深圳市都市更新項(xiàng)目實(shí)操系列

地價(jià)補(bǔ)繳

一、現(xiàn)行深圳拆除重建類都市更新項(xiàng)目地價(jià)補(bǔ)繳政策解讀

（一）城中村用地

根據(jù)《深圳市都市更新措施》第三十六條規(guī)定，拆除重建類都市更

新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及如下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià);

建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)原則的20%

補(bǔ)繳地價(jià);建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)原則補(bǔ)繳

地價(jià)。

（二）舊屋村用地

根據(jù)《深圳市都市更新措施》第三十七條規(guī)定，市政府《有關(guān)

公布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行措施的告知》實(shí)行前已經(jīng)

形成的舊屋村拆除重建日勺，現(xiàn)實(shí)狀況占地面積1.5倍的建筑面積不

再補(bǔ)繳地價(jià)，超過部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)原則補(bǔ)繳地價(jià)。

（三）工改工項(xiàng)目

改造后項(xiàng)目自用：根據(jù)《深圳市都市更新措施》第三十八條第

一款規(guī)定，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)，增長日勺建筑

面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)原則的50%繳納地價(jià)。

改造后項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《市規(guī)劃國土委有關(guān)明確都市更新項(xiàng)目

地價(jià)測算有關(guān)事項(xiàng)的告知》第七條第（三）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級(jí)

改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類都市更新項(xiàng)

目，改造后形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施約定整體轉(zhuǎn)讓的，按照公告

基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)C

改造后項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《市規(guī)劃國土委有關(guān)明確都市更新項(xiàng)目

地價(jià)測算有關(guān)事項(xiàng)的告知》第七條第（四）款規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)升級(jí)

改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類都市更新項(xiàng)

目，改造后形成的工業(yè)樓宇約定部分分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，其對(duì)應(yīng)的建筑面

積按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)日勺平均值與其所在整體（不含已同

意分割轉(zhuǎn)讓并繳足地價(jià)的建筑面積）已繳交的平均樓面地價(jià)的剩余

期限地價(jià)之差作為單價(jià)測算并補(bǔ)繳地價(jià)；配套設(shè)施約定部分分割轉(zhuǎn)

讓日勺，其對(duì)應(yīng)的建筑面積按照市場評(píng)估地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)。

（四）工業(yè)改商業(yè)、住宅、辦公項(xiàng)目

根據(jù)《深圳市都市更新措施》第三十八條第二款規(guī)定，原有合

法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)有效期限

以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期

限以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則計(jì)算的地價(jià)；增長建筑面積部分，按照其改

造后的功能和土地使用權(quán)有效期限以市場評(píng)估地價(jià)原則計(jì)算應(yīng)繳納

日勺地價(jià)。（70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目除外）

（五）70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目

根據(jù)《深圳市者3市更新措施實(shí)行細(xì)則》第六十二條規(guī)定，市政

府2023年公布的《有關(guān)寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等

70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見》確定的70個(gè)項(xiàng)目，改造后原

有城中村用地面積根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照《措施》

第三十六條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測算；原有舊屋村用地面積根據(jù)平均容積

率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照《措施》第三十七條規(guī)定進(jìn)行地價(jià)測算；

其他用地根據(jù)平均容積率分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土

地有效期限，以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則進(jìn)行地價(jià)測算。

（六）其他用地類型

根據(jù)《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)

行工作的暫行措施的告知》第（九）條、第（十）條規(guī)定，按照其

改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則計(jì)算應(yīng)繳納的

地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期

限以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則計(jì)算的地價(jià)。超過基準(zhǔn)容積率部分，住宅按照

2.5倍基準(zhǔn)地價(jià)原則計(jì)收地價(jià),其他功能按照2倍公告基準(zhǔn)地價(jià)原則

計(jì)收地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式如下：

回

R深標(biāo)基準(zhǔn)-2023年版《深圳市都市規(guī)劃原則與準(zhǔn)則》一類密度

分區(qū)基準(zhǔn)容積率。由舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)

發(fā)展產(chǎn)業(yè)日勺項(xiàng)目R深標(biāo)基準(zhǔn)為6.0。

（七）歷史用地處置

根據(jù)《深圳市都市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》第十條規(guī)定，

都市更新項(xiàng)目波及歷史用地處置的，項(xiàng)目地價(jià)應(yīng)當(dāng)辨別為兩部分進(jìn)

行測算：

（1）出讓給項(xiàng)目實(shí)行主體的開發(fā)建設(shè)用地面積不超過項(xiàng)目拆除

范圍內(nèi)原有手續(xù)完善日勺用地面積日勺部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按

照《深圳市都市更新措施實(shí)行細(xì)則》第六十條規(guī)定測算地價(jià)；

（2）出讓給項(xiàng)目實(shí)行主體的開發(fā)建設(shè)用地面積超過項(xiàng)目拆除范

圍內(nèi)原有手續(xù)完善的用地面積以外日勺部分，該部分分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

按照改造后的功能和土地使用權(quán)有效期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則的

110%計(jì)收地價(jià)，其中的10%用作對(duì)歷史用地行為日勺處理。

政策根據(jù)：

■《深圳市都市更新措施》（深圳市人民政府令第211號(hào)）

■《有關(guān)印發(fā)深圳市都市更新措施實(shí)行細(xì)則的告知》（深府

[2023]1號(hào)）

■《深圳市人民政府辦公廳有關(guān)印發(fā)二業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施的

告知》（文號(hào)：深府辦（2023）3號(hào)）

■《深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)有關(guān)印發(fā)《〈深圳市工業(yè)嘍

宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）〉實(shí)行細(xì)則》的告知》（文號(hào)：深規(guī)土

（2023）721號(hào)）

■《深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)有關(guān)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)

事宜的告知》

■《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行

工作的暫行措施的告知》（深府辦[2023]8號(hào)）

■《市規(guī)劃國土委有關(guān)明確都市更新項(xiàng)目地價(jià)測算有關(guān)事項(xiàng)的

告知》（深規(guī)士[2023]587號(hào)）

■《深圳市都市更新歷史用地處置暫行規(guī)定》（深規(guī)土

（2023）294號(hào)）

■《有關(guān)寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城

舊村改造項(xiàng)目的處理意見》（文號(hào)：深府（2023）258號(hào)）

二、即將出臺(tái)日勺地價(jià)新政解讀

《有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行工作的暫行措施》（送審稿、

第三十稿），已于2023年10月10日由市規(guī)劃國土委上報(bào)市政舟,

待市政府印發(fā)。

暫行措施第十五條：整合地價(jià)原則類別，簡化都市更新項(xiàng)目地價(jià)測

算規(guī)則，建立以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則為基礎(chǔ)的地價(jià)測算體系（詳見后

表）。在保持都市更新地價(jià)水平相對(duì)穩(wěn)定的前提下，都市更新地價(jià)

測算逐漸納入全市統(tǒng)一日勺地價(jià)測算體系。都市更新項(xiàng)目地價(jià)可不計(jì)

息分期繳交，初次繳交比例不得低于30%,余款1年內(nèi)交清。（請(qǐng)

放大觀看圖片）

工業(yè)用地歷史遺留問題處理思緒

為了給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地資源，深圳市政府先后在1992年、

2023年進(jìn)行了兩次“國有化”行動(dòng)，但因土地賠償不到位以及由此

帶來的“違建”、“搶建”現(xiàn)象，無形中導(dǎo)致了長期以來困擾深圳社

會(huì)發(fā)展的歷史遺留問題，而這在工業(yè)用地改造項(xiàng)目中影響尤甚。

怎樣妥善處理項(xiàng)目用地及地上建筑物的歷史遺留問題，往往成

為工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。在實(shí)際操作中，借助

都市更新處理歷史遺留問題是深圳地區(qū)工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目的重

要途徑；不過，伴隨商業(yè)競爭的白熱化，不少工業(yè)用地項(xiàng)目的投資者

正試圖通過“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”等非都市更新日勺方式，尋找處理

歷史遺留問題的其他途徑。

一、深圳非農(nóng)建設(shè)用地歷史遺留問題概述

（一）兩次“土地國有化”的賠償未到位

為了給都市發(fā)展提供用地保障，深圳市政府在1992年出臺(tái)了

《有關(guān)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村都市化日勺暫行規(guī)定》，對(duì)原特區(qū)內(nèi)的集體土

地實(shí)行“統(tǒng)征”，轉(zhuǎn)為國有用地；2023年，深圳市委、市政府公布

《有關(guān)加緊寶安龍崗兩區(qū)都市化進(jìn)程日勺意見》，把特區(qū)外日勺土地所有

“轉(zhuǎn)”為市政府發(fā)展儲(chǔ)備用地。

然而，由于對(duì)村集體、村民的賠償原則過低、不到位，上述

“征地”、“轉(zhuǎn)地”行動(dòng)實(shí)際上并未得到當(dāng)時(shí)日勺村集體及村民的承

認(rèn)°在性質(zhì)上，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地名義上雖為“國有土

地”，但要真正實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，則需要完畢對(duì)土地及地上建筑物、構(gòu)筑物

日勺賠償手續(xù)。

（二）違法建筑的泛濫

深圳地區(qū)的迅速發(fā)展，催生了巨大的用地、用房需求。大多數(shù)

集體經(jīng)濟(jì)組織出于招商、創(chuàng)收等考慮，與村外個(gè)人或企業(yè)簽訂用地協(xié)

