押題寶典房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法高分題庫

附精品答案

單選題（共40題）

1、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。

A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

【答案】A

2、肝“五聲”歸屬于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭

【答案】A

3、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。

A.土地總價(jià)

B.土地單價(jià)

C.樓面地價(jià)

D.商品房價(jià)格

【答案】C

4、某宗房地產(chǎn)，己知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%,

房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%,建筑物資本化率為

8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】C

5、運(yùn)用長期趨勢(shì)法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升

或者卜降，并且各期上升或卜降的幅度比率大致接近，則宜選用（）進(jìn)行測算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

6、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為過去狀況的估價(jià)是

（）O

A.因抵押貸款需要,對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

【答案】C

7、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)

計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50

萬元。日前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該

商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816

【答案】A

8、如果房地產(chǎn)擁有者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，則成交價(jià)格多會(huì)（）止常市場價(jià)格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定

【答案】A

9、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是（）。

A.估價(jià)作業(yè)期間的某日

B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日

C.估價(jià)報(bào)告出具日期

D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日

【答案】D

10、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和（）對(duì)其價(jià)

值有著重大影響。

A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制

C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督

D.銀行利率

【答案】A

11、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時(shí)，無論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對(duì)其（）作出明

確界定。

A.實(shí)物狀況

B.基本狀況

C.權(quán)屬狀況

D.區(qū)位狀況

【答案】B

12、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費(fèi)為4000萬元，專業(yè)費(fèi)用為建安工程

費(fèi)的10%,管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建

成本的4%,投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%,銷售稅費(fèi)為重

新購建成本的6%,該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14

【答案】C

13、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

A.價(jià)格

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益

【答案】A

14、某成片荒地面積lkm2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成

本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2的開發(fā)經(jīng)營期為1

年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)

計(jì)成本是（）兀/小2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】C

15、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15

萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房

地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295

【答案】A

16、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。

A.利息率

B.折現(xiàn)率

C.內(nèi)部收益率

D.空置率

【答案】D

17、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法

A.急則治其標(biāo)

B.緩則治其本

C.標(biāo)本兼治

D.先安未受邪之地

【答案】D

18、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬

于（）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

【答案】D

19、下列不屬于估價(jià)委托人的義務(wù)的是（）。

A.根據(jù)自己的需要提出估價(jià)結(jié)果

B.向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的資料

C.協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必耍的資料

D.對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)

【答案】A

20、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為

79.6樂74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%^98.1%（以2002年1月1日為

100%）o其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2,對(duì)其作交易

日期修正到2004年10月1E的價(jià)格為（）元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】B

21、某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕

些前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為（）萬

元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800

【答案】C

22、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是

A.人自身是一個(gè)統(tǒng)一的整體

B.人與自然環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體

C.自然環(huán)境是一個(gè)有機(jī)整體

D.人與社會(huì)環(huán)境是一個(gè)統(tǒng)一整體

【答案】C

23、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于

（）。

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

D.經(jīng)濟(jì)折舊

【答案】C

24、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。

A.完成估價(jià)項(xiàng)目

B.評(píng)定估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.評(píng)定估價(jià)師水平

D.確定估價(jià)結(jié)果

【答案】A

25、房地產(chǎn)權(quán)益以（）為基礎(chǔ)。

A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C.額外的利益或好處

D.房地產(chǎn)權(quán)利

【答案】D

26、“（）則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消

矣。”

A.憂

B.思

C.悲

D.恐

【答案】C

27、提出“四氣五昧”藥性理論是

A.《難經(jīng)》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《傷寒雜病論》

【答案】C

28、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是

A.水火既濟(jì)

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

29、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，樓面地價(jià)為800元/m2,容積率為

2,受讓人需按照受讓價(jià)格3嬲納契稅等稅費(fèi)，則土地成本為（）萬元。

A.824

B.924

C.844

D.944

【答案】A

30、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（）。

A.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率一投資帶來的優(yōu)惠率

B.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+投資帶來的優(yōu)

惠率

C.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償

一投資帶來的優(yōu)惠率

D.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)

償率一投資帶來的優(yōu)惠率

【答案】D

31、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價(jià)格

往往（）。

A.偏高

B.正常

C.偏低

D.不正常

【答案】C

32、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價(jià)格為2500元/m2,交易稅費(fèi)均由賣方

