上海保利物業酒店管理有限責任公司哈爾濱分公司

保利家園

業主手冊

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目錄

一、前言..............................................02

二、小區簡介..........................................02

三、物業管理..........................................03

四、管理費用..........................................04

五、設備及服務........................................05

六、裝修管理..........................................06

七、搬家事宜..........................................08

八、業主（用戶）的其他責任及須知..................09

九、秩序、安全........................................15

十、關于空調安裝......................................16

十一、緊急事項應急處理...............................16

十二、清潔衛生......................................17

十三、車輛管理規定....................................18

十四、社區精神文明建設...............................20

十五、結束語..........................................20

十六、常用電話號碼...................................21

一、前言

恭喜您及全家成為保利?頤和家園小區的主人！

為使業主/用戶深入了解所居住小區物業的綜合情況及管理公約

內容，使居住在小區的業主/用戶充分享受舒適、寧靜、祥和的生活環

境，也使我們能為業主/用戶提供盡善盡美的管理服務。我們根據小區

的設計、建設特點和政府的有關法規、政策以及保利物業公司服務管

理經驗編撰本手冊，敬請您細心地閱讀并妥善保存，以便讓物業公司

和業主共同創造出一個溫馨、和諧、全新的現代居住小區。

二、小區簡介

1、頤和家園（一期）概況

頤和家園位于南崗區工電路及尤家街路段，總用地面積7.3萬平

方米，地上總建造面積14.44萬平方米，其中住宅建造面積12.64萬

平方米。小區一期27棟樓宇，以多層住宅為主，南北朝向，并配以中

心會所，商鋪，幼兒園，地上、地下車庫等配套設施。小區建造密度

27%,綠化率34%o

2、總體設計概況

頤和家園項目總體設計突出文化、人性化綠色家園的人文主義特

色，強調自然景觀與建造風格的完美統一，樓體立面及平面設計以文

化主題為理念展開構思，色采自然，使小區充滿生機和活力以及濃厚

的文化底蘊。景觀設計突出了以人為本，以及自然體面和古典文化、

現代文化的交融，體現文化內涵。以園林文化小景為載體的景觀錯落

有秩，點綴園區各處，步移景異，運動與休閑場所分區布局，盡顯現

代人高尚生活的理念，也詮釋了保利發展文化地產的全新概念，將成

為學府路一帶的精品小區，為住戶提供了一個品味人生的場所，享受

三、物業管理

1、管理公司

1）根據管理合同，上海保利物業酒店管理有限責任公司哈爾濱分

公司受聘本小區的管理公司。

2）本公司是經政府批準的經營性服務企業，具有國家一級物業管

理資質。

3）該小區由本公司下設物管處為小區提供服務。物管處擁有經驗

豐富的專業管理隊伍。為達到高水準的管理和服務目標，它將依照《哈

爾濱市物業管理辦法》對小區的房屋、設備、居住秩序等進行全方位

綜合一體化的管理與服務。

2、管理公司職權

1）管理公司有權代表業主（用戶）就有關物業管理事宜與政府、

公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。

2）管理公司依據有關政策文件及管理合同條文所賦予的權力，負

責小區公共地方、樓宇結構、泵房、綠化及其它公共設施及設備管理。

其具體項目如下：

室外供水、供電、下水管道、排污井、溝渠、化糞池、垃圾屋、

道路、綠化、文體活動場所、公共建造物及門衛秩序、消防、交通車

輛管理、以及清潔衛生等。

3、管理職員

管理公司職員經培訓，持證上崗，能竭誠為小區全體業主（用戶）

服務，負責小區的日常管理及維修事務，請業主（用戶）勿要求管理

公司職員作私人性質服務。所有管理員工一律不許向業主（用戶）收

4、建議及投訴

如對小區環境及管理有建議或者投訴，敬請您通知本管理公司，我

們將熱誠歡迎并認真對待您的建議或者投訴。

四、管理費用

1、自業主（用戶）進戶之日起，管理公司按規定向業主（用戶）

收取物業管理費，用十支付小區公共設施設備止常運行的維護、保養，

清潔衛生、綠化管理等，以及支付管理公司人員的薪金及行政費用。

2、每六個月交納一次物業管理費用，按繳費具體時間安排，每超

過1日收取千分之三滯納金。

3、小區樓宇的公共配套設施自保修期滿后，大中型維修工程費用

從維修基金費中支付。維修基金待政府有關部門出臺相關政策標準后，

依據標準收取，并按規定使用管理。

4、業主（用戶）應按規定，按時足額繳納采暖費用，以保證正常

供暖。

5、業主（用戶）應按有關政策規定，按時足額繳納業主（用戶）

應負擔的各項費用。

6、管理公司對拒絕繳納以上各項費用者有權征收滯納金或者催繳手

續費用，直至采取相應的法律手段追討。

7、管理費用構成：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

(2)物業共用部位、共用設施設備的曰常運行、維護費用；

(3)物業管理區域清潔衛生費用；

(4)物業管理區域綠化養護費用；

(5)物業管理區域秩序維護費用；

(6)辦公費用；

(7)物業管理企業固定資產折舊；

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

(9)法定稅費;

