三合興公司朝陽路工程

營銷建議書一、北京房地產市場的根本形勢〔一〕、2002年回憶〔二〕、2003年地產形勢展望〔一〕、2002年回憶〔二〕、2003年地產形勢展望國民經濟形勢的持續樂觀將繼續帶動居住類物業的銷售，居住類物業的銷售增長幅度將降低，但短期內不會負增長；大量的小戶型工程將在北京的東南西北各方位落地開花，競爭將加劇；新社會階段產生及社會結構的變化將產生新的物業需求；經濟適用房供給量增加，勢必增加低總價物業的競爭；高總價物業，曲高和寡，銷售不會很快增長；CBD及其輻射區房地產開發力度將繼續增加。二、本案區域房地產形勢及相關工程〔一〕、現存供給1、現存供給規模與均價2、均價與銷售率的關系3、主力總價、主力面積與銷售面積的關系〔二〕、潛在供給均價與銷售率的關系主力總價、主力面積與銷售面積的關系潛在供給

三、本案SWOT矩陣分析〔一〕、優勢分析〔二〕、劣勢分析〔三〕、時機分析〔四〕、威脅分析〔五〕、分析結論〔一〕、優勢分析StrengthS1

外立面簡潔、現代；S2

開發周期短；S3

板樓，大戶型的采光通風條件良好；S4

目前非常有市場的超小戶型比例較高；S5

緊臨朝陽路，交通便利；S6

本地區商服等公共配套完善，生活便利；〔二〕、劣勢分析Weakness〔三〕、時機點分析OpportunityO1CBD整體規劃完成，是未來現代北京的形象，已成為財富和財富擁有者的會聚地，知本人群的會聚地；O2BTV、CCTV二大傳媒巨頭東遷在即；O3超小戶型工程市場接受度高；O4朝陽路的拓寬改造勢在必行，該路形象與通暢性將徹底改善。〔四〕、威脅分析ThreatT1朝陽路及朝陽北路交通改造前，朝陽路交通擁堵；T2石佛營新開盤的小戶型工程—炫特區，具優良性價比慈云寺橋東西的東區國際和晨曦2期等，致使后續本地區供給量仍很大；即：西部有東四環沿線工程擠壓、東部有東壩及周邊工程的威脅；T3競爭性工程樓盤大、宣傳力度大、配套齊全，被關注度高；〔五〕、分析結論S+O：保持、抓住、擴大化；W+T：建立獨特支撐點、轉化、弱化構建獨到、統一的工程主導中心主線、樹立極具氣質的特色居所完整形象，克服定位沖突的致命缺陷；細分目標客群原那么：堅決地只為細分后的特種少數人定制形象，滲透邊緣客群；再建強支撐點：以弱化并轉化規模小、配套少等缺陷；鋒利營銷力四、工程定位〔一〕、工程整體定位〔二〕、目標客戶定位〔三〕、形象定位〔一〕、工程整體定位給少數人的居所給特定人群的居所有特質的居所清靜、有味道、寧靜志遠的居所〔二〕、目標客戶定位〔三〕、形象定位主題訴求-別具一格的、為少數人實現理想心愿的禪意、精致庭院、院落居所視覺目標與心理效果：禪意的冷靜面對外界變化的穩重的動靜相宜的、既：冷靜外表、激情情懷〔反映一類現代人矛盾的內心世界〕有會聚感和歸屬感的特色的、個性的、再略有點權貴感的只為少數人實現理想、滿足身份的、私有的五、產品改進建議目的：為實現目標客群的形象定位，建立必要支撐點目標效果：不求完備、追求特質—雖小但特別(晶點)〔一〕、園林設計建議〔二〕、設備設施配備建議〔一〕、園林概念設計建議室內感的室外景觀效果追求，真實自然的取材原那么躲避小平面-立體的，強調可參與性、功能性園林；營造手法：會聚感上的外張性和開放性，多俯視和半仰視點或線，減少平視處理；做重點處理：制造會聚中心，以形成社區歸屬感及會聚的庭院感；點：*滲透法保護處理的柚木板道路、陽臺、露臺、雨棚、室外連廊等*真實空中花園*夜景：著重地燈*露天：背景音樂*風車、燈塔。。。。。。〔二〕、設備設施配備建議智能化：寬帶入戶；國際衛星電視系統；公共空間配置：書吧、第二會客廳、洗衣房……六、產品營銷的根本策略〔一〕、根本營銷策略〔二〕、形象及知名度樹立思路〔三〕、銷售條件及銷售時機〔一〕、根本營銷策略樹立清晰、鮮明、個性的工程形象，走庭院公館路線；堅決地以大帶小、躲避沖突；宣傳和形象定位方面不考慮板樓戶型和超小戶型的產品性而是工程的整體特色性。〔二〕、形象及知名度樹立思路開盤方式；公關手段；特種人群搜尋，聯誼會、俱樂部等；合理的廣告表現；〔三〕、銷售條件及銷售時機本案開盤銷售須具備以下條件：整體VI設計、案名更換現場：售樓處無法大->包裝全部工地以形成大賣場氣勢賣場條件應具備，且不求大或奢，僅求與目標客群的心理需求、價值取向相契合包裝完成項包括：入口、圍擋、通道、道旗等銷售工具合理公關活動及軟性新聞營造工程形象；相關手續證照的準備；工程施工形象進度的要求：最好是結構施工出地平。銷售時機的選擇建議：具備以上銷售條件的前提下開盤。利用整個夏季房地產廣告投入相對少的階段性特點，避開噪音，集中投入，占據市場先機。七、廣告及推廣的根本思路渠道：報紙播送特殊場合直投方式專業類及文化類雜志網絡推廣應用的根本思路：應用主流媒體〔報紙〕傳播造勢、借助輔助媒體滲透八、今久筑業公司的地