工

程

維

修

部

工

作

手

nrt

（振頭大廈物業公司工程維修部手冊試運行版）

一：工程維修部質量/服務目標

維修服務滿意率設備設施完好率請修及時率請修合格率

對維修服務滿意的業主人數

L0維修服務滿意率二---------------------------X100%,不得低于85%。

客戶滿意調杳的業主人數

每月檢查中完好的設備設施數量

2.0設備設施完好率=-----------------------------X100%,不得低于98%；

總設備設施數量

對維修服務及時感到滿意的業主人數

3.0請修及時率=--------------------------------X100%,不得低于95%；

客戶滿意調杳總業主人數

4.0請修合格率二耳亓需鬻普鰲一X100%,不得低于95%。

二：維修部組織架構圖

1.0工程維修部經理

工作職責：

1、在物業管理處的領導下，全面負責工程維修部的各項工作。

2、負責物業管理處所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管

理工作。

3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有

效運行。

4、負責向業主提供日常維修等服務。

5、負責對本部門各班的工作進行檢查和指導。

6、負責業主裝修申請、審批工作及較大規模的裝修驗收工作。

7、負責參與大廈工程哈收交接工作及制定大廈工程驗收實施計劃。負責組織大

廈的機電設備運行調試工作。

8、負責對本部門發生的重大事故，組織調查分析及處理工作。

9、對采購物費和提供服務的供方進行評價。

10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報物業管理處總

經理批準。

11、負責本部門水、電、土等各專業技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，

并配合物業管理處組織實施；確保其正常運行。

12、監督、組織實施與物業管理處管理有關的計1；檢測設備的定期校準工作。

13、全面規劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作,

為質量管理體系的正常運作提供保障。

14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統計分析，為提高運行質量提供

依據。

15、組織領導工程維修部人員的崗位培訓和技術培訓。

基本要求：

1）保證工程維修部a常工作正常運轉。

2）保證大廈設施設備公司日常運作。

3）保證物業管理處總經理交辦的各項工作。

基本要求：

1）保證設備設施完好率達98%以上。

2）保證水、電、氣供應順暢，不發生工程維修方面較大的責任事故；出現意

外情況及時修復，不影響業主正常工作和生活及物業公司日常運作。

3.0強弱電綜合班

工作職責：

1）配合調度主管的各項工作安排、聽從指揮、接受監督，認真完成任務并配

合其它部門工作。

2）負責對種類公共設施按時進行維修，確保強弱電設備正常使用功能，組織

對各類突發性故隙進行搶修，及時合理解決業主的請修。

3）及時處理各種突發事故，并做好記錄。

4）向調度主管報告工作情況、每月的材料使用情況等。

5）對維修中的一些整改項目，提出合理化建議。

6）負責大廈內的供配電的正常運行，保證正常供電。

7）對各供配電房進行巡檢工作，每月將各電房運行記錄表整理歸檔，呈報管

理處。

8）定期對設備房及設備進行清潔除塵、維護保養工作。

9）向主管報告設備的運行情況及保養情況；根據實際情況，對設備設施的改

造提出合理化建議。

10）節約各種維修材料，根據實際情況做好節水節電工作；按規定對大廈的消

防設備設施進行巡視及例行保養，確保消防設備設施完好。

11）執行公司及管理處工作計劃，遵守公司規章制度，積極參加各種類培訓I,

不斷總結實際工作經驗提高思想素質和技術水平。

12）完成主管及上級領導交代的其它任務。

基本要求：

1）及時修復電、氣故障，保證業主工作和生活及大原物業工作需要。

2）準確快速地完成維修任務，注重禮貌禮節，保持良好的儀容儀表。

3）保證大屋內正常供電，不出現供電方面大的責任事故。

4）通過維護保養保證設備安全穩定運行。

4.0給排水綜合班

工作職責：

1、在工程維修主管調度指導下，對空調及給排水系統所轄設備。

2、制訂并執行空調及給排水系統的設備定期保養規定及技改項目方案。

3、填寫本系統的操作要求和工作指令。

4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。

5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）

監督。

6、負責業主給排水的請修。

7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負責空調系統（包話風機盤管）的日常運行和維護保養。協助強弱電維修組