(10)物業管理企業的利潤。

五、幡腳艮務

1、電力

各單位已安裝獨立配電箱，電表及充足的電燈及插座，為安全起

見，切勿令電力負荷過量,電線及插座若發現陳舊必須更換，樓宇內

路線均經科學設計,精心安裝,不可隨意更改,如確需改動任何電器

工程必須經管理公司允許由合格的電器技工進行。

2、水

小區24小時供應飲用水，業戶外出時必須將水龍頭關緊。若因滴

水而使公共地方，設施或者其他單位蒙受損失，該單位的業主必須負責

維修及賠償。

3、然氣

小區24小時保障燃氣的氣源供應，如需改動燃氣管道必須報經煤

氣公司批準，由其指派專人施工。系統若發生泄漏現象，須及時與煤

氣公司聯系，以免造成更大損失。

4、電話

小區已鋪設電話電纜直達業主戶內，用戶可向電信局申請接裝電

話。

5、供暖

小區供暖為地熱采暖方式，該系統徹底能夠滿足業主的要求，確

保您室內溫暖、舒適。因此，您千萬不要改變供暖系統的管道及設施；

嚴禁在管道上安裝“跑風”和放水使用，這樣做不僅浪費能源，而且

會造成供熱控制系統的故障，影響全小區供熱。如業主擅自接裝，改

動了采暖設施，浮現后果業主負全責。

6、公共天線（有線電視）

各分戶均設有有線電視插座。若需增加額外的電視插座時，可通

過物管中心安排專業公司安裝，而費用應由相關分戶負擔。根據小區

公約條文，所有分戶未經有關部門允許均不得安裝任何室外衛星天線。

7、消防

小區的消防設備含每層設置的消防栓，由監控中心值班員24小時

值班，監控消防系統的運行。

六、裝修管理

1、用戶在室內進行任何裝修，必須符合建設部2002年第110號

令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定，若裝修工程發生違反

法規的情況，業主（用戶）須將違反部份恢復原樣，直至有關方面滿

意，其所發生一切費用，由該業主（用戶）自己承擔。

2、業主（用戶）裝修需提前到管理處申請辦理手續。

1）按要求填寫裝修申請表，并附裝修施工圖紙；

2）與物業公司簽訂裝修管理協議；

3）選擇有資質的裝修施工隊伍，交營業執照及復印件，交施工人

員照片（辦理出入證）。

3、裝修保證

裝修保證金：此保證金由物業管理公司收取并保存。作為保障裝

修期內，業主（用戶）違反裝修管理規定對小區環境和其它用戶造成

破壞、損失、涂污及其它行為的處理依據。裝修工程完工后，經管理

公司檢查用戶是否遵守《裝修審批標準》實際情況全部或者部份返還保

證金。

4、裝修規定

用戶及施工隊裝修施工時，必須確定不影響樓宇結構和原有水、

電、采暖等系統的完好及以后的維護,對原設計不得隨意拆改,特殊是

原房屋承重墻、柱、梁、樓板等主體結構，不得隨意私接地熱。凡拆

改水、電、煤氣、采暖設施及管線走向必須書面通知管理公司。經審

批允許方可施工。

1）裝修期間不得占用小區內公共地方施工，存放施工用料及建造

垃圾，應盡量采取措施減低裝修期間內的噪音溫和味對公共環境及其

它月戶的影響，為保證小區居民的正常生活秩序，晚21：00后至早8：

00時前禁止施工以免影響他人歇息。

