房地產供給側改革研究的理論基礎和文獻綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u5463房地產供給側改革研究的理論基礎和文獻綜述 131719（一）概念界定 124748（二）理論基礎 211950（三）文獻綜述 216044參考文獻 5（一）概念界定中國經濟自改革開放以來持續高速增長，一步步成為經濟大國，但是，人口紅利衰減、“中等收入陷阱”風險、國際經濟格局深刻調整等問題，中國的經濟發展正進入“新常態”，傳統的以需求為導向的經濟發展方式已不再適用。要綜合分析國際經濟環境和我國國情，進行供給側結構性改革，在增加總需求的同時提高經濟質量和改善供給結構。供給側結構性改革（簡稱供給側改革），指從供給生產端著手，對勞動力、土地、資本、創新四大要素進行資源配置，提高供給質量，優化產業結構，不斷解放生產力，淘汰落后產能，進一步提升各要素生產率，達到市場供需平衡，促進經濟穩定健康發展（周靜，2020）。國家過去十幾年的經濟發展里，房地產行業一直是國家重點的基礎性行業，是供給側改革的重點推進產業。供應側改革委員就房地產改革的問題給出了“三去一降一補”的方案。“去庫存”的重點，是緩解國內房地產存貨積壓的問題，實施措施增加城鎮居民有效需求，消化庫存，穩定房地產市場。地產開發公司通過調整市場營銷戰略，減少商業住房價格，積極推進房地產業兼并整合重組，以提升產業聚集度。“去產能”為了解決企業產能過剩的問題，防止由于供需失衡引起惡性競爭，并且鼓勵企業轉型優化。“去杠桿”，完善政府債務結構，通過提高股權融資比例，逐步降低杠桿，以防止重大金融風險壓力，通過抑制對中小企業的直接貸款，防止破產等重大債務危機，以推動國民經濟的長期穩定健康發展。“降成本”即幫助公司大降成本，降低企業納稅負擔和財務成本，清理不合理收費，提供公平的稅負環境創造利率正常化的政策環境。“補短板”，補齊了經濟社會持續健康發展短板，但破解了內部結構優化調整遲緩，實體經濟進展速度不快，對金融商品的有效供應不足，企業投資成本過高，工業投入增長能力下降，經濟發展新動力缺失，社會投資需求嚴重下滑等問題。補齊了技術創新能力的進步短板，以克服創新能力不強，技術創新活力不夠，技術研究投入偏低，科技成果轉化速度遲緩，新技術產業規模較小等問題。（二）理論基礎1、新供給理論供給創造需求，只有供給的質量才能帶動需求。滕泰（2012）認為，國家經濟處于供給老齡化階段，無法產生足夠的需求。供給側投資越多，經濟效益越低，總體需求越低。我國傳統供給理論不能解決經濟結構性問題，不能促進經濟增長；反之，則會造成外部融資過多等負面問題。孫亮和石建勛（2016）認為，改善供給結構的根本途徑是加快老齡產業源頭轉移和新興產業的涌現。為此，我國必須創造新的生產力，轉變金融機構的結構，減少產能過剩和供給過剩。供給側改革緊跟重工業和房地產業，大力推進產業內部結構性改革，提高供給質量，提高供給效率。在楚振宇（2016）看來，供給不能帶動需求，也不能為我國經濟帶來新常態。加快消除過剩資源，我國需要推進供給側改革，優化供給結構，創造新供給。新供給側理論是指通過新供給側理論聯動國家研究，以提高供給質量、刺激需求、緩解經濟疲軟為目標。2、利益相關者理論利益相關者理論出現于20世紀六十年代，一直持續到八十年代才引起國內外專家的關注。這意味著，在管理者、投資者、股東和債權人的參與下，每一方都對企業的發展產生影響。想要經濟長期健康發展，必須兼顧各方利益。與股東權益最大化理論不同，利益理論是關于所有參與者的整體利益，而不僅僅是個體股東的利益。公司要從實際情況出發，從每個利益相關者的需求和要求出發，整合所有利益相關者的需求，分析公司財務，調整公司，增加公司財務制度，滿足利益相關者，進一步推動經濟發展。（三）文獻綜述1、國外文獻綜述1.1供給側改革研究在國外還沒有供給側改革的概念時，我國提出了供給側改革，但是國外有過供給側改革的實踐。例如，美國經濟從20世紀八十年代開始“供給側”，其他國家在經濟復蘇后紛紛效仿。由于“撒切爾主義”（1979）和“里根經濟學”（1981）推動了減稅和國有企業改革等供給側措施，21世紀的外國學者繼續研究供給理論。