深圳市眾廈地產參謀用心創造價值Bringaboutvalue.Bediligent.4/21/2025版權聲明：本工程是深圳市眾廈地產參謀共同研究的成果。未經上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的局部或全部內容。目錄第一局部致客戶函第二局部根本結論第三局部區域經濟與房地產市場第四局部工程解析第五局部工程定位第六局部工程財務分析第七局部眾廈建議第一局部致客戶函第二局部根本結論布吉房地產市場開展平穩，客戶認同度高；而市場供給量的萎縮，推動市場價格進一步上漲；區域價值研究工程地段優越，處于布吉新城市中心，核心商圈內，交通便捷，生活配套齊全，典型的地鐵物業，未來利于工程樹立高端市場形象；工程資源挖掘在深入挖掘工程區位優勢，結合片區市場分析后，工程得出以打造“新城市中央·地鐵生活館〞為整體工程的定位，以吸引本地和羅湖高級白領人士為主；工程市場定位區域經濟與房地產市場第三局部區域產業開展特征區域功能規劃分析區域城市建設開展利好區域房地產開展階段分析區域房地產市場供求分析區域房地產市場總結布吉城市化開展特征：正在經歷從傳統工業化向新型工業化轉型階段開展階段：1992－1997產業規模化推動特征：以三資企業為主的制造業的規模化經濟開展階段：1998年以后外源經濟內源化特征：以IT產業為主的新型工業化階段“布吉模式〞以新型工業化帶動城市化實現了三個轉變：實現了由低附加值向高附加值產業的轉變實現了以外資企業為主向民營與外資并重的轉變實現了以工業化帶動農村向城市化的轉變布吉鎮三次產業結構的比例由1978年的84.8：15：0.2，到1988年的25.1：74.2：0.7，再到1998年的0.6：78.6：20.8，二十年間農業比重大幅下降，工業比重明顯上升，實現了區域的工業化。2003年布吉鎮三次產業結構的比例進一步優化，已到達0.12：69.76：30.12，農業只占到0.12%，工業比重也開始下降，效勞業比重顯著上升，城市化特征進一步顯現。開展階段：1978－1992簡單加工推動的工業化特征：以吸收粗放式、勞動密集型的簡單加工工業為主“布吉模式”“傳統模式”基本特征借助電子化交易平臺，以企業化運作為基礎的超市型運營模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商販自由交易收租的運營模式精髓借助先進的企業化、電子化運營模式，在主動提升產業鏈、客戶價值鏈的過程中，提升、體現自身的價值借助場地資源，簡單分享產業鏈、客戶的利益布吉作為羅湖的后花園地理位置優越,且承載著區域綜合交通樞紐和區域商貿次中心的地位30分鐘1小時1小時09年開通的地鐵3號線將大大提升本工程的地段價值，本工程面市時正值地鐵開通前期。眾廈模型工程所處階段軌道交通對工程的價值提升呈現三個特征〔時間階段的影響〕眾廈經驗：軌道交通對物業價值通常會發生以下影響工程價格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長軌道交通對工程價值的影響將從單一因素轉向復合因素深惠路改造工程的加速將從根本上改善布吉的交通狀況,同時更有利于本工程整體價值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉聯檢站，北至惠州市與深圳市交界處，沿線經過龍崗區的布吉街道、橫崗街道、龍城街道、龍崗街道、坪地街道。改造后的深惠公路將設計成雙向8快車道、2慢車道，整個道路設計有機動車快速車道、人行道、輔道、兩側分隔帶和中央分隔帶深惠公路全線將設計建造布龍立交、丹竹頭立交、李朗大道立交、荷坳立交、排鹽立交、橫坪立交、雙龍立交等7座互通式立交，16座大、中橋梁。四條復合通道的建設，將改變布吉及其周邊的交通布局，使龍崗、寶安與特區三地的人流和物流得到合理的組織，從根本上改善布吉的交通狀況