對空調系統中相關的電氣設備進行維護保養。

9、負責給排水系統（包括閥門、管道）的維護保養。協助強弱電維修組對給排

水系統中相關的電氣設備進行維護保養。

10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔貢任設備及

周圍環境衛生。

11、在供暖期負責供暖系統的維修保養。

12、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修。

基本要求：

1）及時修復給排水和空調及暖氣，保證業主工作和生活及大廈物業工作需

要。

2）準確快速地完成維修任務，注重禮貌禮節，保持良好的儀容儀表。

3）保證大廈內正常供水，不出現供水方面大的責任事故。

4）通過維護保養保證設備安全穩定運行。

5.0土建二裝綜合班

工作職責：

1）在工程維修主管調度指導下，對土建，大廈地面墻面天花，樓外墻體，

廣場路面的整修。

2）配合工程維修部經理主持二裝的全面工作，包括二裝前期的審圖及改圖的

跟進，二裝中期的現場監督施工工序和施工進度及成品保護，二裝后期的

最終圖紙的收集和繪制，及現場的清理。

3）配合工程維修部經理組織制定大廈結構設施維修計劃和方案。

4）11）配合工程維修主管調度負責外委建設及修繕結構工程的立項，工程施

工督導及驗收移交工作。

5）在工程維修主管調度指導下定期檢查大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣

場路面。

基本要求：

1）保證大廈設施正常使用；

2）保證大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場路面的平整和美觀。

不影響業主正常工作和生活及物業公司日常運作。

3）保證大廈內二裝工作正常進行和完成。

4）保證物業管理處外委建設及修繕結構工程進行和完成。

三：工程維修服務檢驗流程和標準

1.0目的：

確保所需維修項目的及時進行，高質量地完成維修，滿足業主的服

務要求，保證小區內的設施設備正常運行。

2.0適用范圍：

2.1大廈內各類公共設施設備及公共部分維修過程的檢驗。

2.2業主（住戶）委托的各種維修的維修過程檢驗。

3.0職責：

3.1調度主管每日對《維修單》進行檢驗。

3.2調度主管負責公共設施設備及公共部位的巡檢，組織對發現的問題實施

整改。

3.3大廈客服部負責對客戶請修工作進行回訪。

4.0基本內容：

4.1維修過程的檢驗要求：

4.1.1維修服務及時性的檢驗：如無特殊情況從接到維修要求起至到達

維修現場時間不超過15分鐘。如有特殊情況15分鐘到達不了的及時和

業主聯系說明情況并得到業主的認可。維修時間視工藝復雜程度而定。

一般性維修不超過當天，對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成

最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）。不能當天完成的，應向業主

（住戶）解釋原因。

4.1.2維修服務質量的檢驗，按維修服務標準進行檢驗：功能性維修，

以恢復原有功能為準；外觀性維修，表而應無色差、高低不平現象出現,

與原有部位相比較，應無凹凸感。

4.2檢驗：

4.2.1日檢：「調度主管及時收回每日的《維修單》，以檢驗維修的及時

性和住戶對維修服務過程是否滿意，檢查當天維修任務的完成情

況。

4.2.2周檢：調度主管每周對小區各公共設備設施的維修、保養進行檢

查，有問題及時督促協助維修技工解決。

4.2.3回訪：客服部接單前臺/區域物業管家按規定的時間對業主（住戶）

進行電話或上門回訪，并在《維修單》上作好相應記錄，對業主感

覺不滿意的維修服務應立即安排返工或采取相應措施進行處理。

4.2.4月檢：調度主管每月監督檢查時應時維修記錄進行抽查,檢驗維修

記錄填寫是否規范，維修回訪滿意率是否達到要求等。

4.2.5對以上瞼驗中發現的嚴重不合格立即查找原因，及時采取措施進

行糾正，在檢驗過程中發現隱患應及時采取預防措施。

1.0目的:規范維修服務流程，保證服務質量。

2.0適用范圍：客戶請修的處理流程。

3.0職責：

3.1維修領班負責維修指導及監督檢查，維修領班與維修技工負責日常維修

服務。

3.2大廈客服部負責回訪，客戶前臺負責開單及跟進。

4.0基本內容：

4.1流程圖:

L0目的：確保上門維修及時、高效，讓業主（住戶）滿意。

2.0適用范圍：所有涉及業主（住戶）的維修服務。

3.0職責：

3.1調度主管指導、監督及協助技工完成維修工作。

4.0基本內容：

4.1接待住戶的維修請求：

4.1.1調度主管到客服中心領取維修單，根據維修內容安排上門維修。

4.1.2無論何種情況，都不可拒絕住戶要求上門維修或查看的請求，如有特

殊情況予住戶合理的解釋。

4.1.3根據實際情況，即日或預約上門查看〔如為簡單維修無須此步驟）或

維修，如住戶要求馬上上門則必須在15分鐘內到達現場。

4.1.4工作服穿戴整潔，佩戴工作證方可上門。

4.1.5約定時間的必須按約定時間提前5分鐘到達。

4.1.6憑《維修單》進門查看；對發現的問題向住戶提出解決方案并就所需

的材料、工具、修理時間征詢住戶意見，并得到住戶肯定后方可進行下步工作。

4.2領用材料

4.2.1如住戶未準備材料或準備材料不合用，在向其說明情況后回管理處領用

材料。

4.2.2如住戶對所需材料有特殊要求或倉庫無此材料時，可由住戶采購提供或

或向公司申購。

4.3上門維修

4.3.1使用對講門禁系統和業主聯系，如業主不在家中，則填寫好《留言條》，

附在住戶家門上，方可返回。

4.3.2工作服穿戴整齊，佩戴工作牌，對所需材料及工具一次性配帶齊全，并

自帶抹布以便清理工作現場。

4.1.2敲門。當和業主起得聯系后到達其所屬單元門口時，無論業主是否開門

都要輕聲敲門等候業主的回應。

4.1.3介紹。當業主有回應時，要首先自我介紹：”對不起，打攪了，我是物

業管大廈工程維修人員XXX,工號XX,前來為您服務”。

4.1.4進門。經業主許可后，進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手

中，則應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋，拆卸的零件，不能將工具

和拆卸下來的零件直接放在地上。

4.1.5預算費用。當維修人員檢查所需維修部位后，按維修收費標準和人工

服務費計費，并填寫在《維修單》上，請業主確認、簽字。如維修收費標準

無所須維修項目的價格，就自行計費，請業主簽字確認，一式兩份，一份留

業主，一份自留交收費員。

4.1.6工作中手腳要輕，盡可能不發出大的噪音，實在無法避免時，應事先

向業主

或住戶打招呼，并說“非常抱歉，對不起要打攪一段時間”。

4.1.7整理：修理完畢后，應負責打掃干凈，將垃圾雜物裝好，帶離業主房

間，放入公用垃圾桶內，臨行時注意收好工具，不可遺留工具在業主房內。

4.1.8試用：當維修完畢后，在業主面前試月維修好的項目。

4.1.9講解：向住戶講解故障原因，介紹維修保養知識，并告訴住戶正確使

用方法和注意事項。

4.1.10填單：請住戶填寫維修服務意見。

4.1.11辭別：工具袋背在肩上，如拎在手中，則應離開地面一定距離，至

門口時應轉身對業主說：“使用過程中如有向題，請聯系客服中心，再見”。

4.1.11整個工作期間不得接受業主贈送的物品。

4.4有關上門維修常見的問題及處理方法：

4.4.1全屋停電有以下幾種情況：

1）區域停電，為不可抗力。由客服中心向業主解釋。

2）該物業單位電表主電源開關跌落。接到投訴后，首先到所在梯間檢查

該單位電表箱開關，檢查是否有燒焦的跡象或聞一下是否有燒焦的氣味，可作出

判斷，進行更換。

3）室內配電箱漏電開關跳閘，此時應將后續各回路斷路器關閉，再按下

漏電開關表面按鈕，打上開關，如果仍然跳閘則說明漏電開關損壞，需更換。同

樣可檢查漏電開關是否有燒焦的跡象和氣味，來作出判斷。

4）如總漏電開關可以合上，則可能各單獨回路線路有問題。處理方法：

打下總掣分別將各回路開關輸出端線頭斷開，甩掉負載用歐姆表測量線間是否有

短路現象。可測出哪兩根線間的短路引起的跳閘，再進行檢查，可找出問題。

5）如果以上檢查全部通過，未發現問題，則有可能為室內某家用電器有

問題，以排除法測出，建議業主去維修。

6）引起跳閘的原因還有，例如各壓線部位是否壓緊，如不壓緊，帶負荷時

會引發火花、發熱導致跳閘，另外，還有由于暴雨、閃電或區域電壓不穩等造成

跳閘，合上即可。并向業主解釋清楚。

4.4.2屋內天花、地板、墻身有水漬。

1）在天花板上發現水漬，首先，要詢問業主該處水漬是突然出現，還是

時有時無。如果是突然出現，旦面積在迅速增大，說明樓上單位地板內的水管爆

裂，漏水，到樓上去檢查。此時如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢？有以

下幾種方法：（1）肉眼觀察水跡，如果很大，并有大量水珠，水漬較干凈，說明

極有可能是給水管漏水，因為給水管漏水會不斷有水涌出。而如果是排水管漏水

的話，水跡會給人污糟的感覺，甚至會有異味。（2）打壓試驗法，將總水閘關閉，

將手動打壓泵接入室內管路，打壓至0.8Mpa,穩壓10分鐘，觀察壓力表變化，

如壓力下降很大，說明給水管有漏水，如無壓力降，則可能是排水管漏水。有了

以上判斷，就可以有針對性的進行維修。

還有一種情況，如水漬時有時無，則有可能是天氣變化形成結露，屬自然現

象，告訴業主注意開窗通風。如果大花漏水發生在頂層物業單位，則叫以判斷為

天面排水不暢。天溝堵塞，積水引起天花板漏水。

2）當發現墻面有水漬時，這種情況，一種可能是墻內埋設的給水管發生漏

水，也可能是天氣變化結露現象。還有就是空調排水倒流，引起墻身水跡。外墻

有水跡，如排除空調漏水，墻內無水管，則是外墻有裂縫，下雨導致外墻滲水，

查明原因后，再進行針對性維修。

四、工程維修部管理制度

一、值班管理制度

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位

者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值

班崗位無關的事情。

3、值班員工必須服從調度主管的安排，聽從調配，執行組長的工作指令。