ThomasJ.Kull（2012）認為，采用供應側的方法將有助于公司增加市場份額、擴大利潤并獲得競爭優勢。BrettD.Steele（2013）提出有關從供給端看刺激公司對市場的需求的建議。近年來，國外學者對供給側改革形成了較為辯證的觀點。AmitS.Closepet和K.UmaRao.（2015）相信做正確的處理，比如供求關系，可以幫助減輕美國次貸危機造成的損害。這就是FareR.SuenssonL（2016）認為政府需要制定更大的財政戰略來幫助企業削減供應的理論。QingLuo（2018）認為，創新對于改善供給結構很重要。YananSun和LimingFu（2019）分享了他們的看法，即供需是互補的，供應體系的改善將導致經濟增長一步。1.2房地產供給側改革研究國外學者對房地產開發監管的分析可以追溯到三個方面：市場供求、市場管理和宏觀管理。Dewey（1999）聲稱，在探索行業的同時，也是在調整利益結構。Ballesteros.MM（2000）、Rizov（2003）、Coskun.Y（2010）和White.M.（2014）認為政府應加強對房地產行業的宏觀調控，提高干預的有效性。DodsonJago（2006）強調了財政和貨幣政策在政府管理房地產市場中的重要作用。LucaAgnello（2011）以房地產價格為主要變量，分析影響市場增長的因素，這些因素與影響市場的利率有關。在這個過程中Missoum（2015）認為抵押貸款會增加公司的杠桿率和經營風險，供給側改革可以有效降低杠桿率。Razali和Alkali（2018）研究發現，消費者和房地產企業都會影響市場的供需。根據Kimani（2018）的說法，土地收購與房地產市場泡沫之間存在更強的聯系。Haibinzhu和PhilipDavids（2018）分析了房價與銀行貸款的關系，得出結論，銀行信貸擴張是房價上漲的主要驅動力。JiawenZhang（2019）認為，政府應該控制房價的大幅上漲，穩定房地產增長。2、國內文獻綜述2.1供給側改革的原因洪銀興（2016）認為供求關系表明經濟發展政策是面向供給側還是面向需求側，取決于經濟社會發展的主要矛盾。當前，我國經濟處于“經濟新常態”，有效需求疲軟是經濟下行的次要原因，供給側才是最大的問題，正如龔剛（2016）所說，中國正在從一個“需求決定型經濟”變為“供給決定型經濟”。賈康（2016）也表示由于“三駕馬車”未能在供給和金融方面建立維持需求的結構性驅動，因此尚不能成為經濟增長的驅動力。一段時間以來，中國政府的宏觀經濟治理主要側重于需求管理（郝宇等，2017）。但是需求側管理并不理想，它起到兩個方面的作用：第一，因為效率低（李雪冬等，2018）；第二，副作用已經出現，需求側政策存在短期均衡，其短期影響相當可觀，但在供給側積累了重大問題（鞠蕾等，2016）。劉秉鐮、周密（2017）的產能過剩相關的“三難”也是改革的主要驅動力。洪銀興（2018）將問題歸結為有效供不應求和無效供過于求之間的結構性矛盾。胡鞍鋼（2016）稱之為“供給失靈”，黃群慧（2016）認為是供給結構不能適應需求結構的結構性矛盾。2.2供給側改革研究在“供給側改革”出臺之前，學術界就開始研究供給側監管，張五常（2008）率先在公司內部鼓勵推進供給側管理。滕泰和賈康（2011）還發現經濟改善應該首先解決供應問題。2015年，中央正式啟動供給側結構性改革，國內學者開始深入研究。杜爽、文建東、鄧磊和宋斌（2015）認識到中國經濟正處于轉型期，實施改革將有助于加速其快速增長。他們充分強調改革的作用，通過加強監管體系改進和促進創新。黃群慧（2016）將消費需求結構的發展視為要素生產率低下的結果，認為供給側改革要完善體制和結構在于要改善需求結構，“結構”是根本，而“改革”就是措施。賈康（2016）對“新供給經濟”理論的創新研究，從路徑、導向、規劃、制度四個層面傳達了供給側改革的理論，認為必須實施有針對性的改革。劉衛紅（2016）認為，推進供給側改革的最佳前提是創新方式、優化產業結構、深化體制改革、促進可持續發展。