北京別墅戶型專題研究2/24/2025別墅定義與戶型設計別墅是指在環境優美的地帶修建的高舒適度的居所，因此作為住宅的最高級產品，它不僅要有別墅的樣子（體態與立面），還要別墅的生活方式（更豐富的使用功能，更高的舒適度，更好的趣味性，更尊貴的禮儀，與大自然更親近）。戶型設計是塑造生活方式最直接的手段，它將影響使用者每一天的生活行為與居住品質。2Townhouse設計原則加大進深，提高局部容積率；靈活運用三段式設計，設計內庭院解決進深加大以后的采光問題，并提高室內空間的趣味性；設計地下室與露臺等“贈送面積”及“可改造面積”；利用轉角窗、地面標高變化區別空間、起居室部分吹拔、內庭院等品質提升點制造產品競爭性。4Townhouse各功能空間面積模式6Townhouse案例：深圳硅谷別墅首層在臥室中既可擁有內院外院“雙重景色”，又可享受陽光由客廳可以直接步入內庭院二層加大面寬與進深創造采光面與布局在陽光與景觀中進餐內庭院7Townhouse案例：深圳硅谷別墅剖面圖屋頂露臺花園頂層內庭院創造了主臥的明衛窄開間，長進深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，而且在上樓下樓都可以看到內院內庭院8Townhouse案例：深圳硅谷別墅B戶天井風情，增加鄰里體驗如果同時購買近鄰的兩棟，就可以在“獨門”的同時擁有“獨院”A+B＝獨門＋獨院A戶9Townhouse案例：順馳林溪二層起居室上空處弧形轉角樓梯的設計形成了樓上樓下空間的良好交流，同時形成了一個二樓的小公共空間，與內庭院的景觀相結合，避免了別墅二層常見的一條走道兩邊開門的單調和壓抑感。一大一小兩個內庭院的存在更好的將光線和景觀引入了主臥室和兒童房。主臥室的180度大露臺觀景效果極好，且給了業主未來一定的改造空間。二層地下室11本案戶型改進建議－聯排L2c（194m2）首層點評：未充分利用內庭院景觀，門廳與內庭院北側面積浪費太多建議取消洗衣房，改成中西廚建議內庭院北側增加吧臺設計，墻做成觀景效果二層點評：未利用挑空空間，主臥舒適度不夠，2個次臥均做成套房有點喧賓奪主，缺乏特色空間。建議將主衛改成家庭室，此為靈活空間，如需要以后還可以隔成次臥北向次衛改成公用衛生間；主臥和南向次臥合并做成主臥套房設計，增加衣帽間，增大露臺面積，提升居住品質。12本案戶型改進建議－聯排L2d（178m2）首層點評：未充分利用內庭院景觀，門廳與內庭院北側面積浪費太多建議取消洗衣房，改成中西廚建議內庭院北側增加吧臺設計，墻做成觀景效果二層點評：主臥不錯，但次臥露臺過多且不好用，形成面積浪費建議次臥減少露臺面積，尤其是衛生間北側露臺，改成兩個次臥一個公用衛生間。13小獨棟設計原則充分、合理、奢侈、有節制的張揚；緊湊的平面布局和豐富的空間劃分；空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出別墅的功能優勢；平均空間尺度比豪宅別墅明顯偏小，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的安全感；可以彰顯別墅特質的重點空間應當局部放大，比如起居室、主臥室等；注意不同空間之間的視覺聯絡，通過隔與非隔創造豐富的空間層次感。14小獨棟設計要點地上面積區間250-350平方米，宅基地面積500-650平方米，其中集中花園面積至少200平方米地上二層，地下一層，地下面積120-150平方米室內車庫，300平米內單車位，300平米以上雙車位4間臥室，包括1個主臥區，3間次臥室起居室面寬在5米以上一層主要功能包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能包括主次臥室、家庭室；地下室功能是設備間、工人房、家庭影院和文體活動室。15小獨棟設計要點－二層3個臥室為宜，其中至少應有2個臥室朝南。主臥區的大小在40到50平方米左右，盡量寬敞、闊綽并有良好的景觀，其中主臥區應設計獨立的衛生間以及進入式衣帽間。