房地產投資決策分析9．1房地產項目投資決策概述9．1．1房地產投資決策的含義

在房地產投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產投資決策。9．1房地產項目投資決策概述9．1．2房地產投資決策的程序一項投資決策大體要經歷以下程序：1．確定擬建項目要達到的目標；2．根據確定的目標，提出若干個有價值的投資方案；3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。9．1房地產項目投資決策概述9．1．3房地產投資決策的準則1．確定型決策準則確定型決策問題的決策準則就是各類方案的評價指標。2．風險型決策準則這種方法要求決策者根據幾種不同自然狀態可能發生的概率開展決策工作。9．1房地產項目投資決策概述3．不確定型決策準則此類決策結果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態度。這些決策準則包括：1）悲觀準則2）樂觀準則3）折衷準則4）后悔值準則5）機會均等準則9．2房地產投資項目的方案比選9．2．1房地產投資項目方案比選的含義

房地產投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產開發方案的必要手段。它是對房地產投資項目面臨的各種可供選擇的開發經營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9．2房地產投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關系的混合情況。9．2房地產投資項目的方案比選9．2．3比選所用的指標1．靜態指標這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標。1）差額投資收益率

差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節約額，有時也叫追加投資收益率。其表達式為：式中：△R——差額投資收益率；C1，C2——兩個比較方案的年成本；I1，I2——兩個比較方案的總投資。9．2房地產投資項目的方案比選2．動態指標這是指考慮了資金時間價值因素的指標。動態指標主要有以下幾種：1）凈現值（NPV）

凈現值是投資項目凈現金流量的現值累計之和。用凈現值進行方案比選的方法叫凈現值法，有時也叫現值法。其表達式為：如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈現值大的方案為優選方案。

9．2房地產投資項目的方案比選2）凈現值率

凈現值率是投資方案的凈現值與投資現值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。式中：NPVR——凈現值率；

NPV——凈現值；Ip——投資現值。在進行方案比選時，凈現值率大的方案為優選方案。9．2房地產投資項目的方案比選4）等額年值（AW）

將項目的凈現值換算為項目計算期內各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫等額年值法。從其表達式可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。也可以說，在進行方案比選時，等額年值大的方案應為優選方案。9．2房地產投資項目的方案比選5）費用現值（PC）

把項目計算期內的各年投入（費用）按基準收益率折現成的現值就是費用現值。用費用現值進行方案比選的方法就叫費用現值法。

式中：C——第t期投入總額；B——期末余值回收。n——項目的開發經營期。在進行方案比選時，以費用現值小的方案為優選方案。9．2房地產投資項目的方案比選6）等額年費用（AC）。

將項目計算期內所有的費用現值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。以此進行方案比選的方法，叫等額年費用比較法。其表達式為:在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優選方案。9．2房地產投資項目的方案比選2．凈現值與凈現值率凈現值和凈現值率兩個指標在方案比較和項目排隊時，有時也會得出相反的結論。因此，在進行方案比選時，若無資金限制條件，此時可采用凈現值作為比選指標，相反，當事先明確了資金限定范圍時，應進一步用凈現值率來衡量，這就使用了凈現值率排序法。9．3各比選指標的應用9．3．1互斥方案的比較與選擇1．對于項目計算期相同的互斥方案，可直接用凈現值、差額投資內部收益率或等額年值指標進行比選。2．對于項目計算期不同的互斥方案項目，一般采用等額年值指標進行比選。如果要采用差額投資內部收益率指標或凈現值指標進行方案比選，須對各可供比較方案的項目計算期和計算方法按有關規定作適當處理。9．3各比選指標的應用9．3．2獨立方案的比較與選擇獨立方案的選擇可能會出現兩種情況：一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。另一種是投資者可利用的資金是有限制的。9．3各比選指標的應用

獨立方案的比較與選優指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即∑NPV(ic)最大。一般來說，它有四種基本選擇方法：一是現值法，二是凈現值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組