建筑工程協議策劃一、建筑工程協議策劃概述

（一）協議策劃及要考慮問題

在建筑工程項目初始階段必需進行相關協議策劃,策劃目標是經過協議確保工程項目總目標實現,必需反應建筑工程項目戰略和企業戰略,反應企業經營指導方針和根本利益。

協議策劃需考慮關鍵問題有:項目應分解成多個獨立協議及每個協議工程范圍;采取何種委托方法和承包方法;協議種類、形式和條件;協議關鍵條款確定;協議簽署和實施時重大問題決議;各個協議內容、組織、技術、時間上協調。

（二）協議策劃意義

（1）協議策劃決定著項目組織結構及管理體制,決定協議各方面責任、權力和工作劃分,所以對整個項目管理產生根本性影響。業主經過協議委托項目任務,并經過協議實現對項目目標控制。

（2）協議是實施工程項目手段,經過策劃確定各方面重大關系,不管對業主還是對承包商,完善協議策劃能夠\o"確保協議"確保協議圓滿地推行,克服關系不協調,降低矛盾和爭議,順利地實現工程項目總目標。

（三）協議策劃依據

（1）業主方面:業主資信、資金供給能力、管理水平和含有管理力量,業主目標以及目標確定性,期望對工程管理介入深度,業主對工程師和承包商信任程度,業主管理風格,業主對工程質量和工期要求等。

（2）承包商方面:承包商能力、資信、企業規模、管理風格和水平、在本項目中目標與動機、現在經營情況、過去同類工程經驗、企業經營戰略、長久動機、承受和抗御風險能力等。

（3）工程方面:工程類型、規模、特點,技術復雜程度、工程技術設計正確程度、工程質量要求和工程范圍確定性、計劃程度,招標時間和工期限制,項目盈利性,工程風險程序,工程資源（如資金、材料、設備等）供給及限制條件等。

（4）環境方面:工程所處法律環境,建筑市場競爭猛烈程度,物價穩定性,地質、氣候、自然、現場條件確定性,資源供給確保程度,取得額外資源可能性。

（四）協議策劃程序

（1）研究企業戰略和項目戰略,確定企業及項目對協議要求。

（2）確定協議總體標準和目標。

（3）分層次、分對象對協議部分重大問題進行研究,列出多種可能選擇,根據上述策劃依據,綜合分析多種選擇利弊得失。

（4）對協議各個重大問題作出決議和安排,提出推行協議方法。在協議策劃中有時要采取多種估計、決議方法,風險分析方法,技術經濟分析方法。在開始準備每一個協議招標和準備簽署每一份協議時都應對協議策劃再作一次評價。

二、業主建筑工程協議策劃

（一）分散平行承包和全包

（1）分散平行承包,即業主將設計、設備供給、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不一樣承包商。各承包商分別與業主簽署協議,各承包商之間沒有協議關系。其特點是:

1）業主有大量管理工作,有許數次招標,需作比較精細計劃及控制,所以項現在期需要比較充裕時間。

2）業主負責各承包商之間協調工作,對各承包商因為相互干擾所造成問題負擔責任。因為不確性原因影響及協調難度大,所以這種承包方法協議爭吵較多,工期長、索賠多。

3）該承包方法要求業主管理和控制較細,業主必需含有較強項目管理能力。

4）對于大型工程項目,該承包方法使業主面對眾多承包商,管理跨度大,協調困難,易造成混亂和失控,且業主管理費用增加,造成總投資增加和工期延長。

5）采取這種承包方法,業主能夠分階段進行招標,能夠經過協調和項目管理加強對工程干預。同時承包商之間存在著一定制衡。

6）采取這種承包方法,項目計劃和設計必需周全、正確、細致。這么各承包商工程范圍輕易確定,責任界限比較清楚。

（2）全包（又稱統包,一攬子承包,設計一建造及交鑰匙工程）協議,即由一個承包商承包建筑工程項目全部工作,并向業主負擔全部工程責任,包含設計、供給、各專業工程施工,甚至包含項現在期計劃、方案選擇、可行性研究和項目建設后運行管理。該承包方法特點是:

1）降低業主面對承包商數量和事務性管理工作。業主提出工程總體要求,進行宏觀控制、驗收結果,通常不干涉承包商工作,所以協議糾紛和索賠較少。

2）方便協調和控制,降低大量反復性管理工作,信息溝通方便、快捷、正確。有利于施工現場管理,降低中間步驟,從而可降低費用和縮短工期。

3）業主責任體系完備,避免多種干擾,對業主和承包商都有利,工程整體效益高。

4）業主必需選擇資信度高、實力強,適宜全方位工作承包商,她不僅需含有各專業工程施工力量,而且尚需很強設計、管理、供給,乃至項目策劃和\o"融資"融資能力。

（3）采取上述二者之間中間形式,立即工程委托給多個承包商,如設計、施工、供給等承包商。

（二）招標方法選擇

國際上常常采取招標方法有公開招標、邀請招標和議標。中國頒布實施《中國\o"招標投標法"招標投標法》要求,招標分為公開招標和邀請招標。

1.公開招標

公開招標又稱無限競爭性招標,是由招標單位在中國外關鍵報紙,相關刊物上,或電視、廣播上公布招標廣告。凡符合要求條件承包商都可自愿參與投標,數量不受限制。

這種招標方法,招標單位有較大選擇余地,可在眾多投標單位之間選擇報價合理、工期短、信譽良好承包商,但因為參與競爭承包商可能很多,增加了資格預審和評標工作量,也使招標費用支出較多。公開招標在國際上已沿用了很長時間,也是中國現在最廣泛采取招標方法。但這種方法業主管理工作量大,要準備很多資格預審文件、招標文件,要進行資格預審、評標、舉行澄清會議等。雖可降低報價、提升工程質量,但招標期較長。

2.邀請招標

邀請招標又稱有限競爭性招標。這種招標不公布廣告,由招標單位向預先選擇數目有限承包商發出邀請信,邀請她們參與某項工程投標競爭。采取邀請方法招標,通常能夠確保參與投標承包商有此項工程經驗,信譽可靠,有能力完成該工程項目,招標單位能夠降低招標工作量,節省招標費用,也能增加每個投標者中標機會。但這種方法限制了競爭范圍,有可能遺漏部分在技術上、報價上有競爭力后起之秀。

邀請招標方法適適用于以下情況:

（1）在特殊情況下,工程規模大,招標單位認為中、小型施工企業不可能勝任,所以選定幾家大企業參與投標。

（2）工程復雜、專業性強,招標單位認為只有一些企業才能負擔。

（3）工程規模小,為節省招標開支沒有必需公開招標。

（4）公開招標后,無人投標,招標單位只好邀請少數單位投標。

（5）因為工期緊迫或保密要求等原所以不宜公開招標工程。

邀請投標單位通常5～10家,不能少于3家。

3.議標對不宜公開招標或邀請招標特殊工程,應報縣級以上地方人民政府建設行政主管部門,經同意后能夠議標。這種方法是建設單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判,達成協議后將工程任務委托這家承包商去完成。若談不成,可另邀請一家,直抵達成協議為止。

議標通常適適用于以下情況:

（1）工程性質特殊,內容復雜,發包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術細節和近似工程量。

（2）采取某種新技術,需施工單位從設計階段就開始參與合作。

（3）公開招標或邀請招標未能產生中標單位。

（4）工程規模不大,工期擔心,需邊設計邊施工等。

這種招標方法易于處理部分問題,使雙方緊密配合,但競爭性差,可能會使承包價格偏高。所以,無特殊情況,為規范建筑市場行為,應嚴格限制議標方法。

（三）協議種類選擇

協議計價方法有很多個,不一樣種類協議,有不一樣應用條件、不一樣權力和責任分配、不一樣付款方法,同時協議雙方風險也不一樣,應依具體情況選擇協議類型。現在,協議類型關鍵有四種。

1.單價協議

這是最常見協議種類,適用范圍廣,如fidic土木\o"工程施工協議"工程施工協議。中國建設工程施工協議也關鍵是這一類協議。在這種協議中,承包商僅按協議要求負擔報價風險,即對報價（關鍵為單價）正確性和適宜性負擔責任;而工程量改變風險由業主負擔。因為風險分配比較合理,能夠適應大多數工程,能調動承包商和業主雙方管理主動性。單價協議又分為固定單價協議和可調單價合相同形式。

單價協議特點是單價優先,比如fidic施工協議,業主給出工程量表中工程量是參考數字,而實際協議價款按實際完成工程量和承包商所報單價計算。即使在投標報價、評標、簽署協議中,大家常常重視協議總價格,但在工程款結算中單價優先,所以單價是不能錯。對于投標書中顯著數字計算錯誤,業主有權先作修改再評標。

2.固定總價協議

（1）固定總價協議概念及特點

這種協議以一次包死總價委托,價格不因環境改變和工程量增減而改變,所以在這類協議中承包商負擔了全部工作量和價格風險。除了設計有重大變更,通常不許可調整協議價格。在現代工程中,尤其在合資項目中,業主喜愛采取這種協議形式,因為:

①工程中雙方結算方法較為簡單。

②在固定總價協議實施中,承包商索賠機會較少（但不能根除索賠）。通常能夠免去業主因為要追加協議價款、追加投資帶來需上級,如董事會、甚至股東大會審批麻煩。

但因為承包商負擔了全部風險,報價中不可預見風險費用較高。承包商報價確定必需考慮施工期間物價改變以及工程量改變帶來影響。在這種協議實施中,因為業主沒有風險,所以她干預工程權力較小,只管總目標和要求。

（2）固定總價協議應用前提

在以前很長時間中,固定總價協議應用范圍很小:

①工程范圍必需清楚明確,報價工程量應正確而不是估量數字,對此承包商必需認真復核。

②工程設計較細,圖紙完整、具體、清楚。

③工程量小、工期短,估量在工程過程中環境原因（尤其是物價）改變小,工程條件穩定并合理。

④工程結構、技術簡單,風險小,報價估算方便。

⑤工程投標期相對寬裕,承包商能夠作具體現場調查、復核工作量、分析招標文件、確定計劃。

⑥協議條件完備,雙方權利和義務十分清楚。律師365

（3）固定總價協議計價方法

①業主為了方便承包商投標給出工程量表,但業主對工程量表中數量不負擔責任,承包商必需復核。各分項工程固定總價之和即為整個工程價格。

②假如招標文件中沒有給出工程量清單,而由承包商制訂,則工程量表僅作為付款文件,不屬協議要求工程資料。協議價款總額由各分項工程固定總價組成。承包商必需依據工程信息計算工程量,若工程量有漏項或計算不正確,則被認為已包含在整個協議總價中。

（4）固定總價協議確定

固定總價協議是總價優先,承包商報總價,雙方約定協議總價,最終按總價結算。通常只在設計變更或符合協議要求調價條件時才許可調整協議價格。

（5）采取固定總價協議時承包商風險

①價格風險:報價計算錯誤;漏報項目;工程實施中物價和人工費漲價風險。

②工作量風險:工作量計算錯誤;因為工程范圍不確定或預算時工程項目未列全造成損失;因為設計深度不夠造成工程量計算誤差。

3.成本加酬金協議

這是與固定總價協議截然相反協議類型。工程最終協議價格按承包商實際成本加一定比率酬金（間接費）計算。在協議簽署時不能確定一個具體協議價格,只能確定酬金比率。因為協議價格按承包商實際成本結算,所以在這類協議中,承包商不負擔任何風險,而業主負擔了全部工作量和價格風險,所以承包商在工程中沒有成本控制主動性,常常不僅不愿意壓縮成本,相反期望提升成本以提升她自己工程經濟效益。這么會損害工程整體效益。所以這類協議使用應受到嚴格限制,通常應用于以下情況:

（1）投標階段依據不準,工程范圍無法界定,無法正確估價,缺乏工程具體說明。

（2）工程尤其復雜,工程技術、結構方案不能預先確定。它們可能按工程中出現新情況確定。

（3）時間尤其緊急,要求立刻開工。如搶救、搶險工程,大家無法具體地計劃和商談?lt;br>為了克服該種協議缺點,調動承包商成本控制主動性,可對上述協議給予改善:事先確定目標成本,實際成本在目標成本范圍內按百分比支付酬金,超出目標成本部分不再增加酬金;若實際成本低于目標成本,則除支付協議要求酬金外,另給承包商一定百分比獎勵;成本加固定額度酬金,不隨實際成本數量改變而改變。

4.目標協議

這是固定總價協議和成本加酬金協議相結合形式,在發達國家,廣泛應用于工業項目、研究和開發項目、軍事工程項目中。

目標協議以全包形式承包工程,通常協議要求承包商對工程建成后生產能力或功效、工程總成本、工期目標負擔責任。若工程投產后要求時間內達不到預定生產能力,則按一定百分比扣減協議價款;若工期拖延,則承包商負擔工期拖延違約金;若實際總成本低于預定總成本,則節省部分按預定百分比獎勵承包商,反之,則由承包商按百分比負擔。

（四）關鍵協議條款確定

業主應正確地對待協議,對協議要求合理,但不應苛求。業主處于協議主導地位,由其起草招標文件,并確定部分關鍵協議條款。關鍵有:

（1）適適用于協議關系法律,以及協議爭吵仲裁地點、程序等。

（2）付款方法。如采取進度付款、分期付款、預付款或由承包商墊資承包。這由業主資金起源確保情況等原因決定。讓承包商在工程上過多地墊資,會對承包商風險、財務情況、報價和履約主動性有直接影響。當然假如業主超出實際進度預付工程款,在承包商沒有出具保函情況下,又會給業主帶來風險。

