2018-12-18發布2019-04-01實施北京市住房和城鄉建設委員會根據原北京市質量技術監督局《關于印發2015年北京市地方標準制修訂項目計劃的通知》(京質監發[2015]22號)的要求。規程編制組經過深入調查研究，認真總結實踐經驗，參考國內相關標準，在廣泛征求意見的基礎上，對《商品住宅質量保修規程》DB11/641-2009進行了修訂。本規程的主要內容是：1總則、2術語、3基本規定、4質量保修范圍、5質量保修期限、6質量保修要求。本規程修訂的主要內容為：1、規程名稱“商品住宅工程質量保修規程”修改為“住宅工程質量保2、刪除了涉及權利和義務部分的條款；3、修改了地基與基礎工程、建筑主體工程、建筑裝飾裝修工程等的質4、調整了保溫工程、防水工程、智能建筑工程、室外工程的保修期限，增加了消防工程的保修期限；5、修改了保溫工程、裝飾裝修工程等的質量保修要求；6、刪除了第六章大部分條款維修響應時間的要求。7、增加了保修工程的質量驗收要求。本規程由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市市場監督管理局共同管理，北京市住房和城鄉建設委員會歸口并負責組織實施，北京市住房和城鄉建設科學技術研究所(北京市房屋安全鑒定總站)負責具體技術內容的解釋。執行過程中如有意見和建議，請寄送北京市住房和城鄉建設科學技術研究所 (北京市房屋安全鑒定總站)(地址：北京市朝陽區華威北里18樓；郵政編碼：100021)。本規程主編單位：北京市住房和城鄉建設科學技術研究所(北京市房屋安全鑒定總站)北京市建筑節能與環境工程協會北京市建筑設計研究院有限公司北京東方雨虹防水技術股份有限公司北京振利節能環保科技股份有限公司中建一局集團第五建筑有限公司北京物業管理行業協會廣州迪森家居環境技術有限公司北京九陽實業有限公司北京市住房和城鄉建設科技促進中心北京市金龍騰裝飾股份有限公司主要起草人：王滿生趙曉敏潘胡亮霞林愛華冷濤韓培亮惠擎宇黃振利劉嘉茵陳敏敏李樹利鄭寧李珂張浩謝寶英主要審查人：王慶生楊永啟李本強劉月莉韓繼云楊思忠王力紅 12術語 23基本規定 34質量保修范圍 45質量保修期限 6 8 1 2 34WarrantyExclusions 4 6 8ExplanationofWordinginThis ListofQuotedStand ExplanationofProvisions 11.0.1為了加強北京市住宅項目質量保修管理，維護住宅所有權人與建設單位的合法權2供家庭居住使用的建筑(含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分)。住宅的實體性能、使用功能和室內環境等不符合相應標準或合同約定的要求。33.0.1當住宅在保修期內出現質量問題時，應對其及時進行維修。對住宅進行維修時，不應導致原住宅使用功能受到影響或發生改變，或給住宅所有權人造成損失。3.0.2因使用不當、超出設計標準的自然災害或第三方造成的住宅損壞，住宅拆改及受其影響的部分不屬于質量保修范圍。3.0.3對住宅的質量保修問題產生爭議時，可委托有相應資質的機構進行鑒定。3.0.4保修工程的質量驗收應滿足相關國家標準和北京市地方標準《房屋建筑修繕工程定44.0.1住宅的實體性能、使用功能和室內環境等不符合相應標準或合同約定的要求時，均應屬于質量保修范圍。4.0.2地基與基礎工程質量保修內容應包括建筑物地基、基礎、肥槽回填土、房心回填土4.0.3建筑主體工程質量保修內容應包括梁、板、柱、墻、外圍護墻、分戶墻、非承重墻、樓梯、結構性幕墻等。4.0.4建筑裝飾裝修工程質量保修內容應包括(原始裝修)建筑地面、抹灰、門窗、吊頂、輕質隔墻、裝飾性幕墻、飾面板、飾面磚、涂飾、裱糊與軟包、欄桿、扶手等。4.0.5保溫工程質量保修內容應包括屋頂、外墻、架空或外挑樓板、不供暖地下室頂板、分隔供暖與非供暖空間隔墻等部位的保溫工程。