目錄

第一青項目分析2

第一節項目所在片區概況................................................................................................3

第二節南昌寫字樓概況...................................................................................................14

第三節項目分析.........................................................................................................25

第四節煤述.............................................................................................................32

第二章物業定位....................................................................................................34

第一節物業定位說明....................................................................................................35

第二節項目整體定位....................................................................................................37

第三節市場形象定位....................................................................................................44

第四節產品功能定位....................................................................................................46

第五節產品分層功能定位...............................................................................................47

第六節項目案名建議....................................................................................................48

第七節目標客戶群體定位...............................................................................................49

第三章價格定位54

第一節價格定位說明...................................................................................................54

第二節價格評定參考...................................................................................................60

第四章概念包裝推廣“…

第五章項目營銷74

第六章項目初步VI設計90

第一節基礎logo...................

第二節應用系統部分show.91

第七章建華代理本項目的優勢92

第一章項目分析

第一節項目所在片區概況

本項目位于紅谷灘新區中心區片區

紅谷灘新區位于南昌市區的西北面，與南昌市中心區分居贛江兩側。紅谷灘新區東瀕贛江、西臨昌九高

速公路、北起贛江大橋、南至建設中的生米大橋，沿江岸線長達16公里。通過對區域規劃打造，新區的優越

地理位置凸顯，便利交通條件受到市民的追捧。

在紅谷灘的長遠規劃中，政府已經將紅谷灘定位為南昌的CBD。CBD中心區設施包括政府一酒店一辦公

一商場一娛樂一餐飲一文化一醫院等設施。形成南昌市最為核心的“四大中心”即：以市委、市政府為核心的玫

治中心；以工人文化宮、報業大廈、廣電大廈為核心的文化中心：以南昌世貿中心、紅谷大道為核心的商業中

心以及以江南證券等大量證券公司和銀行組成的金融中心。

規劃中的整個南昌紅谷灘新區按照三區（鳳凰洲片區、紅谷灘中心區和紅角洲片區）二景區（千湖景區、

碟子湖景區）五橫十八縱（道路）布局，區域面積約50平方公里，規劃居住人口約40萬人，建筑密度控制在

25%以下，綠化按花園城市標準控制在42%以上。

三個片區的功能定位各有側重：鳳凰洲片區是以居住、旅游為主的城市新區，規劃有碟廣湖景區大型綜

合項Eh紅谷灘中心區以行政辦公、商貿金融為土的中央商務區和中央生活區；紅角洲片區是集高教、旅游、

體育、高級商住為?體的生態新區。經過幾年的發展。紅谷灘新區發生了日新月異的變化。紅角洲區、鳳凰洲

區都將是圍繞中心區CBD而建設的，紅谷灘中心區的發展直接決定了這兩個區域的發展狀況。

區域內各分區域規劃概況

紅谷灘新區是南昌市城市建設的重點發展區域，按照規劃先行和''富規劃，窮建設”的理念，紅谷灘新

區堅持以人為本，與國際大都市接軌和實現人與自然和諧統一的原則，精心搞好新區的規劃。

紅谷灘中心區

該區位于南昌大橋與八一大橋之間，區域東面瀕臨贛江，西面緊接昌九高速公路。規劃該區總用地面枳

為10平方公里，人口規模為15萬人，

布局：紅谷灘中心區核心區總體布局結構規劃為“一帶、二軸、三區”，一帶為臨江濱水綠化景觀游覽帶，

提供親水性濱江空間，成為市民和旅游者熱衷的場所；二軸為東西景觀主軸線和南北發展功能軸線，在規劃中

心綠地廣場以標志性建筑作為視覺焦點，統領全局；三區為辦公區、金融、貿易、信息區和濱江居住區。

交通：在道路交通方面，結合地形，規劃“三橫”、“十縱”路網骨架，平均500米有?條橫路與豐和路

接口或交叉。

配套：規劃二路與豐和三路交叉口東南象限、紅谷五路與豐和?路交叉口東南象限各設一處3000—500()

