-27-引論隨著城市化進程加快，居民向城市涌入，且居高不下的房價讓外來人口也難以直接買房，這毫無疑問催生了租賃市場巨大的市場需求量。一個健康有序的租賃市場的構建已經成為迫切要求，長租公寓市場的穩定發展，不僅可以滿足流動人口的房屋租賃需求，更有助于解決業主的閑置存量住房，合理利用市場資源。因此，文章將淺析國內長租公寓，找出現存的突出性問題，并進行原因分析及對策研究，希望可以為進一步研究我國長租公寓的發展提供一定的參考價值。國外長租公寓相對于我國來說有著比較成熟的市場體系，\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"JanWarnken,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"ChrisGuilding,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"KellyCassidy(2007)\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"JanWarnken,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"ChrisGuilding,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"KellyCassidy.Areviewofthenatureandgrowthofmulti-titledtourismaccommodationcomplexes.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"InternationalJournalofHospitalityManagement,2007(4):574-583.提出長租公寓項目的產權多樣性，并指出長租公寓的最終目的是為了在外地有房可住的基本生活需要。\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MichaelD.Eriksen,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"StuartS.Rosenthal（2010）\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MichaelD.Eriksen,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"StuartS.Rosenthal.Crowdouteffectsofplace-basedsubsidizedrentalhousing:NewevidencefromtheLIHTCprogram.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"JournalofPublicEconomics,2010(11),953-966.研究了從1987年開始美國的低收入住房稅收抵免(LIHTC)的擠出效應，得出結論，LIHTC的發展可能對中低收入租房住房機會的位置有一定影響，但是對新開發的租賃房單元數量影響很小。\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MassimilianoAffinito,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"EdoardoTagliaferri（2010）\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MassimilianoAffinito,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"EdoardoTagliaferri.Whydo(ordid?)bankssecuritizetheirloans?EvidencefromItaly.JournalofStability,2010,6(4):189-202.采用計量經濟方法，根據2000-2006年意大利個體銀行的數據資料，研究了資產證券化的事前決定因素，研究表明，資產證券化同時降低了企業的風險和成本，而且增加了利潤。