某地產(chǎn)某年度上半年市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告上半年總結(jié)

下半年預(yù)測(cè)

項(xiàng)目策略建議123報(bào)告分析框架1.1整體市場(chǎng)表現(xiàn)－土地市場(chǎng)－二級(jí)市場(chǎng)－三級(jí)市場(chǎng)1.2項(xiàng)目表現(xiàn)1.3原因剖析2.1宏觀層面2.2微觀層面2.3政策層面3.1白鷺郡3.2陽光天際3.3西溪碟園3.4公望第一部分：上半年總結(jié)土地市場(chǎng)杭州市土地市場(chǎng)成交分析圖08年上半年09年上半年同比住宅土地成交（萬方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（萬方）23.9630.1425.79%6月開始土地市場(chǎng)急速升溫，住宅土地最高溢價(jià)幅度達(dá)到80%二級(jí)市場(chǎng)07年1月－08年9月杭州市七區(qū)商品住宅量?jī)r(jià)分析圖08年上半年09年上半年同比成交面積（萬方）175.21473.92170.50%成交均價(jià)（元/方）1223211192-8.50%量?jī)r(jià)表現(xiàn)：09年上半年成交爆發(fā)式增長(zhǎng)，年初由于價(jià)格犧牲率先撬動(dòng)市場(chǎng)，逐步帶動(dòng)回暖2007年2008年2009年月均銷售量56.9萬方月均銷售量26.8萬方月均銷售量78.9萬方國(guó)家出臺(tái)927政策，控制樓市瘋長(zhǎng)局面，樓市開始走下滑通道政府出臺(tái)24條救市新政，萬科降價(jià)潮，市場(chǎng)轉(zhuǎn)折新起點(diǎn)海天城“牛年首降”，全面引燃降價(jià)風(fēng)波，率先啟動(dòng)剛需市場(chǎng)，之后改善需求和投資客跟進(jìn)，市場(chǎng)逐步回暖06-09年6月杭州市七區(qū)商品住宅供需表現(xiàn)二級(jí)市場(chǎng)06-09.4杭州市七區(qū)商品住宅供（新增供應(yīng)+存量）需走勢(shì)297593465499272356182510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潛在供應(yīng)量09年有效供應(yīng)量約1155市場(chǎng)供大于求存量消化年期初存量（萬方）新增量（萬方）銷售量（萬方）年均消化量480萬方08年上半年09年上半年同比供應(yīng)面積（萬方）438.5480784.02%成交面積（萬方）175.21473.92170.50%供需表現(xiàn)：09年上半年供需兩旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度二級(jí)市場(chǎng)07-09年6月杭州市七區(qū)商品住宅存銷表現(xiàn)07年整體供小于求，價(jià)格颮升，下半年價(jià)漲量跌，有價(jià)無市。08年去化基本處于滯銷狀態(tài)，存量積壓嚴(yán)重，年底存量已達(dá)510萬方高位09年3月起價(jià)跌量升，存量急劇減少08年上半年09年上半年同比截止6月底存量（萬方）3073111.30%6月底存銷比9.302.43-73.87%存銷表現(xiàn)：存銷缺口逐步縮小，存銷比同比下降73.87%市場(chǎng)結(jié)構(gòu)09年上半年細(xì)分市場(chǎng)新增成交情況成交量2008年上半年2009年上半年同比首置市場(chǎng)8916套24845套178.66%首改市場(chǎng)5445套12603套131.46%再改市場(chǎng)1358套3978套192.93%高端市場(chǎng)512套1457套184.57%匯總16231套42883套164.20%24756套42883套09年上半年，各細(xì)分市場(chǎng)成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置業(yè)比例占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)消費(fèi)心態(tài)備注：歷年房交會(huì)問卷調(diào)研數(shù)據(jù)消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)看跌客比例消費(fèi)者看穩(wěn)預(yù)期，看跌比例縮小三級(jí)市場(chǎng)2007年2008年2009年07-09年6月杭州二級(jí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)08年上半年09年上半年同比成交量（套數(shù)）850420183137.34%成交均價(jià)（元/方）1257312121-3.60%政府宏觀調(diào)控，一手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，帶動(dòng)二手房成交下行。二手房稅費(fèi)減免，存量房成交帶動(dòng)二手房市場(chǎng)啟動(dòng)，市場(chǎng)開始回暖，與一手房市場(chǎng)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，成交走向高峰，量?jī)r(jià)表現(xiàn)：成交量?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，同比上漲137.34%萬科表現(xiàn)杭州萬科累計(jì)各月可售面積銷售率與市場(chǎng)總體比較圖（市七區(qū)）注：統(tǒng)計(jì)范圍市七區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)等），萬科數(shù)據(jù)包含富陽公望項(xiàng)目。由于萬科在蕭山項(xiàng)目08年度基本售完，暫不統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。杭州萬科總體銷售與大市基本持平杭州整體市場(chǎng)銷售表現(xiàn)活躍，萬科市場(chǎng)占有率排行第六注：統(tǒng)計(jì)范圍市八區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)等），萬科數(shù)據(jù)包含富陽公望項(xiàng)目杭州市八區(qū)1-6月份,萬科與TOP6開發(fā)商累計(jì)住宅銷售面積市場(chǎng)表現(xiàn)圖萬科表現(xiàn)樓市全面回暖，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求局面，以消化存量為主，杭州萬科級(jí)別下降至第6位杭州萬科與TOP6金額市場(chǎng)占有率分析（市七區(qū)）2008全年市場(chǎng)占有率（金額）2009（1-6月份）市場(chǎng)占有率（金額）第二名第六名TOP6占有率34%TOP6占有率28%萬科表現(xiàn)原因剖析原因剖析——宏觀市場(chǎng)：宏觀經(jīng)濟(jì)8.7%