平方米的社會停車場。該區規劃有?座日供40萬立方米的牛行臼來水廠：另在豐和三路與昌九高速公路規劃

一變液化氣空混合站。

綠化：紅谷灘中心區規劃綠地144萬平方米，綠地占總用地達33.6%,加上地塊內綠地，則整個中心爆

地率達45%以上。

紅角洲

紅角洲地區緊鄰紅谷灘中心區，位于生米大橋與南昌大橋兩橋之間，具體規劃范圍：東臨贛江，西靠昌

樟高速公路與320國道，南臨城市外環線(規劃)，北接南昌大橋引線。用地面積約25平方公里，人口規模

25萬人。

布局：以紅谷灘中心區為依托，以教育、體育產業為主導的，集高等教育、運動休閑、商貿金融、居住、

生態保護和旅游觀光等功能于?體的城市新區。

交通：規劃區內半和南大道、學府大道、前湖大道三條主干道為雙向4一6車道，分別向西北穿過高速公

路連接長冷片區，向西南方向串接高教園區、前湖景區等組團接入外環，另外，又嶺口路、衛東大道、前湖大

道、紅谷南大道構成的包含體育館、片區中心等環型交通骨架。

綠化：規劃將該區分為前湖生態景觀區水城景觀區兩個景觀區。前湖生態景觀區主要體現水相映、人與

自然和協共處的景觀特色：紅角洲水城景觀區以“三橫五縱”的水網為主要骨架體現“城在山水中、山水在城

中”的景觀特色。

鳳凰洲

鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，

南北長約3公晨，東西寬僅1.4公里，占地面積4.79平方公里，居住用地面積共計211.76公頃，占總用地的

44.1%,人均居住用地21.18平方米/人，規劃居住人口10萬。

現狀：鳳凰洲與老城僅一江之隔，是新區的前沿，近期建設的重點地段，且與其毗鄰的紅谷灘中心區基

礎設施已初具規模并向兩翼輻射，招商引資全面輔開，必將對本規劃區產生深遠影響。

交通；規劃區現有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及?條通往沙子嶺的公路。廬山南大道為城

市主干道，連接八?大橋，是昌南、昌北兩城主要聯系通道，紅線寬度48米，雙向4車道：臨江大道已修通

至渣江大橋，現路面寬22米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。

區域開發現狀

片區住房入駐率低

紅谷濰片區樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。由于紅谷灘本身缺乏產業支持，同時樓盤周邊

的配套設施不齊全，不完善，使得居民入住后生活I?分不便，必須要回到老城區進行消費，從而無法在紅谷灘

安穩居住。造成了在市場叫好聲一片的背后，紅谷灘片區樓盤入住率卻不高，甚至只有20%,紅谷灘被市民

稱為“鬼城”或者“睡城”。

公共配套建設落后于開發

目前，南昌市的紅谷灘片區從配套設施而言還不是很完善，相關的水、電、煤氣等基礎設施建設還只是

在規劃階段，有的雖然已經建成，但是投入使用也遙遙無期，市民對此十分擔心。

公共交通不便

交通也存在不便，有的樓盤根本沒有公交車到達，旁邊沒有公交車站臺，目前從老城區通往紅谷灘的公

交車也不多。而開發商在宣傳中刻意回避這些問題，等到房屋銷售一空，需要入住時，一切問題就暴露出來了。

業主子女就學質量難以保證

據調查，大多數業主最頭痛的問題就是子女就學問題。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學校教學質量