議，使用年限50年甚至更久一一實(shí)際上成了“以租代售”o土地實(shí)

際使用人在獲得“土地使用權(quán)”之后，多數(shù)未經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)就建起

了各類建筑。這些違法建筑不僅數(shù)量眾多，并且承載著大量的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)2023年深圳完畢的農(nóng)村都市化歷史遺留問題違法建筑信息普

查記錄成果顯示，全市農(nóng)村都市化歷史遺留違法建筑普查總量為

35.7萬棟，建筑面積3.57億平方米，用地面積131平方公里[i],其中

工業(yè)用地及地上建筑物占據(jù)相稱大日勺比重。若要對(duì)如此規(guī)模日勺“違

法建筑”盡數(shù)拆除，不僅阻力重重，還會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及大量

人口的生計(jì)導(dǎo)致負(fù)面影響。

二、工業(yè)用地歷史遺留問題處理日勺法律關(guān)系分析

通過對(duì)工業(yè)用地歷史遺留問題來龍去脈日勺梳理，我

們認(rèn)為：要處理好以上問題，首先需要理順好項(xiàng)目用地上政府、原

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（如下簡稱“村委”）以及土地實(shí)際使用人的關(guān)

系。

通過1992年、2023年兩次“國有化”行動(dòng)，深圳成為“名

義上”所有由國有土地構(gòu)成的地區(qū)。從這個(gè)意義上說，政府是項(xiàng)目用

地的征收、征用方；但需要完畢征地賠償?shù)仁掷m(xù)，才真正轉(zhuǎn)為國有用

地。在項(xiàng)目運(yùn)作中，有關(guān)成本大多由項(xiàng)目投資者直接承擔(dān)。作為社會(huì)

公共利益的管理者，在土地開發(fā)及歷史遺留問題處理的過程中重要負(fù)

責(zé)“算大帳”，其著眼點(diǎn)重要在于財(cái)政收入、都市規(guī)劃的貫徹、公共

設(shè)施用地的保障等C

在有關(guān)工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目中，村委飾演著銜接和溝通政府

和實(shí)際使用人的雙重角色：他們是項(xiàng)目用地的“名義產(chǎn)權(quán)方”，土地

征收、征用關(guān)系的“名義被拆遷方”，同步也與項(xiàng)目用地的實(shí)際使用

人存在租賃關(guān)系。因此，村委（及所屬大多數(shù)村民）成為了處理項(xiàng)目

用地歷史遺留問題、促使項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵主體。作為所在小區(qū)

日勺重要經(jīng)濟(jì)來源，村委重要日勺利益著眼點(diǎn)在于土地項(xiàng)目提成，留用

地、留用房的數(shù)量及收益等。

項(xiàng)目用地日勺實(shí)際使用人名義上與村委締結(jié)了租賃協(xié)議，租用項(xiàng)目用

地并在上面修建建筑、發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但由于歷史原因，他們的用地行為

往往存在用地手續(xù)有瑕疵、報(bào)建手續(xù)不齊等缺陷，存在合法性風(fēng)險(xiǎn)。

首先，他們與目H勺月地的捆綁是最直接的，且大多在所在小區(qū)有著千

絲萬縷的關(guān)系，有著最迫切的利益訴求；另首先，由于合法性上的缺

陷，他們往往不樂意將“項(xiàng)目用地實(shí)際使用人”的身份展現(xiàn)于臺(tái)前，

并常常需要與投資者聯(lián)合增進(jìn)項(xiàng)目確實(shí)權(quán)工作，實(shí)現(xiàn)自身利益的“洗

白”。

總體而言，在處理工業(yè)用地歷史遺留問題過程中所波及日勺主體、法

律關(guān)系，以及各方利益訴求可概括如下：

三、通過都市更新處理工業(yè)用地歷史遺留問題日勺要點(diǎn)整頓

自《深圳市都市更新措施》頒布實(shí)行以來，都市更新就成為了

歷史用地確權(quán)及歷史遺留問題處理日勺重要途徑。2023年《深圳市都

市更新“十三五”規(guī)劃》、《有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行工作時(shí)

暫行措施》（下稱“暫行措施”）等一系列措施時(shí)頒布，為處理歷

史用地遺留問題提供了更為靈活日勺選擇。

（一）未征轉(zhuǎn)用地：理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接拆除，參與都市更

新

《暫行措施》明確規(guī)定，針對(duì)用地行為發(fā)生在2023年6月30

日之前的建成區(qū)，在已同意納入都市更新區(qū)域的狀況下，村委可自

行理清處置土地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、

構(gòu)筑物，并與政府簽訂征（轉(zhuǎn)）用手續(xù)的協(xié)議后，可作為歷史用地

參與都市更新。政府將不另行支付賠償費(fèi)用。

據(jù)此，項(xiàng)目投資者在理順土地的利益關(guān)系后，可直接將地上建

筑物、構(gòu)筑物拆除，而不用規(guī)定建筑物日勺實(shí)際使用人出具產(chǎn)權(quán)證明,

無形中減少了歷史用地參與都市更新的難度。但其代價(jià)有二：

一是交納更高日勺地價(jià)。有關(guān)用地上所分?jǐn)偟慕ㄖ娣e按照改造

后日勺功能和土地使用權(quán)有效期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)原則的110%計(jì)收地

價(jià)（其中日勺10%為對(duì)歷史用地行為的處理）。

處置處

二是更高的公共用地奉獻(xiàn)率。根

土地中交由置土地中

據(jù)《暫行規(guī)定》拆除類項(xiàng)目中歷史用地

繼受單位進(jìn)納入政府

需要上交政府土地儲(chǔ)備日勺比例如下表：行都市更新土地儲(chǔ)備

拆除重建類都市更新項(xiàng)目的比例的比例

殳更新單元80%20%

合法用地比例260%80%20%

60%＞合法用地比例2

重75%25%

50%

點(diǎn)更新

50%＞合法用地比例巨

單元65%35%

40%

合法用地比例〈40%55%45%

（二）有關(guān)合法用地比例的靈活處理

一般而言，都市更新單元的合法用地比例不少于60%。但在合

法用地比例局限性60%但不低于50%咆拆除范圍內(nèi)的歷史違建可

按規(guī)定申請(qǐng)簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬

清晰的合法建筑物及土地。

（三）有關(guān)建筑物年限的靈活處理

《暫行措施》規(guī)定，舊工業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除類都市更新日勺，建筑物

原則上不應(yīng)少于23年，但在“總面積不超過6000nV”、“不超過

更新單元拆除范圍”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500

平方米獨(dú)立占地作為公共服務(wù)設(shè)施”日勺狀況下，可將未滿23年日勺建

筑物列入都市更新范圍。

總體而言，都市更新通過構(gòu)建“土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”的機(jī)制,

讓最先介入、處理歷史遺留問題日勺投資者在獲得項(xiàng)目用地方面占據(jù)

主導(dǎo)地位，以此激發(fā)投資者出錢出力，參與處理項(xiàng)目用地日勺歷史遺留

問題。然而，伴隨2023年“8?31”新政日勺到來，村委用地轉(zhuǎn)讓、

參與都市更新等均需要通過專門集體資產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行，交易流程也

越來越往“招拍掛”靠攏。伴隨競爭日趨劇烈，不少投資者也在探索

通過非都市更新方式處理項(xiàng)目用地歷史遺留問題日勺措施。

四、“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入市”：通過非都市更新途徑處理工業(yè)用地歷

史遺留問題的思緒探索

（一）法律根據(jù)

1.村委未征轉(zhuǎn)用地理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系后可直接入市

《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間措施（試

行）》（下稱“空間措施”）第七條規(guī)定，對(duì)于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地

賠償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在先

行理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完畢青苗、建籠物及附著物的清理、賠償

和拆除后，可進(jìn)入公開市場掛牌交易；交易所得由政府和村委分派，

法定日勺分派方式有二：（1）市國土基金和村委各分得50%日勺交易收

益；（2）市國土基金獲得70%日勺交易收益，村委獲得30%的交易

收益，以及20%的項(xiàng)目配套物業(yè)。

根據(jù)有關(guān)部門的反饋，在實(shí)際操作中，項(xiàng)目用地掛牌所得收益

分派方案可通過各方協(xié)商予以調(diào)整。

2.針對(duì)產(chǎn)業(yè)用地可實(shí)現(xiàn)確定出讓方案、準(zhǔn)入條件

2023年10月20日，深圳市政府頒布《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)

業(yè)用地供應(yīng)管理措施（試行）》（下稱“產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理措

施”）o根據(jù)前述的規(guī)定，為保證產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，可由區(qū)政府負(fù)責(zé)牽

頭確定建設(shè)用地項(xiàng)目的詳細(xì)出讓方案與準(zhǔn)入條件。在企業(yè)正式進(jìn)駐

項(xiàng)目用地之前，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)與用地單位簽丁產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議對(duì)產(chǎn)業(yè)

準(zhǔn)入、投產(chǎn)時(shí)間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)境保護(hù)、股權(quán)變更

約束、退出機(jī)制、違約責(zé)任等問題作出詳細(xì)規(guī)定。

（二）操作要點(diǎn)與案例

現(xiàn)階段，已經(jīng)有工業(yè)項(xiàng)目的投資者通過“引入產(chǎn)業(yè)+農(nóng)地入

市”的方式與村委合作獲得項(xiàng)目用地，借此理順項(xiàng)目用地利益關(guān)系、

處理歷史遺留問題。其操作要點(diǎn)可歸結(jié)如下：

首先是產(chǎn)業(yè)認(rèn)證，投資者可通過自行研發(fā)、合作或并購的方式

獲得產(chǎn)業(yè)技術(shù)成果，按照《深圳市高新技術(shù)項(xiàng)目認(rèn)定實(shí)行措施》等規(guī)