次臥室的面積在15-20平方米左右，盡量保證每間臥室都有獨立的衛生間。在剩余的公共空間可結合吹拔設置小家庭室，一方面可以避免二層出現一條過道向一道道門打開的情況，另一方面可以做到樓上樓下空間有交流。17小獨棟設計要點－地下室面積從降低成本和施工角度考慮，基本上為地上一層的面積減去車庫的面積，120-150平米左右。基本功能空間：家庭影院、健身房、設備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨立的衛生間、toilet,basin,shower）、公共衛生間。18小獨棟各功能空間面積模式19小獨棟案例：納帕溪谷空間序列完整，正式禮儀區與非正式家庭起居區之間有良好的區分，動線組織明確；客廳朝南，早餐廳朝東，多重庭院使各個功能空間均有良好觀景效果，舒適度非常高。20小獨棟案例：納帕溪谷設置家庭活動室，彰顯別墅特征，提供家庭溝通空間空間靈活組織，雙主臥套房設計舒適度非常高，如家庭人口多可改成兩次臥，動靜分區明確主臥區主臥區主臥區次臥次臥21小獨棟案例：萬萬樹空間序列完整，正式禮儀區與非正式家庭起居區之間有良好的區分，動線組織明確；客廳朝南，早餐廳朝東，多面開窗，通風采光效果很好，且多重庭院使各個功能空間均有良好觀景效果，舒適度非常高。首層客廳餐廳早餐室家庭室/書房雙車庫22小獨棟案例：桔郡首層空間序列完整，且正式禮儀區與非正式家庭起居區之間有良好的區分，動線組織明確；門樓的設計，在借鑒國外特點的同時，也更符合中國人的審美，尊貴感。起居室、餐廳、門廳、門樓挑空設計和豪華主臥設計，主次分明，局部張揚重點空間效果，彰顯別墅特征。24小獨棟案例：桔郡二層設置家庭室，為二層提供交流、活動與工作空間；起居室、餐廳、門廳、門樓挑高和雙次臥套房設計，彰顯別墅特質；臥室套房設計，4個臥室有3個南向采光，均好性強，舒適度高。地下室25本案戶型改進建議－獨棟D3bf（346m2）首層點評：未充分利用內庭院景觀，四居只有1個房間南向房間太少建議次臥改到餐廳南向位置建議早餐廳和西廚位置調換建議餐廳改到次臥位置二層點評：舒適度很高二層點評：舒適度很高，就是主臥私密性不夠，為了爭取采光，可調動性不大27大獨棟設計原則地上面積區間450-550平方米，總建筑面積700-800平方米宅基地面積1000-1300平方米，其中集中花園面積至少500平方米地上二層或二層半，地下一層，地下面積200-250平方米室內車庫，雙車位5間臥室，包括2個主臥區，3間次臥室起居室面寬在6-9米一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設備間與用人房置于地下。28大獨棟案例：優山美地進門為旋轉樓梯，十分堂皇氣派。結合旋轉樓梯設計衣帽間，符合大別墅客戶需求從旋轉樓梯處向左為相對公開的禮儀接待區，向右為相對私密的家庭活動區，動靜自然分離。利用地面的標高變化界定空間增強空間的趣味性。雙樓梯設計（禮儀、家用）首層30大獨棟案例：納帕溪谷空間序列完整，正式禮儀區與非正式家庭起居區之間有良好的區分，動線組織明確；客廳朝南，客臥朝南，餐廳東西雙向景觀，早餐廳與家庭室南北通透雙向景觀，多重庭院使各個功能空間均有良好觀景效果，舒適度非常高。主臥區私密性好，豪華套房設計，帶有玄關與陽光房；兩次臥朝南，內庭院帶來景觀效果。客廳餐廳家庭室早餐廳客臥主臥次臥次臥首層二層地下室32大獨棟案例：納帕溪谷前院、內院、后院、側院、下沉庭院的多重庭院設計。庭院的設計與室內功能空間相結合，圍繞內庭院組織空間。客廳、餐廳、家庭室分別位于內庭院的三側，同時客廳面向前院、家庭室朝向后院，而餐廳則朝向側院開窗，使得主要的接待空間和家庭聚會空間都有至少兩個方向的景觀。圍和內院的設計使建筑有了更多的采光面。入口處右側單獨的工人房的設計增添了尊貴感。首層33大獨棟案例：納帕溪谷圍和庭院的設計使得每個房間都至少有兩個采光面。一條走廊將二層所有的臥室連接起來，壁櫥、結合一樓吹拔的弧形欄桿等小設計等小設計避免了單調的感覺，增強了家居的溫馨感和空間的趣味性。二層地下室34樓王設計原則多為定制化設計絕對占有理念：面積足夠大，非合理尺度，將稀缺的自然山水盡量私有化，使訪客產生敬仰，足夠炫耀；