難以得到保證，業主不放心把孩子放進學校就讀，使部分業主并不急于入住社區。但他們又表示，以后子女畢

業了或學校教育質量有了保證之后，還是希望早點住進去，畢竟置業的初衷是希望改善居住的環境。

區域內商業配套不夠完善

區域內存在的嚴重問題就是區域內商業配套設施不夠完善，商品品種單元或者缺乏，業主入住普遍體會到

生活的不方便，沒有地方購物，很多居民的日常生活必須品的購買存在障礙，買菜要走好遠的一段路程。生活

極其不方便。

樓盤小區內配套設施閑置，無法投入使用

目前，各樓盤都以配套設施為核心建設，在小區內建設各種配套設施，但是實際操作僅停留在口頭宣傳上,

停留在概念上的炒作上。業主購買之后，由于與開發商、經營商之間不能形成互動的作用，結果建造好的配套

設施無法經營、投入使用。

政府在啟動區域所做的努力

紅谷灘的現狀是南昌市政府不得不面對的問題，為此南昌市政府為改變紅谷灘格局做了大量工作，并取

得了一定成效。

將行政中心遷至紅谷灘。為了加速紅谷灘區域形成南?昌的CBD,南昌市將市委、市政府等五套班子全

部搬到紅谷灘新區，通過轉移政治中心來平衡舊城和新城分量，以產生開發建設的示范效應和投資效應，

一些政府機關單位江南證券、華山醫院、江西醫學院第二附屬醫院、報業大廈、廣電中心、新華社江西分

社、國際會展中心、在中心區域設置辦公點，匯集區域人氣指數。

增加對紅谷灘基礎建設的投入。政府對南昌進行一江兩岸的規劃,花巨資打造紅谷灘區域，投入近10

億元建設區域內的基礎設施。如今，新區內的基礎設施H趨完善，區內城市主干道均按園林風光大道標準

建設，道路寬敞明亮，路幅綠化率在50%以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網系統規范；

供水、供電設施齊備，10萬噸/H的長凌水電站已向新區供水，220KV的西郊變電站已投入運行,20萬噸/

日的十行水廠和管道燃氣工程正在建設。40萬噸/日的污水處理廠、H0KV的紅谷灘變電站和紅角洲變電拈

即將開工。

加大對區域招商引資力度。紅谷灘區域4年前還是一片荒蕪,如今，區域內建設面積覆蓋為南昌之最。

僅2004年上半年，全區累計引進合同內資6.6億元人民幣、外資380D萬美元，實際利用內資8.78億元人

民幣、外資1132萬美元，分別占全年實際引進資金的55%和57%,共118個項目已落戶新區。

政府對區域規劃的修正

基于城市建設過程中，紅谷灘片區存在目前不理想的現狀，城市基礎設施的空置和浪費問題，許多專家和

學者對區域的規劃定位提出了質疑，表示將紅谷灘區域打造成南昌的CBD存在一定的誤區。南昌市政府聘請

王志綱工作室為紅谷灘進行把脈，經過王志綱工作室的論證后，認為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區一

-€LD9目前，政府的規劃傾向是仍保留紅谷灘中心區南昌CBD的定位，同時與本區域的實際發展結合起來，

以CBD為核心，對周邊規劃為中央生活區，建立起以CLD支撐CBD的規劃定位。

片區物業不完全現狀

已形成物業：萬達星城（一期）、豐和苑、紅谷春天（一期）、濱江豪園（一、二期）、洪城時代廣場（一期）、

江信國際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等

在售物業：鳳凰城（二期）、博泰江濱（二期）、圣淘沙花園（二期）、江信國際花園（二期）、濱江豪園（四

期）、理想家園泉水灣、陽光楓情（二期）、匯龍銘都、萬達新城（二期）、商城世紀村（二期）

在建物業：風凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、、陽光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期）、

鹿璟名居、萬達星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會等

待建物業：紅谷凱旋等

綜述

以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先做整體規劃，再做具體項目建設；即“富規劃窮建設1

具體目標是把紅谷灘建設成為南昌的新興城區，承接南昌老城區城市功能的外溢，又展示出南昌建設英雄花園

城市的成果。基于此，建華認為紅谷灘板塊現階段具有以下特點：

從紅谷灘的總體定位上看，定位有些說離實際。CBD的建設要求達到一定的經濟基礎和區域的都市地位，雖

然紅角洲區、風凰洲區都將是圍繞中心區CBD而建設，但是紅谷灘區域的經濟基礎在南昌還達不到在紅谷灘

中心區域建設CBD的可能。

紅谷灘的發展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對紅谷灘建設將是南昌市政建設、城市發展的核心。

紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發展趨勢看，昌北的工業制造業將對紅谷灘區域發展的最大的產業支持。

就目前的區域發展建設看，紅谷灘尚處于成長時期，對于區域的前景較為廣闊，作為城市投資，競爭力和吸引

力夠大。

紅谷灘的發展已經略現雛形，許多公司已經對區域進行大量的投資，并且部分建設已經竣工投入使用。但是，

入住的客戶低，導致市政配套的浪費和設施的閑置。目前，主要是將區域的資源進行整合，合理利用，盤活X

域市場。

第二節南昌寫字樓概況

南昌寫字樓概述

隨著近年來南昌市房地產市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現出喜人的態勢。目前南昌市

寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現了結構性矛盾，老

一代寫字樓已經無法滿足現代企業對寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應不足。

南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大原、龍式大廈、金源大廈、長運大廈、

強或大廈、華財大廈、三星大廈、中山城（中山大廈）、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財富

廣場、地干.廣場、國恩賓館、國貿廣場和南方大廈等。

老寫字樓由于功能I二的落后已明顯不能滿足當前經濟高速發展的南昌寫字樓市場的需求。但盡管如此，

這些寫字樓的出租率還是相當的高，具體可見下表。究其原因，主要有以下兩點，一是經濟的加快發展帶來寫

字樓市場的需求加大；二是新的寫字樓供應有限，難以滿足需求。

在新上市寫字樓方而，有?突出特點即是區域供應過于集中.倍受關注的財富廣場、地王廣場、國恩賓

館等這些新的項目，包括目前在建的華龍國際人原基本集中在市中心這i區域，造成南昌市寫字樓市場的區域

性的不平衡。當然這?區域亳無疑問也是該地高檔寫字樓集中地，老寫字樓中最好的江信國際大原即位于此。

在需求方面，未來南昌寫字樓區域上的需求將會有個大的轉移，不再是僅僅以市中心為限制區域，紅谷

灘作為新市政府所在地，未來南昌CB）核心，將是寫字樓大需求市場無疑。

南昌寫字樓發展歷程

我們通過對南昌寫字樓市場的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓已經歷了四代，正在邁入第五代。