定，通過區(qū)一級(jí)的科技部門，完畢高新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目認(rèn)定工作，為產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐

提供資質(zhì)條件。

在此同步，投資者可同步與村委、街道辦溝通，確定當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)

引進(jìn)的意向，并根據(jù)《空間措施》、《產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理措施》的規(guī)

定，由村委提出申請(qǐng)，區(qū)政府主導(dǎo)，為意向進(jìn)駐企業(yè)“量身定做”進(jìn)駐

條件，在此基礎(chǔ)上正式啟動(dòng)入市交易程序。

在聯(lián)絡(luò)項(xiàng)目用地，后動(dòng)“農(nóng)地入市”交易程序日勺過程中，投資者需

要與村委、實(shí)際使用人進(jìn)行充足溝通，進(jìn)而處理好項(xiàng)目用地的歷史遺

留問題、理順土地利益關(guān)系，為項(xiàng)目用地入市出讓做好準(zhǔn)備。

以上操作最初由深圳市方格精密器件有限企業(yè)通過“農(nóng)地入市”方

式獲得寶安區(qū)福永街道鳳凰小區(qū)日勺工業(yè)用地［ii］。近年來，伴隨深圳

政府對(duì)先進(jìn)制造業(yè)的重視，以及對(duì)工業(yè)用地資源的保護(hù)，通過前述方

式獲得用地的企業(yè)越來越多，例如大疆無人機(jī)［兩、大族激光［M等。

以此作為契機(jī)處理項(xiàng)目用地的歷史遺留問題，將是一種有益的嘗試。

——深圳“工改工”項(xiàng)目物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制及應(yīng)對(duì)操

為防止對(duì)工業(yè)用地、用房的炒作，深圳市政府頒布了《深圳市工業(yè)

樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施》等一系列政策，通過限制工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、劃定

自持比例等措施，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地、用房市場日勺干預(yù)。這無形中為

項(xiàng)目運(yùn)作設(shè)定了更高的門檻。伴隨深圳“工改工”項(xiàng)目時(shí)越來越受

青睞，怎樣在政策容許日勺范圍內(nèi)靈活運(yùn)作，擴(kuò)大盈利空間，成為

“工改工”項(xiàng)目運(yùn)作日勺重要問題。

一、政府對(duì)“工改工”物業(yè)轉(zhuǎn)讓限制手段歸納

（一）對(duì)物業(yè)類型與設(shè)計(jì)的限制

根據(jù)《深圳市都市規(guī)劃原則與準(zhǔn)則》（下稱“深標(biāo)”）對(duì)于

工業(yè)用地一一無論是一般工業(yè)用地（Ml）還是新興產(chǎn)業(yè)用地（M0）,

均明確其“主導(dǎo)用途的建筑面積（或各項(xiàng)主導(dǎo)用途的建筑面積之

和）不適宜低于總建筑面積的70%”。所謂“主導(dǎo)用途日勺建筑”，

在工業(yè)用地領(lǐng)域重要是指生產(chǎn)廠房和研發(fā)用房。如此一來，其他用

途（重要包括商業(yè)、宿舍，以及附屬的市政設(shè)施、交通設(shè)施、配套

輔助設(shè)施）日勺建筑面積加起來就不得超過總建筑面積的30%o

2023年1月，深圳市規(guī)土委公布了《有關(guān)深入加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用

房建筑設(shè)計(jì)管理工作時(shí)告知（征求意見稿）》。該告知首先強(qiáng)調(diào)工

業(yè)建筑的平面布局、水電設(shè)計(jì)不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)，另首先明

確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得不大于250平方米。如該告知未

來付諸實(shí)行，未來“工業(yè)廠房改公寓”的有關(guān)運(yùn)作將受巨大限制。

（二）對(duì)受讓人資格的限制

“工改工”項(xiàng)目的重要物業(yè)類型為工業(yè)樓宇，包括廠房、研

發(fā)用房等。對(duì)此，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）》（下

稱“措施”）第五條明確規(guī)定，工業(yè)樓宇日勺受讓人必須是企業(yè)；有

準(zhǔn)入條件日勺還應(yīng)經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門資格審查[1]0

對(duì)具有居住功能時(shí)的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（含宿舍、獨(dú)身公寓、辦公

式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）時(shí)轉(zhuǎn)讓，市規(guī)土委在《有關(guān)工

業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的告知》第一條還規(guī)定了四種例外情形：

1、前述告知實(shí)行前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《措施》第五條第二

款規(guī)定情形日勺（即符合項(xiàng)目設(shè)定日勺準(zhǔn)入條件）；2、前述告知實(shí)行前

已簽訂預(yù)售協(xié)議并立案且不屬于《措施》第五條第二款規(guī)定情形

日勺；3、經(jīng)房改部門同意被納入房改范圍日勺；4、市政府同意日勺其他

情形。

（三）對(duì)轉(zhuǎn)讓方式、范圍和比例的限制

根據(jù)《措施》日勺精神，工業(yè)樓宇一般狀況下可以整體轉(zhuǎn)讓。但如需

要分割轉(zhuǎn)讓，則需要用地批文、土地使用權(quán)出讓協(xié)議的明確規(guī)定，

或符合《措施》第四條第二款所規(guī)定的九項(xiàng)情形。根據(jù)其中第

（四）、（五）、（六）項(xiàng)的規(guī)定[2],在用地批文、土地使用權(quán)出

讓協(xié)議沒有明確規(guī)定的狀況下，開發(fā)商如無后續(xù)操作，在一般狀況

下可以對(duì)外分割轉(zhuǎn)讓日勺，不超過總面積日勺50%（其中已包括辦公、

宿舍等配套措施）C

（四）對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格及收益進(jìn)行限制

為防止對(duì)工業(yè)用地、用房的炒作而推高房價(jià)，《措施》明確規(guī)定：

“工業(yè)樓宇在轉(zhuǎn)讓日勺，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，

納入政府設(shè)置的國有土地收益基金專題管理”。總體而言，工業(yè)樓

宇轉(zhuǎn)讓增值收益上繳方式可概括如下圖：（請(qǐng)橫屏查看）

二、怎樣盤活工業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)

（一）土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)定

根據(jù)《深標(biāo)》的規(guī)定，一般工業(yè)用地（Ml）和新興產(chǎn)業(yè)用地

（M0）中最多有30%日勺建筑面積可用作商業(yè)、宿舍及其他配套設(shè)

施。怎樣讓這30%的物業(yè)獲得最大的利潤，有賴于投資者事前做好

全盤的規(guī)劃。對(duì)此，投資者應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目用地日勺規(guī)劃狀況、市場需

求、周圍項(xiàng)目狀況等原因進(jìn)行充足調(diào)研，在此基礎(chǔ)上聘任合資格的

專業(yè)征詢機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)劃（或規(guī)劃調(diào)整）方案。

由于M0日勺容積率上限較大，在實(shí)際操作中，投資者大都青睞“工改

M0”項(xiàng)目。然而，伴隨《深圳市都市更新“十三五”規(guī)劃》日勺出臺(tái)，

政府故意收緊“工改M0”項(xiàng)目。根據(jù)筆者所理解到的信息，目前

“工改M0”類項(xiàng)目的審批，需要提交到市一級(jí)主管部門審查，其時(shí)

間成本和不確定性均較此前大大提高。

（二）合適確定自持和銷售的部分

根據(jù)前文日勺分析，如沒有后續(xù)操作（如補(bǔ)地價(jià)等），根據(jù)既

有的政策，工業(yè)用地項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售的物業(yè)體量比例不高于總建筑

面積的50%一-這個(gè)比例是確定的，但詳細(xì)哪一部分物業(yè)可銷售則

由投資者決定。

一般狀況下，工業(yè)用地項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房占比為70虬配套用房

占比30%,可售物業(yè)占比50%。可售物業(yè)包括產(chǎn)業(yè)/研發(fā)用房及配套

用房。為此，投資者需要根據(jù)不一樣的項(xiàng)目背景，以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)

預(yù)期的不一樣，確定可售物業(yè)中產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和配套用房日勺占比，

以及可售物業(yè)的詳細(xì)位置。

（三）將廠房改為其他物業(yè)類型

根據(jù)深圳現(xiàn)行政策日勺規(guī)定，工改項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房占比都

在70%以上，且大部分不能分割轉(zhuǎn)讓。這一大部分工業(yè)廠房的消化

給后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作帶來了較大的壓力。

為此，諸多項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房改為寫字樓、公寓或會(huì)所等

更具價(jià)值的物業(yè)類型以規(guī)避產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房體量過大的問題。在實(shí)際

操作中，這種做法早已屢見不鮮。但由于政策的收緊，投資者近期

需要親密合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。這重要體目前如下兩個(gè)方面：

一是部分地區(qū)加大清理廠房改公寓、酒店的力度。例如寶安區(qū)政府

很快前出臺(tái)了《堅(jiān)決整改廠房改公寓等違法行為分類工作細(xì)則》，

同步請(qǐng)拆了不少“廠房改公寓”項(xiàng)目。有關(guān)政策與否會(huì)得到深圳其

他區(qū)域的響應(yīng)，有待深入觀測。

二是物業(yè)經(jīng)營前置審批的收緊。根據(jù)筆者理解，深圳部分地區(qū)的消

防主管部門收緊了寫字樓、酒店日勺消防審批，尤其是廠房改造項(xiàng)目

日勺消防審批。這勢必會(huì)對(duì)相似項(xiàng)目及其投資者產(chǎn)生消極影響。

（四）完善物業(yè)流轉(zhuǎn)方式

對(duì)于不少于50%時(shí)不可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)部分，除了變更物業(yè)

