老小區物業管理技術標方案

（投標專用）最新叁考借鑒范本

老許作品

目錄

第一章前言...................................................................6

一、概述.....................................................................6

二、編制依據................................................................6

第二章企業綜合介紹.............................................................7

一、員工持股、全員參與.......................................................7

二、以人為本、利益共享.......................................................7

三、將培訓和學習貫穿于企業發展之中...........................................7

四、完善制度、規范運作.......................................................7

五、培養專業管理隊伍、嚴格控制管理成本.......................................8

第三章提高物業服務水平的總體設想................................................8

以及管理思路.....................................................................8

一本老小區項目物業基本概況：................................................8

二本老小區項目特點與管理難點、重點分析.....................................8

三本老小區項目總體設想：...................................................9

四本老小區項目管理思路：...................................................9

1.突出特色：...........................................................9

2.善用資源：..........................................................10

3.雙重監管：..........................................................10

4.工作務實：..........................................................10

五本老小區項目的針對性管理措施............................................10

1、提倡“小事鑄就大業，細節成就完美”服務理念...........................10

2、導入IS09001質量保證體系.............................................10

3、建立素質優良的員工隊伍...............................................10

4、努力創建綠色花園式社區...............................................11

5、創造藝術社區、豐富社區文化生活.......................................11

6、通過網絡方式增加與業主的溝通.........................................11

7、有效的溝通渠道.......................................................11

8、確保本老小區項目整體區域的安全防范...................................12

9、高度注重項目業主的隱私...............................................12

10、提供耐心周到服務，塑造舒適生活環境.................................12

六本老小區項目物業管理總綱要...............................................13

第四章本老小區項目物業服務內容以及標準........................................14

第五章本老小區項目管理模式、工作流程..........................................20

一管理模式.................................................................20

二管理運行機制.............................................................23

三服務運作機制.............................................................25

四具有特色的考評考績體系...................................................28

第六章管理人員配置、培訓和管理.................................................31

二本老小區項目管理制度（節選）（僅供參考）.................................51

（一）公眾制度..........................................................51

（二）員工守則..........................................................51

（三）員工考核制度......................................................51

（四）員工激勵制度......................................................52

（五）監督、反饋機制....................................................52

第七章物業共用部位、業主或使生人...............................................53

自用部位提供維修服務的方案..................................................53

第一節、物業共用部位維修服務方案............................................53

一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新...................53

二、房屋共用部位、共用設施設備維修養護的管理規定.......................53

三、房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案...................59

第二節、業主或使用人自用部位維修服務方案..................................62

1.維修服務標準......................................................63

2.便民服務（僅供參考）..............................................65

3.維修工檢驗標準....................................................67

第八章業主、使用人裝飾裝修室內的服務方案.......................................69

A.室內平面圖清楚顯示....................................................69

B.天花平面圖清楚顯示....................................................69

C.電力分布圖清楚顯示....................................................70

D.空調分布圖清楚顯示....................................................70

E.給排水管道分布圖清楚顯示..............................................70

第九章住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案.......................75

第十章物業管理區域內環境清潔保潔方案...........................................75

一清潔衛生保潔方案.........................................................76

第十一章物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述...........................78