楊利軍（2016）認為，供給側改革應著重于減少產能和庫存，強化統籌調節和供給約束的作用。劉亮（2016）提出政府減稅，提升企業創新能力。徐康寧（2016）認為供給側改革要結合我國市場形勢，致力于改善市場結構。李錦成（2017）希望各行業改革要結合實際，提高改革的速度和質量。衛興華（2017）指出，著力解決產能失衡和結構失衡，明確供給側改革五項任務。朱俊豐、郭佳宏和周密（2018）通過實證表明，我國供給側改革應因地制宜，限制國家干預，提高企業認知能力。三井（2019）將供給側結構性改革視為著眼于住房市場和城市發展，有益于建筑業的現代化。2.3房地產供給側改革研究國內房地產改革政策研究集中在宏觀經濟治理、供給側改革和實施建議這幾個方面。房地產領域的研究主要集中在宏觀調控上在供給側改革之前。蔣東生和韓蓓（2011）認為，房地產業的宏觀調控需要靈活的政策才能奏效。李玲等（2012）設計了一個PSR模型來測試政策對房價的影響，結果表明，雖然市場價格對監管很敏感，但也需要將稅收和土地等政治策略結合起來。郭兆利（2015）指出了房地產行業的問題，比如信息失衡、市場失靈和結構性失衡。國內研究人員不斷研究房地產業的供給側改革，在房地產供給側改革后，尤其是“去庫存”政策方面。劉志彪（2016）將去庫存作為改革的中心任務，從供給側改革的五個方面分析了改革的必要性，論證了改革在加快城鎮化進程中的作用。余呈先（2016）假設房地產供給側改革將促進城鄉發展和經濟整體增長。賈忠文（2016）表示，供給側改革需要政府、企業和個人共同參與才能取得進展。張嘉欣（2017）認為，供給側改革帶動了房地產業的現代化。基于研究多地區供給側改革的實踐結果，田申（2018）得出的結論是三四線城市是改革重點地區。朱宗友等（2018）認為，要通過供給側改革，利用閑置的資源，提高房地產市場的流動性。王英杰和沈愛華（2019）認為房地產供給側改革發展至關重要，就相關問題提出了一些建議。3、文獻評述通過閱讀和研究這些國內外學者的相關文獻，可以看出我國文獻的基礎是借鑒了國外學者的先進理論，為我國經濟發展提供了更有力的指導。在供給側，國外研究人員從瞬息萬變的市場經濟中分析供給，理解供需關系，通過供給側改革克服危機，為經濟增長創造環境。相關文獻表明，外部供給改革必須主要針對國家和政府層面，以改善經濟。在2015年習近平提出供給側結構性改革，我國學者們就開始結合我國國情查閱分析外國相關文獻，研究如何供給側改革。單看我國供給側改革的文獻就知道，我國供給側改革主要面向企業和政府，通過供給側改革推動經濟結構調整。本文研究保利地產供給側改革的有效性與改革前后財務績效變化，分析之間的相關性，分析改革對保利地產的影響。因此，雖然國內外學者對供給側改革進行了大量研究，但這些都是對宏觀經濟背景的宏觀分析，很少結合微觀部門的具體企業分析。作為中國經濟的基石，房地產行業正面臨多重經濟危機。這是一個有趣的關注點，可以加深關于如何在不受虛擬經濟影響的情況下使行業健康和可持續發展的爭論。本文研究比較了改革前后保利地產財務績效發展變化，并以此為基礎對企業進行評估，進一步刺激供給側改革。參考文獻[1]安曉瑩.基于因子分析法的房地產上市公司財務績效評價[J].企業管理與改革,2019(04):120-121.[2]傅敏.淺談房地產企業的財務績效評價[J].現代商業,2012(10):213.[3]黃斌.創業成功的七條法則[J].創·時代,2017,2:42.[4]黃群慧.論中國工業的供給側結構性改革[J].中國工業經濟,2016(09):5-23.[5]賈康,蘇京春.論供給側改革[J].管理世界,2016(3):1-24.[6]賈忠文.房地產“供給側”結構性改革之我見[J].城市開發,2016(07):14-20.[7]李錦成,寧薛平.供給側改革的三個要點分析:維度、時機、頻率[J].經濟問題探索,2017(06):1-7.[8]劉亮,李潔,李明月.供給側改革應與需求側管理相配合[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