南昌寫字樓發展歷程解析

歷程基本特征代表性物業解析

僅僅具備寫字樓的雛形：一叱企業在球的辦公樽：談不上

第辦公空間概念：獨立辦公空間的

什么企業形象.其實并非真正寫字樓，只是一些外地公司龍式大廈、金源大廈'

集中布局，規模不大；一般以自

與本地私營公司，租借賓館與招待所來辦公，公司設在賓金昌利大廈、華財大廈

代用為主

館,招待所內的某一套房間。

第在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在講突商務形象，建筑體量比第一

江信國際大廈、三星大

示形象、規模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。有一定的分代大，仍然是第一代建筑空間概

，更、

割靈活性以及簡單的智能化方面。念的簡單提升，有智能化的運用。

第

地王廣場、國恩賓館、建筑設計的人性化，建筑配置的

是開始對戶型靈活分割，智能化水平有所提升。

國貿廣場、南方大廈科技化。

第在滿足客戶對寫字樓功能需要的

開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環保辦公理財富廣場、華龍國際大

四同時，注重引入人性化,環保、

念，大大提高了智能化水平。必

代國際概念。

第博泰江濱、恒茂國際華更加注重人性化理念，具有國際

五是第四代的提升與超越。既包容第匹代的基本特征，也有

城、泰耐克國際金融大化、人性化、智能化、環保化、

代在質的方面“人性化”的超越。

廈是較高舒適度國際商務空間。

南昌寫字樓分布情況

南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現，分優地段可以概括為三縱、四橫、三橋。

四橫具體指：

福州路方向的金昌利、金陽光購物廣場

北京路方向氣象同大廈、糖酒大廈、江信大廈

福子路中山路方向的強威大廈、紡織品大廈

站前西路的錦峰大酒店、三星大暖、九洲商廈和鄱陽湖大酒店

三縱具體指：

沿江路方向文化大廈、華財大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個枳壓爛尾項目

井岡山大道的長欣、國貿廣場、長運商城、外經貿大廈

二七北路的儲備招待所，糧油大廈和機械行業管理局大廈

三橋具體指：

沿江路項目集中，中山橋、撫河橋和海關橋等城市干道上，未來幾年仍將匯集較大規模的寫字樓。

南昌寫字樓發展狀況

在1993年華財大原出現以前，嚴格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。公司、企業對辦公條件要求不高，

一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數外來機構租住酒店、賓館。1993年，華財大咀

以近百米的高度面市，是當年南昌的標志建筑。大膽有各項基本配套，有自己的物業管理機構，但其中參雜了

客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產品。1996年江信國際大廈的出現改寫了南昌沒有寫字樓

的歷史，江信國際大廈按照標準寫字樓要求建造。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務大

阻、中環廣場、洪城廣場、三星大廈為代表，它們以優越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業功能受到

一”中、小成長型企業的追捧。

專業化寫字樓是在2001年，2001年國貿廣場問世引領南昌寫字樓升級換代。以國貿廣場、財富廣場、地

王廣場、華龍國際大廈、南昌世貿為代表，它們的專業性體現在以人為本上，強調以客戶需求為中心，提倡人

性化的溝通與交流，引導智能化向國際水準看齊，強化綠色環保辦公理念，提供更多舒適共享空間。

隨著近年來南昌市房地產市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現出喜人的態勢。目前南昌市

寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。

住宅商用在寫字樓市場占一定的比例

披著寫字樓“外衣”的各式住宅公寓之所以受到市場追捧并越炒越熱，主要是因為其住宅的性質

決定了幾大利好：

其一，購房辦理按揭貸款，最長可以申請8成30年（通常為7成20年），比購買寫字樓最多可貸

5成10年，首付壓力明顯減少，易于入市：

其二，一般不配置空調系統，由客戶自行安裝分體空調，既降低了管理費，又使客戶能有效控制

使用成本，還可以實現“24小時辦公”的彈性工作理念：

其三，70年使用權，較寫字樓物業多20年。

以上幾點對于那些正處于發展階段，務實經營又講求靈活性的中小企業很有吸引力。

老一代寫字樓已經無法滿足現代企業對寫字樓新的需求

隨著南昌市政府提出"中部崛遠"的口號和"花園城市”建設的火熱進行，南昌市的基礎設施、投資環境

口益改善，國內、國外的大型企業進駐南昌已經時機成熟。許多大型國際跨國公司、企業以及國內知名企

業紛紛向南昌這塊紅土地進軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當勞等國際品牌到深圳萬科、大連萬達、上海

