房地產調查報告房地產調查報告「篇一」當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：一、房地產市場現狀(一)房地產市場供給狀況1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規?；⒄w化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。(二)房地產市場需求狀況1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。(二)市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。(四)房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。三、房地產市場發展趨勢(一)行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規?；?、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。3、供需趨于平衡，價格相對穩定因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。從房地產開發土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。另據XX年11月對11家開發企業的調查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。(二)發展動力十足，發展前景廣闊。1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力?？h城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。按《縣城城市總體規劃(XX-2020)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。四、政策建議(一)建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。(二)加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節;控制單體開發建設有利于開發的規?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。(三)完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”;加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”;加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。(四)堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。(六)加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌;再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。(七)促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平臺，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅游業，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經營。通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展后勁。房地產調查報告「篇二」在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。東莞市政府關于常平(20xx~20)經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和20年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和20年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。房地產調查報告「篇三」兩港一城建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。一、我區房地產市場發展現狀今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：1、房產投資保持較高增速我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。2、房產銷售勢頭回落明顯今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。3、房產平均價格持續走高雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：中央:土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地產調查報告「篇四」房地產就業前景調查報告（希望得到用心的答案，把選擇的字母寫在下面）1、綜合當前國家房地產業的發展趨勢及經濟環境，您認為房地產行業的就業前景如何?A、人才缺口大，很樂觀B、人才需求趨于緩和，前景一般C、房地產業只是靠“泡沫”支撐，不好說D、前景黯淡E、其他2、你所在的單位具備房地產專業知識的員工占總員工的比例是多少?A、80%以上B、60%至80%C、30%至60%D、低于30%3、他們學習房地產專業知識的途徑是什么?A、高等院校教育B、自學C、通過從事房地產實務工作，邊做邊學D、其他途徑4、您認為當前房地產行業缺口最大的人才是哪種?A、開發策劃型，如房地產估價師、房地產策劃師等B、中介服務型，如房地產中介服務員C、營銷、行銷型，如房地產經紀人、推銷員等5、您認為哪些素質是從事房地產行業必不可少的?A、扎實、廣博的房地產專業知識B、廣闊的人脈關系C、伶俐的口才/D良好的應變能力E、穩定的心理素質F、上述缺一不可6、您認為高校畢業生畢業后應抱著怎樣的心態進行擇業?A、放遠眼光，首先瞄準大型房地產企業B、審視自己的能力，從低做起C、先從事非房地產職業，積累社會經驗D、其他7、您認為高校畢業生求職時應怎樣考慮發展地點?A、返回家鄉求職，應為那里有熟悉的環境和良好的關系網B、去大型城市求職，因為那里競爭激烈，能更好地鍛煉自我，吸收經驗C、視校內的招聘指導而定，往哪無所謂，最重要能盡快走向社會，積累經驗D、其他-8、請您給在?；驅⒁厴I的房地產專業高校學生提幾點就業建議房地產調查報告「篇五」甘犁，1987年獲得清華大學經濟與管理學院學士學位，1998年獲得加州大學伯克利分校經濟學博士及統計學碩士學位。甘犁長期從事應用微觀經濟學和計量經濟學等領域的研究，師從20xx年諾貝爾經濟學獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學伯克利分校經濟學博士學位，曾任教于美國德州大學奧斯汀分校，現任美國得克薩斯農工大學經濟系教授，以及美國國民經濟研究局研究員。他同時也是西南財經大學國際化戰略引進的海外人才，被特聘為該校經濟與管理研究院院長、經濟學院院長及中國家庭金融調查與研究中心主任?！吨袊彝ソ鹑谡{查報告》從20xx年開始實施，我們于20xx年5月份在北京做了發布，之后在網上產生了比較大的影響，有很多質疑。數據收集最關鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶，但是如果真正做到了隨機，誤差率降得非?？臁Ｖ袊彝ヘ敻徊罹嗪艽笪覀兊恼{查非常復雜，有很多的信息。簡單說有人口特征與就業、資產與負債、非金融資產、金融資產。在金融資產方面的數據非常詳盡，我們是中國第一家對中國家庭資產進行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪員，32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進行合作，帶我們的訪員到社區，通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現在做的抽樣實施過程很獨特，現在在做季度的電話回訪，我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息。數據有了之后，我們做了簡單分析，得出了以下主要的結論。首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬元，農村是2萬元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元，所謂“中位數”，就是有一半的家庭年收入超過了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個數字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯誤地理解了均值的概念，認為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均，均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數在農村），如果你的家庭年收入達到了56萬元，那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元，就進入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。另外，與所有的財富報告得到的數據不一樣，我們算出來的數據是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元，這個數字并不高，全中國只有150萬，比例很低。中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%，美國這方面的稅前數據只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%，所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進內需沒有效果，原因就是中國的收入不均越來越厲害，這樣的情況導致了我們促進消費沒有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會降低儲蓄率，減少中美貿易之間的不平衡。中國家庭總資產平均達到247萬元，大家感覺“被平均”了。我反復講過，城市戶口家庭中位數只有40萬元。換句話說，有50%的城市戶口家庭總資產，包括房產在內的資產加起來低于40萬元，只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬，后村九個窮光蛋。結果大家一平均，人人都是張百萬”。這個平均數并不代表社會，而是代表總量，只有中位數才是對這個社會普通老百姓的描述。從資產的角度來講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產超過了平均數。中國現在的經濟狀況很差，怎么改變？我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經濟政策應該顛倒過來。當時美國使用刺激經濟的政策主要把這些錢用來減稅，給老百姓提高失業救濟的年限，主要是做轉移支付，政府把錢轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。例如農村的醫療保險制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數據。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農村醫療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會對農村的消費支出有很大的促進作用。2年半之后，剛需消耗殆盡中國和美國的家庭資產比較。20xx年，美國的國內生產總值是15.1萬億美元，中國只有美國的一半。美國凈資產有57.1萬億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因為金融危機之后，美國的房產和金融資產價值縮水很厲害，下降了15%.而中國在20xx年時，全國家庭總資產是69萬億美元，比美國高21%.差別在房產上。美國家庭的房產只占總資產的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產占比很低，只有5%，而美國是38%.而房產的價值變化很快，很容易垮下來。中國人住房擁有率平均達到89.68%，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農村是92%.東部低一點，中部、西部高一些。我們當時在上海、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關系的調查，發現35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%。剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒有住房的家庭，這個百分比達到15.3%，這里主要是指城市，不是農村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統計里面，你算是有房的，因為你在老家確實有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買不起房子。這在我國和全世界所有的統計口徑中算一個家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現有的住房需求。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%，總數有7000萬套。第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農民工進城、城鎮化的過程，這部分住宅需要823萬套。這是根據“十一五”期間新增農民工的數目算出來的。第三是拆遷和搬遷，算下來有1200萬套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數據，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設的需求?？偣布悠饋硎?894萬套。換句話說，剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒有考慮老齡化導致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。在中國，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個數據低于15%.德國等國家只有2%-3%，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加，得出20xx年沒有出售的商品房數據是166萬套，目前在市場上的供給總數是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的缺口，但是市場的生產能力是多少？大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬套保障房，剩余商品房開發數量