第十二章綠化和園林建筑附屬設施的維護保養方案....................................91

一綠化養護方案...........................................................92

二、園林建筑附屬設施的維護、保養方案..................................93

1、亭、臺、樓、閣的清潔方法..........................................93

2、亭、臺、樓、閣清潔要點...............................................93

3、垃圾桶（箱）的清潔方法.................................................94

4、指示牌、廣告牌的清潔方法............................................94

5、指示牌、廣告牌的清潔要點............................................94

6、不銹鋼、銅質牌架的清潔方法..........................................94

第十三章檔案的建立與管理.......................................................94

（-）資料的收集............................................................95

（二）資料的整理和分類......................................................95

（三）資料的歸檔管理........................................................95

（四）檔案的使用............................................................95

（五）檔案的銷毀............................................................95

（六）檔案資料的分類管理....................................................96

1、工程技術資料.........................................................96

2、業主檔案.............................................................96

3、維修資料.............................................................96

4、公共秩序維護資料.....................................................96

5、設備設施管理資料（包括消防）........................................97

6、綠化清潔資料.........................................................97

7、小區文化資料.........................................................97

8、員工管理資料.........................................................97

9、反饋資料.............................................................97

10、行政文件資料........................................................97

第十四章物業維修和管理的應急措施...............................................98

-小區物業管理范圍突然斷水斷電斷天然氣的應急措施..........................99

1.突然斷水............................................................99

2.突然斷電...........................................................99

3、突然斷天然氣........................................................100

二項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施.............................100

（一）外線故障.........................................................100

（二）內部故障.........................................................100

（三）市電全停.........................................................101

（四）通知用戶.........................................................101

三業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；...........................101

四雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施：...................................102

五消防應急措施............................................................102

第十五章突發事件應急措施（預案）..............................................105

（一）、突發事件的類別和內容........................................105

（二）、突發事件服務承諾和標準...............................................107

1、預案處置承諾............................................................107

2、突發事件響應標準........................................................107

3、突發事件控制標準........................................................107

三、突發事件處置的保障措施.....................................................108

四、突發事件應急處理預案.......................................................113

1、工程類突發事件處置程序..................................................113

1）現場處理...........................................................113

2）《突發事件報告》書寫基本要求.......................................113

3）《工程突發事件報告》的遞送.........................................114

工程突發事件報告.......................................................114

2、安保類突發事件處置程序..................................................115

1）現場處理...........................................................115

2）《安保突發事件報告》書寫基本要求...................................115

3）《安保突發事件報告》的遞送.........................................115

1.重要接待保障任務的運行處置.............................................117

1.1各部門職責.......................................................117

1.2保障措施方案.....................................................117

2.常見設備設施突發事件的預防措施........................................118

3.設備搶修管理方案......................................................118

3.1搶修的組織指揮....................................................118

3.2搶修的費用........................................................119

3.3搶修預案..........................................................119

3.4培訓和預案演習....................................................119

4.臺風、防汛處置應急預案................................................119

4.1人員落實與通訊.....................................................119

4.2臺、汛來臨前準備..................................................119

4.3臺、汛來臨時......................................................120

4.4臺、汛過后........................................................120

5.氣體泄漏處理預案......................................................121

6.觸電事故處理預案......................................................121

第十六章豐富社區文化及加強業主相互溝通的具體措施...............................122

第一節本老小區項目社區文化建設............................................122

一、社區文化建設目標...................................................122

二、社區文化建設的總思路...............................................122

三、社區文化建設的保障體系.............................................122

（一）制度建設.........................................................122

（-）人員配備.........................................................122

（三）場所安排.........................................................122

（四）活動安排.........................................................123

（五）管理措施.........................................................123

本老小區項目社區文化擬開展重大活動一覽表.......................................124

本老小區項目社區文化擬開展經常性活動?覽表.....................................125

第二節加強業主相互溝通的具體措施......................................126

一、建立與業主的定期會議制度...........................................126

二、建立與該項目相關方的聯席會議制度...................................126

三、建立該物業項目的微信群.............................................127

四、開發該項目配套服務的自媒體微信公眾號平臺...........................127

五、設立365日24小時投訴監督電話......................................127

六、開辟本老小區項目管理項目文化宣傳欄.................................127

七、設立總經理郵箱.....................................................127

八、建立與政府相關部門的溝通機制.......................................127

九、定期開展小區文化建設活動...........................................128

第十七章施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案.........................129