\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"JanWarnken,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"ChrisGuilding,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"KellyCassidy.Areviewofthenatureandgrowthofmulti-titledtourismaccommodationcomplexes.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"InternationalJournalofHospitalityManagement,2007(4):574-583.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MichaelD.Eriksen,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"StuartS.Rosenthal.Crowdouteffectsofplace-basedsubsidizedrentalhousing:NewevidencefromtheLIHTCprogram.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"JournalofPublicEconomics,2010(11),953-966.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MassimilianoAffinito,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"EdoardoTagliaferri.Whydo(ordid?)bankssecuritizetheirloans?EvidencefromItaly.JournalofStability,2010,6(4):189-202.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"ThomasJ.Miceli,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"C.F.Sirmans.EfficiencyRents:Anewtheoryofthenaturalvacancyrateforrentalhousing.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"JournalofHousingEconomics,2013,22(1):20-24.國內學者對長租公寓也進行了一系列研究。在“租金貸”方面的研究，對“租金貸”產生的原因，許宣華和易小莉（2020）許宣華，易小莉．長租公寓運營中“租金貸”問題與對策．當代經濟，2020（09）：101-103．、陳筱然和邱峰（2018）陳筱然，邱峰．租金貸在長租公寓中的運作及風險規制——基于2012-2017年上市銀行數據的分析．北方金融，2018（11）：6-12．進行了分析；對“租金貸”模式下參與主體之間的四維關系，周艷鳴（2020）、許宣華和易小莉（2020）分別作了說明；在“租金貸”產生的問題和對策建議方面，周艷鳴（2020）周艷鳴．金融創新產品——租金貸的分析及監管措施．甘肅金融．2020（03）：41-44．、許宣華和易小莉（2020）、劉靜（2019）許宣華，易小莉．長租公寓運營中“租金貸”問題與對策．當代經濟，2020（09）：101-103．陳筱然，邱峰．租金貸在長租公寓中的運作及風險規制——基于2012-2017年上市銀行數據的分析．北方金融，2018（11）：6-12．周艷鳴．金融創新產品——租金貸的分析及監管措施．甘肅金融．2020（03）：41-44．劉靜．長租公寓“租金貸”的金融監管研究．海南金融，2019（12）：55-62．在資產證券化方面的研究，畢雪（2018）畢雪．產證券化助力長租公寓市場發展研究．海南金融，2018（05）：81-88．詳細分析了資產支撐證券化模式（ABS）、CMBS模式CMBS全稱：商業地產抵押貸款支持證券、類REITS三種金融產品的交易結構、法律實質、產品缺陷等等。趙純一（2019）畢雪．