類型以提高其價(jià)值與吸引力以外，更重要的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。對(duì)

此，有關(guān)經(jīng)營者想出來“長期租賃”、“會(huì)籍綁定”、“股權(quán)綁

定”等方式。

“長期租賃”是最常見的流轉(zhuǎn)方式。經(jīng)營者成立物業(yè)管理企

業(yè)與客戶簽訂長期租賃協(xié)議，將約定物業(yè)租給客戶長期使用，以此

實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。但租賃協(xié)議日勺年限受限于《協(xié)議法》第二百一十

四條“租賃期限不得超過二十年”的限制，且投資者的資金無法一

次性回籠。

“股權(quán)綁定”是以將有關(guān)物業(yè)作為資產(chǎn)成立項(xiàng)目企業(yè)，或有

限合作企業(yè)，并將詳細(xì)物業(yè)與股權(quán)、投資份額進(jìn)行綁定，客戶通過

受讓、持有或轉(zhuǎn)讓股權(quán)、投資份額，間接實(shí)現(xiàn)物業(yè)的流轉(zhuǎn)。

“會(huì)籍綁定”則是由設(shè)置會(huì)員制俱樂部，通過銷售會(huì)籍的方式連帶

銷售物業(yè)。在滿足約定條件的狀況下，會(huì)籍可對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

在物業(yè)不能直接分割轉(zhuǎn)讓的狀況下，以上安排均屬于完善物業(yè)流轉(zhuǎn)

的變通性措施。在此基礎(chǔ)上，投資者可引入資管計(jì)劃、基金等金融

工具，通過將物業(yè)收益權(quán)打包出讓的方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)日勺融資功能，

提高資產(chǎn)流動(dòng)性。交易模式可簡樸歸納如下：

回

總體而言，與一般的都市更新項(xiàng)目相比，“工改工”項(xiàng)目受

當(dāng)?shù)卣哂绊懗潭雀摺Ｍ顿Y者首先要不停加大“土地”與“產(chǎn)

業(yè)”的結(jié)合度，讓項(xiàng)目用地最大程度地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另首先要

時(shí)刻留心當(dāng)?shù)卣唢L(fēng)向日勺變化，做到“帶著腳鐐跳舞”。

[1]隨即，《〈深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）》實(shí)行細(xì)

則》（下稱“實(shí)行細(xì)則”）第六條規(guī)定了四項(xiàng)例外情形：“1.因人

民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書獲得物權(quán)的；2.因繼承、受遺贈(zèng)

獲得物權(quán)的；3.因共有分割獲得物權(quán)日勺；4.因政府行使優(yōu)先購置權(quán)

的”。但這些都不屬于正常的市場流通行為。

[2]“……（四）企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價(jià)入股，其作價(jià)入股后

工業(yè)樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50加勺，非自用部

分可以分割轉(zhuǎn)讓；（五）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，企業(yè)總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼

續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%

日勺，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓：（六）單一企業(yè)投資建設(shè)日勺專業(yè)產(chǎn)

業(yè)園區(qū)內(nèi)日勺工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，其自用建筑面積比例不

低于總建筑面積50%B仇非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓；……”

——拆遷賠償日勺風(fēng)險(xiǎn)控制和合約處理技巧一一

前言

深圳的都市更新基本實(shí)現(xiàn)了政府、開發(fā)商及被拆遷人三方利益

日勺平衡，政府得以借助都市更新貫徹規(guī)劃、公共配套及保障房等，

開發(fā)商則通過都市更新項(xiàng)目獲得了在深圳房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會(huì)，

而權(quán)利人則大多通過都市更新實(shí)現(xiàn)了居住條件的改善、直接參與都

市發(fā)展紅利的分派C在老式的凈地開發(fā)模式已十提成熟的狀況下，

深圳都市更新一二級(jí)房地產(chǎn)市場聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式中，拆遷工作的開

展往往左右了一種都市更新項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。

本文根據(jù)筆者數(shù)年的拆遷工作經(jīng)驗(yàn)，以深圳都市更新拆遷中波及各

類綠本房屋日勺處置為例，對(duì)實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，望各同行共同

探討，在此亦歡迎批評(píng)指正。

一、一般綠本房簽約注意事項(xiàng)

由于在產(chǎn)權(quán)注銷過程中，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需對(duì)綠本房的房產(chǎn)

證號(hào)、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況與否與產(chǎn)

權(quán)登記簿所載一致進(jìn)行核查，因此在拆遷賠償協(xié)議中對(duì)房屋有關(guān)描

述應(yīng)當(dāng)完全與房產(chǎn)證證載信息一致，如證載面積、房產(chǎn)證號(hào)、房地

產(chǎn)名稱等。

二、綠本房證載權(quán)利人死亡狀況下綠本房拆遷賠償操作

權(quán)利人死亡時(shí)，應(yīng)當(dāng)完畢繼承后辦理新的產(chǎn)權(quán)證書，確定新

日勺權(quán)利人：

L根據(jù)法定繼承關(guān)系辦理繼承權(quán)公證、憑繼承權(quán)公證書等至

地稅局辦理免稅證明后，至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

書，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書證載權(quán)利人即為新的綠本房權(quán)利人。

2、根據(jù)遺囑繼承的，如遺囑通過公證，由遺囑確定日勺繼承人

持遺囑至公證處辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書等至地稅局辦理

免稅證明后，至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心申辦新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；如遺囑

未經(jīng)公證，則需要參照法定繼承方式，有關(guān)繼承人均須到公證處就

遺囑內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，然后辦理繼承權(quán)公證。

三、權(quán)利人房產(chǎn)證遺失狀況下簽約注意事項(xiàng)

1.根據(jù)土地建筑物信息核查成果及權(quán)利人描述，確認(rèn)遺失房

產(chǎn)證與否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發(fā)的房屋所有權(quán)證且國

土檔案系統(tǒng)無法查詢核算的，可參照無證房屋進(jìn)行拆遷賠償。

2.綠本遺失導(dǎo)致簽約時(shí)無法提供房產(chǎn)證信息的，向產(chǎn)權(quán)登記

部門查詢，在協(xié)議內(nèi)將房地產(chǎn)證載信息進(jìn)行確定。

3、在項(xiàng)目進(jìn)行房產(chǎn)證注銷時(shí)，首先由區(qū)（新區(qū)管委會(huì)）都市

更新職能部門對(duì)房屋拆除狀況進(jìn)行確認(rèn)并出具同意申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)

證的意見；另一方面經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查，確認(rèn)拆遷安頓賠償協(xié)

議等房屋證號(hào)、房屋位置、房屋權(quán)利人等房屋自然狀況、權(quán)利狀況

與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容一致；最終由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理

產(chǎn)權(quán)證書注銷之前在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》和房屋現(xiàn)場進(jìn)

行公告，公告期為10個(gè)自然日，公告期無人異議或異議不成立日勺，

即可辦理注銷。

四、對(duì)于已買賣綠木房簽約注意事項(xiàng)

綠本房無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的過戶，即無法實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變更，

因此買賣綠本房一般存在證載權(quán)利人與實(shí)際控制人不符的情形，從

有關(guān)規(guī)定和實(shí)操日勺可行性角度考慮，提議按照如下思緒處理：

L實(shí)際控制人選擇貨幣賠償?shù)?/p>

首先應(yīng)由證載權(quán)利人與項(xiàng)目企業(yè)簽訂貨幣賠償日勺拆遷安頓賠

償協(xié)議（所有協(xié)議文本由項(xiàng)目企業(yè)持有），項(xiàng)目企業(yè)獲得證載權(quán)利

人經(jīng)公證日勺注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益申明；另一方

面將拆遷賠償?shù)目铐?xiàng)賠償給實(shí)際控制人，付款節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)盡量與項(xiàng)目

推進(jìn)程度相適應(yīng)，如設(shè)置協(xié)議生效、房屋交付、實(shí)行主體確認(rèn)完

畢、產(chǎn)權(quán)注銷等付款節(jié)點(diǎn)，最終以雙方協(xié)商成果為準(zhǔn)；最終，項(xiàng)目

企業(yè)與實(shí)際控制人、證載權(quán)利人以三方協(xié)議的形式就拆遷賠償時(shí)過

程及權(quán)益承受狀況進(jìn)行書面確認(rèn)。

2.實(shí)際控制人規(guī)定物業(yè)回遷賠償?shù)模话阌腥缦氯N實(shí)現(xiàn)方

式：

（1）完畢回遷后過戶至實(shí)際控制人名下。首先與證載權(quán)利人

簽訂拆遷安頓賠償協(xié)議，賠償方式為產(chǎn)權(quán)置換，在房屋修建完畢后

將回遷房屋產(chǎn)權(quán)辦理至證載權(quán)利人名下，再由證載權(quán)利人過戶至實(shí)