4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及

時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。

5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，

果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上

級到場處理。

8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。

二、運行記錄管理制度

1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，

設備運行記錄表（空調系統）每班記錄一次，由相關專業的管理員檢查后每月月

底將表格匯總交調度主管存檔。

2、設備維修保養記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業的管理員審查

后簽名，每月月底將記錄表格匯總交調度主管存檔。

3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業的管理員抽

查監督，月底匯總后交調度主管存檔。

4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周部門經理簽名后交調度主管。

5、值班表每月月底由維修班填寫，物管部經理審閱后交調度主管。

6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。

7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

三、工程檔案管理制度

1、工程設備檔案資料由調度主管。調度主管者應嚴守公司檔案管理制度和

保密守則。

2、各類檔案應按系統分類：強、弱電；給排水；暖通、空調；消防報警；

房屋結構；等系統資料由調度主管存放于檔案盒內并貼上標簽。

3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。

4、外單位交來圖紙由調度主管統一簽收，并將有關圖紙交各相關專業核對

實物，如圖紙無誤則由調度主管按系統歸檔；圖紙有誤，則由調度主管聯系交圖

單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養的重要依據，應妥善保存。

6、借閱檔案須經相應調度主管以上人員批準，調度主管登記并指定歸還日

期，由調度主管按期追還，需續借的要重新登記。

四、設備設施管理制度

一、設施設備巡檢規定

為保證設備F常運行，及時發現并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設

備進行日常巡檢。

1、巡視值班人員必須按本系統規定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。

2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯系。

3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和

結果記錄。

4、巡視值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的女備

和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。

5、發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發

現設備運行狀態指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人

員調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。

6、發現有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立

即報告維修人員，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。

7、相關專業人員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發現問題追查原因,

如屬人為應追究當事人責任。

五、設備管理制度

1、設備的維修保養分月度、季度、半年、年度，由相關專業人員按維修保

養項目、內容、達標參數制訂保養計劃，交各班組實施。

2、各班組每次完成常規保養后，責任人和班組長填寫保養記錄并存檔。

3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業的人員根據設備的性

能等規劃編制維修方案，交班組執行。

4、如檢修保養中發現有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修

保養記錄表，上報調度主管實施整改。

5、每次檢修保養后必須填寫相應的表格，調度主管負責監督執行。

六、機房管理制度

物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、弱電機房、電梯機房、熱交換

機房、水泵房、空調機房等；它們都是生產重地，為規范各機房的管理，特制定

本規定。

1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生

產重地，請勿進入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的沒備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通

