上海萬達商業廣場物業管理方案

（草案）

上海萬達商'］廣場管理有限公司

2022年3月

目錄

第一章前言

第二章項目概況

第三章時間安排

第四章管理目標

第五章管理總體構想

第六章前期介入

第七章接管驗收

第八章租戶服務

第九章設備管理

第十章保安服務

第十一章保潔服務

第十二章綠化服務

第十三章組織機構

第十四章物業管理費用測算

第十五章員工培訓

第一章前言

上海萬達商業廣場物業管理有限公司作為專業的物業管理公司，我們的

工作原則始終是“優質服務，以客為先”，以認真嚴謹的工作態度和鍥而不舍

的工作作風，盡心盡力作好各項工作。以“打造百年企業，創建世界品牌”

的企業目標，和“發展企業，功于社會”的企業宗旨，作為我們的管理物業

的基礎理念。隨后的經營管理方案將針對上海項目的實際情況，我們作出初

步策劃方案，希望憑借上海萬達商業廣場優越的地理位置，配合我們集團高

水平的策劃、設計以及管理公司所提供的專業的物業管理服務，為創建上海

頂級商業購物廣場奠定基礎。

?位置

上海萬達商業廣場用地范圍：東臨淞滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，

西側為國賓路。

?主力店介紹：

沃爾瑪購物廣場：

臨淞滬路、政通路，高四層，總建筑面積約2.8萬nf

巴黎春天：

臨淞滬路、邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬m2；

第一食品廣場：

臨邯鄲路、國賓路，高五層，總建筑面積約2萬nf；

萬達國際影城：

臨國賓路，設十人放映廳的萬達國際影城、并設有娛樂廣場及書城，總

建筑面積約3.5萬m2：

國際家居廣場：

臨政通路、國賓路，高五層，建筑面積約3.3萬n?；

地下一層精品店：

建筑面積4.4萬n?,將引進國內外包括服裝、休閑、餐飲娛樂等行業內

著名連鎖品牌店進場經營。

二、規劃設計

為把上海萬達商業廣場建設成為一流的精品廣場，商業公司考察多達2

0家境內外著名的設計公司，經多輪招投標決定：一層商鋪劃分由美國著名

商業公司TOBMAN公司負責?，外立面設計由日本著名M.A.0設計公司承

擔，這些公司先進的理念和設計風格成為上海萬達商業廣場的鮮明特色，為項

目最終打造成精品T程奠定了堅實的基礎.

