小戶型豪宅專題研究探討

本專題通過分析市場相關案例，總結提煉“小戶豪宅”物業相關要素，導言2御景華城--------“小戶豪宅”人生的豪華歸宿城市3米6-------超值海景，打造皇崗“小戶豪宅”皇庭世紀--------“城市大客廳”里的“小戶豪宅”鈺龍園----------將“小戶豪宅”全城化選取對象對象選取依據：規模3御景華城：成就城居新經典－－《焦點網》評價御景華城：新奢華主義第一居所－－《房地產網》評價關鍵詞：建筑風格、立體園林、主題會所、酒店配套、“瘦身”小戶案例一、人生的豪華歸宿-----御景華城總占地：26466.9平米

總建面：209200平米

住宅:18.7萬平方米;商業:2萬平方米;幼兒園:2200平方米.容積率;8總戶數：3596

戶停車位：1032樓宇概況：由6棟34層塔樓組成.1-2層商業，三層架空園林及會所.。主力產品：1房2房3房

4建筑風格及立面處理新古典建筑風格：設計簡潔明快、高雅精致、大氣，立面與周邊眾多建筑既和諧統一，但又脫穎而出，同時配合材質的應用，給人以強烈的視覺和感官上的沖擊。整體形象的塑造：雍容奢華、富麗堂皇，“豪”氣十足5主題園林的打造園林的設計思路：結合地形創造出多條景觀軸線，沿路而行，移步換景。植物造景，營造空間，小品的搭配應用。注重細節，如喬、灌、花、草的復合生態搭配，如春夏秋冬的各個主題。首創三層立體親水園林：充分運用小品元素，柱廊、雕塑，水池、噴泉、日光草坪、親水廊岸等錯落有致，營造一種體現歐式尊貴的生活格調和方式。6主題會所的設置會所的功能營造:移植豪宅會所功能元素入“小戶型”。營銷概念上的炒做。三大主題會所：娛樂休閑會所、CEPA商務會所及星幕會所等三大主題會所，內設的室內恒溫泳池、桑拿浴室、舞蹈室、瑜伽靜修房、沙狐球室等娛樂設施7酒店配套服務層高12米的豪華酒店式服務大堂提供20余項酒店式“個性化”服務用體驗與服務創造營銷價值8產品設計要點小戶型“瘦身”瘦得舒適“瘦身”的面積分配：減客廳增主臥的面積，縮小洗手間的面積戶型的設計要點：每戶均有雙陽臺。每戶贈送超大觀景凸窗，部分單位設有落地大窗。“小客廳”“大臥室”。陽臺大面凸窗經濟舒適實用92003年9月6日開盤當日，來訪客戶達5000余人，當天成交超600套，一個月后成交1000余套。截至2004年7月，該項目銷售完畢；創下了03、04年多項銷售記錄。“該項目在推廣期間，有關的戶外報道覆蓋中心區幾大主要干道，在媒體炒做上，也涉及道該項目的各個方面，其在小戶型項目的推廣上制造的影響力，已不單單是停留在營銷這個層面，它帶給客戶及潛在客戶群的是生活方式上的一種價值取向，一種同素質人居生活氛圍的向往。”案例二、“城市大客廳”里的小戶豪宅-----皇庭世紀10總占地：28000.00平米

總建面：200000.00平米

容積率;7.14總戶數：1952

戶停車位：812管理費：2.8樓宇概況：由9棟29-33層塔樓半圍合而成主力產品：1房2房3房

發售日期：2003年9月6日11會展的新鄰，中心區的心臟地段價值12戶型面積區間套數套數比1房1廳40-4445223.152房2廳53.1-63.191851.443房2廳76.8-120.555229.82“合理的面積分配”、“良好的室內空間”、“精致的細部設計”這一切備受為一次置業者及投者的青睞，為產品的熱銷提供較好的硬件基礎。主力產品的面積區間較小空間結構方正，布局精致簡潔，保證各房間的自然采光大陽臺，大面積玻璃窗面，戶戶贈送凸窗，產品價值13超大社區：20萬平米規模中小戶型社區空中花園：3層一花園觀光電梯：270度透明玻璃，欣賞園林美景健身設施：健身房，活動中心，親子樂園，球類和棋牌室……人造沙灘泳池：大規模人造沙灘泳池。休閑廣場，中心草坪，商業街，露天劇場………..

“完善的社區配套”發展商打造小戶型“豪宅社區環境”，吸引置業者。社區配套14小戶型物業，置業解放運動人口：大量的外來人口與年輕化的人口涌進，新興的移民城市。市場：三級租賃市場空前活躍。需求：當不多的積蓄和置業的愿望發生沖突時，郊區化住宅和都市小戶型成為不約而同的選擇。障礙：城郊居住氛圍的巨大落差以及薄弱的社會公共交通系統，限制了“住宅郊區化”的普遍發展。位于成熟都市區的小戶型，由于具有面積小、總價低，高投資回報率的優勢，適應了部分過渡性置業者和投資客的需求而大受市場歡迎。15城市中堅，精英青年-----------項目推廣語主流人群25-35歲（深圳人的平均年齡只有27.5歲，深圳龐大的精英青年不但是這座城市的中堅力量，更是深圳置業大軍中的精銳部隊：熱愛生活、富有朝氣與拼搏精神，注重效率及時間成本，渴望擁有象征深圳城市精神的主流社區。--------客戶群遍布整個深圳（符合條件即是客戶）。16在置業與投資具有互融性的小戶型中，客戶群的定位不再是“鎖定”而是“網羅”。同時，皇庭世紀內銷與外銷同時并舉（具體外銷數據資料暫缺）。17主題捆綁片區精華產品價值規模社區品質生活城市精英思路：片區價值提升產品，帶出產品內涵，引出產品所附有的精神內涵，尋求與客戶群的價值取向的共鳴點。18名人策略代言人策略規模化效應主題捆綁推廣19主題捆綁---軟文炒做涉及片區、結構、投資價值等。20代言人----“精英青年”，與客戶群拉近了距離，傳達了“同素質人居”的生活理念，與目標客戶群同氣質的產品推廣手法。21名人效應---崔永元，開盤現場“實