道等顯眼位置掛貼規范的警示牌

3、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。

4、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上珪貼

表明用途和狀態的告示牌。

5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。

6、未經部門領導批準，外來人員（包括參觀學習和施工等）禁止進入機房；

經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規定，服從機房工作人員的安排指

導。

7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人

員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知調度主管或部

門領導。

8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩

等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房

內吸煙。未經書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業。

10、機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態，嚴

禁打私人電話或長時間占用電話。

11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記

錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。

七、設備機房防火制度

1、不得在機房內吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。

機房內不得存放易燃物品。

3、需要動火作業時，由相關專業人員填寫機房動火作業申請表，工程部經

理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現場的易燃物品，準備好滅火器；施

工后認真檢查，確認無火種后方能離開。

4、部門人員在當值期間，應注意檢查機房內的滅火自救措施，并教導員工

掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。

5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區域內消防報警探測器和消防設備的情

況，及時報告、處理火警信號。

6、機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

7、機房內的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標

志和指示燈等設施，必須保持完整好用。

8、發生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如

油路發生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及

其他干式滅火器撲救。

9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規程操作，并做好防火措施。

10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要

詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。

八、機房衛生管理制度

為做好機房內外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環境，特制定木衛

生制度。

1、機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機房內各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統濾塵網。

5、機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。

6、維修人員負責制定本機房清潔衛生時間表，并對機房衛生負責。

7、各專業人員定期抽查機房衛生清潔情況，發現嚴重衛生問題，立刻組織

整改，并追究設備責任人的責任。

五：強電系統管理

一、層間配電室管理制度

1、配電室內的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內各種開關應標志清晰。

2、配電室內每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、工程維修部每月一次檢查內部設備，發現異常立刻維修。