2）用戶及裝修施工人員須采取有效措施保證樓宇內結構、裝置、

設備、裝飾在裝修期內不被損毀，或者因缺乏防護手段造成的損壞（包

括裂痕、污漬等），業主（用戶或者裝修施工人員）需按價賠償。

3）任何裝修施工不得對樓宇外墻及公共地方、設施，裝置進行拆

改或者干擾，如有違反現象，業主（用戶）需承擔修正工程的所有費用。

4）切勿將混凝土、砂石、木屑、裝修用膠等雜物倒入排水口及廁

所內。

5）嚴禁向窗外拋扔垃圾。裝修垃圾須袋裝放入指定地點，統一清

運，用戶需繳納清運費用。

6）業主（用戶）及裝修承辦、施工人員，需對施工期間裝修施工

人員發生意外所造成的損失負責。

7）對裝修施工人員不遵守規定，經勸阻無效者，管理公司有權禁

止其施工。

8）針對小區的地熱采暖方式，禁止使用射釘槍、沖擊鉆等工具在

地面及天棚上進行穿鑿、鉆孔，破壞原有層面。

9）室內所有管線節門、接口、檢修口周圍需留有lOftnn以上距離，

并必須按規定預留長、寬不小于400nin的檢查口，便于日后維修檢查。

七、搬家事宜

當住戶喬遷新居時，請提前通知管理處，以便為您安排道路，提

供泊車位置，并為您選擇較少車輛和較少出入的時間進行搬家，以免

相互干擾，造成阻塞交通。搬運時請與管理人員充分合作，并監督搬

運人員勿粗心大意，以免損壞家具和公共設施，特殊是走廊墻面及樓

梯，如有損壞、搬運人員及業主應負責賠償。在搬運后，請將包裝廢

物清理干凈。

八、業主（用戶）的其它責任及須知

1、物業用途限制

各業主（用戶）不得將其具有產權（使用權）的物業從事違規、

違法或者不道德用途，不得在公開場所從事違規、違法或者不道德活動。

2、煤氣使用須知：

1）外出或者睡覺前，史記關閉氣源總閥；

2）漏氣檢測常用方法是涂抹肥皂水，不可用明火檢查；

3）漏氣處理：

——迅速關閉氣源總閥；

——嚴禁開關任何電器或者使用室內電話；

——熄滅一切火種；

——迅速打開門窗，讓煤氣散發到室外；

——到戶外打檢修電話，通知供氣單位派員處理。

3、秩序管理須知

保障住戶家財產安全，維護小區的公共秩序是物業管理公司的重

要管理事項之一。物業公司設立的小區秩序管理組將協助公安機關負

責小區的安全管理事宜，同時報請住戶注意以下事項：

1）愛護并正確使用報警、報案系統。教育子女不要亂按報警器按

鈕，以免造成設備失靈、損壞及浮現報假警現象。

2）為配合管理，業主出入應主動出示出入證。

3）各業主如遇安全、消防等緊急事宜，請撥打小區物業管理電話，

以便援助和排查。

4）業主外出時請留意防盜門是否鎖好，避免忘記鎖房門浮現意外。

4、環境衛生及綠化須知

物'業管理公司設有專業的保潔和綠化隊伍，負責小區的所有公共

部位的清潔衛生、綠化管理和垃圾清運，但需住戶配合如下事項:

1）請住戶按要求每日將垃圾投入到指定地點，以便保潔員及時清

運。

2）請勿將垃圾、果皮、紙屑等垃圾拋出窗外或者丟棄于共用部位。

3）請勿隨地吐痰，隨地大小便。

4）愛護景觀、綠地，請勿摘花、折枝、璘稱綠地。

5、公共設施管理須知

小區內公共設施是為了方便住戶生活，改善居住環境而設立建造

的，請各位住戶要愛護珍惜，嚴禁以下行為發生:

