房地產基礎知識營銷培訓2目錄認識房地產重點工程類型介紹工程運作開發商分類專業術語各工程類型客群特點知名開發商產品線介紹12345673重點工程類型介紹????居住類物業辦公類物業商業類物業城市綜合體2?北京市住宅建筑的層高不應小于2.7米。?當住宅建筑標準層高大于4.9〔2.7+2.2〕米且小于7.6〔 2.7+2.7+2.2〕米時，不管層內是否有隔層，建筑面積的計算值 按該層水平面積的2倍計算；?當住宅建筑層高大于7.6〔2.7+2.7+2.2〕米時，不管層內是否有隔層，建筑面積按該層水平面積的3倍計算。

4居住類物業 居住類物業概況介紹： 定義：在國家規劃居住用地上建筑的具有70年產權的住宅 土地性質：國家城市建立用地中的居住用地。 使用年限：70年。 層高限制：√×√米米米居住類物業本錢特點:居住類物業概況介紹：6居住類物業營銷特點:居住類物業概況介紹：7居住類物業商品住房：普通住宅/高檔公寓/低密度高端住宅普通住宅：?是指通過招拍掛方式進展出讓的土地?由地產開發商進展住宅開發的70年產權的產品?一般來說普通住宅的設備配置較低高檔公寓：?配套設施標準較高、具有良好的物業管理效勞?局部高檔住宅帶精裝修?高出同一地段、同一時間段的普通價格上千元或者數千元的價格不等居住類物業 商品住房：普通住宅/高檔公寓/低密度高端住宅名詞解釋

獨立式別墅F該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅F該類別墅是介于聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，在建筑形式上通常由兩個單元的獨立式別墅拼聯組成。每戶有天有地，獨門獨院，每戶均能實現270度三面采光通風。

8 89居住類物業

聯排別墅：指有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位。該類別墅是由幾幢通常低于三層的單戶別墅，相鄰兩幢之間共用山墻并聯組成的聯排住宅。通常被稱為TOWNHOUSE。

疊拼別墅：指洋房公寓與聯排別墅的一種綜合體，由多層復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園。也可能在上疊和下疊之間布置一個平層。 花園洋房：6層以下多層板式建筑，以四層為主，通過退臺或前后錯動等建筑處理手法，戶戶擁有露臺、陽臺、花園，綠化率比較高。此外，如果產品形式為四層左右，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。商品住房：普通住宅/高檔公寓/低密度高端住宅10居住類物業定義：是指已經列入國家方案，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。購置條件〔北京〕：銷售對象劃定在國家重點工程搬遷、城區危舊房改造和文化保護區搬遷范圍內。 定義：兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房。兩限房指經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的根底上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅工程開發建立單位，由中標單位按照約定標準建立，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。戶型控制〔北京〕：限價商品住房套型建筑面積以90平方米以下為主。其中，一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下，三居室控制在90平米以下。購置兩限房的重要條件〔北京城八區〕：保障住房：經濟適用房/雙限房/廉租房?經濟適用房?雙限房11回龍觀文化居住區總體布局示意圖回龍觀文化居住區是全國規模最大的經濟適用房工程，位于北京市昌平區南部。回龍觀文化居住區規劃總建筑面積850萬平方米，規劃居住人口近30萬。居住類物業