4、工程維修部根據計劃定期保養配電房內設施，重點做好設備清潔和緊固

接線端子。

5、檢查和保養結束后填寫設備檢修單。

二、轉、停電通知用戶工作規程

（一）計劃轉、停電

1、供電局轉、停電，物管部接到通知后應立即報告物業經理“

2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報部門經理。

3、總經理審批后，工程維修部部擬發轉、停電通知書，由物業客服部通知

業主。

三、供配電設備運行管理規程

1、每天定期巡查供配電系統設備，包括（開閉所、低壓配電室，發電機房），

并將設備運行參數記錄在供配電系統運行記錄表上。

2、發現供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查找原因，并通知

物管部安排處理。

3、用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現

象，發現異常馬上維修處理。

4、未經主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，

須經主管人員批準。

5、嚴格執行機房管理規定和交接班、值班規定。

6、高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。

四、供配電設備維修保養規程

1、嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養。

2、工程維修經理每年12月制訂下一年度的設備保養計劃。報物業經理審批。

3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養，并有詳細記錄。

4、工作過程應嚴格遵守電氣作業規程。

5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養工作。

6、各系統的維修保養以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部

經理，及時通知受影響的用戶。

7、維修保養結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器

設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發電機房設備檢查表和當值日志上。

8、高壓設備發生接地時，在室內不得接近故障點4米以內，在室外不得接

近故障點8米以內，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕

緣手套。

五、工作票制度

1、在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執行，其方式有下列兩種：

填用工作票；口頭或電話命令。

2、填用工作票的工作為：高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者；高

壓室內的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施

者；帶電作業和在帶電設備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源

干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設備停電者；轉動中的發電

機上的工作。

3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員

應將發令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中，并向發令人復誦核對一

遍。

4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，

如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經常保存在

工作地點，由工作負責人收執，另一份由值班員收執，按值移交。值班員應將工

作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。

5、一個工作負責人只能發給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個

電氣連接部分為限。開工前工作票內的全部完全措施應一次做完。

6、事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內。在開始工作前必

須做好保證安全的技術措施并指定專人負責監護，即：停電，驗電，裝設接地線,

懸掛指示牌。

7、工作票的有效時間，以批準檢修期為限。

8、需要變更工作班中的成員時，須經工作負責人同意。

9、工作票簽發人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班

員(工作許可人)由強電組長或資深技工擔任。

10、工作票所列人員的安全責任：

(1)工作票簽發人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施

是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態是否良

好。

(2)工作負責人(監護人)：正確安全地組織工作；結合實際進行安全思想

教育；督促、監護工作人員遵守本規程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確

完備，值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件；工作前對工作人員交待安

全事項。

(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現場條

件；負責檢查工作現場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來

電的危險；對工作票中所列內容即使發生很小疑問，也必須向工作票簽發人詢問

清楚，必要時應要求做詳細補充。

(4)工作班成員：認真執行安全規程和現場安全措施，互相關心施工安全，

并監督安全規程及措施的實施。

六：供電突發性事故的應急措施

(一)外線故障

1、大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停

電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明

確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛上“有人工作，禁止合閘”

指示牌。

2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用

電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處于準務合閘位置，合上備用電源進線

柜開關。

3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。

5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。

(二)內部故障

當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現故障時(短路或接地)，非誤操

作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時

值班人員應遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開關退出(若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅

火器滅火，1人向消防中心報告火警)。

2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯合閘，保證大樓設施用電。

4、向物管部主管和維修班報告故障經過和處理情況。

5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故

發生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。

七：給排水、管道系統管理

一、安全用水、供水管理制度

根據市安全用水管理的有關規定，結合轄區內的具體情況，對供水管理規定

如下：

1、凡屬轄區范圍內的供水系統(即自來水公司向轄區供水總表以內的)一律

由管理公司管理。

2、用戶出門前應將水閥關閉，避免發生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現象的均屬偷水行為，大廈物業將按下列規定處理：

(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍

追計水費外，還要賠償大樓損失。

(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水

費外，賠償大廈損失.