1、噪音污染控制............................................................129

2、垃圾分類：..............................................................129

垃圾分類流程如下圖所示；...............................................130

圖例說明...............................................................130

3、空氣污染控制............................................................130

（一）宣傳.............................................................131

（二）計量.............................................................132

（三）控制.............................................................132

第十八章重新選聘物業公司后的新老物業交接內容..................................133

一、物業移交驗收表.........................................................133

二、房屋及公用設施等移交驗收交接表.........................................135

第十九章管理指標的承諾及措施.................................................142

一管理服務質量目標........................................................142

二各項指標承諾的具體內容以及措施（僅供參考）..............................142

結束語..........................................................................145

第一章前言

一、概述

我公司通過現場勘察，在充分理解“本老小區項目“社區屬性、物業項目屬

性的基礎上，結合我公司多年來實際物業管理成熟經驗，以及在物業管理中有效

實施的IS09001國際質量體系的實踐，我公司成立了“本老小區項目”物業管

理項目投標小組，編制本標書。

如果我公司能在“本老小區項目”物業管理招標中勝出，我公司將嚴格按照

投標書中承諾的服務內容和物業服務合同的約定，對“本老小區項目”實施專業

化、規范化的物業管理，為廣大業主營造一個清潔、優美、舒適、溫馨的生活環

境，實現廣大業主對“本老小區項目”期許的物業管理效果°

二、編制依據

1、國家及本市有關“物業管理”政策法規；

2、建設部頒布的《全國物業管理示范小區標準及評分細則》；

3、《本市物業管理規定》：

4、“本老小區項目”物業管理招標書。

第二章企業綜合介紹（僅參考）

本物業公司自從事物業管理以來,不斷摸索、大膽創新，總結出一套滿足物

業管理行業特點并適合企業自身發展的運作模式，主要有以下幾個特點：

一、員工持股、全員參與

物業管理是勞動密集型行業，為充分調動員工的積極性、發揮員工的主人翁

作用，員工是企業的主人，企業的發展關系每個人的利益。我公司股權特點，有

利于各項制度執行力度和服務理念的貫徹。因為員工股東們明確，只有物業管理

處滿意、公司的良性發展，才有個人穩定的收益。

二、以人為本、利益共享

企業的生存與發展，必須堅持以人為本，促進員工的價值觀與企業的價值觀

統一。體現和發展人的有益作用是我公司企業管理的重要內容。

公司內部建立利益共享平臺，讓全體員工共同分享企業發展成就,包括報酬、

福利、分配機制、晉升機制、員工考核機制、員工培訓機制等，讓員工通過個人