負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按

正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元

/m20

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】A

33、比較法中，采用間接比較法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可

比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2樂估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況

優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%,若改為直接比較，則可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)

象狀況下的得分為（）。

A.105

B.97

C.98

D.103

【答案】B

34、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為

79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%.92.5%、98.1%（以2002年1月1日為

100%）o其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元小2,對(duì)其作交易

日期修正到2004年10月1E的價(jià)格為（）元/成。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

【答案】B

35、評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價(jià)值，預(yù)測該宗土地2009年

1月1日開發(fā)完成后的房價(jià)中屬于地價(jià)的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%,則

該土地的價(jià)值為（）萬元。

A.1562.89

B.1652.89

C.1502.63

D.1520.63

【答案】C

36、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

A.用益物權(quán)

B.擔(dān)保物權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】A

37、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③

建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀

況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。

A.③②??⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.③④⑤⑥⑦

D.①?②④⑤⑥⑦

【答案】C

38、某住宅的建筑面積為120nl2,買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2,價(jià)款分

兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承

擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付

合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%,則對(duì)其建立

比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】C

39、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。

A.管理費(fèi)用

B.銷售費(fèi)用

C.開發(fā)成本

D.銷售稅費(fèi)

【答案】D

40、以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重

新購建成本的方法稱作（）。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】B

多選題（共20題）

1、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】AC

2、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%,余款由銀行貸款支

付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關(guān)于房地

產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

【答案】ABC

3、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.土地使用權(quán)出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E.用房地產(chǎn)作價(jià)出資

【答案】ABC

4、下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有（）。

A.對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價(jià)格的交易

D.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】ABCD

5、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環(huán)境

【答案】AB

6、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

【答案】CD

7、在現(xiàn)實(shí)中，不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以

有變動(dòng)，是由（）引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應(yīng)急性

【答案】BCD

8、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

B.評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)

酬率

C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的

【答案】AB

9、關(guān)于長期趨勢(shì)法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

【答案】AB

10、某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2,套內(nèi)墻體面積為20nl2,分?jǐn)偟墓?/p>

有建筑面積為30m2,套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)為15000元/m2,購買人采用的

付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，

正確的有（）。

A.使用面積的購買單價(jià)為12500元/m2

B.建筑面積的購買單價(jià)為12000兀/m2

C.名義價(jià)格為180萬元

D.實(shí)際價(jià)格為180萬元

E.現(xiàn)房價(jià)格低于180萬元

【答案】BCD

11、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其

中通常低于其市場價(jià)值的有（）。

A.投資價(jià)值

B.抵押價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.現(xiàn)狀價(jià)值

E.殘余價(jià)值

【答案】BC

12、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】ABC

13、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的

有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】BC

14、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括（）的界定,

A.實(shí)物構(gòu)成范圍

B.權(quán)益范圍

C.空間范圍

D.時(shí)間范圍

E.影響范圍

【答案】ABC

15、評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范

圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)

【答案】ACD

16、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差

異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價(jià)作業(yè)日期不同

D.價(jià)值類型選取不合理

E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象

【答案】AB

17、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】BC

18、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括

（）0

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅金

【答案】ABCD

19、下列屬于建筑物實(shí)物因素的有（）。

A.開間.進(jìn)深.樓層

B.電梯.中央空調(diào).集中供熱

C.通風(fēng).采光.日照

D.風(fēng)格.色調(diào)

E.層高.朝向

【答案】BCD

20、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】AB

大題（共10題）

一、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)

酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場20：3年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值一（己抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值

抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價(jià)值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，

選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分

的價(jià)值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價(jià)格二賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬/（1-

7%）=117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元

港市+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：囚為價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑

物報(bào)酬率為10%o請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）：（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

030X12+1075.2X8爐446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：340000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，己知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3樂改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2樂補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬元報(bào)課咨詢電話：

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

五、某幢寫字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日。現(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/戶，建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為io年。其他的相關(guān)資料如下；(1)

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

六、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，己知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600也；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3樂改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/成，現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面

地價(jià)下降2初補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(14-15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值VO=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬元)

七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成：預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%義(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=（補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元

八、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機(jī)根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土