從業二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!4.30前應該安排的十項緊急工作——智慧源房地產營改增應對策略之一為幫助我們的咨詢客戶應對營改增，智慧源（深圳）管理顧問股份公司（股票代碼837079）特提醒大家4月30日前急的，必須做的十項工作，以幫助大家加強了解，做好準備工作。

一、爭取認定為老項目

營改增生效后，對于老項目會有一個過渡性政策安排，可以選擇采用簡易計稅還是一般計稅，所以，2016年4月30日前，手中項目，能爭取認定為老項目的，先盡力認定為老項目，以取得選擇的主動權。

1、公司在建、在售、在租項目情況統計；

2、確認該項目是否能辦理開工日期注明在2016年4月30日之前的施工許可證？能辦理到的盡力爭取拿到施工許可證；

3、如果拿不到施工證，則簽訂開工日期注明在2016年4月30日之前的總包合同。總包合同盡量包括內容齊全，能包括樁基、主體、裝修、園林等等內容最好，盡量不要切開簽；

4、在4月30號之前準備齊全相關資料到將總包合同建委備案，如果建委備案來不及，則選擇先到國稅局備案；

5、施工前期規劃和準備工作已經就緒的項目，企業可以與總包商協商，在4月30日之前簽訂總包合同并舉行動工儀式，同時，為順利實現老項目申報審批，企業需做好動工儀式現場拍照記錄和先行支付給總包商部分前期工程費用，收取發票及備份銀行流水記錄。

二、對項目進行稅負測算

1、對項目涉及的上游建筑商、服務商、材料供應商等進行納稅身份統計與摸底，了解5月1日后他們可能提供的是什么類型的發票，以及稅率；

2、分別按簡易計稅、一般計稅2種不同方案對項目未來增值稅、土地增值稅、企業所得稅進行測算，比較稅后凈利的高低，做出正確的判斷。

三、領取營業稅發票

據智慧源掌握的國稅總局即將對外發布的政策，2016年5月1日營改增生效后，對于未使用完的營業稅發票，可以在6月30日繼續使用。因此，建議智慧源客戶在4月30日之前多領取幾本地稅營業稅發票。

四、向國稅局申請一般納稅人認定

具體工作流程如下：

1、稅務登記

尚未辦理國稅稅務登記的，到國家稅務局辦稅服務廳辦理國稅稅務登記。

2、增值稅一般納稅人資格登記

增值稅一般納稅人的條件：2015年度營業稅應稅服務銷售額超過515萬元（含本數）的納稅人。

2016年4月28日前填寫《增值稅一般納稅人資格確認書》，并到國稅主管機關文書受理窗口遞交《確認書》。以確保營改增后所有增值稅可抵扣進項稅額都能得到抵扣。

已登記為一般納稅人的試點納稅人，無需辦理確認手續。

相關政策國家稅務總局公告2016年第23號國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告

五、關于應開未開、應收未收發票問題

1、統計并編寫項目已取得發票、待開發票統計一覽表；

2、關于應開未開發票，是否推遲到5月1日后開具問題，如果此售房款已收取，營業稅金已繳納，則即使在5月1日后開具，也只能開具增值稅普通發票（無須再重復繳納增值稅），所以，此類情況提前開具和推遲開票稅負相同；

3、如果合同已簽，但售房款尚未收取，營業稅金未產生繳納義務，則推遲到5月1日后開具增值稅發票，因含稅收入換算成不含稅收入，可以降低稅負；

4、關于應收未收發票，如果屬老項目的，將來我方采取簡易計稅的，則提前收取和推遲收取，對開發企業稅負相同；

5、關于應收未收發票，如果屬老項目的，將來我方采取一般計稅，或屬新項目的，則理論上推遲到5月1日后收取增值稅專用發票，對我方有利。

需要提醒的是，上游希望推遲到5月1日后開具，以降低他們的稅負。但會因屬營業稅納稅義務，存在著營業稅漏報問題，面臨地稅局徹查風險，而一旦徹查，由于存在欺騙行為，那么這些開具的發票均會視為無效，地稅會進行稅收追繳及罰款，同時，此前交付于國稅的增值稅稅收金額，有可能難以退還，從而導致開具的增值稅票在貴司不可以抵扣。

六、會計核算調整、購置稅控機和增值稅IT系統

1、調整會計科目和會計核算體系；

2、聯系IT專業機構購買、安裝稅控設備，專用發票打印設備，安裝增值稅申報、認證軟件。

七、加強企業內部培訓

營改增政策的實施，對房地產及建筑企業的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財務等各個部門，所以建議企業要對采購，銷售，工程，財務等各個部門進行專項培訓，加強各部門之間的協作和溝通；

八、營改增后續新政策的不斷追縱學習和培訓

此次營改增政策出臺匆忙，很多實務操作性問題有待明確，后續還將有一系列文件陸續發布，企業應組織相關員工進行知識培訓，持續系統學習，共同討論和理解消化。

九、調整投資模型、成本模型、銷售定價模型

將含稅收入換算成不含稅收入，將含稅成本、費用換算成不含稅成本、費用。剔除原建安工程報價中包含的營業稅金、剔除土地增值稅計算中包含的流轉稅金等等。

十、與總包商、供應商、服務商就服務合同展開談判

1、因受營改增的影響，雙方須對原合同涉及利益進行不同方向的談判；

2、對原合同條款涉稅事項進行相應調整，確認原合同金額為含稅金額還是不含稅金額、對方須提供正規增值稅專用發票、稅率為多少點、提供發票的時間等等。

營改增中長期應對工作包括收購上游公司、贏利模式調整、拿地合作模式調整，銷售方案調整、出租房產運營模式調整、各項合同修改、材料是否甲供、供應商更換、增值稅發票管理調整、定價模型重新設計等等，智慧源將在后續提供進一步的咨詢。

智慧源（深圳）管理顧問股份公司

李明俊

2016年4月15日

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都