規章制度

能耗管理手冊

一、說明：

1.目前，商業項目使用能耗具有兩個特點：一是以電能為主，二是季節性變化大（冬、夏兩

季是用能高峰；冬季采暖時如以燃料為主，則同樣屬重點控制的能耗）；

2.節能降耗工作符合企業和國家節約型城市要求的主導方向；

3.通過共同的努力和環保節能良好理念的貫徹執行，企業將會在合理的能耗使用前提下健康

發展；

4.上海萬達廣場的所有員工需積極配合，適時提供建設性意見和建議，不斷完善各個項目的

節能降耗工作，如有必要，更能將這些方式或措施反饋至前期設計，從項目的全過程體現

物業管理運行使用的寶貴經驗。

5.在我司，任何被認定浪費能源的行為都將將是不能接受的，各級員工應從細小的每一件工

作做起，主動擔負起宣傳和維護節能降耗的良好理念；

6.上海萬達廣場的工程經理、主管每月須積極配合商場營運部經理、寫字樓管理部經理，統

計商場及寫字樓的各類能耗使用數據，分析其利弊并提出改善性意見，確保商場及寫字樓

能合理健康的運行；

7.工程部經理每月必須專題向總經理室和公司工程分管領導匯報，包括能耗使用的量化數據、

總結、改善措施等，每年的能耗數據匯總須在次年首月的月底前送交公司；

8.基于各設施設備的基本耗能參數測算設施設備用水、用電總指數，編制下一年度1—12月能

源耗用計劃表格報集團審批，此報表將作為下一年度能耗考核的基本依據；

9.工程經理每月10日之前對上月工程部“本月”與“上月”、"計劃''的各項能耗數據進行比

較，并編制能耗分析表，將分析記錄填寫在公司工程部統一頒發的表格上：

10.能耗匯總統計與分析由工程部專職人員負責，于規定時間前對本項目耗能設施設備及運

行時間進行真實的統計，并報公司工程副總、經理審批、備案；

11.在每年能耗分析報告的基礎上，結合其他客觀因數（如人流、人群活動時間段等）提出

合理、可控改進措施并加以落實；

12.新建工程部應做好第一年的每一設施設備的能耗記錄，以此作為下一年度的能耗編制基

本依據；

13.能耗分析的有關資料由公司T程部專人整理后存檔，保存期為五年；

14.在能耗分析、節能降耗工作中做出杰出貢獻的人員、由工程部報請公司給予獎勵，反之,

對于影響能耗分析、節能降耗工作的人員、部門將進行相應的處罰；

15.對于任何缺少環保、節能總結的匯報工作將被認為是不符合職責要求的。

16.附件

能耗控制的相應表格

二、節能措施

1.經常優化各種用能設備的運行時間和參數：

商場正常運行期間，并非每個用能設備都是上班就開，下班才關的，有的設備每天只

使用幾個小時卻保持8小時甚至24小時連續運行。仔細研究各用能設備（不要放過哪怕1

只小小照明燈）何時必須使用，何時可以降低負荷使用或者關掉。

操作要點：用能設備的運行時間和參數可能會隨著季節的變化而變化，要根據季節或者其

它條件的變化及時進行調整。

2.非高溫季節，盡量使夏季室內外溫差控制在7—9C內：

從人體健康舒適和節能燈綜合情況考慮，夏季室內外溫差控制在7-9C內，提倡當室

外氣溫高于35℃時，室內溫度一般應控制在26c以上。據測算，室內環境溫度每升高1℃,

冷負荷科下降10%左右，運行費用科降低約8%。

操作要點：政府對室內溫度設定已有專門文件說明，在向用戶宣傳的過程中，還要告訴他

們如何控制溫度。多數商鋪都有溫度調節器，要經常檢查其是否正常工作，對

損壞的溫度調節器應及時修發，經常巡視室內環境溫、濕度，發現問題及時進

行調整。

3.利用夜間自然冷風或者凌晨谷（平）電預冷商場：

一般日夜間的溫差大于10C左右，可以充分利用這10℃的溫差，在夜間溫度較低的情

