地產(chǎn)管理辦法?一、總則1.目的本地產(chǎn)管理辦法旨在加強(qiáng)對(duì)本公司房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)范管理，確保房地產(chǎn)資產(chǎn)的安全、有效運(yùn)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益，保障公司和相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。2.適用范圍本辦法適用于公司所有涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)，以及與之相關(guān)的資產(chǎn)、人員和財(cái)務(wù)管理。3.基本原則合法性原則：所有房地產(chǎn)活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定。效益性原則：追求房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。規(guī)范化原則：建立健全規(guī)范的管理制度和流程，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序開展。風(fēng)險(xiǎn)可控原則：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別、評(píng)估和控制。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，包括市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況、價(jià)格走勢(shì)等，形成詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。項(xiàng)目可行性研究：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報(bào)告，評(píng)估項(xiàng)目的可行性和投資價(jià)值。立項(xiàng)審批：可行性研究報(bào)告經(jīng)公司內(nèi)部審核通過后，報(bào)上級(jí)主管部門或董事會(huì)進(jìn)行立項(xiàng)審批。立項(xiàng)獲批后，成立項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各成員的職責(zé)分工。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)招標(biāo)：通過公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案評(píng)審：組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，提出修改意見和建議，確保設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目定位、市場(chǎng)需求和相關(guān)規(guī)范要求。設(shè)計(jì)變更管理：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如因各種原因需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，明確變更的原因、內(nèi)容、影響及費(fèi)用等，并及時(shí)通知相關(guān)部門和人員。3.工程建設(shè)工程招標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和要求，對(duì)工程施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購(gòu)等進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，選擇信譽(yù)良好、實(shí)力較強(qiáng)的供應(yīng)商和承包商。合同管理：與中標(biāo)單位簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求、付款方式等條款，確保合同的合法性和有效性。工程進(jìn)度管理：制定項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃，并定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題，確保工程按時(shí)、按質(zhì)完成。工程質(zhì)量管理：建立健全工程質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)全過程的質(zhì)量監(jiān)督和檢查，嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量符合要求。安全管理：加強(qiáng)工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，制定安全管理制度和操作規(guī)程，設(shè)置安全警示標(biāo)志，定期進(jìn)行安全檢查和培訓(xùn)，確保施工安全。4.竣工驗(yàn)收驗(yàn)收準(zhǔn)備：項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)組織相關(guān)部門和人員進(jìn)行自查自糾，對(duì)工程質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、資料檔案等進(jìn)行全面檢查，確保具備竣工驗(yàn)收條件。驗(yàn)收申請(qǐng)：向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并提供相關(guān)資料。驗(yàn)收組織：建設(shè)行政主管部門組織相關(guān)單位和專家組成驗(yàn)收組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。驗(yàn)收組根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等進(jìn)行檢查和評(píng)估，提出驗(yàn)收意見。整改完善：對(duì)驗(yàn)收過程中提出的問題，項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)及時(shí)組織整改，整改完成后申請(qǐng)復(fù)查，直至驗(yàn)收合格。竣工驗(yàn)收備案：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，按照規(guī)定辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得竣工驗(yàn)收備案表。三、房地產(chǎn)銷售管理1.銷售策劃市場(chǎng)定位：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品定位、價(jià)格策略等銷售策劃方案。銷售方案制定：制定詳細(xì)的銷售計(jì)劃，包括銷售進(jìn)度安排、銷售渠道選擇、促銷活動(dòng)策劃等內(nèi)容，確保銷售工作有序開展。銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)：組建專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，對(duì)銷售人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其熟悉項(xiàng)目情況、銷售流程和銷售技巧，提高銷售能力。2.銷售合同管理合同簽訂：銷售人員與客戶簽訂《商品房買賣合同》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等條款。合同簽訂前，應(yīng)向客戶充分說明合同條款內(nèi)容，確保客戶理解并同意相關(guān)條款。合同審核：銷售部門將簽訂的銷售合同提交法務(wù)部門進(jìn)行審核，法務(wù)部門對(duì)合同的合法性、合規(guī)性進(jìn)行審查，提出修改意見和建議，確保合同無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)。合同備案：銷售合同簽訂后，按照規(guī)定在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行備案，確保合同的真實(shí)性和有效性。3.銷售收款管理收款方式：明確項(xiàng)目的銷售收款方式，如一次性付款、分期付款、銀行貸款等，并在銷售合同中予以約定。收款流程：建立規(guī)范的銷售收款流程，銷售人員負(fù)責(zé)向客戶收取購(gòu)房款項(xiàng)，并及時(shí)將收款情況錄入銷售管理系統(tǒng)。財(cái)務(wù)部門定期核對(duì)銷售收款情況，確保款項(xiàng)及時(shí)足額到賬。逾期收款管理：對(duì)于客戶逾期付款的情況，按照合同約定及時(shí)發(fā)出催款通知，采取相應(yīng)的催收措施，如收取逾期違約金等。對(duì)于長(zhǎng)期拖欠款項(xiàng)且經(jīng)多次催收無(wú)效的客戶，依法通過法律途徑解決。四、房屋租賃管理1.租賃業(yè)務(wù)流程房源信息收集與整理：通過多種渠道收集房屋租賃房源信息，包括自有房產(chǎn)、合作房源等，并對(duì)房源信息進(jìn)行整理和核實(shí)，確保房源真實(shí)可靠。市場(chǎng)調(diào)研與定價(jià)：對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解周邊同類房屋的租金水平、租賃需求等情況，結(jié)合房源實(shí)際情況，制定合理的租金價(jià)格。租賃合同簽訂：與承租人簽訂《房屋租賃合同》，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)、租賃房屋基本情況、租金及支付方式、租賃期限、違約責(zé)任等條款。合同簽訂前，應(yīng)對(duì)承租人的身份、信用等情況進(jìn)行核實(shí)，確保租賃安全。租金收取與管理：按照合同約定及時(shí)收取租金，定期對(duì)租金收入情況進(jìn)行核對(duì)和統(tǒng)計(jì)。對(duì)于承租人逾期支付租金的情況，按照合同約定進(jìn)行處理。房屋交付與使用管理：在租賃合同簽訂后，按照約定將房屋交付給承租人使用，并辦理房屋交接手續(xù)。在租賃期間，定期對(duì)房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保房屋安全和正常使用。租賃期滿管理：租賃期滿前，提前通知承租人是否續(xù)租，并辦理續(xù)租或退房手續(xù)。對(duì)于續(xù)租的，重新簽訂租賃合同；對(duì)于退房的，對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)房屋有損壞的，按照合同約定要求承租人進(jìn)行賠償或修復(fù)。2.租賃檔案管理檔案建立：對(duì)每一筆房屋租賃業(yè)務(wù)建立檔案，檔案內(nèi)容包括租賃合同、承租人身份證明、租金支付記錄、房屋交接清單、維修記錄等相關(guān)資料。檔案保管：指定專人負(fù)責(zé)租賃檔案的保管，確保檔案資料的安全和完整。租賃檔案應(yīng)按照年度、類別等進(jìn)行分類整理，便于查詢和管理。檔案查閱：因工作需要查閱租賃檔案的，應(yīng)履行相應(yīng)的審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可查閱。查閱檔案時(shí)應(yīng)做好記錄，確保檔案資料的保密性。五、物業(yè)管理1.物業(yè)管理公司選擇招標(biāo)或選聘：通過公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好信譽(yù)的物業(yè)管理公司對(duì)公司開發(fā)或管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。合同簽訂：與選定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、合同期限等條款。2.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理：對(duì)房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保其正常運(yùn)行和使用安全。環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)等工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。綠化養(yǎng)護(hù)管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修剪、澆水、施肥等工作，營(yíng)造良好的綠化環(huán)境。安全保衛(wèi)管理：制定安全保衛(wèi)制度，配備專業(yè)的保安人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的安全巡邏、門禁管理、車輛停放管理等工作，確保小區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。公共秩序維護(hù)：維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，制止各類違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)處理鄰里糾紛等問題。其他服務(wù)：根據(jù)業(yè)主需求，提供如代收水電費(fèi)、快遞收發(fā)、房屋維修等其他便民服務(wù)。3.物業(yè)管理監(jiān)督與考核監(jiān)督檢查：公司定期對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，通過現(xiàn)場(chǎng)查看、查閱資料、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，了解物業(yè)管理公司的服務(wù)工作開展情況。考核評(píng)價(jià)：根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果，對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核內(nèi)容包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、業(yè)主滿意度、費(fèi)用收支情況等方面。