上海萬達商業廣場設置了兩層地下室，一層為地下商場及非機動車庫，

二層為地下汽車庫（部分兼做六級人防，面積約0.7萬平方米）工程與設備

用房。建筑面積約9.5萬n?。三根辦公樓采用后退五角場環島的處理手法，

減少了對城市交通樞紐的壓迫感。為減緩基地建筑對街角的壓力，面向下沉

廣場的轉角建筑百盛百貨出入口采用二層局部架空，形成轉角小廣場的過渡

空間，在尺寸及建筑形體上盡可能的與周邊建筑保持一種相互呼應的關系。

在邯鄲中與國賓路口，二幢高層辦公樓的并立，強化了街角的標志性，另一

幢布置在基地的北側與雙塔遙相響應。面向五角場城市中心的開放式構成，

形成三棟相互關聯的高層構筑群體，強調了整體空間的統一性。

建筑形體的構思充分考慮建筑自身與城市環境的關系，采用富于變化的

建筑形體，辦公樓外飾玻璃幕墻，簡潔明快、晶瑩剔透，宛如在繁雜的城市

環境中矗立的一組耀眼令目的水晶。由下向上削去的斜面更是對城市空間的

擴大，不僅賦予建筑耕新的形象，同時也減弱了沿街建筑對城市道路的壓迫

感。水晶體造型構成了萬達商業廣場成為地域的標志性景觀。

商業公司多次與設計院研究溝通，要求在滿足使用的前提下不斷把項目

設計方案逐步完善。目前確定的總平面設計中，結合基地內五個商業建筑單

體，形成了縱橫聯系的三條商業步行街（主要步行街寬度22m）和一個商業

演示廣場，建筑面積約4000n?。通過用地紅線內的環行道路及五個出口的引

入，合理的做出五個環形交織成網的廣場地面交通組織，以及考慮應急狀態

下可作為通道使用的消防緊急路線。

在交通組織設計方面，聘請了有經驗的專家作出了萬達商業廣場交通組

織影響的評估報告。為有效緩解各種車輛出入對五簾場周邊環境的沖擊，商

場、辦公樓大量的車流和物流出入口均布置在次要城市道路政通路和國賓路

上，辦公樓遠離五角場環島，避免了辦公人流與商業人流的交叉，減小了對

城市交通的壓力。國賓路上設置兩處機動車和非機動車出入口，于城市次干

線一一政通路上設置?處貨物車輛出入口，在國賓路靠近華納國際影城以及

地下二層設置了出租車專用的上、下客區和待客區：在地下二層設有700余

個機動車停車位，在地面利用規劃路線內的建筑退界設有80余輛機動車停車

位。設計中充分考慮了地下、地上空間組織的利用關系，在政通路北側設計

了與地鐵及百聯又一城相聯通的交網通道，在邯鄲路、淞滬路交口處設置了

與五角場道路中心下沉步行廣場的接口通道，提高了項目的商業價值。

第三章時間安排

一、物業交付驗收時間

上海萬達商業廣場預計2006年11月18日交付驗收。

二、計劃開業時間

上海萬達商業廣場預計2006年12月18日開門迎賓。

三、開業前工作計劃

?上海項目工期節點計劃及開業時間見附表一

?上海萬達商業管理有限公司工程部開業前工作安排見附表二

?上海萬達商業管理有限公司物管部開業前工作安排見附表三

第四章管理目標

上海萬達商業廣場管理有限公司將對上海萬達商業廣場進行集中的統

一管理，走專業化的運營管理道路，創建商業物業夕亍業品牌。物業管理既包

括管理，又包括服務，管理的對象是物，包括樓體、設備、設施、場地等等;

服務的對象是人，受雇于人、服務于人。管理是物業管理公司的根本任務，

服務是貫穿于整個物業管理工作的連線，只有管理與服務兩手i起抓，才能

將現有的物業管理工作水平真正向高檔次提升，才能使業主得到滿意、給顧

客以舒適的購物環境。

一、租戶服務指標

?服務滿意率達100%；

?無服務安全事故發生；

?有效投訴處理率100%；

?服務人員崗前、崗中培訓達到100%;

?服務對象滿意率95%（含95%）以上；

二、設備管理指標

?設備完好率達98%以上；

?商戶報修，接報后5分鐘內到達現場。維修及時率達100%,維修

合格率達100%,返修率不高于1%;

