產品特征步行街敞開式內街雙首層設計鋪鋪臨街外掛的穿孔鋁板框架剪力墻外立面為時尚簡約風格8.4米柱距面寬進深比1：使用率超過了75%層高：1-3層4.5米4層3.5米地下1層5.7米地下2層4.5米地下3層3.5米南區1-2層主力戶型建筑面積70-140平方米3層主力戶型建筑面積600-1400平方米之間北區1-2層主力戶型建筑面積在40-120平方米之間3層主力戶型建筑面積600-1400平方米之間

注：地下一層和地上四層不對外銷售鋪位分割南區北區市場定位——望京隨便消費區以精品步行街敞開式內街的形式，打造望京中高端購物消費場所市場定位及業態分布外籍高端消費人群國際商務旅游者高收入、高素質白領階層高品質、高消費家庭客群定位租售價格金源時代購物中心工程概況工程業態布局購物中心以貴友百貨及燕莎友誼商城、居然之家、星美院線等為主力店架構，融合冠軍冰場、方特科技樂園、姜仔鴨餐飲、國美電器等眾多品牌商家，共同構成了一個豐富多彩得購物世界。

工程優勢分析1、該工程在北京造MALL運動高漲的時候悄然出世，最先由規劃落地為現實，一定程度上利用了市場的關注，同時搶占了MALL市場的空白點和制高點，取得先發優勢。2、該工程地處北京市海淀區，海淀區位于北京市西北部，面積426平方公里，人口224萬。工程周邊為新興的住宅區，僅世紀城一期到三期入住人口就有約10萬人，為商業工程經營開展提供了支持。3、工程招商比較成功，引進了幾大主力店，同時店面出租率很高，且品牌豐富、知名度高，只有少量品牌重復。主力商家包括新燕莎集團、易初蓮花、居然之家、紙老虎、中影星美影院、方特科技樂園、冠軍溜冰場等等，大規模的主力店強力拉動需求是工程成功的關鍵。4、工程5層有100余家主題餐廳提供各式美食，對于商業Mall工程來說，豐富、多樣并別具特色的餐飲是吸引并留住顧客的關鍵之一。工程風險分析1、市場培育風險鑒于SHOPPINGMALL作為中國商業領域最新的概念，必然存在市場培育的問題。市場培育的投入及效果直接影響運營目標的實現。新燕莎ShoppingMall作為金源時代購物廣場最大的主力租戶,其利益和風險也是最大的,是世紀金源集團和新燕莎集團在一個統一的管理框架下培育全球單體規模最大的SHOPPINGMALL的市場,還是新燕莎集團通過打造燕莎品牌進行SHOPPINGMALL市場的培育,將意味著不同的培育效果。需要指出的是，北京西北四環因為靠近中關村地區，所以周邊的消費市場對SHOPPINGMALL的了解或體會整體上較差，所以培育市場的風險將轉化為營運本錢的增加，對運營商提出較高的要求。2、強勢競爭風險金源時代購物廣場所處的西北四環角，包括中關村地區將有多個商業地產工程進入市場，其中金四季購物中心、中關村國際城、酈城20萬平方米商業、萬柳中心等工程將形成強勢競爭局面，如果再加上五棵松體育中心20萬商業〔不包括各種形形色色的家居市場〕，未來西四環商業將至少有約150萬平方米商業進入市場。本工程在其中規模最大，交通條件卻相對較差，偌大的商業規模將面臨周邊工程強勢競爭壓力，能否有效占領市場將直接決定工程的成敗。3、商業功能缺陷風險金源時代購物廣場的規劃設計并沒有考慮市場定位等問題，也沒有邀請專業參謀對規劃設計進行市場化調整，鑒于上述操作的原因，工程整體設計方案無視了商業功能。中國消費市場存在明顯的兩極分化特點，加上中間消費階層，以上幾個消費階層的消費習慣、方式存在沖突性，如果想最大限度擴大工程消費規模，單體建筑是不利于該目標的，但金源時代購物廣場恰恰采取了單體建筑的形式。另外單體條狀形式，加大內部商業規劃的難度，而且對主力店的合理布局都會造成障礙。以上都會加大工程的運營本錢，降低市場的持續吸引力。4、招商組合風險開發商在整個工程招商過程中，無視定位等問題，并將居然和新燕莎放在一起，這必然產生招商組合的風險。