產證券化助力長租公寓市場發展研究．海南金融，2018（05）：81-88．CMBS全稱：商業地產抵押貸款支持證券趙純一．資產證券化背景下長租公寓問題研究．全國流通經濟，2019（04）：109-111．在盈利模式研究上，吳力軍（2018）吳力軍．“互聯網+”背景下的長租公寓盈利模式研究吳力軍．“互聯網+”背景下的長租公寓盈利模式研究．住宅與房地產，2018（09）：77+82．羅孟竹．“互聯網+”背景下長租公寓盈利模式淺析．太原城市職業技術學院學報，2017（05）：170-171．在長租公寓現狀分析上，劉奎（2021）劉奎．論我國長租公寓行業現狀及未來展望．投資與創業，2021,32（10）：65-68．一文從國家政策角度、市場前景和傳統租賃的落后分析了長租公寓火爆的原因，介紹了長租公寓市場的各個參與主體以及行業經營模式，并闡述了存在的問題，最后對我國的長租公寓市場進行了未來展望。丁一峰（2021）丁一峰．“長租公寓”發展所面臨問題及其解決對策．西部學刊，2021（10）：56-59．一文中分析了長租公寓存在的必要性以及相較于傳統私人租賃，長租公寓的優勢，并通過對現存問題分析給出了政府和企業雙方的措施建議。范也萌（2020）范也萌．長租公寓行業現狀及發展趨勢研究．質量與市場劉奎．論我國長租公寓行業現狀及未來展望．投資與創業，2021,32（10）：65-68．丁一峰．“長租公寓”發展所面臨問題及其解決對策．西部學刊，2021（10）：56-59．范也萌．長租公寓行業現狀及發展趨勢研究．質量與市場，2020（21）：120-121．戰松，郎妲妮．長租公寓現存問題分析及解決對策．遼寧經濟，2019（11）：70-71．高曉飛．長租公寓行業現狀及發展趨勢研究．企業改革與管理，2018,（10）：202-203+215．劉倬．關于我國長租公寓市場發展的思考和建議．中國建設信息化，2017（13）：72-73．王建紅．長租公寓行業發展現狀、問題及對策研究．住宅與房地產，2016（33）：237+240．一、我國長租公寓發展概況（一）長租公寓得到發展的原因首先，長租公寓有著傳統私人住宅出租無法替代的優勢。第一，傳統租房時往往需要通過中介進行，成交后租客和房主都需要支付一定數額的中介費，租客在搜集房源信息時，還可能面臨虛假信息，容易受到欺騙，除此之外，通過中介租房，還會面臨巨額的時間成本，即使找到房子，簽訂合同后，也可能面臨被解約或漲房租的潛在風險。而在長租公寓租房下，房源信息一般通過專業團隊負責，不會出現圖片與實際房子不一致的情況，與此同時，長租公寓的價格一般在租房平臺上可以直接看到，信息透明，胡亂要價的情況較少，而且，有些品牌長租公寓為租客提供優質的售后服務，例如，清掃、維修等等，安保情況也優于傳統租賃，租客人身安全可以得到較大保障。第二，傳統租房模式下，房屋的所有權或使用權較為分散，加大了政府對租賃市場的管控難度，而如果對規模較大的企業進行管理，便利于政府制定規則，有效降低政府監管成本。第三，“互聯網＋”思維為長租公寓的發展“錦上添花”，例如租房平臺、VR線上看房、智能水電表等等，既方便了租客，降低了租客的搜尋成本、交通成本和時間成本，同時也方便了企業，一方面，通過互聯網運作，企業可以提高管理效率，減少管理人員的雇傭，降低管理成本；另一方面，互聯網為企業提供了精細化管理的可能，更迎合年輕人的口味，滿足更多青年人的選擇，有助于提升用戶黏性，提高續租率。其次，流動人口規模不斷擴大，最近兩次人口普查之間，大約增長了10%，其中，一線城市例如上海和深圳的流動人口規模超過了一千萬人。城鎮化進程和人口流動兩個因素的作用，催生了租賃市場巨大的市場需求量，我國長租公寓行業得到激活，現在隨著政府政策的扶持、資本的涌入以及90后、00后對住房觀念的轉變，未來，民眾對于租房的可接受程度有望提高，潛在租賃需求會進一步擴大，該行業仍有持續增長的趨勢。最后，長租公寓市場突飛猛進的發展，與政府政策的支持息息相關，相關政府文件政策見圖1所示資料來源：中華人民共和國住房和城鄉建設部。。從“租賃同權”到REITS試點和住房租賃試點，從租賃可抵扣個人所得稅到建立統一監管賬戶……不同維度都有政策支持，資料來源：中華人民共和國住房和城鄉建設部圖1租賃市場相關政策信息（二）長租公寓市場發展歷程憑借自身的有利條件和國家政策的支持，長租公寓在我國迅速發展，解決了傳統租賃下的許多難題，但是，頻頻“暴雷”事件也出現在大眾視野之中，嚴重地阻礙了長租公寓市場向著健康有序的方向發展。