定義：廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者商品住宅。戶型控制〔北京〕：廉租房的戶型面積一居控制在35平方米以下，兩居面積控制在45平方米左右。申請廉租房的重點標準〔北京〕：保障住房：經濟適用房/雙限房/廉租房13重點工程類型介紹????居住類物業辦公類物業商業類物業城市綜合體214三類辦公建筑凈高不應低于辦公類物業 辦公物業概況介紹： 辦公地產是指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產權的土地、由地產開發商購入后進展商務 辦公產品的建筑開發，是面向公司的商務活動及商務需求所產生的不動產。 土地性質：至出讓即日后50年完全產權。 三層建筑面積計算。 辦公物業分級： 一類辦公建筑凈高不應低于2.70m； 二類辦公建筑凈高不應低于2.60m；辦公類物業15本錢特點：?土地本錢和建安本錢都相當高，前期投入較大；?如果是持有型物業的話，將長期占用大量開發資金，但后期經營收益和物業升值將獲得較高的投資回報。營銷特點：?營銷方式有只售不租、只租不售、租售并舉等，各有利弊。?“只售不租〞可以較快收回投資，但如果市場需求缺乏，也會造成產品積壓、資金沉淀；“只租不售〞回收資金較慢，有資金實力的開發商才能經營；“售后包租〞較快地收回了投資，可獲得包租的管理收益，但的風險較大，又受到政策限制。?在營銷中注重向客戶展示工程的美觀現代的建筑造型、分割合理的室內空間、專業的物業管理和配套效勞。辦公物業概況介紹：16辦公類物業 物業類型：純辦公長安興融中心LG大廈凱晨廣場辦公類物業17公寓式辦公：由統一物業管理，根據使用要求，可由一種或數種平面單元組成。單元內設有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。綜合樓：由兩種及兩種以上產品類型組成的公共建筑，產品類型包括商業、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、等等，可由辦公+商業+住宅，商業+辦公組成。物業類型：公寓式辦公/綜合樓18重點工程類型介紹????居住類物業辦公類物業商業類物業城市綜合體2商業類物業19 商業地產指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產權的土地由地產開發商購入后進展商業產品的建筑開發,用于各種零售、餐飲、娛樂、健身效勞、休閑設施等經營用途的房地產形式。土地性質：至出讓即日后40年完全產權。 層高限制：普通商業地產層高為6.1米。6.1米~10米則按照兩層建筑面積計算，超過10米則按三層建筑面積計算。在實際商業地產市場中，住宅底商層高一般在4米左右，4.2-4.5米為最優。公建底商如為配套，層高一般在4.2-4.5米，如規劃為大型商業，層高一般設計在5-5.5米。 工程特點：對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求；不同的業態、不同的功能、不同的產品，產品的設計施工差異較大，主要是為了滿足日后商業經營者和最終消費者的合理需要。商業物業概況介紹：20商業類物業商業物業:本錢特點/營銷特點 本錢特點：土地本錢較高，前期投入較大；通過銷售模式只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。 營銷特點：招商能力是決定商業地產工程運營是否成功的關鍵，商業地產的銷售、招商、后期運營要比居住地產復雜很多。它是以物業升值和商業經營收益為投資動力的，物業出售后，還要考慮經營、返租、回報和風險的問題。商業類物業21獨立式商業：整棟建筑體都為商業經營，可租可售，一般由百貨公司、大型超市進展整體招租運營。是在一個建筑物內集中了假設干專業的商品銷售部門并向顧客提供多種類、多品種商品及效勞的綜合性零售形態。商業街：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。底商：即底層商鋪,指位于住宅、寫字樓等建筑物底層〔可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中局部摟層〕的商用鋪位。底商不僅防止了過去底層不好賣的為難局面，而且獲得了更大的投資收益；鑒于商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，底商未來的客戶根底將相對可靠，投資者的風險相對較小。?住宅底商本卷須知：不能經營餐飲〔明火〕、娛樂等商業業態?公建底商本卷須知：不受商業業態的經營限制物業類型：公寓式辦公/綜合樓22重點工程類型介紹????居住類物業辦公類物業商業類物業城市綜合體2城市綜合體23 城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進展組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，強調城市、建筑和市政配套、交通的綜合開展。其開發模式與一般的房地產開發不同，需要對城市資源、商業資源、專業資源進展高效整合，才能實現綜合體的開發效益及社會影響。土地性質：土地產權根據建成后建筑的屬性分開計算，住宅70年、辦公50年、商業40年。工程特點：室內外空間尺度超大，通道樹型交通體系，應用現代城市設計、環境與行為理論進展景觀與環境設計，高科技、高智能設施運用較多。城市綜合體概況介紹：24城市綜合體城市綜合體概況介紹：層高限制：遵循住宅、商業、辦公各自的建立標準。本錢特點：開發規模普遍較大，投資額巨大，且資金占用周期長，而且涉及的專業眾多，是一個龐大的系統工程。開發融資具有高風險、高收益的特性，融資渠道多元化。 營銷特點：綜合體相對于其他單一功能地產工程來說，由于開發周期長、物業形態多、各物業形態利益點不同等特征，就決定了其推廣策略不能僅僅著眼于工程當前利益與工程單體價值的推廣。而要將工程整體價值的推廣及工程對區域與城市開展的價值做為更高目標。主要的銷售模式：n全部銷售、租售結合、整體出租、分散出租四種形式，針對不同的銷售模式采取不同的營銷推廣策略。253 工程運作?工程運作流程?工程運作方法論住宅工程運作流程拿地定位+規 劃設計開施工+