的努力，從企業發展中明確個人發展機會和發展空間，滿足員工成就感需求，讓

員工分享到在一個規范企業就業的榮譽和安全。

三、將培訓和學習貫穿于企業發展之中

社會在快速發展，物業管理的法制環境不斷完善，物業管理處對物業管理的

專業化要求越來越高，企業員工綜合素質緊扣時代脈搏是企業發展的動力源泉。

公司針對員工所在崗位，制訂年度外派培訓、內部培訓計劃。公司還按計劃組織

了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導和豐富了安管隊員等基層員工的業余

生活，為基層員工再就業以及晉升打基礎。

四、完善制度、規范運作

我公司在嚴格實施1809001:2015標準基礎上要求做到：

作業標準化人才專業化

流程表格化團隊人性化

管理數據化行動軍事化

服務多元化形象社會化

五、培養專業管理隊伍、嚴格控制管理成本

我公司從事物業管理以來，先后培養了大批機電.，土建，物業管理，園林綠

化和行政管理人才，由于公司管理體制上的優勢，管理層處于比較穩定的發展狀

態，專業人才隊伍不斷擴大。有了成熟的專業人才隊伍，使管理過程中的管理成

本得到有效控制。

第三章提高物業服務水平的總體設想

以及管理思路

一本老小區項目物業基本概況：

本老小區項目是一個以動遷房和老舊房為主的居住小區，本項目共—平方

米住宅一套。

本老小區項目是本世紀00年代初建立的半開放居民小區，若能有幸成為本

老小區項目實施物業管理的單位，我司將以達到改善人居和工作環境，維護社會

穩定，提高城市老城區物業管理水平的目的，我司提供更好的服務來體現政府關

注民生，樹立形象，全面建立小康社會和構建社會主義和諧社會不可缺少的重

要環節。

二本老小區項目特點與管理難點、重點分析

本老小區項目地處本區—鎮，地理位置優越，交通方便快捷，配合本區

整體生態環境，讓生活和自然親密接觸。

由于項目屬于是本老小區物業項目，物業管理企業如何切合項目規劃設計

理念，讓物業管理服務更符合本老小區項目業主的實際需求，是本項目的難點

之一。

本老小區項目建筑形式以多層為主，容積率較高，居住密度相對較大，地

面停車位嚴重不足，停車問題嚴重，本老小區項目建筑老舊，設施設備落后，由

此引發裝修、停車、治安、消防、群租管理、環境衛生等問題多而復雜。物業

管理采用何種管理方式，方可應付自如，是本項目管理的重點難點之一。

本老小區項目的業主預計將基本屬于中低層收入階層，物業管理企業所提

供的服務產品也應是“質優價廉”的，而且不能違背業主的客觀需求提供過剩

的服務產品。物業管理企業設計適用本老小區項目特色的服務產品，既能夠滿

足業主需求又能夠實現收支平衡,是本項目管理的重點難點之一。

對于以上主要的難點重點問題，是我司在本老小區項目物業管理中必須持

續思考并需妥善解決的。

三本老小區項目總體設想：

物業管理服務是一項很平凡的工作，特別是像本老小區項目這樣的項目，它

與“和諧社區”的建設息息相關,與人們的生活工作息息相關，扎實到位的物業

管理將保證本項目社區的各項功能得到充分發揮，為社區增添風采，社會化的物

業管理還可以強化與延長本老小區項目房屋以及公共設施設備的使用壽命，而且

可以改善居民的生活環境，提高居民的精神文明素質的意識C

令為此，我們對管理好本市本老小區項目的物業成竹在胸：

?首先，我司與本項目社區毗鄰而居，淵源甚深，因此管理的磨合期接近為零；

?其次，我司所管轄物業一一陽光四期，也是屬于本老小區項目物業，在環境，

治安，計生，精神文明建設等方面的各項工作檢查評比中曾多次獲得各級政

府部門頒發的榮譽；

?再者，作為一家快速發展并具有創新能力的物業管理單位，我司具有一定的

經濟實力與管理能力；

我司將懷著強烈的責任心和使命感，我們以“弘揚和諧社區形象，為居民服

紀，建立具有本老小區項目物業與現代物業管理相結合的特色物業管理模式并

加以推廣，我司將在本區當地相關政府部門和社區單位領導、支持與配合下，共

同探索創建一條全新的本老小區項目物業管理新模式。

四本老小區項目管理思路：

我們將堅持“誠信務實，踏實實事”的原則，發揚“立足平凡、一切為民”