1）不要更改、破壞或者拆除公用設施，不可在道路、走廊、樹干等

公用部位晾曬衣物，掛放儲存物品等。

2）請勿在公用部位擅自搭建任何建造物、安裝物。

3）請勿在公用部位涂寫、繪畫、張貼廣告標語等。

4）小區內設有高壓裸線，請勿私接、登爬、高空拋物、放風箏等

危（wei）險行為（具體高壓防護知識見電業局的標識）。

6、消防安全須知

對避免火警、水災事故的發生，住戶必須杜絕下列行為:

1）切勿超負荷用電，應按額定電負荷電量來決定各種電器的使用

數量。

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2）在每一個插座上不應連接多種電器，以免造成局部路線荷載過大,

燒毀路線引起火災。

3）住戶使用電熱器時應有人監護，住戶出門時必須切斷電源。

4）燃氣路線不可隨意更改，需經煤氣公司允許并派專業人員設計

施工。使用燃氣時有人監守。

5）教育兒童不要玩火，與火相關的物品、設備。家長應把此類物

品放在兒童不易碰到的地方。

6）小區內禁止隨意動用明火，需明火做業時應報物業公司批準，

并配人員監護明火現場。

7）小區內設置的消防器材各住戶應備加愛護，不許將消防用品挪

做他用。

8）發生火警時要保持鎮靜，住戶應按下紅色報警按鈕，并撥打119

火警電話或者物業公司保安值班室電話。

7、水、電、燃氣、地熱的使用須知

小區的水、電、燃氣、地熱由市政專業公司直接負責外網供應。

內網共用部位由物業公司負責，住戶室內管線歸業主負責。物業公司

將為住戶協調解決供水、供電、燃氣等問題，同時提請住戶遵守以下

事項：

1）住宅內的水、電、煤氣管線均經合理設計、精心安裝，住戶不

可隨意改動。

2）地熱使用住戶絕不容許在供熱地面和頂棚打孔、釘其他硬物破

壞地面及天棚。如發生損壞將給您造成重大損失，切勿不可大意。

3）住戶外出時請關好水、電、煤氣閥門，以免發生意外，給您和

4）每戶住宅設計安裝的最大電功率為40006000W,提醒住戶累

計電器功率，切勿超過最大限量功率，以免發生火災或者其他事故。

8、業主具有產權的房屋出租時，須持政府有關部門批準的關于房

屋出租的必須文件到物業管理處辦理相關手續，否則該房產的一切物

業管理責任及由房屋出租產生的一切后果均由業主自行負責。

9、長期閑置的住房或者較長期外出尢人照看的房屋，業主（用戶）

應將有效的聯系方式通知物業管理處，以便有問題及時與您及您的聯

系人取得聯系、溝通情況，防止給您及四鄰造成較大的損失。

10、飼養寵物

1）飼養寵物的業主要向物業管理處登記備案，并出示牌照；

2）按規定執行動物出戶時間：每天19時至次三6時，寵物出戶必

須由主人手牽看護，拉繩不超過2米，避免咬傷或者驚嚇小孩和路人；

3）動物糞便應隨時清除；

4）如犬吠或者其它寵物時常影響他人歇息，主人必須妥善處置或者停

止飼養；

5）小區內禁止飼養鴿子、山羊、雞、鴨、鵝等家禽，業主應遵守

并監督此項規定的執行。

11、噪音氣味

為保持環境安寧，用戶切勿在室內、外發出噪音或者氣味，打攪其

他用戶。

12、公眾通道

住戶必須保持走廊，通道及樓梯暢通無阻，不得以任何理由私自

占用。為保護各業主（用戶）自身安全起見，遇有任何公共通道阻塞

的情況應即將通知管理處。

13、景觀物品

各用戶不得在任何公共地方洗滌、清掃、晾曬衣物或者其它物品，

不得在門前或者公共地方擺設神位及燃點香燭。

14、危（wei）險物

各用戶不得在小區內儲存危（wei）險品、易燃或者易爆品。必須時須按：

關規定執行。

15、窗欄

