一、巡檢

1、每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；

2、每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作；

3、在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

4、每兩日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；

5、業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施；

6、巡檢有記錄；

7、巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

二、裝修管理

1、將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

2、對業主(使用人)裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議；3、業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；

4、裝修結束組織驗收；

5、驗收合格2個月后組織復驗；

6、復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金；

7、對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

三、油漆粉飾

1、木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；6年油飾1次；

2、鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應4年油飾1次；

3、樓梯間、共用走廊的室內墻面每6年應粉刷1次。

四、建筑物外立面

1、建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次;外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

2、委托合同另有約定的按合同約定執行。

五、給排水系統及其配套設施

1、給水設施

冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染；

保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次；泵房內設備2年后，每年翻新1次，并標明各種標志；填寫水泵運行記錄，建檔備查；

每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；

建立巡視制度，發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復;定期維護保養。

2、排水設施

化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次；

每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物;每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

六、弱電系統

1、操作人員受過專業培訓，持證上崗；

2、工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別;發現異常，及時處理；

3、有切實可行的維修保養計劃;保養、檢修及時；

4、對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；

5、工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；

6、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

七、避雷接地系統

每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

八、電梯運行與管理

1、安裝、維修、保養人員均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審;建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。

2、安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好;在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相應的應急報警、投訴電話號碼。

3、與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。如需自行維護保養電梯，應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區(縣)有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養。

4、電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

5、保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。

6、確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

7、電梯維護保養提前一天通知業主(使用人)，并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容;住宅電梯年故障率低于7%。

8、制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。

9、使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案(電梯類)》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案(電梯類)》和《起重機械登記卡片(電梯類)》;產品質量合格證明;大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明(或質量驗收報告);更改部分須有變更設計的證明文件;電梯安裝驗收證明和報告;運轉、保養、維修記錄;定期安全檢查和事故記錄;電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表(裝箱單)等技術資料。

10、按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

九、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施、道路維修與養護

1、制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施；

2、保持居住區道路暢通，