4.0.6防水工程質量保修內容應包括建筑屋面、地下室、外墻面、住宅室內有防水要求的房間等。4.0.7建筑給排水工程質量保修內容應包括給排水系統、中水系統、熱水系統及消防給水系統的輸水設備及附屬設施、管道設施及配件。4.0.8供暖工程質量保修內容應包括室內熱水熱源、室內電采暖管線、供暖設備及相關配套設備、管道設施、末端散熱設施等。4.0.9通風與空調工程質量保修內容應包括送排風及防排煙系統的風機、風管、風口及閥部件及其絕熱防腐做法等，空調系統的冷源及配套設備、管道設施及其絕熱、閥門部件、末端空調設備等。4.0.10電氣工程質量保修內容應包括電線、電纜敷設，配電箱、插座、開關、燈具、防雷和接地等設施。4.0.11智能建筑工程質量保修內容應包含通信系統(通訊、網絡、有線電視)、安全防5范系統、建筑設備監控系統、智能家居及智能控制系統等。4.0.12消防工程質量保修內容應包括火災自動報警及聯動控制系統、消防應急廣播系統、應急照明系統。4.0.13電梯工程，包含產品和安裝兩部分，產品包含電梯驅動主機、懸掛裝置、電氣控制系統、導軌、門系統、轎廂、安全部件。4.0.14室外工程質量保修內容應包括車棚、圍墻、大門、垃圾收集站、建筑小品、亭臺、連廊、入口臺階、無障礙通道、散水、管井、道路及交通設施等。65.0.1地基與基礎工程質量保修期限應為設計文件確定的建筑設計使用年限，其中回填土質量保修期限為10年。5.0.2建筑主體工程中，梁、板、柱、承重墻、外圍護墻、分戶墻、樓梯、結構性幕墻的質量保修期限應為設計文件確定的設計使用年限，非承重墻的質量保修期限為10年。5.0.3裝飾裝修工程中，除有專門規定質量保修期限的分項工程應遵從其規定外，室內裝修工程質量保修期限不得低于5年；室外裝修工程質量保修期限不得低于5年；外窗與入戶門質量保修期限不得低于5年；護欄和扶手的質量保修期限不得低于5年。裝飾性幕墻的質量保修期限不得低于10年。5.0.4外保溫工程、架空或外挑樓板的保溫工程質量保修期限不得低于10年；夾心保溫工程的保修期限應同于建筑主體工程質量保修期限；內保溫工程、不供暖地下室頂板保溫、分隔供暖與非供暖空間隔墻的保溫工程質量保修期限不得低于15年；屋頂保溫質量保修期限不得低于5年。5.0.5防水工程質量保修期限不得低于10年。5.0.6建筑給排水工程質量保修期限不得低于5年，其中采取隱蔽方式安裝和共用部位的給排水、中水、熱水管道質量保修期限不得低于10年，且管道設置在建筑主體內時，其質量保修期限應與建筑設計使用年限相同；消防工程管道及水泵保修年限不得低于10年。5.0.7供暖工程質量保修期限不得低于2個完整采暖季，其中采取隱蔽方式安裝的管線質量保修期限不得低于10年，且管線設置在建筑主體內時，其質量保修期限應與建筑設計使用年限相同。5.0.8通風與空調工程質量保修期限不得低于2個完整采暖供冷季，其中采取隱蔽方式安裝的管線質量保修期限不得低于10年，且管線設置在建筑主體內時，其質量保修期限應與7建筑設計使用年限相同。5.0.9電氣工程中除線纜質量保修期限不得低于5年外，其余電氣工程質量保修期限不得低于2年。5.0.10智能建筑工程質量保修期限不得低于5年。5.0.11消防工程的火災自動報警及聯動控制系統、消防應急廣播系統、應急照明系統保修年限不得低于5年。5.0.12電梯工程質量保修期限不得低于3年。5.0.13室外工程質量保修期限不得低于5年，其中入口臺階、無障礙通道和散水質量保修期限不得低于10年。5.0.14質量保修期限應自建設單位首次交付之日起計算。其共用部位的質量保修期限應自本單位工程交付首套住宅之日起計算。在建設工程保修期限內，經維修的部位保修期限自所有權人和相關單位驗收合格之日起重新計算。86.0.3內墻面抹灰、飾面磚出現裂縫、脫落、空鼓等現象時，應進行質量保修。6.0.8出現以下現象時應對建筑保溫工程進行質量保修：1因建筑外保溫工程質量缺陷引起的以下問題：外墻內表面出現潮濕、結露、結霜3屋頂、架空或外挑樓板、不供暖地下室頂板、分隔供暖與非供暖空間隔墻保溫層9損壞或脫落。