在“去庫存”的背景下，將存量房經過集體裝修改造為租賃住房，不僅可以有效消耗掉巨量的庫存房源，也可以滿足城市外來人口的租賃剛性需求。除此之外，外來人口增加，房價卻趨于上升且一直高居不下，長租公寓市場的發展一定程度上可以調控房地產市場的價格，使其回落到合理區間。近十幾年來，長租公寓走進大眾視野，受到資本青睞并得到迅速發展。自住房制度改革以來，國內的房地產市場得到激活，迎來了生機勃勃的發展，但是繁榮也僅限于住房銷售市場，租賃市場并沒有得到太大發展，住房市場存在著租售發展不平衡的現象。業界認為長租公寓這個詞至少在2002年就已經出現了，只是對于普通人來說還是比較陌生，并沒有進入大眾視野。2011年，我國長租公寓行業開始萌芽，一少部分企業開始涉足其中，長租公寓逐漸地也受到了資本的青睞。2014年，雷軍斥資一億投向YOU＋公寓，“長租公寓”這個詞也隨之火了起來，億萬規模的“蛋糕”受到了越來越多資本家的關注，大家紛紛進軍長租公寓行業，當年不僅是產品升級，運營模式也發生了很大變化，行業新方向也由YOU＋等公寓引領。2015年，新派公寓登場，新理念、新服務、新模式，引來了業界的稱贊，也使得其他企業眼前一亮。直到2016年，乘著政策的東風，長租公寓一路發展，可以說當年國內長租公寓進入爆發期，迎來了前所未有的蓬勃發展。之后的五年內，長租公寓行業憑借著外部環境，不斷發展壯大。企業紛紛進入長租公寓市場，但是同時也伴隨著一些企業盲目擴張的不良現象，在2019年部分企業被爆出“甲醛超標”、“租金貸”等負面新聞，2020年疫情的沖擊更是又拉垮了一部分企業，此間，企業頻頻暴雷、跑路，引起了社會的關注，同時也直接或間接地暴露出我國長租公寓行業存在的一些問題，例如，政府的監管疏漏、企業盲目擴張模式的弊端等等。在疫情得到控制后，企業開始正常營業，租賃需求逐漸得到恢復。其中，冠寓的平均出租率約為93%，泊寓的平均出租率約為95%，方隅的平均出租率約為89%，朗詩寓的平均出租率約為95%數據來源：中國網地產。注：入住率截止至2020年底，為成熟期（開業6月以上）門店出租率。發展到今天，長租公寓需求主要是在校學生、單身青年、職場白領、陪讀家庭等等，小戶型房屋應該會在相當長一段時間內成為市場主流需求，但是當前我國的商品房套內面積平均為80多平方米，并不能滿足租客的實際需求，實際出租過程中，經常需要將房屋分割，由此將會帶來，租房合同模糊、義務界定不明確、安全性降低等等一系列問題。當前戶型結構并不能有效滿足市場需求，未來隨著消費者觀念的改變、家庭型租客數量增多時，大中型長租公寓將會逐漸走進人們的視野之中，不過這個過程可能比較緩慢，當前以來未來很長一段時間內還是會以小型長租公寓為主。在供給參與主體上，供給類型較多，主要有創業類、房地產開發商、中介機構、酒店、國有企業等。不同類型的企業各有其優勢，在行業中占有一席之地。運營模式有集中式和分散式，前者房源房源一般集中在某一幢樓或某一棟樓的幾層，有利于實現標準化，且在運營后期方便管理，節省運營成本，除了滿足最基本的居住需求，還可以借助于互聯網搭建租戶社交平臺，實提升資產增值服務能力數據來源：中國網地產。注：入住率截止至2020年底，為成熟期（開業6月以上）門店出租率鐘庭軍．集中式長租公寓的現狀以及前景．上海地，2017(10)：8-10．二、我國長租公寓市場存在的問題（一）租客權益未得到充分保障首先，國內長租公寓市場出現較晚，雖然經歷了摸索和發展階段，但是仍然是不完善的。一方面對于租客權益保護的政策并不完善，即使有相應的政策，可操作性并不強，在面臨問題時，租客無法通過法律手段而保護自己的正當利益。另一方面，由于目前我國長租公寓投資回收期長，盈利空間有限，有些長租公寓為了快速投入市場使用、控制成本，可能存在裝修不達標等問題，例如，蛋殼公寓、相寓、自如YOU+公寓等曾經曝出的甲醛超標問題，這嚴重危害了租客的身體健康。此外，攜款跑路、噪音、居住體驗感差、專業性差等問題也是頻頻出現，極大地損害了租客的權益。其次，“租金貸”也存在隱患。對支付能力有限的租客，企業在并不告知風險的情況下誘導租客通過“租金貸”繳納房租，有的甚至直接偷用租客的個人信息幫其簽訂貸款合同，企業運用預付租金形成自身的“資金池”進行融資，然而我們應該注意到，當企業跑路時，租客將進入困境，一邊不得不面臨金融機構的還款，另一邊還得被業主驅趕，付了房租卻無處可住，最終“錢房兩空”。最后，租客可能會面臨個人信息被泄露的風險。