際控制人名下，整個(gè)交易構(gòu)造由項(xiàng)目企業(yè)、證載權(quán)利人及實(shí)際控制

人以三方協(xié)議的形式確定。波及時(shí)裝修賠償費(fèi)、搬遷費(fèi)及過渡期安

頓費(fèi)等由證載權(quán)利人委托實(shí)際控制人收取。其中若波及稅費(fèi)問題、

購房指標(biāo)問題應(yīng)在簽約時(shí)明確，防止后續(xù)爭議影響項(xiàng)目推進(jìn)。

（2）完畢回遷安頓房后由實(shí)際控制人向項(xiàng)目企業(yè)買受。在證

載權(quán)利人提供簽訂貨幣賠償?shù)牟疬w安頓賠償協(xié)議，項(xiàng)目企業(yè)獲得證

載權(quán)利人經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)授權(quán)委托書及放棄房地產(chǎn)權(quán)益申明等

材料后，項(xiàng)目企業(yè)向?qū)嶋H控制人支付貨幣若干，待更新項(xiàng)目具有回

遷入伙條件時(shí)，實(shí)際控制人持項(xiàng)目企業(yè)向其支付的貨幣向項(xiàng)目企業(yè)

回購房屋。合用該賠償方式進(jìn)行賠償?shù)模瑧?yīng)根據(jù)詳細(xì)狀況綜合考慮

購房指標(biāo)、稅費(fèi)及過渡期安頓賠償費(fèi)等問題。

(3)分割項(xiàng)目企業(yè)可控的無產(chǎn)權(quán)證書房屋的若干建筑面積至

買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為賠償根據(jù)，詳細(xì)賠償

內(nèi)容以實(shí)際控制人買受證載房屋可獲得的賠償面積、金額為準(zhǔn)。進(jìn)

行上述操作日勺，除應(yīng)事先獲得證載權(quán)利人簽訂日勺貨幣賠償拆遷賠償

協(xié)議、放棄房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益申明書及經(jīng)公證的注銷房地產(chǎn)證委托書外，

還應(yīng)考慮所在區(qū)域確實(shí)權(quán)政策，保證上述操作時(shí)可行性。上述操作

可以保證明際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效防止了波及時(shí)購

房指標(biāo)、稅費(fèi)等問題。

五、證載為企業(yè)而存在經(jīng)立案的購房、分房協(xié)議的綠本房拆遷賠償

注意事項(xiàng)

該類問題存在個(gè)案日勺特殊性，如下操作方式為提議：

L證載權(quán)利人為國企或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的，存在

分房購房協(xié)議且在政府部門有立案信息時(shí)，在完畢企業(yè)內(nèi)部日勺決

策、審批程序后，與有關(guān)政府部門溝通，乂歷史遺留問題日勺思緒進(jìn)

行處理。能按照歷史遺留問題思緒處理的，由項(xiàng)目企業(yè)、證載權(quán)利

人與分房業(yè)主簽訂三方協(xié)議貫徹拆遷安頓賠償有關(guān)事宜；

2、如政府部門不一樣意按照歷史遺留問題思緒處理，則在完

畢企業(yè)內(nèi)部決策、審批程序后，參照已買賣綠本房思緒進(jìn)行處理。

六、存在法院生效判決的綠本房拆遷賠償注意事項(xiàng)

1.法院對(duì)于波及綠本房的糾紛做出確實(shí)權(quán)判決，根據(jù)物權(quán)法

第28條，司法裁判文書生效時(shí)房屋權(quán)屬即發(fā)生變更，因此可在確權(quán)

時(shí)將司法裁判文書確認(rèn)日勺權(quán)利人作為權(quán)利人進(jìn)行拆遷安頓賠償。在

波及產(chǎn)權(quán)注銷時(shí)，一般無需根據(jù)裁判文書辦理新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，直

接注銷原房地產(chǎn)證（綠本）即可，詳細(xì)最終注銷處理方式以所在區(qū)

不動(dòng)產(chǎn)登記部門意見為準(zhǔn)（一般此類問題不動(dòng)產(chǎn)登記部門會(huì)內(nèi)部開

會(huì)討論處置方案）C

2、由于綠本問題的特殊性或糾紛當(dāng)事人日勺訴請(qǐng)不規(guī)范，也許

導(dǎo)致部分裁判文書對(duì)于物權(quán)確實(shí)認(rèn)并不清晰，如裁判訴爭房屋使用

權(quán)、收益權(quán)等歸當(dāng)事人所有，詳細(xì)能否憑裁判文書確定有關(guān)當(dāng)事人

為綠本房權(quán)利人的，以區(qū)都市更新職能部門意見及不動(dòng)產(chǎn)登記部門

意見為準(zhǔn)。

七、無法聯(lián)絡(luò)權(quán)利人的綠本房拆遷賠償注意事項(xiàng)

1.綠本房權(quán)利人滿足下落不明滿二年條件的，可由利害關(guān)系

人申請(qǐng)證載權(quán)利人為失蹤人，確定財(cái)產(chǎn)代管人，由財(cái)產(chǎn)代管人處置

綠本房。

2、綠本房權(quán)利人滿足《民法總則》第二十三條規(guī)定的條件的，可由

利害關(guān)系人申請(qǐng)證或權(quán)利人死亡，由繼承人對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行繼承后處

理拆遷賠償事宜，詳細(xì)繼承手續(xù)見本指導(dǎo)第二條操作環(huán)節(jié)。

——開發(fā)商鎖定項(xiàng)目的常規(guī)方略以及因開發(fā)延誤等導(dǎo)致業(yè)主反水的

訴訟分析

來源：西政投資/鄧偉強(qiáng)

提綱

近年來，都市更新成為開發(fā)商們搶灘深圳房地產(chǎn)市場的“主

戰(zhàn)場”。開發(fā)商為拓展項(xiàng)目而支付給業(yè)主日勺對(duì)價(jià)也不停提高。然而，

在都市更新項(xiàng)目立項(xiàng)之后，由于開發(fā)進(jìn)度不盡人意、競爭對(duì)手覬覦

等原因，業(yè)主和開發(fā)商很輕易因開發(fā)進(jìn)度緩慢產(chǎn)生矛盾，最終導(dǎo)致

協(xié)議解除或項(xiàng)目易主。

深圳都市更新項(xiàng)目“一女多嫁”日勺先例并不少見，在賣方市場日勺背

景下，開發(fā)商前期鎖定項(xiàng)目的成本越來越高，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合

作開發(fā)協(xié)議或拆補(bǔ)協(xié)議后業(yè)主受到日勺其他競爭方的蠱惑和誘惑也越

來越大，尤其是項(xiàng)目波及多種業(yè)主或權(quán)利人時(shí)如開發(fā)商無法及時(shí)處

理所有業(yè)主的拆補(bǔ)等問題，很有也許引起項(xiàng)目延誤，并最終導(dǎo)致原

已簽訂的業(yè)主反水c根據(jù)近年來深圳都市更新市場的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)

合筆者數(shù)年來日勺都市更新工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，開發(fā)商在都市更新

項(xiàng)目詳細(xì)交易方案設(shè)計(jì)與協(xié)議談判日勺過程中，既要對(duì)協(xié)議解除的條

件與程序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆迂所需要

支付的對(duì)價(jià)、形式與賠償流程進(jìn)行通盤考慮。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商

可通過“入股分紅”、“提前支付部分賠償”、“為業(yè)主方處理歷

史遺留問題”等方式，讓業(yè)主方提前享有到部分“勝利果實(shí)”，并

盡量提高競爭對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門檻，減少業(yè)主方因長期等待而被競

爭對(duì)手“誘惑”的也許性，最終防止業(yè)主方以項(xiàng)目開發(fā)遲延等為由

解除協(xié)議。

本文以一種常見的都市更新項(xiàng)目拆遷賠償糾紛訴訟案例為例，對(duì)業(yè)

主解約的原因和對(duì)策進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)開發(fā)商鎖定項(xiàng)目

的業(yè)務(wù)實(shí)操要點(diǎn)，以饗讀者。

正文【案件基本狀況】

原告：甲股份企業(yè)，為深圳某區(qū)某城中村改造項(xiàng)目（下稱“改造項(xiàng)

目”）的其中一名業(yè)主；

被告：A企業(yè)，為改造項(xiàng)目的初定開發(fā)商；

案由：拆遷賠償協(xié)議糾紛。

【本案事實(shí)簡述】

2023年1月，深圳某區(qū)日勺舊改主管部門以專函確認(rèn)A企業(yè)

為改造項(xiàng)目日勺舊改單位。改造項(xiàng)目面積約10萬門，業(yè)主包括甲股份

有限企業(yè)（下稱甲企業(yè)，占地約60000球）、乙有限責(zé)任企業(yè)（下

稱乙企業(yè)，占地約5000nf）和丙股份合作企業(yè)（下稱丙企業(yè)，屬村

集體經(jīng)濟(jì)組織，占地約35000nf）。對(duì)于改造項(xiàng)目，主管部門在專

函中提出：A企業(yè)須自審定改造之日起，5年內(nèi)（即2023年1月之

前）完畢項(xiàng)目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。《深圳市

都市更新措施》生效后，改造項(xiàng)目被定性為拆除類都市更新項(xiàng)目，A

企業(yè)亦被認(rèn)定為都市更新申報(bào)主體。

2023年7月，A企業(yè)與甲企業(yè)簽訂《拆遷賠償協(xié)議》，約定:

甲企業(yè)將改造項(xiàng)目所在地塊交給A企業(yè)進(jìn)行改造，移交期限不得遲

于2023年x月x日；履約保證金為人民幣1200萬元，A企業(yè)在簽

訂《拆遷賠償協(xié)議》后向甲企業(yè)繳付600萬元，余款在甲企業(yè)將改

造范圍內(nèi)的地上建筑物、構(gòu)筑物所有移交并注銷產(chǎn)權(quán)后付清。在此

基礎(chǔ)上，締約雙方就拆遷賠償方式、過渡安排等一系列問題進(jìn)行了

詳細(xì)約定。此后很快，A企業(yè)與另一業(yè)主乙企業(yè)也簽訂了《拆遷賠

償協(xié)議》.已完畢攻購日勺面積合計(jì)約65000m,

然而，由于對(duì)項(xiàng)目復(fù)雜性估計(jì)局限性，A企業(yè)的項(xiàng)目拓展工

作推進(jìn)趨緩。在與甲、乙兩企業(yè)簽約后兩年，A企業(yè)尚未能與丙企

業(yè)簽訂拆遷賠償協(xié)議，因此也未能獲得改造項(xiàng)目的“都市更新實(shí)行

主體”資格。

由于項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，甲企業(yè)對(duì)A企業(yè)也心生不滿。2023年9

月，甲企業(yè)召開股東大會(huì)，決策撤銷與A企業(yè)簽訂日勺《拆遷賠償協(xié)

議》。A企業(yè)隨即獲悉并提出異議，規(guī)定甲企業(yè)繼續(xù)履行協(xié)議。

2023年12月，丙企業(yè)與另一家開發(fā)商B企業(yè)（訴訟中被法

院認(rèn)定為甲企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)）簽訂了《拆迂安頓協(xié)議》，并部分履

行。

2023年3月，前述專函中所提到的“5年完畢改造項(xiàng)目”期

限已過，主管部門對(duì)與否延期意見不明確，且丙企業(yè)已與B企業(yè)簽

約。基于此，甲企業(yè)向A企業(yè)發(fā)出書面告知，根據(jù)《協(xié)議法》第68

條“不安抗辯權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，以A企業(yè)已不能履約為由，規(guī)定中

斷《拆遷賠償協(xié)議》的履行，并但愿A企業(yè)能提供證據(jù)證明其履約

能力。A企業(yè)拒絕了甲企業(yè)的規(guī)定。

2023年4月，甲企業(yè)起訴至某區(qū)法院，祈求解除與A企業(yè)

日勺《拆遷賠償協(xié)議》，并規(guī)定A企業(yè)支付違約保證金600萬元。

【審判過程及成果】

某區(qū)法院認(rèn)為：雙方簽訂的《拆遷賠償協(xié)議》合法有效，A

企業(yè)已按約定履行了協(xié)議義務(wù)；在主管部門未對(duì)A企業(yè)的舊改單位

資質(zhì)作出新安排的狀況下，甲企業(yè)以有關(guān)聯(lián)關(guān)系日勺B企業(yè)與丙企業(yè)

簽訂協(xié)議為由，拒絕履行《拆遷賠償協(xié)議》的行為，違反了誠實(shí)信

用原則，故判決駁回甲企業(yè)的所有訴訟祈求。

甲企業(yè)不服判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。在二審

期間，甲企業(yè)向法院提交了丙企業(yè)拒絕與A企業(yè)簽訂拆遷賠償協(xié)議

的書面申明。

深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為：（1）因與B企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,

甲企業(yè)以“B企業(yè)與丙企業(yè)簽訂協(xié)議”向A企業(yè)提出不安抗辯權(quán)有

“設(shè)置協(xié)議履行障礙”之嫌。（2）根據(jù)《深圳市都市更新措施實(shí)行

細(xì)則》第46條第1款規(guī)定，都市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)存在多

種權(quán)利主體日勺，只有當(dāng)所有權(quán)利主體通過作價(jià)入股、簽訂搬遷賠償

協(xié)議、資產(chǎn)收購等方式，將房地產(chǎn)日勺有關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，

方可由該單一主體向區(qū)都市更新職能部門申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)行主體確認(rèn)。

由于丙企業(yè)已明確拒絕與A企業(yè)簽訂拆遷賠償協(xié)議，根據(jù)前述規(guī)定,

A企業(yè)已不也許獲得改造項(xiàng)目的都市更新實(shí)行主體資格，其與甲企

業(yè)簽訂的《拆遷賠償協(xié)議》實(shí)際上已不具有繼續(xù)履行的條件。最終，

深圳市中級(jí)人民法院據(jù)此判決終止雙方簽訂日勺《拆遷賠償協(xié)議》，

駁回其他訴訟祈求C

【法律分析】

本案是深圳都市更新項(xiàng)目中常見的，開發(fā)商與業(yè)主方因拆遷進(jìn)度和

賠償問題而引起的糾紛。我們可以從糾紛處理，以及項(xiàng)目運(yùn)作兩個(gè)

維度，對(duì)本案進(jìn)行挖掘。

（一）糾紛處理的維度

在本案中，一審和二審法院均根據(jù)《協(xié)議法》第94條的規(guī)

定，認(rèn)定甲企業(yè)單方解約條件不充足，但后續(xù)處理卻截然不一樣。

一審法院直接判決駁回甲企業(yè)的訴訟祈求，顯然沒有考慮到A企業(yè)

對(duì)改造項(xiàng)目推進(jìn)不力的責(zé)任。鑒于締約雙方當(dāng)時(shí)的態(tài)度已不可挽回

地走向?qū)梗缭撆袥Q生效，將很也許面臨“案已結(jié)，事難了”的

局面。

相對(duì)而言，二審法院通過爭點(diǎn)整頓，將本案的爭議焦點(diǎn)放在了協(xié)議

可否繼續(xù)履行的問題上，并指出因丙企業(yè)等主體介入等原因，改造

項(xiàng)目已陷入僵局，《拆遷賠償協(xié)議》已無繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，據(jù)

此作出了“終止履行”日勺判決。這能更好地處理爭端，也增強(qiáng)了判

決日勺可執(zhí)行性。

（二）項(xiàng)目運(yùn)作的維度

總體而言，本案糾紛的產(chǎn)生，重要是由于項(xiàng)目進(jìn)度與業(yè)主方

日勺預(yù)期存在較大差距。這使業(yè)主方對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生了不信任感。為此，

甲企業(yè)在有關(guān)批文規(guī)定的開發(fā)期限屆滿后，以此為由試圖解除與A

企業(yè)簽訂的《拆遷賠償協(xié)議》。雙方矛盾由此爆發(fā)，并導(dǎo)致改造項(xiàng)

目深入陷入僵局。

L本案產(chǎn)生的導(dǎo)火索：開發(fā)期限的屆滿

針對(duì)舊改項(xiàng)目，在《深圳市都市更新措施》頒布之前，政府

主管部門為督促開發(fā)商盡快推進(jìn)項(xiàng)目，有關(guān)批文中大都跟本案同樣，

對(duì)開發(fā)商完畢項(xiàng)目改造設(shè)定期限。而在《深圳市都市更新措施》頒

布之后，政府對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)期限的設(shè)定也日趨制度化。最新頒布的

《有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行工作的暫行措施》（下稱“暫行措

施”）第二十八條明確規(guī)定：“各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對(duì)都市更新計(jì)劃

進(jìn)行清理，對(duì)于具有如下情形之一日勺項(xiàng)目，可按程序調(diào)出計(jì)劃：

1.自都市更新計(jì)劃公告之日起1年內(nèi)，未完畢土地及建筑物信息核

查和都市更新單元規(guī)劃報(bào)批時(shí)；2.自都市更新單元規(guī)劃同意之日起

2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)行主體的；3.自實(shí)行主體確認(rèn)之日起1

年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的“。實(shí)際操作中，因項(xiàng)目進(jìn)展遲延而

被政府清除出都市更新計(jì)劃的狀況并不鮮見。

從這個(gè)意義上說，甲企業(yè)選定了2023年3月，即有關(guān)政府

批文規(guī)定日勺開發(fā)期限屆滿后，向A企業(yè)提出中斷《拆遷賠償協(xié)議》

時(shí)履行，并非魯莽無謀之舉。

2.雙方矛盾的本源：失去信任及“綁定”不到位

一般來說，開發(fā)商只要事前做好預(yù)案，開發(fā)期限的問題其實(shí)不難處

理。A企業(yè)之因此在改造項(xiàng)目中身陷麻煩，其主線原因是由于項(xiàng)目

推進(jìn)不力，失去了業(yè)主方的信任。此前，A企業(yè)與甲企業(yè)簽約時(shí)，

僅憑600萬元日勺保證金來試圖“綁定”業(yè)主。在業(yè)主失去對(duì)項(xiàng)目土

地日勺控制權(quán)，卻遲遲享有不到項(xiàng)目收益的狀況下，締約雙方本來就

不牢固的合作基礎(chǔ)，很難不發(fā)生動(dòng)搖。

基于近年來舊改項(xiàng)目的內(nèi)部關(guān)系越來越復(fù)雜、競爭越來越劇烈等原

因，我們認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中，有必要將與業(yè)主方的“綁

定”放到戰(zhàn)略高度。在項(xiàng)目前期，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好盡職調(diào)查，并將

項(xiàng)目的推進(jìn)難點(diǎn)與詳細(xì)處理方案與業(yè)主方充足溝通，讓業(yè)主方對(duì)項(xiàng)