銷售竣工+入 住2627VS商業、辦公工程運作流程28F辦公與商業物業的工程運作流程類似，注重招租與后期的整體運營，招租工作根本都在現房后進展。商業項目運作流程租出去

住 宅 項 目 運 作 流 程賣出去293 工程運作?工程運作流程?工程運作方法論方法論：解決房地產籌劃的誤區對甲方目標理解不透目標客戶定位不準工程無差異化競爭空洞的品牌戰略產品理解淺薄宣傳推廣“大炮打蚊子〞動態SWOT分析31?所謂“動態SWOT分析〞，是指對產品的定位進展轉換之后或者隨著時間變化在新的市場環境下，重新觀測產品面臨的“SWOT條件〞，是否有出現優勢、時機更大限度發揮利用、劣勢弱化或者轉變成優勢、威脅消除或者轉變成時機等情況，從而實現產品定位的調整與優化。工程運作方法論 動態SWOTSO分析p在區域不斷開展 成熟的過程中發 揚自身優勢不斷 提升工程價值；p挖掘自身增長潛 力。p與周邊市場現有項 目形成差異化，同 時提高自身軟環境 的塑造，為后進項 目制造壁壘，以抵 御競爭風險；p對未來客戶構成進行分析，塑造針對性強的產品，弱化自身的劣勢。

32ST分析p深度挖掘自身資源，形成工程本身獨具的特色，增強競爭力；p采取領先戰略，盡早開發，搶先入市，防止未來更趨劇烈的競爭。 WT分析WO分析p在區域整體開展中找好自身的定位，弱化劣勢，實現價值；p利用好的規劃和城市開展進程，營造好的市場預期心理。WSO通過競爭分三個緯度的論證 三個緯度的論證

價值 最大化 充分考慮各 種開發限制條件 析形成核心 競爭力 限制條件最優化緯度；在工程都面臨的不同約束條件所決定的多種定位方向中進展選擇，確定能最優化利用限制條件的定位方向。 工程利潤最大化緯度；沿著這一緯度對工程進展定位，就是為了提升工程利潤額，實現利潤最大化。 市場競爭力最大化緯度；沿著這一緯度確定的工程定位，將具備較強的市場競爭力，容易實現成功銷售和快速銷售。 33價值提升理論?策略：–升級產品的目標客戶群，從而提升產品價值。–分割改變產品的銷售形態，從而提升產品價值。?可樂的故事：工程運作方法論大盤操作的理論及方法：二四六模型體系

37兩個目標四個限制條件六個思考緯度工程運作方法論?由于某階段市場環境的 影響和表現不同，會直 接影響工程在不同階段 的開發和推售策略，從 而影響大盤的操作。作?工程的啟動資金及開發 過程中的資金方案和融資條件會對大盤操作產生制約。等會對大盤的定位及操作調整產生限制作用。?一般綜合體工程，特別 是城市地標級工程會受 到政府規劃及批復進度 的影響和制約，同時會 受到調控政策的影響。的現狀?已經形成的開發進度后 的總體調整、現狀條件38大盤操作的四個限制條件兩個目標四個限制條件六個思考緯度工程運作方法論39兩個目標四個限制條件六個思考緯度工程運作方法論工程在區域中的戰略地位確定CRM關系營銷系統41公園水景超群品質集團品牌

