某地產成本管理制度1?一、總則1.目的本制度旨在加強公司房地產項目成本管理，規范成本核算與控制流程，合理降低成本，提高公司經濟效益和市場競爭力，確保項目目標成本的實現。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產開發項目，包括項目前期規劃、設計、施工、銷售及售后等全過程成本管理。3.成本管理原則成本效益原則：在成本管理過程中，要綜合考慮成本與效益的關系，確保成本控制措施所帶來的效益大于成本投入。全過程控制原則：成本管理貫穿于項目開發的全過程，從項目策劃、規劃設計、招投標、施工到竣工驗收等各個環節，都要進行有效的成本控制。動態管理原則：根據項目進展情況和市場變化，及時調整成本管理策略和控制措施，確保成本始終處于可控狀態。目標管理原則：明確項目成本目標，并將其分解到各個部門和崗位，通過績效考核等方式確保目標的實現。二、成本管理組織與職責1.成本管理決策機構公司設立成本管理委員會，由公司高層領導、相關部門負責人組成。成本管理委員會負責制定成本管理戰略、決策重大成本事項、審批年度成本預算和成本控制目標等。2.成本管理部門及職責成本管理部：作為公司成本管理的專業部門，負責制定和完善成本管理制度、流程；編制項目目標成本、動態成本預算；進行成本核算與分析；參與項目招投標、合同談判與簽訂；監控項目成本執行情況等。其他部門規劃設計部：負責項目規劃設計階段的成本控制，優化設計方案，控制設計變更，確保設計成果符合成本目標要求。工程管理部：負責項目施工階段的成本控制，合理安排施工進度，控制工程質量和安全，嚴格執行工程變更程序，減少工程浪費。采購部：負責項目物資采購的成本控制，選擇優質供應商，進行采購談判，確保采購價格合理、物資質量符合要求。營銷策劃部：負責項目營銷費用的控制，制定合理的營銷方案，優化營銷資源配置，提高營銷效果與投入產出比。財務部：負責項目成本的核算與監督，提供成本核算數據和財務分析報告，協助成本管理部進行成本控制與決策支持。三、成本核算1.成本核算對象以房地產開發項目的獨立核算單元作為成本核算對象，如一個住宅小區、商業綜合體等。對于規模較大、工期較長的項目，可根據項目特點和管理需要，將其劃分為若干個較小的成本核算對象。2.成本項目劃分土地成本：包括土地出讓金、契稅、土地拆遷補償費等。前期工程費：如項目規劃設計費、可行性研究費、地質勘察費、三通一平費用等。建筑安裝工程費：涵蓋土建工程費、安裝工程費（包括給排水、電氣、消防、電梯等）、裝修工程費等。基礎設施費：包含小區內道路、綠化、供電、供水、供氣、通訊等基礎設施建設費用。公共配套設施費：指為項目居民提供公共服務的配套設施建設費用，如幼兒園、會所、物業管理用房等。開發間接費：指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用，如工程管理部門人員工資、辦公費、差旅費等。3.成本核算方法采用制造成本法進行成本核算，將開發過程中發生的各項成本費用按照成本核算對象和成本項目進行歸集與分配。成本核算應遵循權責發生制原則，凡是當期已經發生或應當負擔的成本費用，不論款項是否收付，都應作為當期的成本費用；凡是不屬于當期的成本費用，即使款項已在當期收付，也不應作為當期的成本費用。四、目標成本管理1.目標成本編制依據項目可行性研究報告及投資估算。項目規劃設計方案及相關技術經濟指標。市場同類項目成本信息及價格水平。公司成本管理經驗及歷史數據。2.目標成本編制流程項目啟動階段：成本管理部根據項目立項批復，收集項目基礎資料，制定目標成本編制計劃。成本測算階段：成本管理部組織相關部門對項目成本進行初步測算，參考類似項目成本數據，結合項目實際情況，確定各成本項目的預計金額。目標成本初稿編制：成本管理部根據成本測算結果，編制目標成本初稿，明確各成本項目的控制目標和責任人。審核與審批階段：目標成本初稿提交成本管理委員會審核，經公司高層領導審批后確定為項目目標成本。3.目標成本分解與下達將項目目標成本按照成本項目和責任部門進行分解，明確各部門的成本控制目標，并以目標責任書的形式下達給各責任部門。各責任部門應將本部門的成本控制目標進一步細化，落實到具體崗位和個人。4.目標成本動態監控成本管理部定期對項目目標成本執行情況進行監控，對比實際成本與目標成本的差異，分析差異原因。