信息作為一項特殊的資源，經過加工處理其重要性不言而喻，當租房時，租客個人信息可能會被過度授權，甚至面臨被泄露或被濫用的風險，租客就會面臨騷擾電話或短信困擾甚至潛在的欺詐風險，及時發現了個人信息被泄露，也難以通過舉報或投訴解決，負責個人信息保護政府機關的缺乏使得個人維權途徑有限、成本太高，以致于即使租客知道自己信息被泄露也無能為力。（二）企業模式單一、成本高、回報率低當前國內采用包租模式的長租公寓企業仍占主導地位，企業首先從業主那里租下最初閑置房源，統一裝修后再出租，這樣一來，就會產生兩個問題，一是企業成本過高，二是缺乏靈活性。一方面，此模式下，企業獲取房源的成本在總成本中的比例非常高，再加上之后的裝修、運營、維修成本等，整體成本不言而喻。另一方面，拿房后，企業需要定期給業主上交租金，通常是以月度或季度來衡量，而且租金會按照一定的比例上升，在“高進低出”模式加持下，若遇到市場波動等外在因素的干擾，企業將會面臨資金鏈斷裂、甚至破產的巨大風險，單一模式經營降低了企業應對風險挑戰的能力。此外，利用租金貸加大了企業的財務杠桿，一定程度上無疑加大了長租公寓企業的風險，一旦杠桿過大，超過企業資金的承受范圍，便會產生巨大的危害。例如，2020年的疫情期間，國內長租公寓空房率相較以前急劇上升且居高不下，企業的資金收入大大縮減，但是仍然需要向業主上上交租金，收入減少、支出增加，重重地挫傷了企業，雖然等疫情穩定后經歷了返工和畢業兩個租房旺季，但是長租公寓行業的情況仍沒有較大好轉，2020年的新冠疫情便把長租行業的弊端快速暴露在了大眾視野中，“暴雷”、“資金鏈斷裂”等也一度成為熱搜，受到大眾關注。另外，融資方面的難題也加劇了企業的成本壓力。在我國，相對于住房銷售市場，租賃市場的融資渠道有限，開發類企業，例如萬科可以憑借自身在房源方面的優勢降低一部分成本，但是對于互聯網類企業和傳統酒店類企業這些類型的長租公寓企業就難以通過抵押資產進行間接融資，從實際情況來看，重資產模式下，在前期投入了巨額資金，增加了企業的成本。同時，融資成本也加劇了企業負擔。當前國內使用最多的融資方式是ABS模式或資產支持票據（ABN），平均融資成本較高，對于REITS的使用還并不常見，對于企業來說，REITS是一種很好融資方式，對于投資者來說，可以以較低的門檻參與地產投資，共享收益。（三）行業進入門檻低、政策不完善、監管力度不夠作為租賃市場的新興領域，長租公寓行業歷經了多年盲目擴張發展時期，也為長租行業的持續發展埋下了隱患，新冠疫情時代下長租公寓頻繁出現的資金鏈斷裂、倒閉破產等問題，不僅暴露出企業自身對風險管理能力的缺失，同時也暴露了行業監管力度的缺乏、監管制度的不完善。我國長租公寓市場相關的法律法規和行業規范并不完善。首先，在準入門檻規定方面，對于運營商的資質并沒有設立相關的標準，實踐中并不能確保所有的運營商都有充足的資金資質開展長租公寓的相關業務，市場中的長租企業魚龍混雜，一些存在經營風險的企業并未被排除在市場之外，無實際上繳注冊資本、利用資金貸盲目擴張的企業并沒有受到有效地監管。此外有一些企業甚至利用法律和監管的漏洞進行龐氏騙局龐氏騙局，是對金融領域投資詐騙的稱呼。簡言之就是利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報，以制造賺錢的假象，進而騙取更多的投資。龐氏騙局，是對金融領域投資詐騙的稱呼。簡言之就是利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報，以制造賺錢的假象，進而騙取更多的投資。三、我國長租公寓問題的原因分析長租公寓市場頻繁出現問題的原因是多方面的，其中，既有長租公寓運營自身運營和盈利模式的弊端，又有承租者維權意識和防范風險意識的薄弱，也有該市場政府法規和監管的不健全，同時亦有網貸機構趨利選擇下的審核不足及信用泛濫。（一）長租公寓運營商首先，從整個行業來看，運營商都普遍存在投入成本高、回報率低的問題。一方面，國內的售租比一直居高不下，遠遠達不到國際合理售租比區間，高房價、低租金使得長租公寓行業的租金回報率較低，投資回收期限長，持續面臨盈利難題。當前，住房租賃市場的回報率約為1%-3%汪同三．中國住房租賃品牌發展報告（2019—2020）．北京：社會科學文獻出版社，2020汪同三．中國住房租賃品牌發展報告（2019—2020）．北京：社會科學文獻出版社，2020（二）承租者承租者作為長租公寓市場參與主體之一，其部分行為一定程度上也促進了長租公寓問題的產生。第一，部分租客在簽訂租賃合同時，并沒有認真逐條查看合同內容，給運營商在合同中暗藏貸款內容提供了便利，最終使得自己被“租金貸”，承租者簽訂合同時對自身不負責的行為也是導致自己權益受損的原因之一。