況下，預先進行通風換氣，利用建筑物自身的結構蓄冷，夜可以利用凌晨的谷（平）電進

行空調預冷，此方法除了減少能耗外，還可以明顯降低MD申報量并可以保持室內良好的空

氣質量。

操作要點：在利用自然風時系統新風口和排風口風門要開到最大，回風混合風門要關閉；

到進入制冷運行工況時，風門要及時恢復原來位置。利用谷（平）帶你預冷時，

要掌握合適的空調預冷運行時間。

4.過渡季節靠新風制冷，使用“免費空調”：

大多數商場由于內部的熱源（如：人、計算機、照明燈），在過渡季節亦需要進行冷卻,

科利用較冷的室外空氣來滿足全部或部分制冷需要，從而減少系統制冷所需的能源。這種

冷卻方法亦稱作“免費空調”。

操作要點：A、驗證新風系統的通風能力，氣息擋風板及過濾器（網），必要時調整擋風板

角度；

B、如新風能力不夠，科考慮增設新風送風機及排風機。

5.清洗空調通風系統的表冷器和過濾器，清潔新風口百葉窗：

清洗制熱/制冷盤管上的灰塵和污漬，可以提高熱（冷）傳遞的效率。擋風量明顯減少

或前后壓差增大時，就要盡快進行清洗，如果是在市區內，每月一次定期進行清潔也不過

分.

操作要點：清洗表冷器時，首先采用高壓水槍進行反沖，確保水苗能夠沖到對面，過濾器

要拆下來清洗，拋棄型過濾器要及時更換。如果選擇藥水要確保藥水無腐蝕性。

請清洗公司清洗要加強過程中的檢查和最終驗收。表冷器、過濾器清洗效果檢

驗除了目測外，要求能夠對清洗前后風量、風壓的變化進行測量并同設計時的

參數對比。

6.清洗空調水系統：

水系統清洗目的是為了保證冷凍水和冷卻水的換熱效率能夠保持設計狀態，當冷凍水

和冷卻水的進回水溫差偏離設計值時（通常為5℃）,就要考慮水質是否存在問題。

操作要點：在系統清洗之后、系統各部件投入使用之前，應對清洗效果進行檢驗,采用壓

力和水溫度曲線法檢驗，清洗后，空調連續運行2個小時，看壓力和水溫度曲

線是否符合空調止常運行的要求。

7.調整氣壓平衡，使房間保持微正壓，避免大最冷、熱空氣散失：

如果商場處于負壓運轉狀態，會導致室外空氣通過大門、窗戶以及其它開放處進入，

從而使舒適度降低；并且，由于需要對這些空氣進行調節而增加了能源消耗。為了防止此

現象的發生，應調整商場內空氣的排出以及新鮮空氣的吸入，使商場氣壓保持略微正壓狀

態。

操作要點：如果發覺在微風或無風時節，室外空氣還大量通過門窗進入室內，說明室內氣

壓極大平衡，應當對風道閥門、風機入II導葉片或者風機轉速等進行調整，

如還不能解決問題應進行設備改造。

8.避免廚房排風機、咖啡廳排風機等常開，減少冷、熱空氣的散失：

許多商場內的小廚歷極咖啡廳等沒有獨立的通風系統，工作時靠脫排風排出支飪時的

熱空氣，但非工作時間，這些排風機也常處于運行狀態，這時大量的冷空氣也被排出，造

成冷能損失。

操作要點：要求有關工作人員非工作時間關閉排風，或在排風機上安裝定時器。

9.根據季節變化，重新設定冷凍水給水溫度：

冷凍水給水溫度的設計值一般時7C,而商場內的制冷負載在一年之內、甚至在一天

之內都是在變動的。在空調負荷較小的情況下，科適當提高冷凍水的給水溫度以降低制冷

設備的能耗。

操作要點：當制冷設備的負載降低時（負荷降低的一個重要標志就是冷凍水給回水溫差變

小），此時，可嘗試將冷凍水給水溫度提高幾度，同時密切監測系統對商場內部

的冷卻能力，一旦掌握了何時提高溫度才能既保持室內溫度又節省制冷設備對

能源的使用，就可以對商場控制系統進行編程，使之根據室外氣溫條件、每日

時段、季節以及商場系統負荷的變化，自動對上述溫度進行重新設定。

10.制冷機負荷合理均勻分配:

商場空調系統一般都有數臺制冷機，理想的配置室在空調負荷發生變化時制冷機始終

在高效區運行，這就要求制冷機的容量應大小搭配合理。然而一些商場的每臺制冷機的容

量都是一樣的，因此大多數場合總是會出現有一臺或多臺在較高負荷運行，而總有一臺制

冷機在較低負荷下運行，這樣容易造成這臺制冷機在低效區運行。因此要盡量合理搭配負

荷，適當提高作為調節負荷用的較低負荷制冷機的負荷，避免其在低效區運行。

操作要點：要充分了解制冷設備的運行特點和其特性曲線。。

11.降低不必要的照明照度：

許多商場的室內照明照度過高，這主要由幾個原因造成：一是照明設計者往往按照最

大需求設計，而用戶的最終目的可能有變化：二是用戶在采用高效節能燈更換非節能燈時,

未考慮新光源的照度；三是有的用戶（特別是商場）追求與眾不同的亮度，誤認為亮度越

亮，生意越好。這種做法可能會導致商業環境的照明浪費。過度照明會導致目眩和不適的

感覺（比如眼部疲勞、頭痛等）。將照明照度降低到保證有效、舒適工作所需的合理水平，

這樣既可節約能源開支，又可提高視覺舒適度。

操作要點：使用照度計測并對照國家照明標準，對高照度區域采用拆除部分燈具、更換低

功率照明燈具或設置照明分路控制開關等辦法解決。

改進照明照度時，需注意下列事項：

A、向商場租戶宣傳合理照明的益處，避免抱怨或誤解的產生；

B、對于天花板安裝熒光燈座的，可更換燈管或鎮流器，選擇高效低耗的光源及鎮流器；

C、同時可更換燈座，仔細搭配，及時在變更承租人或燈座老化前更換。

12.下班后降低公共區域的照明照度：

下班后商場公共區域照明常開的現象很多，實際上下班期間人員進出很少，完全可以

減少公共部位的照明照度，采取分路控制，根據各自情況的不同還可考慮僅采用應急照明，

以保證商場人員的進出。

操作要點：確保應急照明設備的完好。

13.商場外廣場照明隨季節變化及時調整開關時間：

商場外廣場及道路多采用時控方式，應該隨季節變化及時調整開關時間。同時，亦可

考慮采用光控方式，以及時控和光控相結合的方式，

操作要點：可以改成光控方式。

14.作息制度的調整：

適當調整某些耗電量大的部門（非營業區）的作息時間，盡可能多的利用平價電和低

谷電。同時，通過減少MD的申報量，以取得一定的經濟效益。

操作要點：結合自身情況，進行詳細的經濟核算。

15.房間內空調器、彩電和電腦等辦公電器在不用時應切斷電源，盡量減少待機能耗：

一般具有遙控開關、網絡喚醒、定時開關、智能開關等的產品都有待機能耗，彩電、

電腦、打印機和房間空調器等的待機能耗在1?10K之間，不同品牌的電器待機能耗不同，

有個別電器高達30*以上。許多具有待機能耗的設備，在不同季節還和電網相連，造成了

不易察覺的浪費。

操作要點：最好能夠直接切斷電源，也可以購買專門為待機能耗設計制造的智能化能耗節

電器。購買新電器時.選擇待機能耗低的產品。

16.提供員工、租戶和顧客節水意識，杜絕常流水等浪費現象：

有些衛生間或租戶餐飲廚房水龍頭還是老式旋轉式并且經常處于常開狀態，浪費

現象普遍，比如洗刷、解凍食品等。專家測算，一個小小水龍頭處于常開狀態，一年將導

致上二噸水白白流失。

操作要點：采用節水型水龍頭，并對衛生間或廚房安裝單獨水表進行計量考核。

17.優化車庫通風機（如存在）的開機時間，避免24小時常開：

許多商場都有很大的地下車庫，為了保持車庫空氣質量，都裝有很多換氣風機，如只

是機械地長時間維持風機運轉，有的可能上班時開，下班時關。這些都不是科學的管理方

法，由于車庫每天不同時段進出車輛的數量是部均勻的，應該研究各個時段車輛的進出規

律，從而找出風機運行時間以及開機數量的最優控制方法。

操作要點：在研究規律時，最好使用CO和C0?濃度測量儀，以便獲得較科學的依據。

18.通過能耗數據的收集和分析來挖潛節能潛力：

這是依靠無成本的科學管理進行節能的基礎，要盡量清楚商場中能源最終在哪些終端

設備上，消耗多少，什么時候消耗的。可先從月消耗量分析入手，進一步細分每日的消耗