6.0.9屋面出現滲漏或積水現象時，應采取有效的臨時搶修措施；具備施工維修條件時應進行屋面防水工程質量保修。6.0.10室內地面、頂面或墻面等部位出現以下現象時，應進行質量保修：1室內地面、頂面或墻面出現滲漏、積水、霉變；2外墻出現雨水滲漏引起外墻內表面浸濕。6.0.11地下室底板、側墻及頂板等出現滲漏、積水現象時，應進行質量保修。6.0.12給排水設備或設施出現爆管漏水等現象時，應立即采取有效措施，并進行質量保6.0.13消防給水及防排煙系統出現管道設施及閥門風口損壞、使用功能障礙或消防供水壓力不足時，應立即進行質量保修。6.0.14供暖、通風與空調、電氣、智能建筑系統等出現影響正常使用功能的情況時，應進行質量保修。6.0.15電梯出現運行不平穩，異常聲響時，應進行質量保修；6.0.16住宅小區內的道路出現嚴重開裂、隆起、沉陷等現象時，應立即采取避險措施，并進行搶修。6.0.17住宅小區內其它配套的建筑小品、散水等基礎設施和市政設施出現影響正常使用功能的情況時，應進行質量保修。6.0.18住宅質量保修范圍內其他項目的保修應在其出現質量問題時進行。1執行本規程條文時，根據要求嚴格程度不同的用詞說明如下，以便在執行中區別對待：1)表示很嚴格，非這樣做不可的：2)表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的：3)表示允許稍有選擇，在條件許可時應首先這樣做的：4)表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2標準中指定按其他標準、規范的規定執行時，寫法為“應按….…執行”或“應符合….…的規定(要求)”。1《房屋建筑修繕工程定案和施工質量驗收規程》DB11/509北京市地方標準Residentialbuildingconstructionqualityguaranteespe1總則 3基本規定 4質量保修范圍 5質量保修期限 1.0.1本規程主要規范建設單位與所有權人之間的住宅質量保修關系，從而達到減少質量投訴和質量糾紛，促進社會和諧，保護消費者權益的目的。3.0.2規定了質量保修免責的三大類情況，即住宅所有權人使用不當、第三方或超出設計標準的自然災害。第三方是指除了所有權人和建設單位的其他主體。自然災害指地震、泥石流、滑坡、洪水、雷擊等人類難以抗拒的自然力破壞。3.0.4住宅維修施工的質量檢驗與驗收的合格要求、質量驗收程序和組織應執行現行的國家標準和北京市地方標準《房屋建筑修繕工程定案和施工質量驗收規程》DB11/509的規定。住宅維修施工質量驗收的質量合格標準應符合上述標準中的各章分項工程和檢驗批的規定及有關專業施工質量驗收規范的規定。4.0.4建筑裝飾裝修工程的范圍是根據《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2013的規定確定的。均包含室內和室外裝飾裝修工程。對精裝交房時戶內的櫥柜、吊柜等包含在本保修范圍內。4.0.5保溫工程的范圍是根據北京市地方標準《居住建筑節能設計標準》DB11/891-2012的規定確定的。4.0.7隨著近年來的住宅市場的發展，住宅室內給排水系統不僅指生活給排水系統，還應包括直飲水系統和消防給水系統；根據北京市節水政策的要求，很多住宅小區設置了建筑中水系統，因此應將此系統納入保修范圍。室內熱水系統也包括太陽能熱水系統，室內熱水系統的熱源包括住宅交房時由建設方安裝的燃氣熱水器、電熱水器、太陽能集熱系統(含集熱板、循環泵、貯水罐等設施)及小區集中鍋爐系統；對精裝交房的戶內的衛生器具、廚衛給排水器具等包含在本保修范圍內。4.0.8室內供暖系統的熱源包括住宅交房時由建設方安裝的燃氣壁掛爐、電采暖設施(如分體空調、電暖器、加熱電纜輻射供暖系統等)及小區集中鍋爐系統。