如果市場上大部分租客都如此行事，那么運營商通過“租金貸”獲得的預付租金就越多，一旦資金鏈斷裂，給整個市場帶來的不良后果就越嚴重。第二，租客防范風險意識和維權意識薄弱也是導致自身權益受損的一個原因。部分承租者在租房時，并不會關注運營商是否有開業報告、營業執照和違法違紀的行為等，更別提公開披露的信息如信用資質等，對運營商的實際情況了解甚少，一定程度上加大了自身權益受損的可能性，除此之外，當權益受損時，一些承租者首先想到的并不是維權而是換一家租賃公司，這些行為使得社會對運營商的監督缺乏，不利于長租公寓市場的發展。（三）政府長租公寓行業在“租售并舉”政策大背景下興起，也因為政策不完善而難以持續健康發展，法律法規的缺失也是長租公寓問題產生的原因之一。第一，對于行業進入門檻沒有明確規定。目前有關房屋租賃管理的法規只有2010年出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，內容大部分是對租賃雙方合同的規范，對租賃進入門檻沒有實質性規定，而且我國租賃市場機構性出租占比微乎其微，行業中大多以包租形式運營，散戶出租較多，不僅運營平臺混亂，房屋質量也是參差不齊。市場上運營商沒有規范的進入標準，致使整個長租行業信用風險較大，一不小心就可能有企業跑路。因此，需要合理規范的行業進入門檻，從源頭上降低整個行業的風險，并定期復審運營商的營業資格。第二，監管不健全、效率低下。首先，對長租公寓運營商的監督乏力，沒有完善的監管法律法規使得政府難以有效約束運營商，一定程度上加大了長租公寓問題產生的可能性。當前對“租金貸”，北京、深圳等城市已有文件對租金收付周期進行了明確規定，而且設立資金監管賬戶，一定程度了可以減少長租公寓暴雷發生的可能性，但在全國范圍內并沒有完全納入監管，仍有大部分租客具有潛在的“租金貸”風險。其次，監管體系有待完善。隨著分期消費貸款進入長租公寓市場，政府監管的對象已不局限在運營商，各借貸平臺也應該被納入監管范圍之內，但是具體由誰監管如何保障監管效果卻是一個問題。單就對“租金貸”來說，除了住建部介入監管，有關的金融主管也參與到了監管之中，監管主體眾多，分工沒有明確的界限，監管工作進行不到位。除此之外，對租賃公司信息披露也沒有硬性要求，缺乏公開透明的市場信息供租客查閱。第三，融資和稅收方面政策有待完善。運營商成本高的一個原因便是融資成本相對較高，在2021年基礎設施公募REITS已開展試點工作國家發展改革委辦公廳印發《關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知》，但在住房租賃公募REITS方面仍還沒有動靜，未來，應加快住房租賃公募REITS的落地，這對于提升行業運營商的運營能力、進一步“輕”資產化都具有積極意義。除此之外，2021年7月出臺了稅收的政策國家發展改革委辦公廳印發《關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知》2021年7月，住房和城鄉建設部等三部門聯合出臺了《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》長租公寓行業法規和監管不健全的原因則可以歸結為主觀和客觀兩個方面。從客觀角度看，首先長租公寓興起的時間不久，政府對于這一新興行業的認識并不充分，而且我國的該行業實踐發展也不成熟，尚無一套成熟的法律法規和監管經驗可以借鑒學習，雖然發達國家的長租市場相對較為成熟，但是盲目借鑒也是不可取的，摸索出適合我國國情的政策法規和監管體系需要較長的時間，在這個漫長的過程中，不完善的政策法規和監管不健全這些問題將會一直存在。其次，市場中的商業創新時有發生，例如，“租金貸”，共享經濟等，政府無法提前預知創新產品的出現，當然也就不能提前制定好相關行業規范，也不能根據新興事物的特點構建恰到好處的監管體系，實踐中更多的是根據市場表現或者等待問題出現并造成不良影響時才著手行動，這是不利于整個行業的風險控制的。從主觀角度看，每個行業都有自身獨特特征，長租公寓作為住房租賃的新興模式不同于傳統租賃，政府沿用傳統的法律法規和監管模式自然是不妥當的，這將會致使該行業法規和監管缺失王舒，王舒，陳峰．長租公寓爆倉原因及對策分析．住宅與房地產，2021（14）：68-70．