獎(jiǎng)懲措施：對(duì)于服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)秀的物業(yè)管理公司，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理公司，責(zé)令其限期整改，如整改仍不合格的，按照合同約定解除合同。六、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理1.資產(chǎn)清查與登記定期清查：公司定期組織對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行清查，全面核實(shí)資產(chǎn)的數(shù)量、價(jià)值、使用狀況等情況，確保資產(chǎn)賬實(shí)相符。資產(chǎn)登記：建立健全房地產(chǎn)資產(chǎn)登記制度，對(duì)每一項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)登記，包括資產(chǎn)名稱、位置、面積、購(gòu)置時(shí)間、價(jià)值、使用情況等信息，并及時(shí)更新資產(chǎn)登記信息。2.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與處置運(yùn)營(yíng)管理：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和公司發(fā)展戰(zhàn)略，合理安排房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，如出租、出售、自營(yíng)等，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益。處置決策：對(duì)于閑置、低效或不符合公司發(fā)展需要的房地產(chǎn)資產(chǎn)，按照規(guī)定的程序進(jìn)行處置決策，處置方式包括轉(zhuǎn)讓、拍賣、報(bào)廢等。處置實(shí)施：在處置決策批準(zhǔn)后，按照相關(guān)法律法規(guī)和公司規(guī)定組織實(shí)施資產(chǎn)處置工作，確保處置過程合法合規(guī)、公開透明。資產(chǎn)收益管理：對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和處置所取得的收益進(jìn)行規(guī)范管理，及時(shí)足額入賬，確保資產(chǎn)收益的安全和有效使用。3.資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估：對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，如市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、政策跟蹤與分析、加強(qiáng)合同管理、完善信用評(píng)估體系等，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和損失程度。七、財(cái)務(wù)管理1.預(yù)算管理預(yù)算編制：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算，包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容。預(yù)算編制應(yīng)遵循"實(shí)事求是、統(tǒng)籌兼顧、合理安排"的原則，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控：嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，并采取有效措施進(jìn)行調(diào)整和糾正。預(yù)算調(diào)整：如因市場(chǎng)變化、政策調(diào)整、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度等原因需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，確保預(yù)算調(diào)整的合理性和必要性。2.成本費(fèi)用管理成本核算：建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算制度，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確核算，包括土地成本、建筑安裝成本、配套設(shè)施成本、開發(fā)間接費(fèi)用等。費(fèi)用控制：加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的控制管理，制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和審批流程，嚴(yán)格審核費(fèi)用支出，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。成本分析與控制：定期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)和存在的問題，采取有效措施進(jìn)行成本控制，降低項(xiàng)目成本。3.資金管理資金籌集：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的資金需求，合理確定資金籌集方式和渠道，如銀行貸款、股權(quán)融資、債券發(fā)行等，確保資金及時(shí)足額籌集到位。資金使用：加強(qiáng)資金使用管理，嚴(yán)格按照資金預(yù)算和項(xiàng)目進(jìn)度使用資金，確保資金使用安全、高效。資金監(jiān)控：建立資金監(jiān)控機(jī)制，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流動(dòng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金管理中存在的問題，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。八、監(jiān)督與檢查1.內(nèi)部監(jiān)督審計(jì)監(jiān)督：公司內(nèi)部審計(jì)部門定期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查業(yè)務(wù)流程的合規(guī)性、財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性和合法性、內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改意見和建議。財(cái)務(wù)監(jiān)督：財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。業(yè)務(wù)部門自查：各業(yè)務(wù)部門定期對(duì)本部門的業(yè)務(wù)工作進(jìn)行自查自糾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題，不斷提高業(yè)務(wù)管理水平。2.外部監(jiān)督接受政府部門監(jiān)督：積極配合政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)資料和信息