工程所在地木棉灣村的改造將有助于提升工程在區域的檔次和形象工程所在地木棉灣村已列入2006年深圳市重點改造區域,改造進程已進入實施階段規劃中明確指出：完成軌道3號線及沿線軌道站、布吉鐵路客站、深惠公路改造等設施工程。將鐵路西側的舊村逐步改造成商業區，啟動木棉灣舊工業區改造，以城市公園的標準整治布吉公園。龍崗軌道3號線沿線節點地區深圳市近期建設規劃〔2006--2021〕重點改造區域規劃指引圖工程周邊木棉灣村現狀居住條件較差,“握手樓〞現象嚴重,建筑工程質量，環境衛生條件相對較差城市化水平10%20%30%70%城市化加速期城市化后期奠定了國家城鄉結構與產業結構的根本輪廓城市化初期城市化加速開展階段，城市化水平快速提高城市化水平放緩城市化速度城市化曲線城市化水平為40％~60%時，城市化速度最快城市化特征城市化曲線城市化水平與房地產市場開展房地產穩定開展房地產快速開展房地產市場起步布吉進入城市化開展加速期，房地產市場步入快速開展階段目前布吉城市化率為67％處于城市化開展速度最快的階段經過多年的開展，布吉樓市出現四大熱點板塊，本工程位于深惠路北片區板塊布吉板塊近年來推出的樓盤很多，是關內居民向關外購房的重要選擇。周邊按照半寬劃分可以分成：石芽嶺生態片區，布吉中心區，羅崗求水山片區、深惠路北片區四個典型居住區。羅崗-求水山片區石芽嶺生態片區布吉中心區海辰時代深惠路北片區羅崗—求水山片區為工業區改造后形成的住宅區，片區形象檔次較差，但地段和交通優勢明顯，均價水平較高開發項目開發規模戶型面積；配比均價（元/m2）銷售情況客戶來源核心賣點可園六期占地面積：30000建筑面積：110000容積率：3.55綠化率：40％兩房：70-79三房：85-123兩房三房為主，少量四房住宅：9000總戶數：900銷售率：60％羅湖客戶為主，福田、布吉、香港客戶也較多大社區、配套成熟、山景、公園中旅·80后街占地面積：5911建筑面積：44322容積率：7.49一房：34-42兩房：53-67住宅：6200商鋪：——總戶數：579銷售率：100％羅湖、布吉年輕白領，部分投資客周邊商業配套成熟、總價較低，品牌物管信義假日名城5期占地面積：23285建筑面積：72815容積率：3.05綠化率：45%兩房：67-71三房88-100四房：120兩房、三房為主住宅：8700商鋪：租金100以上總戶數：580銷售率：剩余少量，六期將推出布吉本地、關內其它區域客戶復合型社區。交通便捷，配套完善，環境優越（山景），特色風情園林東方盛世一期占地面積：43881建筑面積：87786容積率：3.4綠化率：45%兩房：65-72三房：90-115兩房三房為主，少量一房和四房7600總戶數：289銷售率：100%開盤當天即售磬羅湖白領、布吉和關內投資客戶為主最靠近布吉關口，戶型贈送面積，深惠路改造及地鐵三號線建設深惠路北片區交通和商業配套設施較為完善，以品牌開發商開發的大盤居多，社區居住氣氛較濃開發項目開發規模戶型面積；配比均價（元/m2）銷售情況客戶來源核心賣點桂芳園八期占地面積：26718建筑面積：77125容積率：3.36單身公寓兩房：68-72三房：94.5-97兩房、三房為主，少量四房住宅：6500商鋪：售：1.2-3萬租：110-160總戶數：903銷售率：100％羅湖、福田自住，少量布吉本地和香港人大社區，大配套，品牌開發商，物管，交通便利，私密性較好左庭右院占地面積：53830建筑面積：109283容積率：1.58綠化率：50％兩房：74-79三房112-119四房：238兩房、三房為主住宅：7000商鋪：1.3萬總戶數：783銷售率：100％布吉本地、羅湖福田自住地鐵沿線物業；嶺南風格園林和戶型設計緊湊實用；送裝修；怡康家園占地面積：9592建筑面積：74605容積率：6.6綠化率：30％一房：37-40兩房：37-53三房：65-82四房：94兩房、三房為主6500總戶數：938銷售率：100％關內客戶超過50%建筑風格較具時代感，交通便利康橋·紫郡占地面積：33700建筑面積：89729容積率：2.46綠化率：50%兩房：67-69三房：94-996000總戶數：896銷售率：一批已售80%以上，二批未開盤羅湖、福田客戶，布吉本地自住高綠化率，贈送面積，性價比高3號地鐵線建設、深惠路改造等利好，品牌企業開發工程市場認知度提升，吸引大量關內高端人群選擇布吉置業，片區市場前景廣闊結論一：隨著國家宏觀調控的不斷加強，2021—2021年區域房地產市場開展應進入緩沖期，但由于特區內的土地資源稀缺，這將在一定程度上緩解供求不平衡的市場狀態。結論二：結論三：隨著郊區城市化進程的加速，關外房地產得到極大的開展。同時隨著關外交通、居住環境的不斷改善，越來越多在關內工作的人士選擇在關外購置物業居住。片區內可園、桂芳園、80后街等品牌開發商開發的高品質樓盤極大的提升了片區的形象，促進了片區配套的成熟，為新樓盤的開發奠定根底。結論四：第四局部工程解析地塊四至工程SWOT分析工程開展戰略選擇工程北側緊鄰布吉沃爾瑪，西靠深惠路和地鐵三號線匯福花園站，地理位置極其優越工程緊靠布吉沃爾瑪，位于即將建成的地鐵3號線匯福花園站，距離布吉關口15分鐘車程。工程地塊北側和東側均與住宅小區相鄰，而西側緊鄰深惠路，南側正對沃爾瑪購物廣場北類別名稱總量總用地面積（㎡）13709容積率<5.3總建筑面積（㎡）72659其中：住宅48118商業23841配套建筑700覆蓋率<48％綠地率》20％規劃停車位462怡芬花園南側西側盈翠家園永隆汽車行大芬沃爾瑪SWOT分析優勢Strength劣勢Weak1）臨近地鐵站，屬于地鐵物業；2）毗鄰布吉沃爾瑪，商業旺地，生活配套齊全，商業氛圍好；3）靠近深惠路，改造后通達性好；4）地塊方正，平整度好，利于建筑排布1）靠近深惠路，有噪音影響；2）西面大部分被永隆行汽車服務商行擋住臨街面，商業昭示性差；機會Opportunity發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢1）臨近地鐵3號線出口（09年通車）2）深惠路改造（雙向8車道）3）木棉灣村改造（06年列入政府舊城改造實施階段）4）片區供應量的減少，為項目提供機遇1)利用地鐵站物業優勢，高調演繹區位投資價值；2)制造鮮明的形象個性特征；3)通過鮮明的營銷手段市場造勢；4)充分利用優勢條件,打造頂級精品公寓,搶占市場先機；強化項目地段價值，消除消費者的心理障礙；通過產品形象打造，高品質物業管理等手段，打造布吉新城市高檔地鐵社區威脅Threaten發揮優勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅1）國家宏觀市場調控對房地產市場的影響2）深圳市政府制定具體措施平抑房價，加大對房地產市場調控力度1)充分發揮項目地段價值,打造新城中央頂級公寓物業,提前占領市場;2)通過出色的形象塑造,凸現項目形象，提升項目核心競爭力；3)借助地段和產品優勢，從形象上引爆樓市4)客戶市場細分；5)高端形象提升項目競爭力；1)營銷方式創新，轉化威脅；2)充分包裝產品的核心價值；3)通過高端形象支撐項目價格，提升項目的競爭力；地段價值形象突破營銷創新第五局部工程定位工程整體定位工程形象定位工程客戶定位工程產品定位新城中央·地鐵生活館本工程整體定位－－形象定位及推廣主題語