絕對炫耀理念：體現美妙的孤立，招搖式的消費；超越生活功能：宴會廳、車位的設計，滿足小圈層內社交活動的需要，博取地位與籠絡人心；孤立象征符號：地形地勢不易到達、不能穿越；全部私家路，深宅大院，滿足“視野庇護”；自然山水賞心悅目，最好在俯瞰全景的高處。35樓王案例：紫園1號開發商：上海嘉城兆業房地產有限公司地點：上海松江佘山國家級旅游公園內規模：一期西區占地1300畝，整個紫園西區規劃為150塊別墅用地，每戶占地8畝~20畝，每棟建筑面積1000平米左右；二期東區占地2600畝價格：每棟別墅售價在1500萬~4000萬元之間，有三棟頂級豪宅售價過億，其中，1號別墅規模最大，檔次最高，包括水面在內共占地18畝，建筑面積1461平米，其售價創下了中國大陸單棟別墅的最高紀錄1.3億元其他：別墅設計按客戶意愿量身定做，棟棟絕版36樓王案例：紫園1號－總平面規劃1號別墅是紫園中規模最大,檔次最高的一棟，位于項目最東端，緊鄰馬路用地規劃突出了別墅豪宅所應具有的“深宅大院”的特質，一條S形的花架走廊將用地分為南北二區用地北部設計為社交區（重視景觀），為室外的社交活動場所用地南部設計為居住區（重視朝向），月牙形庭園是只為住戶家庭成員休憩活動的場所社交區與生活區之間是泳池區，既可供住戶家庭成員自己使用，也可供來聚會的朋友娛樂整個用地被規劃成為多個院落，使人在任何一個院落都看不到整個用地的全貌馬路社交區居住區37樓王案例：紫園1號－入口規劃別墅院落唯一的主入口設在北區與南區中間正對主入口的圓形庭院為外向型，是以禮賓功能為主的公共空間，取名太陽園主入口分雙車道以綠化隔開，盡顯尊貴氣派正對主入口處密植樹木形成影壁，既使院門洞開，外界也難以窺見院內情況院門右側即是來賓停車場，可停車12輛，貴客可由停車場進入避風遮雨的花廊通往建筑入口社交部分的建筑主入口正對公共圓形庭院，凸顯了豪宅大院的寬敞與氣派公共圓形庭院的南側為私家車庫和工人及設備等輔助用房入口太陽園38樓王案例：紫園1號－私密性營造紫園1號別墅直接向小區外道路開門，為了保證業主生活的私密性在設計中采取的方法包括：為免外人窺視，整個別墅建為一層，在院外看不到該建筑以四道屏障進一步將別墅與馬路隔離紫園統一的圍墻（1米高磚墻上密植3排柏樹墻）水渠——將用地進一步與外界隔開小溪兩岸或左或右種植高大喬木——阻擋視線S形花架走廊——將所有主要生活用房與馬路隔開39樓王案例：紫園1號－社交功能及空間布局社交區的北側面向佘山的部分，為室外的社交活動場所，包括休息平臺、私家游艇碼頭、燒烤平臺、餐飲平臺入口處為迎賓送客的室外平臺門廳兼藝術展廊（46.17m2）過廳（交通樞紐），左右兩側有服務臺和衣帽間（7.65m2）衛生間（32.43m2）男女分設，各有獨立的前室化妝間，以適應公共性的要求大舞廳（344.72m2多功能廳）圓形鋼琴臺三角形吧臺會客區分為會議室（50.35m2）和雪茄吧（53m2，設室內園林，正中有茅草亭一座）餐飲區分為西餐廳（50.35m2）與中餐廳（53.04m2）廚房（32.23m2）備餐間主副食庫房（7.74m2）40樓王案例：紫園1號－居住功能及空間布局居住區的主人用房都集中在花架走廊的西側，仆人和其它輔助用房則設在東側家庭活動室（100余m2）男主人臥室（31.88m2），附有書房、更衣間和寬敞的衛生間女主人臥室（33.55m2），配有豪華衛生間、步入更衣室和化妝間兩間兒童房（17.42m2、15.41m2），各有獨立的衛生間，配有家庭影院兩間客房，各配有獨立的衛生間，并經餐廳和廚房與家庭活動空間相連泳池區包括一座無邊際泳池、一個兒童嬉水池和一個沖浪按摩池泳池旁設有配套的桑拿、按摩、更衣等輔助用房41樓王案