目日勺復(fù)雜性有一定的認(rèn)識(shí)。在詳細(xì)交易方案設(shè)計(jì)與協(xié)議談判日勺過程

中，開發(fā)商既要對(duì)協(xié)議解除的條件與程序、違約責(zé)任等進(jìn)行明確、

嚴(yán)格的約定，又要對(duì)拆遷所需要支付的對(duì)價(jià)、形式與賠償流程進(jìn)行

通盤考慮。在實(shí)際操作中，開發(fā)商可通過“入股分紅”、“提前支

付部分賠償”、“為業(yè)主方處理歷史遺留問題”的方式，讓業(yè)主方

提前享有到部分“勝利果實(shí)”，盡量提高競爭對(duì)手進(jìn)入項(xiàng)目的門檻，

減少業(yè)主方因長期等待而被競爭對(duì)手“誘惑”日勺也許性。

（三）結(jié)論

從社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的角度來考慮，根據(jù)中院的判決邏輯,

開發(fā)商與業(yè)主方簽訂的協(xié)議目的如能最終實(shí)現(xiàn)，則開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度

日勺延誤（如超過批復(fù)的改造期限）不一定會(huì)導(dǎo)致協(xié)議的解除（當(dāng)然

雙方約定開發(fā)延誤或申請(qǐng)延期無果則解除條件成就的情形除外）。

此外，《暫行措施》第二十八條規(guī)定日勺將開發(fā)商調(diào)出計(jì)劃日勺情形也

不一定導(dǎo)致協(xié)議無效或解除的后果，因此最佳的處理方式就是開發(fā)

商從項(xiàng)目運(yùn)作日勺維度，按上述意見做好操作控制和風(fēng)險(xiǎn)防備措施。

——賠償安頓主體糾紛的司法處理原則與項(xiàng)目推進(jìn)過程中的應(yīng)對(duì)提

議

來源：西政投資/鄧偉強(qiáng)

本文字?jǐn)?shù)：3116字閱讀時(shí)長：4分鐘

提綱

在都市更新項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目用地來源復(fù)雜、報(bào)建不規(guī)范、產(chǎn)

權(quán)登記不完善、賠償不停升高等原因，與都市更新項(xiàng)目有關(guān)的賠償

安頓主體糾紛近幾年來頻頻發(fā)生。對(duì)此，目前司法實(shí)踐大多采用

“先行政后司法”的糾紛處理方略，這當(dāng)然可以發(fā)揮行政機(jī)關(guān)日勺專

業(yè)優(yōu)勢，有助于查清事實(shí)、處理糾紛，但也對(duì)項(xiàng)目的盡快推進(jìn)產(chǎn)生

了不利影響。

為便于讀者對(duì)拆遷賠償過程中日勺權(quán)屬爭議與糾紛處理思緒有更

深入的認(rèn)識(shí)，本文以一種常見日勺訴訟案例為引子，對(duì)法院處理此類

糾紛的思緒及其根據(jù)進(jìn)行整頓，并就都市更新項(xiàng)目針對(duì)此類問題的

處理對(duì)策進(jìn)行分析，以饗讀者。

【問題時(shí)提出一舊改賠償安頓主體糾紛常見案例】

2023年6月，黃某憑借某物業(yè)（下稱“待拆物業(yè)”）“兩證

一書“（土規(guī)證、工規(guī)證及《寶安縣居民（私人）興建住宅用地同

意告知書》）等文獻(xiàn)，被認(rèn)定為深圳某舊改項(xiàng)目的權(quán)利主體，并

與該項(xiàng)目的實(shí)行主體-深圳某開發(fā)企業(yè)簽訂了《搬遷賠償安頓協(xié)議》，

約定：黃某應(yīng)及時(shí)清空、搬離待拆物業(yè)；某開發(fā)企業(yè)將予以黃某一

定數(shù)量的回遷房作為賠償。

在《搬遷賠償安頓協(xié)議》簽訂后，另一人葉某提出異議，認(rèn)

為前述待拆物業(yè)并非黃某獨(dú)有，并主張：待拆物業(yè)雖然以黃某日勺名

義報(bào)建，但在建設(shè)過程中，黃某因資金局限性，曾與葉某簽訂《合

作建房協(xié)議》，并約定建成后，該物業(yè)的第一層（約占建筑面積的

1/3）歸葉某使用、支配；據(jù)此，黃某所獲得的回遷房中，有部分應(yīng)

為葉某所有。

因協(xié)商未果，葉某決定以黃某和某開發(fā)企業(yè)作為被告向法院

起訴，祈求：1.確認(rèn)葉某看待拆物業(yè)第一層享有產(chǎn)權(quán)；2.被告應(yīng)當(dāng)

賠償葉某因待拆物業(yè)第一層被拆而產(chǎn)生的各項(xiàng)損失（詳細(xì)項(xiàng)目及計(jì)

算方式從略）；3?本案訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，等等。

深圳某區(qū)法院在受理葉某的起訴后，經(jīng)審查認(rèn)為：葉某的訴

請(qǐng)，其實(shí)質(zhì)是祈求確認(rèn)葉某才是有權(quán)簽訂搬遷賠償安頓協(xié)議的權(quán)利

主體，即拆遷賠償安頓協(xié)議主體的爭議；對(duì)此，根據(jù)現(xiàn)行法律及

《最高人民法院有關(guān)房地產(chǎn)案件受理問題的告知》，此類爭議不屬

于人民法院主管工作日勺范圍。據(jù)此，某區(qū)法院最終裁定駁回葉某起

訴。葉某不服，向深圳市中級(jí)人民法院起訴，被駁回上訴，維持原

裁定。

上述案件是舊改中有關(guān)賠償安頓主體糾紛的常見案例，在都

市更新項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目用地來源復(fù)雜、報(bào)建不規(guī)范、產(chǎn)權(quán)登記不

完善、賠償不停升高等原因，類似的賠償安頓主體糾紛近年來屢見

不鮮。開發(fā)企業(yè)在建筑物確權(quán)時(shí)，應(yīng)注意有關(guān)法律文獻(xiàn)的性質(zhì)，如

兩證一書，僅為政府對(duì)建房行為的性質(zhì)許可，并不是確定房屋權(quán)屬

日勺憑證，效力絕不等同于房地產(chǎn)證或房屋所有權(quán)證。對(duì)于此類房屋,

應(yīng)在權(quán)屬摸底時(shí)，充足發(fā)揮開發(fā)商日勺能動(dòng)性，理解實(shí)際狀況后結(jié)合

所在區(qū)的政策制定專題方案。

【舊改項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)糾紛的司法處理】

從以上案件中，我們不難看出：深圳司法機(jī)關(guān)對(duì)舊改賠償安

頓主體糾紛，大多秉持著“先行政后司法”的態(tài)度。詳細(xì)法律杈據(jù)

如下：

（一）合用《國有土地上房屋征收與賠償條例》的情形

《國有土地上房屋征收與賠償條例》第二十六條明確規(guī)定：

“房屋征收部門與被征收人在征收賠償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不

成賠償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門

報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府根據(jù)本條例的規(guī)定，按

照征收賠償方案作出賠償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公

告。……被征收人對(duì)賠償決定不服日勺，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也

可以依法提起行政訴訟”。

根據(jù)《深圳市都市更新措施實(shí)行細(xì)則》第三十三條規(guī)定，拆

除重建類都市更新項(xiàng)目日勺實(shí)行方式包括權(quán)利主體自行實(shí)行、市場主

體單獨(dú)實(shí)行、合作實(shí)行以及政府組織實(shí)行，假如是政府通過公開方

式確定項(xiàng)目實(shí)行主體，或者由政府都市更新實(shí)行機(jī)構(gòu)直接實(shí)行，波

及房屋征收與賠償?shù)模凑铡秶型恋厣戏课菡魇张c賠償條例》規(guī)

定執(zhí)行。

因此，如是政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)行主體，或者由政

府都市更新實(shí)行機(jī)構(gòu)直接實(shí)行日勺都市更新項(xiàng)目中，當(dāng)事人看待拆物

業(yè)權(quán)利主體產(chǎn)生爭議日勺，可合用《《國有土地上房屋征收與賠償條

例》的規(guī)定，即先由主管部門作出處理，當(dāng)事人不服的，可依法申

請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。實(shí)踐中，拆除重建類都市更新項(xiàng)目多

采用市場主體單獨(dú)實(shí)行方式，如是單獨(dú)的市場主體實(shí)行都市更新項(xiàng)

目的，則不合用《國有土地上房屋征收與賠償條例》。

（二）法釋【2023】9號(hào)批復(fù)的合用情形

最高人民法院在《當(dāng)事人達(dá)不成拆遷賠償安頓協(xié)議就賠償安

頓爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》（法釋

【2023】9號(hào)）對(duì)此類糾紛日勺裁判規(guī)則作出深入明確規(guī)定：“拆遷

人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷賠償

安頓協(xié)議，就賠償安頓爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院

不予受理，……”這一規(guī)定至今仍有法律效力，并通行于現(xiàn)階段各

級(jí)法院的司法實(shí)踐C

都市更新項(xiàng)目中，當(dāng)事人看待拆物業(yè)權(quán)利主體產(chǎn)生爭議，未

與拆遷人簽訂拆遷賠償安頓協(xié)議而提起民事訴訟的，深圳法院在審

理此類案件時(shí)，也是嚴(yán)格地遵照上述法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，一審