—新城市中心優尚生活區新城市中心?生活領先一步推薦案名〔推廣名〕海辰?巴黎時代海辰時代HaichenTIMES備選案名海辰名居目標客戶群描述游離客戶重要客戶目標客戶重要客戶：福田、南山等地白領客戶定位住宅定位-----

新城市，中央地鐵生活館住宅戶型面積及配比建議

以二房和小三房為主力戶型，大三房和四房為輔占30%

戶型類型面積范圍（㎡）面積比例二房一廳50-6030％二房二廳65-7520％小三房80-9020％大三房110-13020％四房二廳135-15010％產品定位工程戶型配比表商業定位------

新城中央，時尚生活地帶商業業態：與沃爾瑪形成業態互補，以集中和街鋪相結合的形態。商業業種：業種選擇以生活百貨、餐飲、娛樂休閑等為主。商業定位第六局部工程財務分析工程時間進度方案－工程開工時間為2007年第四季度，竣工時間為2021年第四季度，2021年第二季度銷售完畢6銷售102竣工驗收93公建配套工程83紅線內外工程73室內外裝修工程64設備安裝工程59主體結構工程46根底及地下室工程3前期工程26土地獲取112108642121086421210864202120212007進度安排〔按雙月計〕持續時間(月)工程量工程名稱序號工程總體進度橫道圖經濟測算前提