（3）協議價格調整條件、范圍、調整方法,尤其是因為物價上漲、匯率改變、法律改變、海關稅改變等對協議價格調整要求。

（4）協議雙方風險分擔。立即工程風險在業主和承包商之間合理分配。基礎標準是,經過風險分配激勵承包商,控制風險,取得最好經濟效益。

（5）對承包商激勵方法。

（6）業主在工程施工中對工程控制是經過協議實現,協議中必需設計完備控制方法,以確保對工程控制,如變更工程權力;對計劃審批和監督權力;對工程質量檢驗權;對工程付款控制權;當施工進度拖延時,令其加速權力;當承包商不推行協議責任時,業主處理權等。

三、承包商協議策劃

承包商協議策劃服從于承包商基礎目標和企業經營戰略。

（一）投標選擇

承包商必需就投標方向做出戰略決議,其決議取決于市場情況,關鍵有:

（1）承包市場情況及競爭形勢。

（2）該工程競爭者數量以及競爭對手情況,以確定自己投標競爭力和中標可能性。

（3）工程及業主情況。包含工程技術難度,施工所需工藝、技術和設備,對施工工期要求及工程影響程度;業主對承包方法、協議種類、招標方法、協議關鍵條款等要求和要求;業主資信情況,是否不守信用、不付款歷史,業主建設資金準備情況和企業經營情況。

（4）承包商本身情況。包含企業優勢和劣勢、技術水平、施工力量、資金情況、同類工程經驗、現有工程數量等。

承包商投標方向確定要最大程度地發揮本身優勢,符合其經營戰略,不要企圖承包超出自己施工技術水平、管理能力和財務能力工程及沒有競爭力工程。

（二）協議風險評價

通常若工程存在下述問題,則工程風險大:

（1）工程規模大,工期長,而業關鍵求采取固定總價協議形式。

（2）業主僅給出初步設計文件讓承包商做標,圖紙不具體、不完備,工程量不正確、范圍不清楚,或協議中工程變更賠償條款對承包商很不利,但業關鍵求采取固定總價協議。

（3）業主將做標期壓縮得很短,承包商沒有時間具體分析招標文件,而且招標文件為外文,采取承包商不熟悉協議條件。

（4）工程環境不確定性原因多,且業關鍵求采取固定價格協議。

（三）承包方法選擇

任何一個承包商都不可能獨立完成全部工程,不僅是能力所限,還因為這么做也不經濟。在總承包投標前,她就必需考慮與其她承包商合作方法,方便充足發揮各自在技術、管理和財力上優勢,并共擔風險。

1.分包

分包原因關鍵有以下幾點:

（1）技術上需要。總承包商不可能,也無須含有總\o"承包協議"承包協議工程范圍內全部專業工程施工能力。經過分包形式能夠填補總承包商技術、人力、設備、資金等方面不足。同時總承包商又可經過這種形式擴大經營范圍,承接自己不能獨立負擔工程。

（2）經濟上目。對有些分項工程,假如總承包商自己負擔會賠本,而將它分包出去,讓報價低同時又有能力分包商負擔,總承包商不僅能夠避免損失,而且能夠取得一定經濟效益。

（3）轉嫁或降低風險。經過分包,能夠將總包協議風險部分地轉嫁給分包商。這么,大家共同負擔總承包協議風險,提升工程經濟效益。

（4）業關鍵求。業主指令總承包商將部分分項工程分包出去。通常有以下兩種情況:

1）對于一些特殊專業或需要特殊技能分項工程,業主僅對某專業承包商信任和放心,可要求或提議總承包商將這些工程分包給該專業承包商,即業主指定分包商。

2）在國際工程中,部分國家要求,外國總承包商承接工程后必需將一定量工程分包給本國承包商;或工程只能由本國承包商承接,外國承包商只能分包。這是對本國企業一個保護方法。

業主對分包商有較高要求,也要對分包商作資格審查。沒有工程師（業主代表）同意,承包商不得隨便分包工程。因為承包商向業主負擔全部工程責任,分包商出現任何問題都由總包負責,所以分包商選擇要十分慎重。通常在總承包協議報價前就要確定分包商報價,商談分包協議關鍵條件,甚至簽署分包意向書。

2.聯營承包

聯營承包是指兩家或兩家以上承包商（最常見為設計承包商、設備供給商、工程施工承包商）聯合投標,共同承接工程。其優點是:

（1）承包商可經過聯營進行聯合,以承接工程量大、技術復雜、風險大、難以獨家承攬工程,使經營范圍擴大。

（2）在投標中發揮聯營各方技術和經濟優勢,珠聯璧合,使報價有競爭力。而且聯營通常都以全包形式承接工程,各聯營組員含有法律上連帶責任,業主比較歡迎和放心,輕易中標。

（3）在國際工程中,國外承