各業主及用戶在安裝窗欄前，必須報物業公司批準，每一棟樓的

窗欄樣式應統一，樣式、質量由用戶商議，統一招標制作，相關費用

由業主承擔。

16、營業、經商

除非得到物業公司書面批準，所實用戶及外來人員不得在小區公

共范圍內擺放任何私用物品或者進行任何形式的宣傳、經營、販賣活動，

包括懸掛張貼、派發商品、樣品、宣傳品等。

小區內的依法營業場所應遵守以下規定：

1）門前實行三包責任制。保證無垃圾、無積水、無積雪，符合城

市市容管理規定。

2）營業時所產生的噪音應符合相關規定，不得擾民，按規定時間

營業。

3）營業中安全秩序由經營者自行維護。

4）煙道的安裝位置應報物業管理公司批準，不得擅自安裝。

5）垃圾必須裝袋，不得外溢，垃圾自行處理。

6）室外商業區域的招牌、廣告、霓虹燈應整潔統一。安裝堅固，

無安全隱患，電線按安全標準敷設，沒有破損。業主必須事先將安裝

方案報物業公司登記備案，其安裝后效果不得影響其他業戶及小區整

體形象，方案須經物業公司審批合格后方可執行。

7）不得經營與法律法規相違背的項目，住宅、車庫不得改變使用

功能。

17、室內維護

各業主（用戶）自己單元內的電器、用電設備、供水、煤氣設備、

電話、有線電視等設施、設備的安裝、維修均由各專業部門或者由合格

（指定）的技工進行。

室內設施、設備浮現問題，應由住戶自己及時維修，因此浮現問

題（如漏水）而使公共地方，設施或者其它用戶受損失，業主（用戶）

必須負責維修及賠償。

18、設施、設備

業主對小區公共設施設備與本小區其它業主共同享有產權和使用

權，業主對共同享有產權和使用權的公共設施、設備。應盡保護、清

潔、維修義務。

樓宇及單元特殊設施、設備，為樓宇或者單元用戶共同所有產權、

使用權，對此類設施、設備擁有產權、使用權的用戶需精心愛護，按

規定使用設施、設備，并同管理公司共同盡管理義務，保修期滿后維

修等費用需由用戶共同承擔。

19、法律糾紛

業主（用戶）在小區物業管理范圍內，因其自身問題而引起的法

律糾紛及事故，必須自行承擔所有法律及經濟責任。

九、秩序、安全

1、實行24小時的秩序管理員值班，管理公司秩序管理員如同給

用戶的人身、財產安全乂加一道鎖。為使用戶更安全，還需業主（用

戶）加強防范意識，配合秩序管理員共同做好安全防范工作，配合秩

序管理員共同做好防范工作。并請注意以下幾點：

1）若發現任何可疑人物及跡象，請在安全情況下通知管理人員。

2）住宅單元用戶切勿隨便開門給目生人，開門前必須辨別來訪客

人身份。

3）與鄰近用戶互相認識，保持聯系，以便大家能互相照應。

2、如遇緊急情況可直接報警（撥電話：110）

3、攜帶大件物品及搬運貨物出入小區時，須持有效證件進行登記，

并開具出門許可證。

4、為保證小區安全，每天21：00時以后應從小區指定的通道出

入。

5、房間無人時，關閉所有電器用具，關好煤氣、水閥等。定期檢

查、維修電器設備、電線、煤氣等用具。

6、不要在禁止吸煙場所吸煙，發現不明氣體時，不可開關電器，

包括使用電話。

7、各用戶如需在單位范圍內，自行聘用專職并穿著征服的保安員，

必須事先向管理公司書面申請，詳列人員數目，值班時間及所屬單位

名稱等，并須保證這些專職人員不得穿著征服在公共地方活動，以免

造成管理混淆等引起誤會。

十、關于空調安裝

為維護小區環境的和諧統一，樓宇外部整體形象一致，特規定各

戶安裝空調一律事先通知物業公司、并將空調安裝在指定位置的墻面

上。

十一、緊急事項應急處理

1、防火

1）防火措施

樓宇內的滅火設備，用戶應熟悉并掌握使用方法，用戶除緊急滅