?電梯關人，接報后3分鐘內到場處理；

?無重大設備責任事故發生；

?確保設備安全正常運行；

?提高設備的使用效率，降低運行成木；

?設備設施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；

?建立24小時值班制度，設立維修電話，緩受業主和使用人對物業

管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收

集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄；

制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運

行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行；

設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環

境符合設備要求；

配備所需專業技術人員，持證上崗,嚴格執行操作規程：

設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故；

1.供電系統

。保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通

知業主；

。制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行；

2.弱電系統

今按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作；

今監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保

存。

3.消防系統

令消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損,

可隨時啟用；

令消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種

問題；

令組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責

任人；

。有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引

導標志完好，緊急疏散通道暢通；

。無火災安全隱患。

4.電梯系統

。電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備；

。電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施

完好；

。轎箱、井道、機房保持清潔；

。電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗；

。運行出現故隙后，維修人員在規定時間內到達現場維修；

。運行出現險情后，有排除險情的應急處理措施。

5.給排水系統

。建立用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節

水計劃；

。設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏；

。按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；

。二次供水許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；

。水池、水箱清潔衛生，無二次污染；

。高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無

污染隱患/

。限水、停水按規定時間通知商戶；

。排水系統暢通，汛期通道無積水，地下室、車庫、設備房無積

水、浸泡發生；

。遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、

泛水、長時間停水現象；

。制定事故應急處理方案。

6.空調系統

令中央空調系統運行正常，冷卻塔運行正常且噪音不超標，無嚴

重滴漏水現象；

。中央空調出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維

修；

。制訂中央空調發生故障應急處理方案。

三、保安服務指標

?實行24小時值班及巡邏制度；

?保安人員熟悉商場的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認

真負責；

?結合商場特點，制訂安全防范措施；

?各種進出車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行；

?商場外停車場有專人疏導，管理有序，車輛排列整齊；

?地下停車場管理嚴格，出入登記；

?非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整

潔；

?危及人身安全處設有明顯標志和防范措施；

四、保潔服務指標

?保潔管理無盲點；

?清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行

標準化清潔保潔；

?垃圾口產日清，定期進行衛生消毒滅殺；

?房屋公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物

現象；

?商場、衛生間、電梯、扶梯、樓梯間、天臺、玻璃門窗等保持潔

凈；

?商場內公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；

?商場外墻無污染。

五、綠化服務指標

綠化完好率達98%以上；

花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無

斑禿；

花壇內無紙屑、煙頭等雜物。

第五章管理總體構想

從上海萬達商業廣場本身特點及未來客戶性質分析，主要有以下幾個特

點：

?地處五角場城市城市副中心，交通便利，客源組成復雜；

?屬開放式綜合型商業物業，公共區域面積較大，人流疏散的出入

口多；

?商業業態齊全，集超市、百貨、家居、電影、娛樂、文化、餐飲、

辦公、停車于一體，需提供多種物業服務。

上海萬達購物廣場定位為高檔次的購物廣場，作為專業的商業管理公司，

從客戶要求出發，針對項目的性質，我們將提供各類型的特色服務：

一、常規性的公共服務

這是管理中的基本管理內容，是物業管理面向所有商戶提供的最基本的

管理與服務，目的是確保物業的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序

和凈化、美化生活工作環境。其中包括：

1.上海萬達商業廣場房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的

基本情況，對樓面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理,

使建筑物保持完好、整潔和美觀。對租戶的商鋪裝修進行嚴格

的監督管理，確保不因裝修而影響建筑壽命和危及他人安全。

2.上海萬達商業廣場各系統設備設施的管理。物業管理人員要經

常對供電供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公

用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設備完好的

運行狀態。

3.上海萬達商業廣場清潔衛生的管理。擬聘請專業清潔公司，清掃

保潔人員全面負責樓內及各公共場所的清潔和保潔工作，保持

公共部位不被占用，垃圾日產日清。

4.綠化管理。擬聘請專業綠化公司，綠化人員應對綜合樓周圍及內

部的花草樹木和景點進行養護和管理，為用戶、租戶創造優美

整潔舒適的高雅的環境。

5.停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來

人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序,

保證車輛安全。

6.消防及治安管理。保安人員對商場及外圍進行全天候保安值勤,

設立監控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動巡邏崗。

確保用戶、租戶人身財產安全。監控系統保證24小時值班監控。

做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。如有設備

等報警或故障顯示，需立即通知有關部門人員，及時到場解決。

7.收費管理。要嚴格按照物管合同及當地物價部門核定的物業管

理服務收費標準，及時、定期收取管理費用，并接受商戶監督。

二、針對性的專項服務

上海萬達商業廣場為提高商場知名度，發展潛在客戶，確保商場滿鋪、

旺鋪，面向廣大租戶，提供各類專項服務。

1.組織舉辦各類促銷活動；

2.利用各種媒體進行廣告宣傳；

3.前臺客戶咨詢、廣播服務。

三、委托性的特約服務

為滿足物業租用人的個別需求受其委托而提供的服務，指在物業管理委

托合同未要求、物業管理在專項服務中也未設立，而物業使用人又提出該方

面的需求，此時，物業管理在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。

并根據租戶需要，提供特約服務。

第六章前期介入

一、建設施工期間

建設施工質量直接關系到投入使用后使用功能的正常發揮，抓好建設的

施工質量是物業管理前期介入的重要內容。在建設過程中，物業管理前期介

入人員會經常到現場了解工程進度、施工情況，在參與過程中逐步對物業的

硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決，為物

業管理工作奠定良好的基礎。

?提出設備的設.置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建

設；

?分析物業建造選料及安裝，降低隱患，改善設備使用效果，減輕

后期管理的壓力；

?審查有關工程的優劣，提供改善意見；

?提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

?提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

?幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造

成損傷；

?提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布

置及所用建材的性能；

?檢杳工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建

筑師定期碰面會等)；

?檢杳前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的

部分提出建議；

?配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

?提出遺漏工程項目的建議；

?對公建配套設施設備進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今

后客戶的發展需要和三標(IS0900KISO1400KOHS18001等)