的管理作風，與街道辦事處及本項目社區委員會密切配合，我們的管理思路是：

“堅持特色、合理資源、雙重監管、勤勉務實」

1.突出特色：

主要體現在：外馳內張，重點防范的區域網格化管理保安體系,以物業安全

管理為主，采取群防群治，密切配合當地派出所，治安聯防等部門，人防技防相

結合,將轄區的安全隱患消滅在萌芽之中，全力保障好社區居民的人身財產安全。

2.善用資源：

人力資源方面，我們將把原社區服務人員及4050人員視為寶貴資源而善加

利用，擬通過考核培訓再考核的方式加以錄用，充分發揮每一個員工的專長和潛

能，為政府減輕下崗職工及再就業負擔，發揮企業為政府分憂的主人翁精神。

3.雙重監管：

本項目物業管理將由新組建的本老小區項目物業管理處實施，并在街道辦事

處，本項目社區委員會以及我司總公司的雙重監管下進行，通過實地工作檢查,

隨時監督，檢查管理服務工作成效。

4.工作務實：

本項目這樣的本老小區項目由于歷史遺留利城市發展的原因，小區建成時間

長、環境較差、設備不完善、而且規模很大，房屋類別不一，質量差異大，居

民構成復雜，我們在物業管理服務實施過程中，一切將從實際出發，以求真務實

的態度，建立以專業化物業公司、社會性居民委員會、自治性業主大會與業主委

員會三方平等合作的基礎，按照一定原則和三方協議，聯合組成一體化的物業管

理與服務共同體，共同對本項目實施物業管理。

五本老小區項目的針對性管理措施

1、提倡“小事鑄就大業，細節成就完美”服務理念

本老小區項目服務的前期定位也就決定了后期的物業管理方式及內容的定

位，我們認為業主從見到物業人員那天起就應該感受到的是兩個字：誠信。讓誠

信注入親情，讓親情融入我4［物業服務的各個環節，讓一個微笑、一棵樹木、一

個電話都融會在一種親情式的服務當中。我司在管理細節上將采用一流的服務方

式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現業主的尊貴。

2、導入IS09001質量保證體系

我司將在本老小區項目物業管理介入及實施過程中，導入IS09001-2015質

量管理體系，使企業在“說到、做到”的基礎上為“做好”創造了可能，使服務

產品的提供不致于偏離標準化軌道。

3、建立素質優良的員工隊伍

在物業管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質好、身體好”

