前期準備確定按揭服務公司和貸款方案借款人需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司咨詢貸款方案。借款人還需要了解自身可貸款的方式，比如已參加交納住房公積金的居民，貸款購房時可選擇住房公積金低息貸款；未繳存住房公積金的人可以申請商業銀行個人住房擔保貸款（銀行按揭貸款）；若公積金貸款限額不足，可申請個人住房組合貸款。查詢公積金（如需公積金貸款）與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金賬號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。準備貸款材料根據銀行要求，買房人需要準備身份證、戶口本、結婚證或離婚證+離婚協議或法院判決書（僅限已婚或離婚人士）、收入證明、6個月內銀行流水、貸款銀行儲蓄卡等材料。另外，還需攜帶套數證明、婚姻證明、資格證明和還款憑證等。若選擇公積金貸款，要提供公積金相關證明材料。貸款申請及審批提出申請買賣雙方攜帶相關材料前往銀行，填寫個人借款申請表并交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。然后三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。房屋評估銀行一般會將申請貸款的房屋交由專業機構進行評估，以確定房屋的價值。評估機構到房源處進行評估，完成后向銀行出具評估報告，一般3至5個工作日內即可完成，交易方需交納評估費。有些銀行會只接受指定評估公司的評估報告，因此購房者在評估前要先咨詢貸款銀行。銀行審批銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后根據房屋評估價格和貸款人資質進行貸款額度和期限審批。審批一般在5個工作日內完成。如果審批通過，銀行會出具批貸函，向賣方證明同意放款給購房人。交易及手續辦理簽訂房屋買賣合同借款人與賣方簽訂房屋買賣合同，并根據交易中心的要求，到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。有些地區還需要買賣雙方到房屋所在區縣的房地產交易市場現場打印《房產買賣協議》，同時簽訂《私產房屋代收代付協議》，用以明確交易資金代收代付的委托關系。支付首付款審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。部分銀行要求買方持《私產房屋代收代付協議》到貸款銀行交存首付款并取得交存首付款的證明。辦理房屋過戶買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所辦理房屋產權過戶。過戶當天需要先到地稅局按照網簽合同交易額繳納各項稅費，買方當天可以領取建委開具的領證通知單和地稅局開具的契稅票。在實施了不動產登記制度后，過戶只需要買賣雙方本人到不動產登記機構將原來的房產證換成不動產權證，不動產權證上直接登記購房人的名字即可。辦理抵押手續領到房產證后，購房人需要到不動產登記部門辦理《不動產登記證明》，以證明房產上有銀行的抵押權。一般銀行會委托專門的機構代辦房屋抵押事項。有些銀行會在過戶之后安排借款人與銀行簽訂貸款協議并辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。貸款發放及后續銀行放款銀行在收到借款人的房產證復印件和他項權利證明原件后，將貸款金額發放給借款人，或者按照借款合同約定，將貸款一次或分次劃入購房人在銀行開立的存款賬戶內。一般過戶完畢3個工作日內放款給賣方。物業交割過戶完畢雙方交接房屋，一般為過戶當日，特殊情況可雙方協商。領取房屋所有權證一般過戶完畢10個工作日可以領取房屋所有權證，各區不同。注意事項貸款限制購房者要注意自身征信情況，保持良好的信用記錄。同時，確保二手房產權清晰，避免產生產權糾紛。土地性質二手房的土地性質決定了房產性質，購買住宅性質的房子更劃算，商業性質的房子使用年限較短。房屋質量購買二手房時要注意房屋質量，不僅要考慮房齡和裝修，還要關注開發商的口