(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計

水費外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規定，拒絕物業管理公司維修人員檢查，不采納安全

用水意見及措施而造成事故，影響供水系統或對其他用戶造成損失的，按實際情

況賠償損失。

二、大廈節水、用水措旅

1、嚴格按照節水辦所批復的用水量用水，不超標用水。

2、在各公共洗手間張貼節水標語，加強用戶節水意識。

3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。

4、每周抄錄總水表讀數，發現讀數異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。

三、物管部停水、限水管理制度

1、所有的停水、限水審批權限為工程經理以上。

2、收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經理，至少

提前24小時書面通知受影響用戶。

3、工程維修部應安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應將蓄水池注滿。

5、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發現水位過低應

關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。

6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。

四、水泵房管理制度

1、保持水泵房通風換氣，環境衛生清潔。

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰

匙。外單位參觀或領導檢查作好登記記錄。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關閉的正常狀態。

4、每班將轉換開關轉到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉是否

正常，然后將轉換開關轉回“自動”位置。

5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。

6、進行維修保養時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的

告示牌。

7、發現有異常情況或自動失靈等，立即報告主管領導，并留在現場觀察。

8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系

統巡查表。

9.定期檢查生活用水水池，和藥劑添加系統。

五、給排水系統維修保養制度

1、給排水系統的日常維修保養由暖通、給排水運行維修班負責。

2、工程部每年12月份負責制訂和監督實施下年度的系統保養計劃。

3、維修及保養過程如要限、停水，需提前將停水區域通知客服部，由客服

部通知受影響用戶。

4、根據設備特點重點做好潤滑、除塵工作。

5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。

6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統的維修保養工作結束后應填寫維修保養記錄表。

8、給排水設備的故障應于24小時內修復，無法解決的應馬上要求通知受影

響用戶，并報告上級領導，限期修復。

六、給排水系統故障排除措施

（一）給水系統故障處理

1、因給水泵故障影響供水時，把出現故隙的給水泵打到“停止”位置，將

備用水泵投入“自動”狀態運行。

2、因給水泵自動控制系統故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下

水池泵房采用手動狀態定時供水，并用對講機保持聯系和在現場監護，防止出現

水浸事故，待自動控制系統修復正常使用后恢復自動控制狀態。

3、因供水管網或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修，盡快恢復供水。

（二）排水系統故障處理

1、排水管故障，先將該區域的供水管網關閉，用沙包攔截溢水區域，防止

溢水流入電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排

水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街

外。

A：空調、設備系統管理

一、空調系統檢查巡視內容

1、設備巡查

巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態,聽有沒有異常聲音；觀察電壓、

電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、

滲水、溢流等現象。

2、空調機房

(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正

常；水壓是否在正常壓力。

(2)巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運吁中

有無過熱現象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損

壞、不能開啟等故障。

(3)空調控制室內，水泵起動箱有無故障指示。

3、冷卻塔、水箱檢查

(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發出噪音，風機起

動電柜有無故障指示。

(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

(1)組合式風機：檢查運行時有否發出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網

有無堵塞，塵網是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。

(2)吊裝式風機：運行時有否發出噪音，塵網有無堵塞。

二、空調系統操作規程

(一)開機程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統注滿水，靜水壓力正常。

3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態。

4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

5、檢瓷并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態。

6、根據室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數。主機運行中，冷卻水出水

溫度升高至35℃時需要加開冷卻塔風扇。

7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態。

9、啟動冷卻水泵和冷凍水泵。

10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥己經在開啟位置。

12、檢查蒸發器、冷凝器出入水壓差(約1kg/cm2)o

13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機、油溫是否在65℃?68℃之間。

15、啟動主機。

16、檢查主機運行數據，待主機運行平穩后才可離開機房。

(二)關機程序

1、關機前記錄主機運行數據。

2、按停主機。

3、主機完全停止后10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風機，冷凍水泵、也可根據

需要繼續運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據負荷及水溫而定，每開一臺

主機應開一組水泵配合。

三、空調系統運行管理規定

1、空調系統的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員進行監督。

2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行運行情

況記錄在空調系統運行表上，未經主管管理員批準，不得擅自更改運行參數。

3、按大樓空調運行時間表準時啟?？照{系統。

4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

四、空調系統維修保養規程

1、冷水機組維修保養和水處理由委保公司負責。

2、強弱電綜合班組負責空調系統輔助設備(水泵、電機和風機)的維修，

并按空調系統保養計劃做好設備保養。

給排水綜合班負責管道，風機盤管的水路暢通。

2工程部員每年12月制訂下年度的空調系統保養計戈九并負責組織實施。

3、當值人員巡查發現系統設備故障，應立即進行維修，并報告調度主管。

4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲

等工作。

6、工作過程中注意環保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業

規定。

8、系統保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排

除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。

9、系統維修保養工作結束后應填寫維修保養記錄表。

O

五管網系統

1、主管道

(1)發現或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

(2)現場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將

水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。

(3)用薄鐵皮將裂U圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

(4)將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；

一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

⑸報告調度主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

2、水平管網

(1)發現或接報空調水平管網漏水，應迅速將事故樓層風機房內的空調水平

管閥門關閉。

(2)現場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將

水導入洗手間地漏。

(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

(4)報告調度主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

3、空調機房內的伸縮節

(1)發現或接報機房內伸縮節破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣

停止水泵。

(2)將破裂伸縮節上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘

閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停

止漏水后再開啟機組和備用泵。

(3)報告調度主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

4、空調機房內的管道

(1)發現或接報空調機房內管道漏水，應停止機組水泵并將電房內的機組系

統供電總開關拉斷，以防電氣短路。

(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。

(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

(4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。

(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另

一污水井。

(6)報告調度主管，由其組織搶修。

九：緊急情況通知受影響用戶

事件發生后，調度主管報告部門經理認為4小時內可修復的應通過緊急廣播

知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由部門經理上報總經理書面報告。

(一)電梯困人

如發生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理:

1、發生電梯困人事故時，電梯安管員通過電梯對講機或咕話與被困人員

取得聯系，務必使其保持鎮靜，不得驚慌，靜心等待救援人員的援救;

被困人員不可將身體任何部位伸出轎席外。如果轎廂牌半開閉狀態，

電梯安管員應聯系工程部人員設法將轎廂門完全關閉并及時和電梯廠

商或者維保單位聯系派人過來。

2、根據指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。

3、轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時的救援

（1）拉下電梯電源開關。

（2）用專用廳門鑰匙開啟廳門。

（3）在轎頂用人力開啟轎廂門。

（4）協助科客離開轎廂。

（5）重新關好廳門。

4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法

（1）進入機房切斷電梯電源。

（2）拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。

（3）援救人員之一把旋柄，另一?援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動

器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發行危

險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5

米左右）為止。

（4）當轎廂停于距廳門0.5米遠左右位置時，其救援方法按四-3條款

進行。