由于金融危機(jī)，政府實(shí)行寬松的貨幣政策，銀根松動(dòng)，上半年新增貸款額增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)流動(dòng)資金較為充裕，但傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)依然處于產(chǎn)能過剩狀態(tài)，促使這部分資金流向樓市；預(yù)期的通貨膨脹，帶來流動(dòng)資金投資集中轉(zhuǎn)向樓市，推動(dòng)回暖，但抑制物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)回暖28.46%24.79%原因剖析——宏觀市場(chǎng)：宏觀政策原因剖析出臺(tái)政策內(nèi)容簡(jiǎn)介影響/目的各銀行出臺(tái)存量房貸政策針對(duì)首次購(gòu)房人群，首付比例20%，同時(shí)可以享受銀行7折優(yōu)惠利率緩解首次置業(yè)人群購(gòu)房壓力，刺激剛需下單來緩解樓市壓力支取額度不再受限，省直公積金貸款門檻降低從4月1日起，公積金二次貸款的條件放寬，申請(qǐng)額度：個(gè)人從30→50萬元；家庭從60→80萬元鼓勵(lì)自住需求，緩解經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較有限人群，為樓市回暖提供了有利條件住房等固定資產(chǎn)投資資本金比例下調(diào)

5月25日起，普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%緩解投資主體資金缺口壓力，有效保證投資穩(wěn)定央行:繼續(xù)實(shí)行寬松貨幣政策適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)進(jìn)一步刺激信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警惕毫不放松，利于整體信貸市場(chǎng)的規(guī)范和健康發(fā)展央行發(fā)布《金融穩(wěn)定報(bào)告》加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸服務(wù)，支持居民首次購(gòu)買普通自住房7月銀行開始收緊二套房貸政策二套房貸恢復(fù)40%，利率上浮10%防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)自住需求，剛性需求鋪設(shè)健康的購(gòu)買平臺(tái)在樓市良性發(fā)展前提下，政府托市，鼓勵(lì)自住需求08年年底，部分遠(yuǎn)郊（如閑林）價(jià)格探底，帶來大量首次置業(yè)人群對(duì)樓市關(guān)注

