年酒店行業(yè)復(fù)蘇展望：越秀房產(chǎn)基金營(yíng)收承壓與管理費(fèi)減免策略隨著國內(nèi)旅游市場(chǎng)加速回暖及國際航線恢復(fù)，2024年高端酒店業(yè)在一線城市呈現(xiàn)出肯定韌性。然而，在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商面臨挑戰(zhàn)，其中寫字樓和酒店業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化顯著。以廣州四季酒店為代表的高端品牌雖維持高入住率，但租金與客房?jī)r(jià)格承壓，折射出行業(yè)轉(zhuǎn)型期的簡(jiǎn)單態(tài)勢(shì)。

一、經(jīng)濟(jì)下行壓力下寫字樓與酒店業(yè)態(tài)表現(xiàn)分化

2024年越秀房產(chǎn)基金整體營(yíng)業(yè)收入為20.3億元，同比下降2.7%，其中核心資產(chǎn)之一的酒店及服務(wù)式公寓收入削減至5.1億元，降幅達(dá)5.2%。廣州四季酒店作為旗下高端代表，全年?duì)I收同比下滑6.7%至3.9億元，平均房?jī)r(jià)降至2136元/間/晚，較2023年下降4.6%，但仍高于疫情前水平（2022年為2074元）。與此同時(shí)，寫字樓業(yè)態(tài)收入同比下降4.5%至11.5億元，出租率從82.5%微降至81.7%，租金單價(jià)下滑3.9%。

二、越秀房產(chǎn)基金酒店業(yè)務(wù)收入下滑及應(yīng)對(duì)策略分析

盡管經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)高端酒店需求造成沖擊，但廣州四季酒店通過提升運(yùn)營(yíng)效率保持了81.5%的入住率（同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)），顯示出品牌競(jìng)爭(zhēng)力。服務(wù)式公寓雅詩閣則實(shí)現(xiàn)0.5%的微增，全年?duì)I收1.2億元。為緩解壓力，越秀房產(chǎn)基金調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：批發(fā)商場(chǎng)收入增長(zhǎng)12.1%，零售商場(chǎng)同比增長(zhǎng)2.7%，部分抵消了酒店與寫字樓的疲軟表現(xiàn)。

三、管理費(fèi)減免4000萬背后的運(yùn)營(yíng)調(diào)整規(guī)律

面對(duì)行業(yè)周期性波動(dòng)，越秀房托資產(chǎn)管理有限公司主動(dòng)減免2024年下半年管理費(fèi)4000萬元，并方案將該筆費(fèi)用延遲至2025年核算。這一舉措直接減輕基金當(dāng)期虧損壓力——2024年除稅后凈虧損3.4億元（同比擴(kuò)大86倍），主要源于投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)影響。此前三年，管理費(fèi)支出均超1億元，最高達(dá)2023年的1.7億元，此次減免體現(xiàn)了管理層與投資者利益的深度綁定。

四、2025年高端酒店市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期與商業(yè)地產(chǎn)策略優(yōu)化

展望將來，越秀房產(chǎn)基金估計(jì)國內(nèi)利好政策將逐步提振企業(yè)需求，推動(dòng)主要城市辦公樓市場(chǎng)邊際改善，但租金降幅有望縮窄。在酒店領(lǐng)域，隨著外國人來華便利化措施落地及國際客流恢復(fù)，一線城市的高端酒店入住率或進(jìn)一步提升。以廣州為例，四季酒店20222022年平均房?jī)r(jià)從1904元增至2074元的復(fù)蘇路徑，為行業(yè)供應(yīng)了參考范式。

綜上所述，越秀房產(chǎn)基金在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期呈現(xiàn)出韌性與敏捷性：通過業(yè)態(tài)多元化布局對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)降本增效穩(wěn)定投資者回報(bào)，并基于市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判優(yōu)化資產(chǎn)配置策略。盡管短期內(nèi)酒店與寫字樓仍面臨挑戰(zhàn)，但2025年行業(yè)復(fù)蘇預(yù)期疊加運(yùn)營(yíng)效率提升，或?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商帶來新增長(zhǎng)空間。

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