富卡戶型入住人數(shù)樂泰財(cái)富卡（萬元/戶）樂泰財(cái)富卡會(huì)員月費(fèi)（元/月）其他收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格七折后平均價(jià)格房屋使用費(fèi)及家具費(fèi)用預(yù)估餐費(fèi)一居室1人1007055001800按個(gè)人需要付費(fèi)使用，參照社區(qū)特約服務(wù)價(jià)目表2人77003600舒適一室一廳1人150105700018002人92003600溫馨一室一廳1人200140900018002人112003600舒適兩居室1人2501751250018002人147003600表7-3蜀園入住價(jià)格表——未購(gòu)買樂泰財(cái)富卡戶型入住人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)（元/月）其他收費(fèi)服務(wù)房屋使用費(fèi)及家具費(fèi)用預(yù)估餐費(fèi)一居室1人80001800按個(gè)人需要付費(fèi)使用，參照社區(qū)特約服務(wù)價(jià)目表2人102003600舒適一室一廳1人1200018002人142003600溫馨一室一廳1人1500018002人172003600舒適兩居室1人2400018002人2620036008．泰康之家蜀園與保利成都和熹會(huì)頤養(yǎng)中心對(duì)比為了更直觀清晰的對(duì)比泰康之家與和熹會(huì)在理念、設(shè)施、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)群體等的區(qū)別，本文根據(jù)就近原則，選擇泰康之家蜀園和保利成都和熹會(huì)頤養(yǎng)中心為實(shí)地調(diào)研對(duì)象，通過實(shí)地調(diào)查與查閱資料，整理出兩者的區(qū)別如下：表8-1成都市內(nèi)典型養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)比泰康之家蜀園保利成都和熹會(huì)頤養(yǎng)中心基本信息占地面積:約7.7萬平米建筑面積:約18萬平米總戶數(shù):約2000戶占地面積：6000㎡；建筑面積：6387㎡擁有適老化客房78間，日間照料30人/日定位養(yǎng)老地產(chǎn)（養(yǎng)老社區(qū)）養(yǎng)老地產(chǎn)（養(yǎng)老公寓）公司注冊(cè)資本84000萬200萬周邊環(huán)境該地塊位于金沙湖濕地兩公里處，周圍綠化程度高，綠化面積超過70%，空氣質(zhì)量穩(wěn)定在二級(jí)以上。地處環(huán)城生態(tài)帶的生態(tài)濕地，擁有6000多畝的兩江森林公園，享有一流的休閑娛樂設(shè)施和生態(tài)環(huán)境。區(qū)位交通靠近郊區(qū)。成都市溫江區(qū)開金路芙蓉大道167號(hào)。距離成都繞城高速不足兩公里，距成都市中心約30分鐘車程。離市區(qū)較近，打破了社會(huì)對(duì)養(yǎng)老小區(qū)郊區(qū)化的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。位于成都市金牛區(qū)的保利雙河林項(xiàng)目31號(hào)，緊鄰成都高新西郊及國(guó)際住宅區(qū)，土龍路，黃金路，兩河大道，兩河路，西環(huán)鐵路，與成都市中心僅10公里，交通十分便利。裝修風(fēng)格1.建筑設(shè)計(jì)，莫平是國(guó)際著名建筑師貝聿銘的徒弟，他將梅園，竹林，蓮池等四川巴蜀文化融合在一起，具有很強(qiáng)的地方特色。蜀園的社區(qū)會(huì)所是最引人注目的，它的設(shè)計(jì)靈感來自于川西的庭院，具有很強(qiáng)的建筑風(fēng)格。2.住宅按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，由美國(guó)THW團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)。