需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

二、竣工驗收階段

為保證物業入伙后的物業管理工作順利開展，必須對物業有全面的了解,

如果物業公司在物業交付使用時才介入管理，就無法對物業情況了如指掌。

物業管理前期介入人員將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護

業主利益和保證施工質量的專業意見和建議，協助業主做好使用功能的驗收,

對各種設備、管線都逐一檢查。

?參與房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

?發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏的工程；

?參與重大設備的調試和驗收；

?制訂物業驗收流程；

?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

三、前期物業規章制度制訂

為了使今后大廈的物業管理更能有序地對物業進行管理，在物業正式交

付驗收前，物業管理前期介入人員將設計今后物業管理模式，制訂相應的規

章制度及編制有關文件，印制各種證件，進行機構設置、人員聘用、人員培

訓等前期工作。

?裝修管理辦法；

?裝修管理協議；

?房屋驗收表；

.施工人員登記表；

?安全責任書。

第七章接管驗收

移交接管前的準備工作

1.成立上海萬達商業廣場驗收小組。工程技術人員進駐現場，了

解購物廣場設施設備、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管

道線路的鋪設位置及走向存在的問題：填寫有關質量記錄，以

便盡快得到解決。

2.進駐現場的工程技術人員，與項目公司的工程師一起，參與樓

宇竣工收尾的監督工作，主要是參與機電的安裝調試，了解整

個樓宇內裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地;

熟悉水、電氣管道線路的鋪設位置及走向，為開業后的管理、

維修養護打下基礎。

3.與項目公司、施工單位制訂驗收方案，統一驗收標準。

A.移交接管驗收遺留問題統計表

B.公共配套設施接管驗收表

C.公共配套設施接管驗收遺留問題統計表

D.機電設備接管驗收表

E.機電設備接管驗收遺留問題統計表

上海萬達商業廣場資料的移交接管

1.產權資料

A.項目批準文件;

B.用地批準文件;