（四）網貸機構2017年有關“現金貸”的整頓規范關于規范整頓“現金貸”業務的通知（整治辦函〔2017〕141號）()出現之后，網貸機構的從業范圍受到限制，迫切需要新的途徑占據一席之地，一些消費金融機構便開始轉型，重點方向集中在了消費場景分期，而在當時，小額高頻場景小額高頻場景：食品煙酒、交通和通信、衣著等的市場已經飽和，大額低頻場景關于規范整頓“現金貸”業務的通知（整治辦函〔2017〕141號）()小額高頻場景：食品煙酒、交通和通信、衣著等大額低頻場景：耐用品消費、居住、教育、醫療等林慰曾，施心德．互聯網消費金融：信用錯配、修復與完善．南方金融，2018（06）：73-81．四、我國長租公寓的發展對策（一）租客權益保護路徑1．明確參與主體的信息披露義務公開透明的市場信息對于租客作出正確的行為決策具有重要意義，因此，必須明確“租金貸”中參與主體的信息披露義務。首先，企業應該按照相應規定披露信息，自覺履行義務，例如可以在“天眼查”等公開的信息查詢平臺披露經營狀況、財務狀況等重要信息陳亞云．預付式消費中的消費者權益保護問題研究．老字號品牌營銷，2020(12)：56-57．，使租客可以及時了解到企業的真實運營狀態，在掌握了企業信息的情況下做出是否參與“租金貸”的決策。其次，長租公寓企業應該向租客提供相關金融機構的信息以及有關貸款的期限、利息、風險界定等內容，而且對支取的租金額及用途進行定期信息披露，讓租客掌握動態信息，減少道德風險的發生概率，提高雙方交易的公平性。最后，委托信用評估機構，根據企業的資料信息進行詳細分析，得出評級結果，并開展后續跟蹤評級工作，并向大眾公布等級評定結果。定期評估、披露企業的信用情況，一定程度上可以約束企業盲目使用租金數額進行投資的行為，使其有效率地使用資金，進而保障租客的資金安全陳亞云．預付式消費中的消費者權益保護問題研究．老字號品牌營銷，2020(12)：56-57．葉曉丹，曾智昕．“租金貸”模式下承租人權益保護問題研究．大連海事大學學報(社會科學版)，2022，21(01)：36-43.2.完善監管法規、明確各方職責在我國，房租租賃方面的指導和監督工作由住建部執行，而金融機構的監督工作由銀監會負責，“租金貸”同時涉及了金融和住房領域，需要雙方領域的人員參與，在監管方面需要完善法規、明確各方職責，保障監管效率。在完善監管法規上，應把監管企業行為放在首位，若非是企業挪用預付租金建立“資金池”，進行投機行為，租客也不會面臨錢房兩空的困境，因此，可以調控租金收取周期、限制企業挪用租金的行為，深圳和北京地區對于“租賃貸”已經明確規定不得撥付給租賃企業，這是一個很好的開端。在具體監管職責方面，由銀監會監管貸款機構，以立法的形式規定“租金貸”的期限、最高貸款額度等，對于貸款獲取的金額可以直接發放到租客的賬戶中，禁止金融機構將貸款額發放給長租公寓企業或其關聯企業。而住建部則具體監管運營商的行為，對挪用、濫用租客預付租金的企業進行公示式批評，也可以給予一定的懲罰。3.落實承租者權益保護政策有關承租者權益保護的政策雖多次被表述，但在落實方面還遠遠不夠。第一，承租者權益保護的有效渠道比較有限，可以考慮建立全國性的長租公寓維權平臺或者在監管平臺下設置維權選項，讓承租者有效保護自身權益，減少維權成本。第二，加快落實“租購同權”?！白赓復瑱唷笨梢詳U大承租者享受公共服務的權益，例如，義務教育、基本的公共衛生服務和住房補貼等等，提高租客居住體驗感。不過從短期來看，“租售同權”大范圍落地還存在著困難，未來還需要完善租房公積金的提取、租金的穩定性等方面內容。第三，設置出租條件。嚴格規范出租標準，特別是對有害氣體的管理，保障居住環境健康、安全，不對租客的人身健康造成威脅，此外，對出租的租金、押金方面進行管制，明確實施措施，加強執行力度，從各方面著手，切實保護承租者的權益。（二）拓寬融資渠道現階段發展來看，從事長租公寓的企業前期無論是租賃還是直接購買房源都需要投入大量資金，而且無法實現充裕的流動資金和穩定的盈利收入來源。在融資方面，企業常用的融資手段是地產私募基金和風險投資，雖然我國當前借鑒了國外成熟的房地產信托投資基金模式，但從本質上來說，多數還是類REITS產品，企業并沒有獲得足夠的流動性。再者，相對于國外，我國的融資成本過高，較高的投資門檻和稅率更是將一部分投資者排除在外。發行REITS不僅為企業提供了成本低的融資，降低了財務杠桿，也推動了企業內部存量資產的輕資產化，可謂是一舉兩得，當然，REITS對不動產企業的意義絕不僅于此。但是，在國內的金融市場上，REITS還比較罕見。不得不承認的是REITS和長租公寓市場是相輔相成的，REITS的發展可以促進長租公寓市場的發展，而長租公寓市場的發展又會不斷地豐富REITS的實踐內容。