的有志之士及復合型管理人才充實到隊伍中來，充分發揮員工的各項優勢，同時

對他們實施科學培訓，規范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色

的員工不斷提供培訓的機會，來提高員工的自身素質。

4、努力創建綠色花園式社區

在本老小區項目的管理中,將根據小區綠化現狀，投入技術力量，維護植物

生長。根據小區綠化現狀，公司將適時組織環境與生態的宣傳活動，增強人與自

然的親和力。在適宜的時間，我司將根據情況安排業主參加義務植樹活動，增近

彼此了解。

5、創造藝術社區、豐富社區文化生活

在接管項目后，我公司將在小區組織多種多樣的文體活動，創造小區和諧氛

圍。每年跟業主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯誼活動，增進感情溝通，廣交朋

友，豐富生活情趣。

6、通過網絡方式增加與業主的溝通

我公司已經建立起自己的網站及微信公眾號自媒體平臺，公司充分發揮自己

的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網上及公眾號自媒體平臺

進行，24小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進行回訪調

查客戶滿意度。客戶可以足不出戶，享受到物業公司的服務C

我公司在項目的全部管理內容將推行數字化的管理模式。我們將對項目

經理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、

態度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確俁各項管理、服務按

照一級服務標準執行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投

訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數字和量化的形式每月向全體客戶公開，

以透明我們的管理服務質量，加強業主的監督機制。

7、有效的溝通渠道

我公司在進入項目后，應起到社區委員會和業主之間的橋梁做用，配合社區

委員會及時解決社區業主提出的各類問題，應站在業主角度以專業眼光進行分析,

對確屬質量遺留問題，必須代表業主在反應問題的同時，向開發單位提交問題解

決建議。

項目工作人員對業主提出的問題，按照業主投訴處理程序規定進行完整

的記錄。記錄應對全休業主公開，并在規定時限內，向業主做出回復，及時閉環。

另外，我公司設立了投訴熱線，客戶如對我們的服務有意見可以直接撥

打投訴電話?？蛻粢部梢缘顷懳覀児镜木W站及微信公眾號平臺，第一時間通過

留言形式進行投訴。

8、確保本老小區項目整體區域的安全防范

物業公司24小時為業主提供高質量的安全保障，讓業主有安全感。小區實

行半封閉管理，24小時保安服務；燃氣管道、電氣線路、消防及安防系統安全

穩定運行，使業主真正安居樂業，小區內安祥寧靜，居民無憂無慮。

9、高度注重項目業主的隱私

隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業主/使用人的隱

私權成為物業公司全體人員必須要作到的工作。

10、提供耐心周到服務，塑造舒適生活環境

我司將提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務，業

主想到的我司要想到，業主沒想到的，我司也要想到，維修服務隨叫隨到，家政

服務細致周到，處處為業主提供方便。

同時,我司將切實致力于社區文明建設,提供高品位的生活環境,人際環境，

通過物業服務，讓業主享受清潔優美的環境，社區內草綠花香，高尚文明，無污

染，出行方便，處處順心，使業主以入住本社區為自豪。

六本老小區項目物業管理總綱要

管理定位一一成為本區本老小區項目物業管理的典范，兩個文明建設的楷

模；

管理目標一一努力構建文明小區建設，建立具有本老小區項目物業與現代

物業管理相結合的特色物業管理模式并迅速加以推廣；

管理模式一一結合本項目的實際情況，建立以專業管理為基礎結合社區物

業管理，物業公司和街道辦事處、本項目社區委員會雙向協同運作與雙重監管

相結合的管理模式；

四大理論一一客戶關系管理、合工（培訓）理論、目標計劃管理、時間管

理；

五大優勢一一理念、團隊、技術、經驗、配套；

六大保障一一科學的IS09001質量管理體系、科學的人力資源管理體系、

完善的安全管理、人、財、物的有力保障、專業的環境管理保障能力、高效的

客戶關系管理和信息處理平臺;

第四章本老小區項目物業服務內容以及標準

根據物業管理企業的管理服務范圍，結合本老小區項目的實際情況和用戶的

服務需求，我們提供的常規服務內容和標準如下：

■本老小區項目物業管理服務具體內容與要求

一基本要求

1.服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2.承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手

續齊全。

3.管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或

者崗位證書。

4.有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5.管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6.公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現