中低檔家居建材店和中高檔百貨店平面放在一起，在國外SHOPPINGMALL都未曾發生過！上述兩種主力商家屬于沖突性經營形態，如果不有效處理，將會導致工程風險。5、工程組合缺陷導致運營風險從金源時代購物廣場的工程組合來看，一期、二期工程中都沒有飯店，我司認為這將意味著工程組合有缺陷。從國際上大型SHOPPINGMALL工程的經驗可以看出，成功的工程將會從旅游市場分得很大的市場份額，而且伴隨中國老齡化趨勢的蔓延，伴隨旅游市場的蓬勃開展，旅游市場對于SHOPPINGMALL將有重要影響。這樣的工程組合缺陷，將會導致金源ShoppingMall損失這一有增長潛力的市場，這將導致運營風險。6、交通組織風險金源時代購物廣場現狀交通條件不符合郊區SHOPPINGMALL對引導私家車的高速交通條件的需要，也不符合城市中心SHOPPINGMALL對便利的公共交通條件的需要，這說明金源時代購物廣場存在交通制約。和北京東南西北四個拐角規劃的四個郊區SHOPPINGMALL一樣，本工程周邊的交通路網屬于放射狀路網，但實際上，放射狀路網最容易造成交通堵塞，回憶就可以發現北京最堵的地段根本上都屬于放射狀路網。金源時代購物廣場周邊的路網也屬于放射狀路網，所以未來交通發生擁堵將成為必然，即使周邊不堵塞，鑒于外圍放射狀路網的現狀，外圍堵塞將抑制人流、車流的進入。以上交通問題已經成為事實，因為路網的形態確是政府規劃的結果，開發商在開發決策過程中只能進行適應性的考慮。很顯然世紀金源集團并未做深入考量。8、廣告認知度帶來的操作風險對于SHOPPINGMALL工程來講，鑒于其對消費市場的吸引力，往往可以吸引大批客流量。從國外SHOPPINGMALL的成功經歷看，有些工程的廣告收入可以到達工程租金收益的60%的水平。對于金源購物中心來講，廣告市場的價值首先需要從認知開始。國內商業企業對廣告價值的探索并不成功，原因在于傳統商業規模并沒有形成規模效應，另外傳統商業企業缺乏廣告經營團隊。以首都國際機場為例，每天客流量近10萬人，專業廣告經營公司充分挖掘10萬客流量的廣告價值，創造了良好的廣告收益，廣告形式從廣告牌、廣告柱、電視廣告、雜志廣告，甚至到行李提取轉盤廣告，應有盡有。當然首都國際機場的廣告經營和SHOPPINGMALL不同，但其源于客流量的廣告價值值得關注。7、管理運營風險開發商對未來金源時代購物廣場的管理明顯缺乏專業的判斷：如果開發商對整個工程的管理僅表達在公共設施的維護、租金收取，以及其他零散商鋪的出租上的話，偌大的工程管理運營將面臨的整體市場營銷、軟件系統、管理品質等問題將難以得到保證，這些因素已經在后期的經營管理中轉化為相互之間的經營矛盾及沖突。泰達時尚廣場工程概況泰達時尚廣場工程位于天津經濟開發區的核心區，工程四至為：北臨第五大街，東靠東海路，南依泰達大街，西接北海路。規劃總用地116.31公頃，總建筑面積超過100萬平方米，建成后將是我國特有的集高尚住宅、會展效勞、體育健身、商業購物、娛樂休閑、時尚景觀、酒店辦公為一體的國際化主題公園式城市功能綜合體。泰達時尚廣場由曾經規劃設計迪斯尼樂園的美國PARSONS公司負責設計規劃，整體規劃采用世界領先的主題公園規劃理念，方案設計滲透最超前的流行時尚觀念，功能設置囊括國際最前沿的休閑娛樂工程。其中最重要的景觀建設將以水為題，建成世界領先、中國特有的泰達水舞奇觀。整個區域定位為新都會休閑生活中心。其中時尚廣場的重要組成局部—泰達足球場和濱海國際會展中心已經建成并投入使用。臨湖商業也已竣工，正在全面的招商中。工程初步規劃·規劃總用地116萬平方米

·總建筑面積約120萬平方米

·足球場5萬平方米

·會展中心6萬平方米

·高檔住宅約70萬平方米

·商業約14萬平方米

·體育休閑區約3萬平方米

·酒店、寫字樓約15萬平方米

·景觀湖區12萬平方米

·停車泊位1162