CRM關系營銷使用率高戶型適用規劃合理外立面品質感京城稀缺 水系薄板設計工程質量 口碑涼水河景觀雄厚開發誠信企業 口碑河岸綠化帶

低密度花園洋房接觸點支持點

VI系統樓書等銷售工具樣板區體驗售樓處和現場包裝沙盤展示公園水景綠皮書系列公關活動

公園地產水岸景觀包裝軟文宣傳

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實力社會責任感 設備設施工料展示施工現場 管理橋體包裝核心價值點42工程運作方法論波士頓矩陣明星產品:指處于高增長率、高市場占有率象限內的產品群，這類產品可能成為企業的現金牛產品，需要加大投資以支持其迅速開展。金牛產品,又稱厚利產品:指處于低增長率、高市場占有率象限內的產品群，已進入成熟期。成為企業回收資金，支持其它產品，尤其明星產品投資的后盾問題產品:指處于高增長率、低市場占有率象限內的產品群。對問題產品應采取選擇性投資戰略。瘦狗產品，也稱衰退類產品：指在低增長率、低市場占有率象限內的產品群。但是瘦狗產品市場會起到“咬人〞的作用。43開發商分類4開發商分類44按照所有權性質劃分，房地產企業分為：國有企業、中外合營企業、外商獨資和港臺開發企業、民營開發企業、股份制開發企業。國有企業：例如首開、保利房地產〔集團〕股份、北辰實業、金融街外商獨資和港臺開發企業：例如長江實業、凱德置地、新世界、九龍倉股份制開發企業：萬科、大連萬達、中糧民營開發企業：SOHO中國、龍湖地產、碧桂園、星河灣45開發商分類按照開發物業類型的產品線劃分，房地產企業分為： 主要開發住宅類產品的企業：萬科、保利、首開等 主要開發公建類產品的企業：中糧、萬達等465專業術語

?規劃類

?建筑類

?營銷類三通一平五通一平七通一平規劃類通水〔通上下水〕通電通路通燃氣 是指根本建立工程開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地 平整。 建筑中為了合理有序施工進展的前期準備工作，一般包括通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。 是指土地(生地)在通過一級開發后，使其到達具備水通、電通、路通、通訊通(IDD、DDD、、電子郵件、寬帶網絡、光纜等)、通郵、暖氣通和場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建立。

、網絡、通有線電視〕通郵通暖氣場地平整規劃類48建立用地——建立單位可用于工程建立的用地。代征市政用地——由城市規劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市政、交通部門進展管理的規劃市政、道路用地。代征綠化用地——由城市規劃行政部門確定范圍，由建立單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市、區園林綠化行政部門進展管理〔包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區綠地、交通防護綠地等〕的規劃城市公共綠地。其它代征用地——由于建立工程的建立而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規劃行政部門確定范圍，需由建立單位負責拆遷現狀地上物并安置現狀居民和單位的用地〔該用地由建立單位或城市規劃行政部門指定單位進展管理〕。建立用地的分類及定義49??人口毛密度:指居住區總人口除以居住區總用地面積后的數值，單位為“人/每公頃〞。人口凈密度:指居住區總人口除以居住區居住用地面積后的數值，單位為“人/每公頃〞。規劃類 建立用地規劃技術指標 規劃建立用地面積——指建立用地界限所圍合的用地水平投影面積。包括原有建立用地面積及新 征(占)建立用地面積，不含代征地的面積。單位：公頃〔萬平方米〕。 代征城市公共用地面積——包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積三項 ，單位：平方米。 人口密度51????容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地本錢越低，房屋本錢越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高.容積率＝容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建立用地面積的比值。容積率是衡量建立用地使用強度的一項重要指標。容積率以公式表示如下： 總建筑面積〔地上〕建立用地面積規劃類 建立用地規劃技術指標 容積率規劃類不同容積率對應的產品類型

注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型

52建立用地規劃技術指標建筑密度＝建筑基底總面積建立用地總面積53??建筑密度:一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：％。建筑密度是反映建立用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：規劃類 建立用地規劃技術指標 建筑密度一般地區，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內。空調冷卻塔等設備高度不計入建筑高度。采用傳統坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30°時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。對于屋頂局部采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20％的最高點處計算建筑高度。 54規劃類 建筑高度 一般指建筑物室外地面到其檐口〔平屋頂〕或屋面面層〔坡屋頂〕的高度。規劃類 用地紅線 道路紅線建筑紅線綠地率綠化率是指經城市規劃行政主管部門批準的建立用地范圍的界限。是指城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界限。是指經城市規劃行政主管部門批準的建立用地范圍的界限。綠地率是規劃指標，描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率〔％〕。工程可計算的綠化面積與用地紅線面積之比。道路紅線用地紅線用地紅線56