綠地等國內知名企業紛紛進駐南昌就可以看出。他們的進駐對南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增，而南

昌市目前的寫字樓品位已無法滿足他們對高檔寫字樓的需求。

融入商業圈

縱觀前面提及的幾個專業寫字樓，與最早的江信國際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是

融于各商業圈中。財富廣場自不必說，座擁八一廣場成熟商圈。整棟大廈造型簡潔挺拔，以后現代建筑風

格成為南昌一道亮麗的景觀。地王廣場所在的中山路商圈是南昌市數百年的城市發展的歷史沉淀，人氣聚

集，品牌匯集。地王廣場負責人認為，這種良性循環融入中山路商圈，能加強和完善中山路商業圈，提升

其檔次。國貿廣場是個組團式高層建筑群，分商務、公寓、酒店三大區，既獨立乂互為一體，能滿足生活、

事業、休閑的全面需求，自成為城市的商務中心。

檔次各異、競爭趨于激烈

華財大廈作為商務物業在南昌出現后，其追逐者眾多，長欣寫字樓、匯盛大廈、江信大廈等等，南昌

的商務寫字樓?時間遍地開花。逃過對商務寫于樓市場的調查與分析，南昌的寫字樓可以分為高、中檔兩

種，中檔的價位在每月30元/平方米（不包水、電），較高檔的在55-70元/平方米（包含物管等部分費用

從目前南昌商務樓的總體情況來看，高檔商務樓非常少，其硬件與軟件與真正的高檔寫字樓還相差較

遠，因而此類寫字樓雖吸引「?些重視形象、實力較強的公司介入，但吸納量相對還是較小，出租率并不

是很高，而中檔寫字樓與一些公曲樓的出租率較高。至于南昌寫字樓近年來的出租價位情況，?位業內人

士談到，南昌市的寫字樓的出租價位一直以來相對平稔，漲跌幅度較小。

投資者看好寫字樓

2001年以前，南昌的寫字樓市場一度“低迷疲軟”，當年，華財大廈的租價僅為25元/平方米，如今,

“華財”的租金上漲了10多元。江信國際大廈的出租價格也從40多元上漲到68元/平方米，這說明，南

昌寫字樓市場進入需求旺盛期。

南昌寫字樓發展趨勢分析

通過對南昌商務樓、寫字樓市場的了解，南昌的商務樓市場已經歷了五代，第一代的商務樓其實并非真正

商務樓，只是一些外地公司以本地私營公司，租借賓館叮招待所來辦公，公司設在賓館、招待所內的某一套房

間，之所以如此，是因為南昌當時還沒商務樓的物業。笫一代的商務樓其弱勢眾多，讓不少有實力的公司有了

建設商務樓的規劃，隨之就出現了南昌的笫二代商務樓。第二代商務樓其實也就是寫字樓物業的出現。

“商居一體”暫不會出局

在南昌寫字樓市場，“商居一體”的寫字樓占據了市場相當大的份額，而且這個份額存在繼續增加的趨

勢。華龍國際大廈的營銷負責人則認為，隨著南昌一批創業型企業，進入成長期或成熟期，必然需要改善

企業的辦公環境。當經濟發展到一定程度，“居商混雜”的現象必然逐步退出市場。

走向專業化

隨著現代社會分工的日益細化、現代服務業的興起以及信息經濟的發展壯大，寫字樓日益成為現代社

會非常重要的經濟活動空間。在越來越強調主題化、個性化、生態化的市場下，寫字樓將一改以往的宜商

宜仕之賣點，消除商用公開件.和仕宅私密性那種格格不入的尷尬，因純粹而越顯高檔。專業化不僅體現在

華麗的外立面一一為企業的外表鍍金，合理的平面格局一一多人堂、多進;H口減少平層辦公交叉干擾，優

越的空間設計一一提高寬深比以爭求最大限度的通風采光，更重要的還在主題化的內涵，需要為企業的形

象、企業的發展戰略、以及高層員工對工作環境的高要求考慮更多。

融入商業圈依然為寫字樓發展的主要路線

專業寫字樓，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業圈中。項目本身由娛樂購物、國際公寓、商

務辦公三大組成部分互動經營，三者之間就是互為需求的“商業鏈”，能夠形成一種良性循環。南昌世貿

中心則是未來紅谷灘商圈的重要組成部分。

對寫字樓融入商圈的現象，我們認為，單一的寫字樓已不能適應時代需要，高檔寫字樓的消費主力是

外來人員，他們的工作、生活需要在一個商業復合體內高效運行。不論是投資租用型業主或自用型業主.

都是想買一個好的增值的前景，而現在南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所