C.建筑執照；

D.商鋪位置、建筑面積清單；

2.驗收合格資料

3.工程技術資料

A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結構、水電、設備、附屬

工程及隙蔽管線的全套圖紙；

B.地質勘察報告；

C,工程合同及開、竣工報告；

D.圖紙會審記錄；

E.工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）；

F.隱蔽工程驗收簽證；

G.沉降觀察記錄；

H.竣工驗收證明書；

I.砂漿、混凝土塊試壓報告；

J.水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書；

K.供水試壓報告；

三、上海萬達商業廣場接管驗收程序

1.上海萬達商業廣場項目公司通知本公司接管驗收；

2.本公司驗收小組按接管資料清單核對所接收的資料，簽發驗收

復函；

3.驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配

套設施設備等進行竣工驗收；

4.對竣工驗收中發現的質量問題，由驗攻小組填寫各類遺留問題

統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；

5.對商鋪內物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的商鋪，由本公

司接收鑰匙，承擔保管責任；

6.租戶入場時，由客服部、工程部派員陪同對商鋪內進行全面細

則的質量檢查，對發現的質量問題經整理后報告項目公司，并

要求施工隊限期內遂項返修，經物業公司或租戶驗收后消項；

7.在保修期.內，在使用過程中租戶或管理人員發現的由于建筑施

工或產品制造上的缺陷時，報告項目公司查驗證實后，大中修

由項目公司責令施工隊更換或返修，小修、急修可委托本公司

工程部修理。

四、商場接管驗收項目及標準

1.驗收項目

A.土建系統

B.外環境

C.電氣系統

D.給排水、衛生設備

E.消防系統

F.空調通風系統

G.電梯

H.弱電系統

1.計量表：

2.驗收標準

參照建設部ZBP30001——90標準和國家1997年7月1口頒布的《房

屋接管驗收標準》及達到租戶的合理要求。

五、工程完善和工程遺留問題處理規定

1.工程完善。在房屋本體工程竣工驗收后，才進行的部分公共配

套設施的工程完善。

2.工程遺留問題。在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱

患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修

無法解決的設計缺陷等方面內容。

3.處理措施

A.上海萬達商業廣場管理有限公司對完善配套工程執行監督職

能，指派專人作好協調工作；

B.對發現的遺留問題及時向管理公司匯報；

C.限制噪音施工時間，確保業主（用戶）正常營業；

D,給進場施工隊人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，

確保安全；

E.增強保安力量，監督施工隊的人員管理；

F.施工隊離場前，必須到管理公司申請“放行條”，經主管管理

員以上人員檢查無誤，簽名后施工隊方可撤離現場。

六、租戶入場前籌備工作

1.編制交鋪工作方案。上海萬達商業廣場管理有限公司負責根據

商業管理公司要求編寫交鋪工作方案，交鋪工作方案的內容包

括以下部分：

A.核實《上海萬達商業廣場管理方案》中擬定的各類人員配備

情況；

B.根據上海萬達商業廣場的實際情況和《上海萬達商業廣場管

理方案》中對購物廣場管理的要求以及要達到的標準，擬定

購物廣場入伙后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的

配套改進意見或整改措施；

C.制定交鋪流程；

2.準備交鋪資料

A.根據商業管理公司VI手冊和上海萬達商業廣場實際情況編

寫和印刷租戶管理文件；

B.ER刷公布《裝修管理規定》。

七、租戶入場管理

交鋪流程圖：驗證——>發放資料——》交費——?鎖匙發放一>驗房

1.驗證

A.上海萬達商業廣場招商部發出的交鋪通知單原件、租賃合同

夏印件一份；

B.租戶營業執照欠印件一份；

C.租戶法定代表人身份證復印件一份；

D.租戶注定代表人一寸照片一張°

2.資料發放與保管

A.發給租戶保存的資料：

a.商場營運管理規定；

b.商鋪裝修管理規定；

c.臨時用電管理規定；

d.收費項目一覽表；

e.防火責任書。

B.發給租戶填寫并需收回的資料：

a.防火責任書：經租戶和物業管理公司簽約后，租戶和管理

公司雙方各保存一份；

b.租戶情況登記表；

c.裝修申請表：業主申請裝修時填寫，原件留管埋公司存檔；

C.管理公司按租戶的鋪號和樓號進行建檔編號，檔案中包括：

a.交鋪驗房表；

b.租戶情況登記表；

C.裝修申請表;

3.交費：按交鋪通知書發出的日期為準收費。

4.鎖匙發放

5.驗房

八、商鋪保修工作管理

保修工作流程：驗房——?申報——?維修——?驗收；

1.驗房。租戶領取鎖匙后，在客服部、工程部人員陪同下，對室

內項目遂一進行驗收，驗收合格后，雙方簽訂“交鋪驗房表”，

驗收合格，租戶將此表文回管理公司存檔；驗收不合格時：

A.租戶必須三口之內交此表回管理公司，由管理公司負責聯系

或安排維修事宜；

B.超過三口且商鋪在保修期內，租戶未申請裝修的情況下，若

外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，商鋪內易損壞如燈泡、

水龍頭等則由租戶負責。

2.申報保修

A.租戶從領取鎖匙之日三天之內，憑“交鋪驗房表”到管理公

司，由客服部人員在“保修登記表”上登記；

B.“保修登記表”上須明確租戶預約時間，聯系電話；

C.客服部人員在預約時間內，及時填寫“派工單”委派工程部

維修人員或通知施工單位進行維修C

3.維修

D.大中修由管理公司通知項目公司負責維修，小修、急修由管

理公司派工維修;