場，有報修、維修和回訪記錄。

7.根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服

務項目與收費價目。

8.按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9.按合同約定規范使用住房專項維修資金。

10每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率90%以上。

一公共安全管理：

本老小區項目采取半封閉保安管理，實行24小時管理+區域網格化保安值

班巡邏制度,采用“外馳內張、重點防范”的保安策略，人防與技防相結合，與

派出所、治安聯防隊等部門緊密配合協調，建立小區安全防范體系，維護管轄區

內公共秩序。具體內容如下：

1出入口設置保安固定門崗:對進出小區的人員、車輛、物品進行監控和管

理。大宗物品運出小區，必須接受門崗檢查，開具物品放行單才能運出。

2設置流動巡查崗：每次巡邏間隔時間不大于60分鐘，接到突發事件報告

后5分鐘內到達現場，并第一時間采取恰當處理措施。對小區內重要部位、社區

辦公區域、進行重點巡查。同時關注小區的綠地，燈光.園林等設施，防止人為

破壞，安全巡查記錄清晰，有據可查。

3安全監控中心設置：每周2次到相關治安聯防物業管理處監控室查看小區

監控錄像資料，及時與治安聯防大隊進行安全管理溝通與協調。

4在涉及人身安全處，設置明顯標志并制定防范措施。

5對火警、交通事故、治安事件以及其他緊急情況有處置預案，一旦發生事

故要及時處理，并上報有關主要部門。如小區內出現違法現象，應及時報告有關

治安管理部門并協助處理。

6保安人員實行準軍事化管理：當值外時間必須留守在轄區內待命，確保一

旦發生緊急情況能夠迅速集中全體出動。當值外時間外出必須經由保安高配工批

準。

二清潔衛生服務：

1道路、停車位、廣場保潔：每日清掃2次，循環保潔，目視道路無垃圾,

雜物，無直徑5cM以上的石頭，地面垃圾停留時間不超過1小時。

2綠化保潔：每3天全面清掃1次綠化帶、草地上邊的垃圾，煙頭，棉簽,

紙張等雜物，花壇表面無明顯污跡。

公共樓道保潔：每周打31次各棟公共單元樓層和樓梯臺階；公共窗臺，

各層個通道的防火門、消防栓；每月1次清掃樓頂，清理地溝。要求地面、樓梯

間基本無垃圾，浮塵，雜物，污水，無亂貼亂畫，無擅自占用，無亂堆亂放現象。

三轄區內車輛行駛和停泊管理

車場保安員24小時巡邏，以保持本老小區項目整體范圍轄區內交通秩序良

好以及道路暢通。為了加強對轄區內車輛進出、停泊、行駛等的管理，預防交通

事故和失竊事件發生，特規定如下：

1.對停車場實行固定車位和臨時車位分區域管理，并劃定停車位。

2.大型貨車、集裝箱車、工程施工車輛不得進入轄區內。

3.進入車輛必須按指定位置停放，不得堵塞消防通道，進出車路口或停放在

其他不允許停車的位置，不得行駛上人行道或草坪、綠地。

4.車輛進入必須登記車輛型號，進入時間等，進場取停車卡，憑卡放行出場。

5.不得在轄區內練車。不得在轄區內鳴號，時速不得超過15公里〃J、時。

四公共秩序管理

針對本老小區項目物業管理屬性，進出人員復雜且存在群租現象，不受管制，

人流量大等，我們將協同街道辦事處、本項目社區委員會制訂《本老小區項目社

區公共管理規部分制度》，明確公眾行為準則；明確公共環境管理準則。杜絕公

眾侵占公共區域；減少亂堆亂放現象發生，倡議“愛家、愛社區”精神文明風尚，

使本項目的公共秩序與環境處于有序、規范、和諧的管理狀態。

五房屋公共部位管理

1對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修,

屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住

房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業

主大會的決定，組織維修。

3每1日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、

玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主臨時公約要求，建立完善的住宅裝

飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人

有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每1日巡查1次裝修施工現場，發現影響

房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻

并報告業主委員會和有關高配工部門。

5對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委

員會和有關高配工部門。

6小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯

木不志o

六物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理

1.對共用設施設備進行E常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除

處）。

2.建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的保養計劃、運行、檢查、

維修、保養等記錄齊全。

3.設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備

操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4.對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍

的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更

新改造計劃，按相關規定組織實施。

5.載人電梯24小時正常運行。

6.消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7.設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8.小區主要道路及停車場交通標志齊全。

9.路燈、樓道燈完好率不低于90%,修復時間不超過24小時。

10容易危及人身安全的沒施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生

的各種突發設備故障有應急方案。

七公共綠化的養護管理

1.有專業人員實施綠化養護管理。

2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

3.定期清除綠地雜草、雜物。

4.適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5.適時噴灑藥物，預防病蟲害。

八其他服務標準

1.車庫整潔，設備設施（含消防系統和民防系統）運行正常，標識醒目齊全。

2.小區地面，地下車位整齊，標識醒目齊全。

九服務人員準則:

1.各職守崗位統一著裝。

2.上班時間佩戴工作牌。

3.儀容儀表整潔、大方、得體。

4.熱情待人，文明禮貌，使用服務規范用語。

5.開展微笑服務，遇到用戶時候主動問候和招呼。

6.遇到業主或訪客需要求助時候，應熱情幫助和妥善處理，不得推諉。

7.堅守工作崗位，不脫崗離崗，職守時嚴禁唾覺。

8.遵守各項紀律和規部分制度。

9.遵守安全工作規定以及操作程序，及時發現不安全因數，正確處理突發

事件。

10.不損壞、不拿取公共或用戶的財物。

11.遵守保密規定，不得擅自進入街道辦事處和社區委員會辦公室機要部位,

不得隨便吐露機關消息和業主情況。

十管理服務標準

1.公共安全管理服務標準

崗位事項工作方式工作標準

車輛進出控制、記錄查看車況、憑證放行。

手續完善，按部分放行，

門閔物品放行控制、記錄

嚴禁危險品進入小區。

崗亭內務崗亭內保持整潔、衛生。

整齊有序，防止車輛損

停車場（含單車、摩每1小時對轄區區域

壞、丟失；無違部分停

托車、電動車〕巡邏1次

巡邏崗放、無喇叭擾人。

次，并在巡查記錄表無被盜、損壞發生、無

公共設施設備

上備注，如有報警必安全隱患。

巡邏崗休閑場所須5分鐘到達現場。