3.日本志賀團(tuán)隊(duì)的軟裝設(shè)計(jì)，以歐洲簡(jiǎn)約為主。1.設(shè)計(jì)風(fēng)格以清新典雅為基調(diào)，以木質(zhì)和白色搭配綠植營(yíng)造出一種純粹的室內(nèi)空間，營(yíng)造出一種別具一格的悠然禪意，抒發(fā)在寧?kù)o的場(chǎng)域中的寧?kù)o。空間中的隔板采用了木質(zhì)的格子+玻璃，給人一種疏遠(yuǎn)的感覺。溫馨舒適的家庭氛圍，使老年人身心更加輕松自在，精神更加朝氣蓬勃。每一層都會(huì)選擇一種顏色作為裝飾，以幫助回憶。2.在材質(zhì)上選擇了輕質(zhì)的木材和油漆，讓室內(nèi)看起來更有活力。戶型標(biāo)準(zhǔn)一居室（1.0戶型）、溫馨一居室（1.5戶型）、舒適一室一廳（2.0戶型）、尊享二室一廳（小3.0戶型）單人間、雙人間、套房餐飲每天都有新鮮水果和水果的供應(yīng)。每餐可供選擇的菜肴有20種。合理的膳食指南，指導(dǎo)老年常見病患者的治療膳食方案，由專業(yè)的營(yíng)養(yǎng)師進(jìn)行科學(xué)的膳食調(diào)配。營(yíng)養(yǎng)膳食，由專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師對(duì)老人進(jìn)行營(yíng)養(yǎng)評(píng)估，并制定營(yíng)養(yǎng)膳食計(jì)劃，避免慢性病，預(yù)防病情惡化。功能布局根據(jù)老年人的不同情況，2號(hào)樓為單獨(dú)的生活區(qū)，為沒有需要照顧的老人提供住宿。3棟為殘疾人士的養(yǎng)老院，為需要照顧的老年人提供了一個(gè)開放式的住所。有很多的公共活動(dòng)場(chǎng)所。在一樓設(shè)有多個(gè)公共活動(dòng)區(qū)域，二樓以上有居民單元，按老人的身體狀況（自理、半自理、失智）進(jìn)行分組治療，以保證老人們的安靜生活。同時(shí)，在各樓層中心設(shè)置護(hù)理站。居住空間家具電器齊全，比如急救、報(bào)警、有快捷鍵的電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、微波爐、電冰箱。每個(gè)長(zhǎng)者房間電器家具配套齊全，且都設(shè)有急救、報(bào)警、一鍵通話、親情呼叫、高清電視、光纖網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備，為長(zhǎng)者提供的安全和便捷的生活。文娛設(shè)施以“文化養(yǎng)老”為特色，配有恒溫泳池，高爾夫球室，臺(tái)球室，麻將室，棋牌室，小劇場(chǎng)，圖書館，書畫室，手工坊，音樂舞蹈室，卡拉OK廳，健身房，桑拿房，四季花房，鋼琴茶室，俱樂部活動(dòng)，樂泰學(xué)院的活動(dòng)。重陽(yáng)節(jié)、母親節(jié)、春節(jié)等重要節(jié)日，舉辦豐富多彩的文藝演出，以滿足人民日益增長(zhǎng)的精神和文化需要。功能訓(xùn)練室、多功能影音室、書畫室、手工藝室、娛樂室、多功能廳、多功能廳、專用室外游樂場(chǎng)等。定期舉辦歌唱、舞蹈、太極拳、攝影、書畫、國(guó)學(xué)等專業(yè)的培訓(xùn)，并定期舉辦老年人的結(jié)對(duì)活動(dòng)，定期組織老年人外出觀光。每周一次的“和熹大講堂”、“和熹家庭研討會(huì)”，由專業(yè)人士教授健康養(yǎng)生知識(shí)，傳授經(jīng)典國(guó)學(xué)，長(zhǎng)者分享入住體驗(yàn)，員工演講工作點(diǎn)滴。適老化設(shè)計(jì)防滑地板。走廊拓寬，便于兩個(gè)輪椅并排通行，并配有扶手和長(zhǎng)椅。大門加寬，一米寬，便于老人乘坐輪椅。每一扇門都有兩面鏡子。手機(jī)使用的是老式的大字體，標(biāo)志清楚。在洗手間和洗手間，配備智能馬桶，坐凳，扶手和鬧鐘。在床頭還裝有一個(gè)應(yīng)急電話和警報(bào)。拐角處采用弧形工藝，防止碰撞。廚房的爐子比普通爐子矮，讓老人不必彎腰就能用。