—現狀規模及建設物業面積配比經濟測算前提一工程地塊規模與指標經濟測算前提二物業類型及規模項目數量單位備注用地面積13709平方米根據查丈報告建筑容積率5.3總建筑面積88129平方米項目數量單位備注住宅面積48118平方米商業面積23841車庫面積16170平方米地下二層，共462個車位工程物業類型及面積表根據市場比較法，本工程2021年底入市，住宅局部可實現價格10000元/㎡.項目價格（元/米2）權重參考價格怡康家園700040%2800信和愛琴居750040%3000桂芳園820020%1640海辰時代100％7440工程溢價局部：市場自然增長率每年按10％；海辰及眾廈的品牌溢價按10％；09年工程入市均價＝8556×110％×〔1+10％〕2=11388元/㎡住宅局部市場比較價格經濟測算前提三物業市場價格比較目前周邊工程市場成交價格得出：工程市場基準價格為7440X115%=8556元/㎡一般而言，同區域同品質的新樓價格高出二手樓價格12~20%；本區域的臨街商鋪租金約為160元/米2；本工程商業局部均價為：30000元/米2。經濟測算前提

—物業市場價格及銷售率假定經濟測算前提四銷售率假設項目銷售價格(元/米2)銷售率備注住宅部分1000095％設定項目6個月銷售期商業部分一樓3500090％二樓3000080％三樓2500070％工程擬入市時間為2021年第四季度，工程銷售周期為6個月，完成住宅95％和商業整體80％的銷售率。工程建設進度工程方案于2007年下半年開工，在資金及時到位的情況下，預計2021底推出市場，2021年初完成銷售，2021年底竣工，其開發建設期為2年。序號項目單方成本（元/米2）面積總量(米2)概算金額（萬元）1土地成本306488129270002前期工程費用1538812913443建安工程費總額27165地下工程部分4200161706791住宅部分25004811812030商業部分3500238418344開發成本555094不可預見費2～3和的2％5705管理費用1～3和的3％16656財務費用54297銷售費用銷售收入3.5％3589合計66764注：依照2007年3月18日央行最新公布的3年以內商業貸款利率，利率水平每年為6.57％。序號項目合計建設經營期2007年2008年2009年一二三四一二三四一二1投資總額6676427000134442006828420042005396819753991.1建設投資1.1.1土地成本27000270001.1.2前期工程134413441.1.3建安工程2716538813881388138813881388138811.1.4不可預見費570818181818181841.1.5管理費用16652382382382382382382371.1.6銷售費用35891196119611971.2貸款利息5429262828012資金籌措6676427000134442006828420042005396819753992.1自有資金24000262894442002632819753992.2銀行貸款400002700013444200420032562.3銷售收入再投入27642764序號項目資金（萬元）比例1自有資金2400035.9%2銀行貸款4000059.9%3銷售收入再投資27644.2%4總投資66764100%工程資金來源表根據工程規劃指標及前述工程與市場分析，預計工程銷售收入為10.37億元項目描述銷售單價（元/米2）面積（米2）銷售率總額（萬元）普通住宅毛坯交付100004811895％45712裙樓商業一層35000794790％25034二層30000794780％19073三層25000794770％13908車庫地下二層16170總體收入103726商業局部：商業售價按照3萬元/米2的價格，整體銷售；銷售總額：住宅按照95％的銷售率，商業按照80％銷售率，工程能夠實現總收益10.37億元工程銷售收入測算表工程銷售稅金及附加按銷售額的5.1％，合計5290萬元序號項目計算公式金額（萬元）（1）銷售收入103726（2）開發成本55509（3）銷售費用3589（4）銷售稅金及附加5290（5）財務費用5429（6）利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)33909（7）增值率61%（8）增值稅10788（9）所得額(6)-(8)23121（10）所得稅所得額×15％3468（11）凈利潤(9)-(11)19653（12）投資利潤率利潤總額/總投資50.79%（13）投資凈利潤率凈利潤總額/總投資29.44%工程利潤核算表序號項目建設經營期121現金