政府可以通過完善相關法規、出臺稅收優惠政策，鼓勵企業集思廣益，不斷進行REIT產品創新，開發出適合本土的金融工具，同時，應該培養該方面的人才，增加人才儲備，強化后續發展的人力資本支撐。（三）企業自我創新，提升品牌影響力時代在不斷地發展，企業想要在日趨激烈的競爭背景下生存下來，必須不斷地自我創新，找到適合本企業的運營模式、盈利增長方式等。在項目運營全過程中，降低開發成本、優化設計方案、開發新產品等等，在現有技術和資源儲備約束下，實現盈利最大化的目標，具體行動措施可以從以下幾點著手。第一，從源頭降低成本。在尋找房源之前，先進行自我審視，對預備提供房屋的受眾群體有一個清晰的定位，通過市場調查、實地走訪等途徑了解自己的競爭力，尋找市場空隙，并進行可行性研究報告，在自身可承受范圍內制定項目預算。在與業主談判拿房時，提前了解業主的信息，知己知彼，并派專業的談判人員去和業主方談判，爭取降低取得房源的價格，從源頭上降低企業成本。第二，適當向民眾推廣長租公寓。當前社會對長租公寓的宣傳力度不夠，民眾并不完全了解長租公寓，這使得普通民眾對于長租公寓并無太大興趣，企業可以制定一定的營銷手段，向企業目標群體宣傳長租公寓的優勢，以此來提高租客的租房意愿，降低空房率，提高入住率。第三，加強精細化運營和管理水準，探索新的增值服務。當前，長租公寓行業的受眾群體主要是青年人，他們既追求私密空間，也要求交通便利、配套齊全等，除了滿足這方面的需求，企業可以配備無線網、智能鎖、線上支付等，并定期提供清潔服務，實現精細化管理，可以將休閑娛樂、生活服務等融入進來，充分利用“N＋1”模式，不僅提高了居民的便利度，也擴寬了企業的盈利途徑。第四，企業要不斷提升品牌競爭力、影響力。在發展過程中，企業應該找到自己的定位，對客戶進行精準挖掘，區分不同類別的消費者，細化產品，打造出滿足不同人群需求的差異化產品，提升品牌溢價，當然品牌效應也是提升租戶黏性的一種有效方法。（四）完善相關規定，加大監管力度我國的長租公寓起步較晚，各方面都還不完善，處于摸索階段。從發達國家來看，無論是美國、日本，還是德國，都有一套適合本國的成熟的運營、管理和監督體系。我國政府可以通過完善該領域相關的政策法規，為建立一個成熟的長租公寓市場體系提供良好的政策環境。第一，設立長租公寓運營商準入門檻，出臺法規和相關規定加強對運營商的門檻管理，從源頭上將風險較高的運營商排除在市場之外，規范運營模式，穩定市場環境，加強市場建設。第二，遏制盲目占領市場的企業行為，特別是采用“長收短付”模式的。采用該模式的一些企業煽動租客進行“租金貸”，自己私下甚至還非法挪用租客的預付租金，嚴重損害了租客的權益，易激化雙方矛盾，不利于租賃市場的長遠發展。相關部門應該嚴格把控企業和金融機構的行為，加大監管力度，嚴格監管租金貸行為，規范金融機構的發展，也可以通過一些懲罰措施，加大金融機構和運營商的違規成本，一定程度上督促相關企業遵守規范?，F在已經有一些地方出臺了“租金貸”監管法規。例如，北京市已明確規定原則上出租人不得收取超過三個月的租金，押金應放在專門的賬戶托管中北京市關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知()，并且企業向租客收取租金的周期應當同企業向業主繳納租金的周期相一致。第三，將維護承租人權益、保護出租人利益作為管理的一個出發點。在完善長租公寓市場時，既要考慮到出租人的利益，為其提供激勵政策，也應當注重承租者權益的保護，做到“雨露均沾”，扶持租客、支持企業，制定符合雙方利益的政策法規。有了相關的法規，最重要的還是落實，否則法規就只是一張廢紙北京市關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知()結語綜上所述，可以了解到當前我國長租公寓市場存在的問題主要是租客權益未得到保障、企業模式單一、成本高、回報率低行業進入門檻低、政策不完善、監管力度不夠等，未來可以從擴寬融資渠道、完善法規、加強監管、企業自我創新、提升品牌競爭力等方面著手完善長租公寓市場。以后的研究還可以從具體的融資渠道開始，進行深入研究。文章還存在以下不足：第一，由于理論上的局限性，在對長租公寓市場分析的完整性和深刻程度可能存在不足，特別是對于政策法規和監管不健全以及REITS研究不足。第二，無論是長租公寓市場，還是運營商，目前都處于不成熟階段，一些潛在的問題可能還沒有暴露出來，本文對于未來可能會出現的問題并沒有涉及，缺乏預測性。

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