房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)無錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院主講人：章帥、】目錄CONTENTS一、區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)二、城市土地利用原則及功能分區(qū)第二章

地租與區(qū)位理論三、土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一、區(qū)位理論的發(fā)展區(qū)位概念A(yù)BC廣義的區(qū)位概念：是指人類一切活動，包括經(jīng)濟的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切生活以及人們的居住活動的空間布局及相互關(guān)系。狹義的區(qū)位概念是指特定地塊的地理和經(jīng)濟空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系區(qū)位具有綜合性（自然、社會、文化、政治等）、確定性、層次性、歷史性（沙漠?dāng)U張，河流改道，交通技術(shù)革新）等。一、區(qū)位理論的發(fā)展韋伯的《論工業(yè)區(qū)位》奠定了現(xiàn)代工業(yè)區(qū)位理論的基礎(chǔ)勒施的《經(jīng)濟空間秩序——經(jīng)濟財貨與地理之間的關(guān)系》表明市場區(qū)位理論的誕生系統(tǒng)闡述農(nóng)業(yè)用地的空間分布問題克里斯泰勒的中心地理論就是城市區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位中心地工業(yè)區(qū)位市場區(qū)位延時符一、區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)位因素除交通通訊外的其他生產(chǎn)生活、社會服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況時形成和決定區(qū)位的又一重要因素居民消費水平和習(xí)慣；居民文化道德水平和勞動力素質(zhì)；文化教育及科研機構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r是決定城市土地區(qū)位的關(guān)鍵性因素城市內(nèi)部和外部的交通與通訊時形成和決定城市土地區(qū)位的重要因素人口聚集社會文化基礎(chǔ)設(shè)施交通通訊自然因素——自然條件和環(huán)境，是形成和決定土地區(qū)位的最基本因素二、城市土地利用原則及功能分區(qū)原則1原則2競爭性用途分配的結(jié)果形成了特定的城市功能分區(qū)和結(jié)構(gòu)最高最佳利用原則，提高城市土地的利用效益，減少土地資源的浪費城市土地利用的基本原則二、城市土地功能分區(qū)

商業(yè)區(qū):一般在大城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍。金融“核”或金融中心工、商企業(yè)的總部或機構(gòu)服務(wù)的公司內(nèi)圈工業(yè)區(qū)

工業(yè)區(qū)：據(jù)各種工業(yè)的特點、污染狀況、占地面積等細(xì)分區(qū)。

外圍工業(yè)區(qū)遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)

居住區(qū)：一般在中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或在內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圍工業(yè)區(qū)之間。三、區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用保證城市的整體利益和城市規(guī)劃的整體實施，取得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取最大限度利潤，必然要尋找最佳的城市土地區(qū)位，能夠獲得更大效益的區(qū)位土地。城市土地區(qū)位開始是自發(fā)形成的，但在一定程度上，城市土地區(qū)位是可變的，宏觀方面微觀方面城市發(fā)展歷史三、土地區(qū)位和城市土地利用規(guī)劃相互關(guān)系123城市土地利用規(guī)劃就是運用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途的規(guī)模和方向，以獲取最大利益。城市土地規(guī)劃只有符合土地區(qū)位規(guī)律，才會符合土地最有利用的原則，進(jìn)而獲得最大利潤或成本消耗最小。從城市規(guī)劃角度看，必須要重視土地區(qū)位的地域差異，充分利用土地自然條件，以達(dá)到土地配置的最佳狀態(tài)。三、住宅區(qū)位和城市規(guī)劃城市住宅建設(shè)的區(qū)位選擇要服從城市土地利用總體規(guī)劃和功能分區(qū)規(guī)劃在城市級差地租杠桿調(diào)節(jié)下，住宅用地的區(qū)位選擇有一定的向外移動的特性金融商業(yè)、服務(wù)業(yè)在中心用地位于市中心，依次向外工業(yè)、住宅、郊區(qū)農(nóng)業(yè)用地三、影響房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇的因素01地域因素的分析選擇是戰(zhàn)略性選擇。主要考慮項目所在地政治、文化、經(jīng)濟、教育自然條件因素。地域因素分析選擇02對房地產(chǎn)項目坐落地點、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析選擇。具體地點分析選擇03房地產(chǎn)開發(fā)追求最佳利用在技術(shù)可行、規(guī)劃許可，財力允許的前提下達(dá)到最有效利用。開發(fā)潛力分析04主要通過土地出讓方式獲得。土地使用權(quán)獲取方式分析三、不同類型房地產(chǎn)項目對區(qū)位的要求1、市政公用與公共配套設(shè)施完備程度2、公共交通便捷程度3、環(huán)境因素（一）居住項目1、當(dāng)?shù)靥峁┰牧系目赡苄?、交通是否有效連接原材料供應(yīng)地與產(chǎn)品銷地3、技術(shù)人