照明設(shè)備采用了"防眩燈光"，適用于老年人。地暖是為老年人量身定做的。新風(fēng)系統(tǒng)可以凈化室內(nèi)的空氣，使室內(nèi)的空氣更加清新。在冬季，只要有太陽(yáng)，房間里的光線就會(huì)一直保持在一個(gè)小時(shí)以上。床高40厘米至50厘米，方便老年人進(jìn)出。對(duì)于有輪椅的老年人，其床的高度應(yīng)與輪椅的坐面水平一致。同時(shí)，選擇柔軟和堅(jiān)硬的床墊，并在床沿放置扶手，方便老人起床。座椅和沙發(fā)的高度應(yīng)盡量保證老年人的身體與大腿保持成直角，以免老人站起來不方便。家具的邊沿可作圓形或增加保護(hù)墊以避免老年人的沖撞。走廊/家具的空間超過800毫米，方便輪椅的搬運(yùn)。為患有心臟病和行動(dòng)不便的老年人，在公共浴室或家庭衛(wèi)生間均設(shè)有座式淋浴椅。地板鋪上防滑瓷磚，前方設(shè)有多個(gè)輔助扶手，以保證老年人的人身安全。如廁區(qū)、洗浴區(qū)墻壁均設(shè)有扶手，扶手位于廁所15~30厘米處，可升降，方便方便。提升廁所的高度，讓老年人更容易站起來。地面采用了防滑材質(zhì)，并安裝了報(bào)警按鈕，這樣可以讓老人在第一時(shí)間得到救援。在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能地避免刺眼的光線，采取“主光源+間接光源”的方法。角落要做圓角，要有防撞條，地板要有柔軟的PVC地板，防止老人受傷。指引式的設(shè)計(jì)，在交通要道處設(shè)有清晰的指示牌，以協(xié)助老年人記憶。醫(yī)療機(jī)構(gòu)1.醫(yī)院設(shè)有門診和康復(fù)理療室，24個(gè)小時(shí)為病人服務(wù)，包括生活護(hù)理、專科護(hù)理、藥物護(hù)理和康復(fù)護(hù)理。2.急救醫(yī)療呼叫，三級(jí)醫(yī)院的綠色通道轉(zhuǎn)診，私人醫(yī)生的醫(yī)療。3.成都溫江區(qū)的溫江醫(yī)療中心，與華西溫江醫(yī)療中心、臺(tái)灣美兆健康管理中心、四川省八一康復(fù)中心、美國(guó)ICT（成都）腫瘤診療中心、美國(guó)WA康復(fù)中心等十多個(gè)康復(fù)中心。1.完善衛(wèi)生保健制度。與三甲醫(yī)療機(jī)構(gòu)共同設(shè)立“綠色轉(zhuǎn)診”服務(wù)，并聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行體檢和營(yíng)養(yǎng)輔導(dǎo)，對(duì)老人的身體情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并制訂相應(yīng)的保健計(jì)劃。2.設(shè)立醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。設(shè)有醫(yī)療衛(wèi)生中心，實(shí)行“準(zhǔn)醫(yī)療”模式，匯集護(hù)理、康復(fù)、營(yíng)養(yǎng)、心理等領(lǐng)域的資深人士，保障老人健康、健康。3.提供個(gè)性化的專業(yè)服務(wù)。該中心推行居家醫(yī)師系統(tǒng)，為住院者提供護(hù)理，所有進(jìn)入其中的老人，都會(huì)配備一名私人醫(yī)師及一名生活保姆，為其進(jìn)行一次一對(duì)一的服務(wù)。運(yùn)營(yíng)模式會(huì)員制，不出售房屋產(chǎn)權(quán)，出售居住權(quán)。會(huì)員制，入住長(zhǎng)者可享受一地入住、多地養(yǎng)老的候鳥式養(yǎng)老服務(wù)體驗(yàn)；不出售產(chǎn)權(quán)，出售居住權(quán)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.入住蜀園有兩種支付方式，分別為：交押金，不買保險(xiǎn)；不交押金，購(gòu)買保險(xiǎn)。第一種方式針對(duì)社會(huì)客戶，第二種則是針對(duì)保險(xiǎn)客戶。