以選擇何種商圈，正是鎖定區域作出絕佳選擇的上策。

趨句智能化

隨著社會發展，商務人士對配套設施、辦公設施的自動化和安全性提出了更高的要求，在安全穩定的

基礎上追求舒適、現代化的辦公環境。主要體現在通訊自動化系統一雙向電視電話會議系統等，樓宇自

動化系統一一停車庫的安全系統、電梯、冷熱源的自動化等，辦公自動化系統一一會議中心系統、計算機

網絡系統等，保安自動化系統一一監控電視系統、防盜報警系統等和消防自動化系統。

造向配套完善化

完善的配套設施能讓你的產品再添一“金”.內部配套強調足夠的車位.可自行控制的中央空調.信

息高速公路和多功能會議室等，外部配套則注重集娛樂購物、運動休閑、國際公寓、金融系統和航空售票

等于一?體的“一站式”服務。

趨向服務人性化

人性化服務注重以人為本，強調以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通和交流，強化綠色環保的辦公

理念，提供更多舒適的共享空間，是一種深層文化的有效釋放。在南昌寫字樓同質化嚴重的現狀下，做好

人性化服務則更顯差異化，更具市場競爭力。

科技含量成為焦點

超前的內在科技化設計，所謂寫字樓科技含量主要還是需要滿足企業的實際需求，包括企業形象、外

公科技、工作環境等諸多方面。例如，能夠提升企業形象與品位的國際化辦公大廈，可以隨時更改內部網

線電線等的網絡化地板和墻體結構，可以保證健康辦公環境的空氣更新系統與抗加射玻璃等等。

第三節項目分析

項目概況

地理位置介紹

項目位于南昌紅谷灘CBD中心區一一紅谷??路與紅谷大道交匯處東南角。項目東望贛江，緊靠報業大廈，

西臨紅谷中大道，南接南昌廣電中心，北臨春暉路。

地塊描述

地塊基本呈長方形形狀，占地面積約為24085平方米。規劃內地勢整體較為平坦，地塊已平整，且試樁

完畢。

地塊形狀分析：

東西走向約為100-110米，南北走向約為230米項目，南北面長，東西面窄，朝向分布較好。

景觀資源分析：

本案是目前紅谷灘中心區規劃中最高的建筑物，目前除東面有部分高層建筑外，其他三個面都無建筑物

遮檔，視野很開闊，東面和北面有較好的江景資源，同時，沿江一帶還有市政規劃建設的公園景觀。

周邊基礎配套

紅谷灘基礎設施建設已經達到了一定的規模，新區內的基礎設施日趨完善，區內城市主干道均按園林風

光大道標準建設，道路寬敞明亮，路幅綠化率在50%以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網

系統規范;供水、供電設施齊備，10萬噸/日的長凌水電站已向新區供水，220KV的西郊變電站已投入運行,20

萬噸/日的牛行水廠和管道燃氣工程正在建設。

紅谷灘新區日前的商務配套相對比較缺乏。紅谷灘新區集合了南昌市市委、市政府等五套班G一些玫

府機關單位江南證券、華山醫院、江西醫學院第二附屬醫院、報業大厘、廣電中心、新華社江西分社、國際會

展中心、在中心區域設置辦公點，片區辦公氛圍是較為濃厚的，但片區的配套非常缺乏。

主要經濟指標

總體經濟技術指標

名稱總體

總用地面積24085m2

總建筑面枳198617.2m2

地下室38208m2

（計免容枳率）1549m2

其中地下

（不計算容積率）36659m2

建筑占地面積11680m2

徵蠱率49$

容積率6.724

綠化面積61S5m2

綠化率25.7%

停車里529輛

地面75輛

其中

地下454輛

自行車停車面積1510ni2

地上部分

名稱總面積(m*)部位面積(ml)備注

21?43層41620客房405套

酒店657724?5層22628配套餐飲健身

1層,機房1524入口接待

6?20層27444辦公

辦公樓27994

1層550入口大堂

6?27層35164514戶

公寓楂36312

1層機房1148入口大堂

商業300101?3層30010百貨商店

總計160088

總體

名稱總面積(滯)部位面積(nf)備注

超高69064酒店、辦公

地上塔樓104228

高層35164公寓樓

4~5層22628酒店

地上裙房54798

1?3層32170商業

地下室38208地下一?三層38208車庫

總計198617.2

項目SWOT分析

優勢(strength)