對于偏差較大的成本項目，及時發出預警通知，督促責任部門采取措施進行整改。每月末，成本管理部編制目標成本執行情況報告，向成本管理委員會匯報項目目標成本執行情況。五、成本控制措施1.規劃設計階段成本控制推行限額設計：在規劃設計階段，根據項目目標成本，明確各專業設計的成本限額指標，要求設計單位在限額范圍內進行設計。設計單位應進行多方案比選，優化設計方案，確保設計質量的前提下降低工程造價。加強設計變更管理：建立嚴格的設計變更審批制度，對于因設計變更導致成本增加的情況，必須經過相關部門和領導的審批。設計變更應在項目實施前進行充分論證，盡量減少不必要的變更。2.招投標階段成本控制編制招標文件：成本管理部參與招標文件的編制工作，明確招標范圍、技術要求、評標標準等內容，確保招標文件的嚴謹性和公正性。招標文件中應明確成本控制要求，如投標報價不得超過預算限價、不得采用不平衡報價等。選擇合適的招標方式：根據項目特點和成本控制要求，選擇合適的招標方式，如公開招標、邀請招標等。對于重大招標項目，應組織相關部門進行專題論證，確保招標過程的合規性和經濟性。評標與定標：建立科學合理的評標體系，綜合考慮投標單位的報價、技術方案、信譽等因素，選擇報價合理、技術實力強、信譽良好的投標單位作為中標候選人。定標時應嚴格按照評標結果進行，確保中標價格符合成本控制目標。3.施工階段成本控制工程進度控制：工程管理部合理安排施工進度，避免因工期延誤導致成本增加。同時，要避免盲目趕工，確保工程質量和施工安全。工程質量控制：建立健全質量管理體系，加強施工過程質量監控，確保工程質量符合設計和規范要求。避免因質量問題導致返工和維修，增加成本支出。工程變更控制：嚴格執行工程變更審批程序，對于工程變更申請，必須經過相關部門和領導的審批。變更實施前，應進行成本核算和評估，確保變更后的成本在可控范圍內。現場簽證管理：加強現場簽證管理，明確簽證的范圍、程序和審批權限。現場簽證應及時辦理，簽證內容應真實、準確、完整，避免事后補簽或虛假簽證。成本動態監控：成本管理部定期對項目施工成本進行核算和分析，及時發現成本偏差并采取措施進行調整。每月末，成本管理部編制項目成本動態報告，向成本管理委員會匯報項目成本情況。4.采購階段成本控制供應商管理：采購部建立供應商評估和選擇機制，定期對供應商進行考核和評價，選擇優質供應商建立長期合作關系。對于重要物資的采購，應采用招標、詢價等方式，確保采購價格合理。采購計劃管理：采購部根據項目進度計劃，合理編制采購計劃，避免盲目采購和積壓物資。采購計劃應明確采購物資的名稱、規格、數量、價格、交貨時間等內容，并嚴格按照計劃執行。采購合同管理：采購合同應明確雙方的權利和義務、采購價格、交貨方式、付款方式等條款。合同簽訂前，應進行合同評審，確保合同條款符合成本控制要求。采購合同簽訂后，應嚴格按照合同約定執行，及時跟蹤合同履行情況。5.營銷階段成本控制營銷方案制定：營銷策劃部制定營銷方案時，應充分考慮成本因素，優化營銷資源配置，避免不必要的營銷費用支出。營銷方案應明確營銷目標、營銷策略、營銷預算等內容，并報公司審批。營銷費用控制：嚴格控制營銷費用支出，建立營銷費用審批制度，確保營銷費用的使用符合公司規定和預算要求。對于營銷活動的效果進行評估和分析，及時調整營銷策略，提高營銷投入產出比。六、成本分析與考核1.成本分析定期成本分析：成本管理部每月對項目成本進行分析，編制成本分析報告。分析內容包括成本構成、成本變動趨勢、成本偏差原因等，通過與目標成本、歷史數據及同行業數據對比，找出成本管理中的問題和不足。專項成本分析：針對項目成本管理中的重點、難點問題，如重大設計變更、成本超支項目等，進行專項成本分析。專項成本分析應深入剖析問題產生的原因，提出針對性的解決措施和建議。成本分析結果應用：成本管理部將成本分析結果及時反饋給相關部門和領導，為成本決策和成本控制提供依據。各責任部門應根據成本分析結果，制定改進措施，不斷優化成本管理工作。2.成本考核考核指標設定：根據各部門的成本控制目標和職責，設定成本考核指標，如目標成本完成率、成本節約率、成本偏差率等。成本考核指標應具有可操作性和可衡量性。考核周期：成本考核分為月度考核和年度考核。月度考核主要對各部門成本控制目標的執行情況進行考核，年度考核則對各部門全年成本管理工作進行綜合評價。考核方式：成本管理部負責組織成本考核工作，通過收集相關數據、查閱資料、現場檢查等方式，對各部門的成本管