火外，不得動用滅火設備。

2）防火知識

——切勿使用電線負荷過量，不可在同一插座上按多種電器。如

電爐、電飯煲、熨斗、吹風機、微波爐等，以免負荷過量而導致火災

發生。

——易燃及危（wei）險品應放置在兒童無法接觸的地方。如有易燃物品

氣味的，切勿觸動任何電器開關。

——請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

3）如遇到火警應采取的措施

——保持鎮靜；

——關閉電力總閘及煤氣閥；

——撥打電話“口9”通知消防隊。

——煙霧濃密時，應盡量貼地面爬行，并以濕毛巾遮蓋面部，應

從安全指示出口或者樓梯離開現場，服從消防人員和管理人員指揮。

2、防風

每當有強風降暫時，業主應扣緊門窗，以免被強風吹開。將室外、

窗外晾曬的衣物、晾衣架、花盆等搬回室內。勿在玻璃門、窗附近停

留。

若需要時，可向管理處或者市氣象咨詢氣象信息。

3、防雷

——保持鎮定，逃避在堅固結構下尋求掩護；

——遠離窗戶、玻璃隔板、架或者懸掛之物件；

——地震發生時，不要躲在樓梯下；

——做好準備，對付更多次余震；

——如單位受到破壞，即將通知管理處；

——切勿擴散謠言或者夸大報告。

十二、清潔衛生

管理公司已聘用清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍須全體用

戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保環境的整潔。

為給用戶創造一個清靜、整潔、休閑的居住環境，管理公司制定

衛生管理規定，條例如下：

1、公司組織人力、物力對公共地方的衛生進行定期清掃，保證公

共環境的整潔，使用戶充分享受舒適的生活及居住環境。

2、請業主切勿將垃圾直接扔至樓下，應放到指定垃圾存放處，有

腐蝕物應多套塑料袋以防污染。清潔工人每天定時打掃、清運。

3、禁止在樓內及公共場所隨地吐痰、亂扔紙屑，果皮等廢棄物。

4、禁止在小區內設施及建造物上張貼標語、廣告等。

5、禁止在公共場所搭建違章建造。

6、禁止破壞公共設施，保持其清潔完好。

十三、車輛管理規定

為保持小區內道路通暢，請住戶自有車輛或者乘坐的其他車輛應遵

守小區交通管理規定，按交通標志規定的?？奎c或者路線停放行駛，交

通管理規定如下：

1、凡進入小區的車輛必須服從小區管理人員的管理，遵守有關規

定，對違反有關規定，不服從管理者，無執照的車輛一律不許進入車

庫存放。管理人員有權禁止其車輛進入小區。

2、小區內住戶車輛出入采用發卡登記管理，小區車輛憑證出入，

小區內業主（住戶）自用車輛，憑有效證件及車輛保險單據（無保險

單據者需另據相關材料）到小區管理處辦理車輛出入證。車主須憑證

出入，在自家車位停放。無車庫者需交納有關費用，固定車位，按位

停車。

摩托車、自行車需繳費辦證、定點存放，不容許亂停亂放。

3、暫時出入小區車輛，進入小區需憑有效證件換取“車輛出入卡”，

記錄時間，車輛離開小區時，司機應主動憑“卡”換回證件，并根據

記錄時間交納費用。

4、因本小區屬住宅小區，小區內任何車輛不許鳴喇叭，車輛進入

小區時速不許超過5公里每小時，全責了望，浮現事故，司機應負全

責。

不得在小區內試剎車、練習駕車、修車、洗車等。

任何車輛嚴禁在交通路口、綠化地、消防通道上停放。在小區內

應按位停放，按規定路線行駛，愛護小區內公共設施、設備，如有損

壞，按價賠償，大型車輛（2噸以上），需辦理手續，經管理處允許，

按要求行駛