該用地位于紅谷灘新區，屬南昌新區的CBD區域，可以承載區域的CBD功能和發揮項目的作用。

紅谷灘新區規劃現代，區域的功能前衛，基礎設施建設現代，區域形成良好的區域形象。

項目在開發過程中，較其他區域項目有較多的政府優惠政策，較其他同類物業更具有競爭性。

項目位于紅谷灘新區中心區，交通便利。

項目整體外形設計較為高檔，高層景現開闊。

本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的基礎設施較多、較便利。

項目規劃定位在區域內特色鮮明，吸引力較強。社區內同類項目不多，居于市場空白點。

項目建筑面積近21萬平米，規模大，可發揮空間較大，將在區域內甚至南昌形成龍頭商業，有利于后期推廣；

項目的開發商實力雄厚，有?定的品牌效應和形象，還擁有專業的商業運作團隊，有效地降低了項目的開發風

險；

劣勢｛weakness)

項目周邊的配套目前不夠完善，市民工作、生活、休閑不方便。

項目區域人氣不夠，項目的價值發揮受到局限。

項目東面為報業大廈、南昌電視臺等高層建筑，項目的形象展示和景觀資源被遮擋。

區域經濟基礎薄弱，項目區域的經濟商圈沒有形成，項目的功能缺少依附的經濟或產業。

周邊的項目尚未建設或者沒有完善，一段時間內本項目不能立即投入使用或者達到項目的定位效果。

項目過高的開發成本增加了項目后期?定的開發風險。

紅谷灘中心區寫字樓項目大多處在觀望狀態，居住人口入住率偏低極大的影響了洪谷灘商業物業的市場認

同度。

機會(opportunity)

隨著“CEPA”及“9+2”等協議的簽訂，江西的區位優勢將得到更大的發揮，南昌作為江西的省會，其巨大的

發展空間也為南昌商務物業的發展帶來巨大的發展契機：

項口區域內的集聚效應保持增長。區域內的項口建設開發U益增加，物業投資者信心保持增長。

項目區域內政策性利好將促進片區形象的升級，更具國際視野，使其經濟發動力增強，可以預計，此政策性利

好將極大的促進江西省內外的企業、國內外企業、國際市場的“眼球”，極大的促進片區房地產市場的發展.

項目獲得政府的有關政策支持，項目前景樂觀。

本項目的興建將與周邊眾多商業共同構造城區第二個商業中心，并輜射整個南昌市區。

人美幣升值，經濟環境進一步改善，投資者紛紛入市。

作為洪谷灘中心區商業中心項目，本項目?定程度上形成了先入為土的市場先機，操作得當有望截獲市場第?

桶金。

威脅(threats)