法院對(duì)此類案件一律裁定駁回起訴，二審法院則駁回上訴，維持原

裁定。

綜上所述，在都市更新過程中，當(dāng)事人因待拆物業(yè)權(quán)利主體

產(chǎn)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由主管部門作出處理；當(dāng)事人不服的，可再申

請(qǐng)行政復(fù)議或者提足行政訴訟。

【項(xiàng)目運(yùn)作中的注意事項(xiàng)】

針對(duì)“賠償安頓主體糾紛”，現(xiàn)行立法和司法實(shí)踐采用的是

“先行政后司法”的態(tài)度。這當(dāng)然是基于房屋確權(quán)、拆遷工作的專

業(yè)性，以及深圳地區(qū)出現(xiàn)的多種土地歷史遺留問題所考慮。然而，

這樣的處理途徑不免地會(huì)拉長糾紛處理時(shí)間。從項(xiàng)目運(yùn)作日勺角度，

這會(huì)拖慢項(xiàng)目審核進(jìn)度，增長項(xiàng)目運(yùn)作的不確定性。

(-)拖慢項(xiàng)目審核進(jìn)度

在都市更新意愿征集和計(jì)劃申報(bào)階段，項(xiàng)目方需“理清項(xiàng)目用

地上的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)”。此時(shí)，開發(fā)商

為減少后續(xù)操作的難度，一般會(huì)先跟待拆物業(yè)的實(shí)際所有人對(duì)接，

并簽訂有關(guān)協(xié)議。而在實(shí)行主體確認(rèn)及產(chǎn)權(quán)注銷階段，都市更新主

管部門一般都會(huì)以證載權(quán)利人為準(zhǔn)。如因繼承、轉(zhuǎn)讓、訴訟等導(dǎo)致

證載權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致日勺，需作特殊處理并提交證據(jù)證

明。對(duì)于“無證”物業(yè)，則規(guī)定項(xiàng)目方聯(lián)絡(luò)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)既有權(quán)

利人進(jìn)行調(diào)查、征集，最終由原集體經(jīng)濟(jì)組織出具有關(guān)證明。

在都市更新計(jì)劃申報(bào)和實(shí)行主體確認(rèn)階段，都市更新主管部門

最終都會(huì)對(duì)權(quán)利主體對(duì)外公告，如有人對(duì)公告內(nèi)容提出異議，都市

更新主管部門將停止對(duì)爭議項(xiàng)目日勺審核，直至爭議處理或進(jìn)行項(xiàng)目

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。如此一來，舊改項(xiàng)目日勺審核進(jìn)程將會(huì)因此而遲延，甚至

擱置，從而增長項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)間、資金成本。

（二）增長項(xiàng)目運(yùn)作的不確定性

為督促舊改項(xiàng)目日勺推進(jìn)，《有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行工作

日勺暫行措施》明確規(guī)定：“自都市更新計(jì)劃公告之日起1年內(nèi)，未

完畢土地及建筑物信息核查和都市更新單元規(guī)劃報(bào)批的”，以及

“自都市更新單元規(guī)劃同意之日起2年內(nèi)，項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)行主

體的”，各區(qū)政府可將之調(diào)出計(jì)劃。

據(jù)此，舊改項(xiàng)目爭議的處理需要時(shí)間，但項(xiàng)目推進(jìn)不會(huì)等人,

如因舊改項(xiàng)目權(quán)利主體糾紛導(dǎo)致項(xiàng)目遲延，該項(xiàng)目也許會(huì)面臨被調(diào)

出計(jì)劃的不利后果C

【總體應(yīng)對(duì)提議】

訴訟耗時(shí)漫長，不確定原因眾多，要減少乃至防止權(quán)利主體爭議對(duì)

項(xiàng)目推進(jìn)的消極影響，項(xiàng)目方應(yīng)當(dāng)事先對(duì)項(xiàng)目用地日勺權(quán)屬狀況進(jìn)行

充足的盡職調(diào)查，在此基礎(chǔ)上做好進(jìn)度計(jì)劃和糾紛處理的預(yù)案，防

止在“萬事俱備”之時(shí)，因第三方臨時(shí)提出的異議拖慢項(xiàng)目進(jìn)度；

在參與糾紛處理的過程中，項(xiàng)目方有必要盡量運(yùn)用各方力量，協(xié)調(diào)

各方利益，在特殊時(shí)期使用尤其手段（調(diào)整公告內(nèi)容敏感信息或受

眾范圍），減少影響項(xiàng)目推進(jìn)的爭端。

交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃

來源：西政投資/楊煌銘

一、股權(quán)收購的稅籌方案

深圳的市面上存在大量以“圈地”為主業(yè)的企業(yè)，這些前期企業(yè)的

實(shí)際控制人一般都是前期與業(yè)主方簽訂了拆補(bǔ)協(xié)議、通過了專題規(guī)

劃時(shí)審批后直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)，有的甚至?xí)?jiān)持到獲得實(shí)行

主體資格后再轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。這些前期企業(yè)因大部分費(fèi)用均無法入賬，

因此賬面凈資產(chǎn)很低（歷史成本很少），加上這些企業(yè)的注冊(cè)資本

一般都不太高，因此因股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生日勺溢價(jià)非常之高。為便于讀者

對(duì)交易方案和稅籌有直觀的認(rèn)識(shí)，假設(shè)一種即將獲得實(shí)行主體資格

日勺項(xiàng)目企業(yè)日勺注冊(cè)資本為500萬元，賬面的成本、費(fèi)用合計(jì)為2023

萬元，項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為30500萬元，如下就交易方式與

稅籌設(shè)計(jì)提供幾種常規(guī)日勺操作提議。

(一)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的稅籌為關(guān)鍵的交易方案設(shè)計(jì)

眾所周知，深圳日勺一級(jí)市場一直都是賣方市場，賣方市場

日勺主導(dǎo)思維就是稅后實(shí)收。

以上述案例為例，假設(shè)股權(quán)架構(gòu)為自然人100%持有股東企

業(yè)，股東企業(yè)又100%持股項(xiàng)目企業(yè)，按正常轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)進(jìn)行

操作時(shí)，原股東企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為30500-500=30000萬元，應(yīng)繳

納的企業(yè)所得稅為30000*25%=7500萬元，自然人從股東企業(yè)獲得分

紅另需繳納日勺個(gè)人所得稅為(30000-7500)*20%=4500萬元，合計(jì)

需繳納的稅費(fèi)為12023萬元，也即個(gè)人股東的稅后實(shí)收為30000-

12023=18000萬元，總稅率為40%。按正常日勺交易習(xí)慣去推演，如開

發(fā)商/收購方需保證投資測算能得到保障，則可支付日勺交易對(duì)價(jià)最多

為30000萬元；但對(duì)于轉(zhuǎn)讓方的自然人而言，其最終要獲得日勺是稅

后實(shí)收的30000萬元，也即要獲得這個(gè)稅后實(shí)收金額的話必要將轉(zhuǎn)

讓價(jià)格提高至49833萬元，而這對(duì)于收購方來說顯然是無法成交的

金額。

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，以上狀況可以月公募基金稅籌方案化解

轉(zhuǎn)讓方的企業(yè)所得稅問題，詳細(xì)來說就是轉(zhuǎn)讓方(股東企業(yè))獲得

股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后購置大比例分紅的公募基金，然后在短期內(nèi)贖回，運(yùn)

用國家稅收法規(guī)對(duì)基金分紅免稅政策到達(dá)減少所得稅的目日勺。還是

以上述為例，原股東企業(yè)籌劃前稅前利潤為30000萬元，應(yīng)繳納企

業(yè)所得稅7500萬元，假如購置擬分紅的公募基金兩次，每次額度

30000萬元，每次分紅比例35%,則該企業(yè)可抵減的應(yīng)稅額為21000

萬元，實(shí)際繳稅為(30000-21000)*25%=2250萬元，節(jié)稅比例可達(dá)

70%,假如用更高額度購置基金，則節(jié)稅比例可以到達(dá)90%左右。

(備注，受政策的影響，通過公募基金通道化解所得稅的操作方案

此后很有也許會(huì)受到限制，因此有大額企業(yè)所得稅籌劃需求時(shí)可以

在新規(guī)前盡快完畢操作。)

以上方案雖然處理了企業(yè)所得稅的繳納問題，但股東企業(yè)的稅后所

得分派給自然人股東時(shí)仍無法處理個(gè)人分紅引起的20%個(gè)人所得稅

日勺問題。為處理這個(gè)問題，我們會(huì)習(xí)慣性地使用稅收優(yōu)惠地的載體

來處理個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的高額所得稅問題。以自然人100%控股項(xiàng)

目企業(yè)為例，仍按上述數(shù)據(jù)測算，則自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)需繳納日勺個(gè)人

所得稅為(30500-500)*20仁6000萬元。如該自然人股東在稅收優(yōu)

惠地設(shè)置稅收優(yōu)惠或體，通過合用稅收法律法規(guī)的規(guī)定將股權(quán)轉(zhuǎn)讓

至稅收優(yōu)惠載體名下，稅收優(yōu)惠載體最終再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購方，

則可起到明顯的節(jié)稅效果。按我們的經(jīng)驗(yàn)，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓至稅收優(yōu)惠

地的載體名下后再次轉(zhuǎn)讓給收購方，則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為總有效稅率

可控制在7%以內(nèi)（也即20%的個(gè)人所得稅可降至7%以內(nèi)），也即上

述總體節(jié)稅比例可達(dá)80%以上。當(dāng)然，