2.社會(huì)客戶入住獨(dú)立生活公寓需繳納三種費(fèi)用，為入門費(fèi)、樂泰財(cái)富卡和月費(fèi)。入門費(fèi)20萬元/戶，樂泰財(cái)富卡依戶型而定，為一次性繳納且可退還的押金。樂泰財(cái)富卡作為折扣卡使用。若不再居住，則押金依照不同住戶情況，可按比例退回。3.保險(xiǎn)客戶入住則是根據(jù)其所購(gòu)買保險(xiǎn)來獲取入住資格，入住后每月再繳納月費(fèi)。客戶通過參加“幸福有約綜合養(yǎng)老計(jì)劃”才具有入住資格，當(dāng)投保人年齡在55歲以上，或者投保人親屬在55歲以上時(shí)，方可有資格申請(qǐng)入住。所購(gòu)險(xiǎn)種多為年金險(xiǎn)，保單總保費(fèi)需大于等于200萬元。年金險(xiǎn)支付年限基本為10-15年，支付完成后會(huì)逐步返還保費(fèi)給投保人，投保人可以選擇依靠保單獲得退休后入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，并在入住后直接使用返還保費(fèi)來支付養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，使險(xiǎn)金最終實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。4.根據(jù)老人不同身體狀況及不同戶型，月費(fèi)不同。費(fèi)用由床位費(fèi)、餐費(fèi)、管理費(fèi)及護(hù)理費(fèi)四個(gè)部分組成，根據(jù)老人身體狀況（自理、半自理、失智），從單人間、雙人間到套房，折后4500-21300元/人/月不等，此外還有醫(yī)療押金2萬元。理財(cái)泰康之家的養(yǎng)老社區(qū)是針對(duì)特定的顧客設(shè)立的個(gè)性化理財(cái)服務(wù)，可以吸引到更多的高端理財(cái)用戶，讓他們更加全面的掌握他們的理財(cái)需要。無根據(jù)以上對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，蜀園和和熹會(huì)提供的服務(wù)在很大程度上趨同，例如宜居的環(huán)境、貼心的適老設(shè)計(jì)、營(yíng)養(yǎng)均衡的餐飲、根據(jù)老人身體狀況分區(qū)居住、會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式等。但是我們也可以發(fā)現(xiàn)，兩者各自都有一些獨(dú)特性，主要差異體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表8-2蜀園與和熹會(huì)差異概覽面積蜀園的占地及建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于和熹會(huì)，蜀園為養(yǎng)老社區(qū)，和熹會(huì)只是養(yǎng)老公寓，蜀園服務(wù)容量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過和熹會(huì)公司注冊(cè)資本泰康之家蜀園成都養(yǎng)老服務(wù)有限公司注冊(cè)資本比成都市兩河森林和熹會(huì)養(yǎng)老服務(wù)有限公司注冊(cè)資本高420倍，可能是由于，地產(chǎn)企業(yè)盡管資金雄厚，但是負(fù)債率較高，對(duì)于資產(chǎn)的短期回報(bào)率有一定要求，而養(yǎng)老地產(chǎn)為重資產(chǎn)項(xiàng)目，前期投入資金量巨大，盈利周期長(zhǎng)，短期內(nèi)回報(bào)率低，可能對(duì)現(xiàn)金流造成一定壓力，所以保利投資較少，而保險(xiǎn)公司現(xiàn)金流充足，對(duì)資產(chǎn)回報(bào)周期要求較低，所以大量投資養(yǎng)老地產(chǎn)期望獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益地理