中心商圈、昌南區域、京東區域等幾大片區均在打造區域商業中，3各商圈之間的競爭將日益加劇；

區域內同類型商務物業項目紛紛上馬，對客戶有所分流等。

片區目前的狀況，客戶的信心有部分動搖，客戶由原來的極力支持轉為觀望，區域面臨重新啟動的唯

度。

目前受到國家政策的影響，同片區樓盤價格上揚幅度很小，整體推盤量小，尾盤低價沖擊，市場波;闌

不驚，沒有形成相應的“熱”度，無形中將增加項目的消化難度,

第四節綜述

在區域內，周邊的人氣是區域開發的主要瓶頸，影響到區域的整體發展，同時涉及項目的先期開發和后

期經營。同時在區域市場之間，紅谷灘區域為經濟基礎較為薄弱的區域，前衛的市場定位規劃已經和當地的市

場挽節，如何將區域產業輻射到整個市區，是區域發展的主要出路。

項目現已具備的優勢尚不夠明顯。項目在區域內位置較為優越、規模也較大，但是在不成熟的區域，優

勢出生的價值不夠明顯，同時項目的定位，與其他的項目定位差異化明顯，在不成熟的區域，較容易脫離區域

的發展群體和主要方向，市場認同度的提高至關重要。

項目啟動過程中，應該結合區域的經濟基礎，整合區域的各種資源。積極與昌北區的加工制造業的產業

資源結合，形成一定的經濟后盾，通過區域經濟的帶動，形成一定的勢能，輻射南昌的區域，形成更高層次的

發袋平臺。

對于項目本身，由于紅谷灘現實的因素，不具備開發完成后價值立即實現的現實條件：因此，看待金融

大更必須用發展的眼光。根據建華的經驗判斷，紅谷灘真正成熟還需要3—8年的時間，而金融大廈需要一定

的開發時間，在紅谷灘真正成熟前，金融大膽耍在泰耐克集團的經營下成為成長型的物業，而泰耐克集團必須

為此付出。而一旦等紅谷灘成熟后，成長后的金融大廈將為泰耐克集團帶來豐厚的回報。

基于本項目的內、外在表現價值一一產品區位價值，以及本項目可增加的附加價值，更加突出了本項目的

核心價值一一尊崇性、稀缺性和唯-rr.o本項目的特質表現為:

第二章物業定位

第一節物業定位說明

2位的基準原則

由于市場的不斷細分，項目的自有資源，決定了項目向多樣化或多元性的定位發展可能，在以下定位內容

中將把握如下原則進行分析、創作，以尋求適合本項目的最佳定位走向：

把握區域特征：定位的基礎建立在市場調查分析的結論之上；

強調市場引導：在市場調查的基礎上塑造新概念對市場進行引導；

強調揚長避短：根據本項目的優劣因素提出適用的解決方案；

尊重利溺轂大化：以項目盈利在強短時間內取得轂大化為出發點；

帶動品牌衍生：通過產品的實現提升開發商及項目本身的品牌效應；

體現可操作性：定位內容須通過有可操作的手法最終展現給目標客戶；

堅持以客為本：在保障開發商最大利益的基礎上體現客戶利益最大化；

確保持續經營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續經營。

H立依據

紅谷灘新區的規劃定位，以及區域的近景、遠景以及本案所產生的深遠影響。

項目環境，項目位置優越，周邊的商務氛圍。

項目自身的狀況，以及周邊的資源。

區域內專門打造的高檔次寫字樓物業目前還沒有，存在市場空白點。

項目目前規劃設計來看，用作商務公寓及寫字樓均可。

昌北擁有江西桑海經濟技術開發區、江西省南昌英雄經濟技術開發區的英雄工業園、南昌經濟技術開發X

三個大型開發區；轄區總面積將近有200平方公里：擁有醫藥、化工、食品、羽絨服裝、機械、電器、溺料制

品、包裝、印刷、運輸、建筑、電子、紡織、新型材料、生物工程、生態農業等十幾個行業，入園企業已達數

百家之多，其中不乏上市公司與知名企業。入駐企業在工業園區內辦公，由于園區在郊區，開展各類活動均十

分不便，希望能把生產與辦公分離開，更好地進行企業經甘。這些企業對寫字樓的需求是十分強烈的。這為泰

耐克金融大廈提供了良好的客戶基礎,

三位核心問題的提出

紅谷灘區域的發展，目前屬于二次提速，二次提速成功與否，很大程度上決定于洪谷灘現代服務配套的形成,

同時也包擴類似金融大廈等項目的開發運營。在此，對于泰耐克集團而言，將是爭取政府對泰耐克集團大力

支持的最佳時機，不論是項目本身或是泰耐克集團的其他項目，本案在如此政策性利好的前提下，利用CBD

中心區進行區域炒作，聯動政府政策走向，調動公眾輿論，借勢與造勢并舉，將CBD的概念植入人心，提升

片區形象。

跨區域整合昌北產業集群，使其成為支撐紅谷灘寫字樓的主力,解決此類客戶需求將極大滿足項目客源。

一個片區現狀遠不及前景的情況下，如何提前讓客戶為前景買單，將是項目成功的關鍵。

需解決紅谷灘新區目前“沉睡”的形象以及房地產“相對冷靜”的姿態，描繪美好遠景，預告“熱度”。

需解決目前片區內物業租金和售價不高的情況下，為項目找到高房價、高房租的有力支撐點。

在南昌寫字樓后市壓力巨大，寫字樓司質化嚴重的情況下，如何立足項目自有資源，形目自身的獨特賣點和

個性，從激烈的競爭中突圍。

第二節項目整體定位

1、總部經濟

總部經濟是指一個城市創造良好條件吸引跨國公司、外埠大型企業、本區域內大型企業總部入駐，進而