08年壓抑近170萬方需求，09年降價(jià)刺激壓抑需求快速釋放海天城“牛年首降”，以低價(jià)換成交，刺激剛性需求下單市場(chǎng)回暖，帶動(dòng)改善型需求成交跟進(jìn)，投資客回潮原因剖析——微觀層面原因剖析開發(fā)商年初低價(jià)換成交，刺激剛需，而后帶動(dòng)改善和投資需求跟進(jìn)，帶動(dòng)樓市回暖上半年總結(jié)08年部分樓盤價(jià)格探底08年被壓抑的剛性需求釋放09年年初開發(fā)商降價(jià)優(yōu)惠政策刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資轉(zhuǎn)向樓市投資客和改善型客戶的跟風(fēng)二級(jí)市場(chǎng)回暖三級(jí)市場(chǎng)回暖聯(lián)動(dòng)作用土地市場(chǎng)開始回暖各方面因素刺激二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)回暖，并產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)作用，以致帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖第二部分：下半年預(yù)測(cè)宏觀層面單位：%經(jīng)濟(jì)開始觸底反彈上半年，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比上年同期回落9.3個(gè)百分點(diǎn)09年6月經(jīng)濟(jì)開始見底回升，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)力工業(yè)增加值也開始回升，經(jīng)濟(jì)回暖預(yù)兆顯現(xiàn)；經(jīng)濟(jì)回暖關(guān)頭，國(guó)家將會(huì)乘勢(shì)繼續(xù)扶持國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)。工業(yè)是推動(dòng)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΓI(yè)產(chǎn)值通常占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的一半左右，而工業(yè)增加值就是中國(guó)工業(yè)產(chǎn)值的基準(zhǔn)測(cè)量指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)回暖的預(yù)兆前景下，國(guó)家仍將會(huì)扶持支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)宏觀層面月份新增貸款（萬億元）09.11.6209.21.0709.31.8909.40.5909.50.6609.61.53匯總7.37據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，09年整個(gè)銀行業(yè)新增貸款額可能在4.6-5萬億之間。但09年上半年新增貸款額已經(jīng)達(dá)到7.37萬億元，已超標(biāo)全年新增貸款額，下半年銀行放款速度將會(huì)放緩。溫家寶在七日和九日兩次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上指出，必須堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀政策的針對(duì)性、有效性和可持續(xù)性。實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)，下半年政府繼續(xù)放松貨幣政策，重在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決產(chǎn)能過剩問題，但新增貸款速度放緩

國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的不利影響并未減弱，一些行業(yè)、一些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還比較困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還相當(dāng)艱巨，產(chǎn)能過剩問題凸顯。月份1月2月3月4月5月6月1-6月用電量同比-12.88%--2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43%整體用電需求呈下降趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)，6月受部分氣溫影響同比上升。微觀層面板塊預(yù)估09年下半年上市量（萬方）板塊預(yù)估09年下半年上市量（萬方）閑林板塊50星橋板塊12濱江區(qū)板塊43城東板塊6丁橋板塊27仁和、塘棲6西溪板塊26.5之江、轉(zhuǎn)塘6大九堡板塊23喬司板塊5大良渚板塊22文教區(qū)板塊4臨平板塊20小和山板塊4下沙板塊20余杭鎮(zhèn)板塊4新城北板塊18市中心板塊3.3城北板塊16倉(cāng)前板塊2三墩板塊15申花路板塊2錢江新城板塊12黃龍板塊0總計(jì)346.8月份住宅新開工面積（萬方）1-2月108.713月25.014月14.475月63.776月56.84匯總268.8按以正常工期計(jì)算，開工5-6個(gè)月為開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

5、6月份住宅新開工面積增加，年底將出現(xiàn)供應(yīng)小高峰，而第三季度供應(yīng)少，存量消化速度加快，價(jià)格可能呈現(xiàn)小幅上行趨勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年上市量350萬方左右，但板塊間供應(yīng)比例失衡，主要集中在近郊和遠(yuǎn)郊板塊，中心城區(qū)板塊將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。下半年供應(yīng)量板塊間比例失衡嚴(yán)重，上市量集中在年底，第三季度供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小后市預(yù)測(cè)宏觀層面：年中經(jīng)濟(jì)“見底回升”，房地產(chǎn)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系各行各業(yè)，國(guó)家順勢(shì)仍將繼續(xù)扶持，但對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展加以嚴(yán)控；國(guó)家為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決產(chǎn)能過剩，依舊會(huì)放松貨幣政策，但上半年透支全年貸款額，下半年新增貸款速度將會(huì)放緩；微觀層面：

下半年供應(yīng)集中在年底，而第三季度供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，價(jià)格可能出現(xiàn)上漲趨勢(shì)；下半年預(yù)計(jì)供應(yīng)量在350萬方左右，但板塊間供應(yīng)失衡，供需矛盾兩極化，供應(yīng)主要集中在近郊和郊區(qū)板塊。第三部分：項(xiàng)目策略建議各項(xiàng)目策略建議白鷺郡項(xiàng)目客戶群主要以度假和看重資源養(yǎng)身為主，有收藏心態(tài)，一般此類客群在市區(qū)已有一套或多套房產(chǎn)，受市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)影響較小，只要產(chǎn)品符合心里預(yù)期就會(huì)下單，