4.0.9目前北京市的許多住宅由建設方設置了分戶式集中空調系統或小區集中空調系統及通風系統，相關的系統設備及管道應納入保修范圍。4.0.10本條中的燈具指公共區域的燈具及精裝交房時戶內的燈具，在毛坯交房時一般僅預留燈頭或采用普通燈具，住戶有更換的可能，所以這部分燈具不包含在質量保修范圍內。4.0.11智能建筑工程的通信系統包含通訊線路、寬帶線路、有線電視線路、衛星天線設施等，安全防范系統包括視頻監控、入侵報警、對講及門禁、緊急求助報警系統等，建筑設備監控系統包含供配電、公共照明、電梯、風機、水泵監控及能源管理系統等。4.0.13電梯工程中的安全部件主要是指限速器、安全鉗、緩沖器。限速器，是電梯安全保護系統中的安全控制部件之一。當電梯在運行中無論何種原因使轎廂發生超速，甚至發生墜落的危險，而所有其他安全保護裝置不起作用的情況下，則限速器和安全鉗發生聯動動作，使電梯轎廂停住。安全鉗是在限速器的操縱下，當電梯速度超過電梯限速器設定的限制速度，或在懸掛繩發生斷裂和松弛的情況下，將轎廂緊急制停并夾持在導軌上的一種安全裝置。緩沖器是電梯安全系統的最后一個環節，在電梯出現故障或事故沖頂、蹲底時，吸收和消耗電梯的沖擊能量，從而緩解電梯或電梯里的人免受直接的撞擊。4.0.14分類部分依據《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300-2013中表C.0.1室外工程劃分表。程的最低保修期限為：裝修工程，為2年。建設部(2000)80號令《房屋建筑工程質量保修期限為：裝修工程為2年。其他項目的保修期由建設單位和施工單位約定。在實際工程實施中，裝飾裝修工程均按照2年的保修期限實施的。本次修訂按照北京市頒布的相關管理辦法和制度的要求進行，2010年我市發布《關于印發<北京市公共租賃住房建設技術導則 (試行)>的通知》,要求公共租賃住房室內裝修保修期原則上不少于5年；2017年我辦出臺的《關于印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)>的通知》,要求“共行拆除”,出臺此項政策的初衷是為了減少短時間內的裝修次數，減少拆改，減少資源浪費和環境污染。考慮到政策的延續性，建議修改為室內裝修工程保修期限不得低于5年，全裝修交房的櫥柜、衛浴等保修期不得低于5年且不應低于其產品保修年限。考慮北京市對于防火窗與單元門質量保修期限也不得低于5年。5.0.4《外墻外保溫工程技術規程》JGJ144中明確規定外保溫工程的使用年限不應少于25為不低于10年；架空或外挑樓板與外保溫工程接近，因此也規定其質量保修年限為10界環境的影響較小，質量保修年限提高到15年；夾心保溫工程由于保溫層是被內葉墻和規程中的5年。針對上述墻體保溫保修內容及保修年限的修訂，編制組于2016年5月6日專門召開了外墻保溫工程研討會，9家北京地區從事外墻保溫工程研究和施工的有代表性企業參限建議適當延長，編制組建議延長5年；夾心保溫的保修年限與結構同壽命；外墻內保溫的保修年限也可適當延長，編制組建議延長10年；屋頂保溫不改變仍然為5年。5.0.5《北京市建設工程質量條例》(2016版)第六十二條：本市推行建設工程質量保險制防水工程，地基基礎和主體結構的保險期間至少為10年，防水工程的保險期間至少為5下室防水工程保修期為10年。面的防水保修年限延長至10年，住宅室內有防水要求的房間防水保修年限延長至10年。水管道保修期亦為10年。5.0.7小區內主體建筑外的以隱蔽性方式安裝的供暖管道保修期亦為10年。5.0.14規定了住宅質量保修期限的計算時間點。為了使住宅所有權人的住宅質量保修權《北京市建設工程質量管理條例》(2016年版)第54條的規定，建設單位對所有權人的工6.0.1本條款中“查明原因”,可由建設單位或施工單位的專業人員實施，也可委托有檢測鑒定資質的機構對住宅現狀進行檢測鑒定。根據危險程度，如需加固，由原設計單位或有資質的其他設計單位出具加固方案，再由有