凈高層高建筑類裙房

指與高層建筑物相連，建筑高度不超過24米的輔助建筑。由多層建筑組成 的裙房也叫群樓。樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 層高=凈高+樓板厚度專業術語：建筑類建筑面積 套內建筑面積：套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。 套內使用面積〔地毯面積〕：是指每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。 房屋建筑面積〔房本面積〕：套內建筑面積+共有分攤建筑面積。 使用面積：等于各功能使用空間墻體內外表所圍合的水平投影面積之和。公攤系數 建筑物中除由業主實際使用的局部外，還有屬于公共面積的局部，而公共面積局部占建筑物總面 積的比例、范圍均是有明確的系數規定的，該系數即為公攤系數。 公攤系數＝公攤面積／套內建筑面積 57專業術語：建筑類使用率

房屋的套內使用面積與建筑面積之比。普通情況下：l住宅：板樓的使用率大約在80-90%，塔樓的使用率大約在75%-85%；l寫字樓：使用率為70%左右，寫字樓檔次越高，使用率越低；l商業：普通臨街底商使用率80%左右，百貨的使用率70%左右〔例如新世界、百盛等等〕，購物中心 的使用率為55%左右〔例如東方廣場〕。 58使用率：地毯面積/房本面積595專業術語

?規劃類

?建筑類

?營銷類專業術語：建筑類??優點：耐火性、化學穩定性和大氣穩定性好；易于就地取材，節約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點：抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，構造自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。按房屋建筑構造分類：砌體構造 內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統稱砌體構造， 常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。專業術語：建筑類 按房屋建筑構造分類：框架構造 框架構造是由梁、柱等線形桿件組成的 一種構造體系。各平面框架通過連系梁 和板連成空間體系，以承受豎向及水平 荷載。l優點：框架構造布置靈活，使用方便， 可獲得較大的室內空間，廣泛用于多層 廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫院、 商場、學校等多、高層建筑。l缺點：框架構造承受水平荷載的能力較 低，剛度較小，使用時受房屋高度限制 ；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容 易損壞。專業術語：建筑類 按房屋建筑構造分類：板柱構造 由樓〔屋面〕板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間構造體系。l優點：板柱構造除有框架構造的優點外，還有構造高度小，頂棚平整，采光、通風及衛生條件好，模 板及施工簡單等優點。采用升板法施工可節約大量模板。板柱構造常用于醫藥、食品、冷庫、商場及 醫院等建筑。

專業術語：建筑類按房屋建筑構造分類：剪力墻構造 由縱橫承重墻體組成的構造體系叫剪力墻構造。按施工方法分為現澆剪力墻構造和裝配式剪力墻構造 ，一般采用現澆剪力墻構造。l優點：它的空間整體性好，剛度大，抗側力強度高，水平力作用下側向變形小。 思源集團房地產根底知識培訓專業術語：建筑類按房屋建筑構造分類：框架剪力墻構造 在框架構造體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的構造體系。其中剪力墻是主要的 抗側力構件。 l優點：這種體系既有框構造使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結 構體系，適用于各類公共建筑。

專業術語：建筑類內單筒構造按房屋建筑構造分類：筒體構造體系 將建筑物內的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，或將框架柱的間距加密，加強度的剛度形成封閉的框 筒，采用一個或多個這類的筒體做為構造的主要抗側力構件的構造體系稱為筒體構造體系。 單筒外移式框架外單筒構造框架外筒結構筒中筒構造成組筒構造專業術語：建筑類露臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于特殊需要而在其他樓層中做出 沒有頂的大陽臺，因為它面積一般均較大，沒有屋頂，所以稱作 露臺。露臺不計入建筑面積。玻璃幕墻 通過金屬構件將玻璃與建筑主體連接、干掛，形成建筑外圍護 的一種構造形式。 66專業術語：建筑類平層 又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型 。是應用最廣的戶型形式，其最大優勢在于所有功能都在同一平 面，因此它是最經濟的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室 內空間不夠豐富，建筑外形比較單調。錯層 主要指房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不 同的平面上，錯開之處有樓梯聯系。其建筑特點是“ 靜態〞與“動態〞相結合，用30至60公分的高度〔2- 4步樓梯〕差進展空間隔斷。優點是和躍層一樣能夠 動靜分區。錯層式房屋不利于構造抗震，容易使小戶 型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。 67專業術語：建筑類復式 復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋〔通常是2.7米〕高，可在局部掏出夾層，安排臥室 或書房等內容