變化，從用電審的分析擴展日最高電負荷構成情況的分析，并能分析出一些影響能源消耗

的主要因素，有條件的可以回歸出一些能源消耗數學模型。只要堅持不懈地開展這項工作,

在不斷深入的過程中，就可以發現許多節能節費用的方法。根據分析結果，完善節能管理

制度，也可對不同部門、不同區域的能耗數據進行展示，使員工知曉用能情況，從中發現

自身差距，激勵員工在日常工作中處處注意節能，結合定期開展員工節能競賽活動，將科

學節能作為公司文化的一部分。

操作要點：指定具有一定專業節能知識的工程師負責節能工作，年綜合能耗超標的商場，

應專設節能管理崗位，完善必要的計量器具，加強能耗統計和分析工作.

三、流程

結束

附件1:主要設備統計表

主要設備統計表

_________商場

序運行電機耗用能額定功率設計運行

設備名稱型號規格備注

號臺數型號源名稱（或容量）效率時間

填寫人部門聯系電話

備注：1、此表由工程部門填寫；2、按獨立系統單獨填寫3、此表填寫主要機電設備4、單一設

備有多個電機的應分別填寫

附件2：照明系統技術參數統計表

照明系統技術參數統計表

編號:

燈具使用是否在距地每盞合計日照明鎮流器種類

型號數量

類型場所空調房高度(W)(kW)時間(h)電感式電子式

白

熾

燈

直管熒光燈按

安裝方式分：

1、一個燈具

有一支燈管

2、個燈具內

有二支燈管

3、一個燈具內

有三支燈管

自鎮流汞燈

高壓汞燈

金屬鹵化物燈

高壓鈉燈

節能型熒光燈

其他類型燈

平均每月照明用電：kWh

現時照明用電電價：元/kWh(元/度)

(度)

照明線路是否取了功率補償措施：現在線路的功率因素為：

市電電壓一般是：偏低口偏高口

市電電壓：最低V、最高V

基本正常口

填表人：單位負責人：年月日

附件3：商場能耗月統計表

商場能耗統計表

1、電費

區域單價(RUU/KWH)用電量（KWH）月費用（RMB）年費用（RMB）

A、商場/商鋪總計M

B、物業性理用用計量

物業管理辦公室計證

物業管理物料倉麻計量

物q卜骨埋共七川厲its：

C、地下一層公共區域計量

D、外廣場總計俄

促銷活動區插座計應

外廣場照明計：fit

E、電梯動力電分設計量

垂直電梯動力電分設計M

自劉J扶彳弟dJ夕》i殳訶量

F、空調總計:ft

空調機短用但

空調循環水泵用電

冷去U塔用電

鍋爐系統用電

G、給排水動力用電

H、消防動力用電

I、衛生同川電

J、.車庫部分用電

K、監控室用電

電費小計:

2、水費

區域單價(RMB/U'U>用水水（噸）月費用（RMB）年費用（RMB）

A、商場衛生間用水

B、商場清潔用水

C、車庫用水

D、工程設備用水

P.廣場綠化用水

F、洎防用水

水費小計:

3、燃油費

區域單價(RMB/T)月耗員（T）月費用（RMB）《產費（KMB）

鍋爐系統（如仃）

4、燃氣費

區域單價月費用（RMB）年費用（RMB）

能爐系統（如育）

閥場筮飲

5、電話位

區域單價（元/條）線路數（條）費用《RMB/月）優用合計（RMB/年）

辦公室（電話費）

商場《也話費〉

辦公室（上網費）

商場（上網班）

6、有線電視費

區域單價（元/條）線路數（條）費用（RMB/月）費用合計（HMH/年）

辦公室

商場

附件4：本月能耗費用統計

單

項目實用數實際費用備注基本參數

價

總共耗電：度元本月入駐率%

空調用電：度元

照明動力：度元總建筑面積M2

單元用電：度元

生活用水：M3元公用耗電數度

消防用水：M3元

燃氣耗用：M3元公用耗電費元

單位面積能耗統計:

單位面積電耗指標單位面積水耗指標

單位建筑面積耗電量單位建筑面積耗水量

KWH/M2噸/M2

單位建筑面積電費元被單位建筑面給水費元加2

單位面積氣耗指標單位面積柴油指標

單位建筑面積耗氣量單位建筑面積耗油量

噸/M2噸/M2

單位建筑面積氣費元M