E.租戶必須在場：

4.驗收。租戶、客服部和工程維修人員三方到場驗收，并簽字認

可。

第八章租戶服務

一、日常服務與聯系

日常服務與聯系是物業管理服務最基本的一項日常工作。物業管理的宗

旨是為租戶提供服務，物業公司通過有效的服務來保證租戶的需求樹立企業

的形象，同時通過服務獲得一定的經濟效益

1.日常服務內容

A.維修保養服務；

B.綠化養護服務；

C.治安消防服務；

D.環境衛生管理服務；

E.停車管理服務；

F.特約服務。

2.日常聯系內容

A.每季度發放租戶評議表，了解服務質量；

B.設置租戶聯系箱，每天定時開箱；

C.設立投訴電話接受租戶的投訴；

D.及時回訪租戶征詢意見。

3.R常服務與聯系的質量控制

A.管理部主管應多途徑與租戶保持溝通，經常走訪租戶聽取意

見，及時提供各類服務，滿足合理要求；

B.現場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證

服務質量。

二、投訴、保修處理

1.設接待窗口、工作聯系箱、監督投訴電話受理租戶業務咨詢、

報修、投訴；

2.實行8：00-18：00租戶接待,365天24小時應急維修服務；

并公開辦事制度、公開收費項目和標注；

3.監督、投訴電話24小時開通，72小時內有回復；

4.實行維修回訪制度：

5.對回訪中發現的問題，24小時內書面通知設備部人員整改；

6.接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；

7.處理投訴要做到讓業主滿意，及時與租戶溝通，處理結果做好

記錄，每周進行統計和小結。

三、租戶征詢、評議統計

1.租戶評議表的發放與回收

A.每季按公司規定的“租戶評議表”樣式及要求發放；

B.在發放“租戶評議表”時應寫明發放時間（一般為每季末月

中旬）、發放對象，落實發放人和回收人及回收時間（以發放

日起算半月內），并做好相關記錄；

C.在每季第一個月5日前把上季度“租戶評議表匯總分析”及

“租戶評議表”原件（十天內返還管理處保存）交公司物業

管理部。

第九章設備管理

一、設備管理內容

物業設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要

物業管理公司運用先進的管理辦法和良好的技術對物業設備進行維修保養，

保證這些設備正常運行，充分發揮它們的功效。物業設備管理的好壞與否，

直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行,

加強日常保修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。

1.供配電設備

［工作程序:

?電工

a.每日二次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設

備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

b.配電層每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）

“運行”與“設備”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》;

c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《供配

電設備（設施〕維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并

將結果記錄于《設備、設施周期檢杳、保養記錄表》內；

d.供配電設備、設施維修記錄于《設答、設施維修記錄表》內；

e.供配電設備發生異常和故障及時報告電氣領班，記錄《設備

故障記錄表》，并在電氣領班協同下排除異常和故障。

?電氣領班

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的

配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作;

b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保

養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指

導，檢查；

d.每周巡視配電房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄；

a每月定期組織電工檢查工配點設備的運行狀況,填寫《供配

電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好

率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交設備主管審核后報公司主

管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗

證：

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設冬故障記錄（季度）匯總

表》，報設備主管審核后，叫公司主管部門；

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

2.電梯設備

［工作程序］

。分承包方電梯維保人員

a.每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《電

梯設備維修保養規程》的內容要求進行定期保養，同時負責清潔電梯

機房環境，并將結果記錄表內；

b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；

c.設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障

記錄表》上，并及時處理。

o電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設

備，填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知分承包方電梯維保

人員并報告設備主管，督促維修保養；

b.負責電源部分的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙

電源設備，記錄《設備定期啟動表》。

。電氣領班

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工

作；

b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保

養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.實施電梯設備的運行管理.，按《設備維修保養分承包方服務

質量監管辦法》對分承包方的監管。對電梯設備維修保養工作進行檢

查、驗證；

d.每周巡視電梯機房設備，檢查巡視記錄；

e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的

運行狀況，填寫《電梯設備系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢

查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交

設備主管審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗

證；

g.每季度匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯

總表》，報設備主觀審核后，交公司主管部門；

h.協助設備主管做好分承包商的評審、評價和初選工作。

3.給排水系統

［工作程序:

令管道工

a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，

并記錄《水泵房巡視記錄表》；

b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”

與“備用”每二周交替更換一次；

c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《給排

水設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并

將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

d.給排水設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》

內；

e.給排水設備發生異常和故障及時報告給排水領班，記錄《設

備故障記錄表》，并在給排水領班協同下排除異常和故障。

。給排水領班

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的

配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；

b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保

養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指

導，檢查；

d.每周巡視水泵房設備，檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設冬的運行狀況，填寫《給

排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完

好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交設備主管審核后報公司

主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗

證；

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設冬故障記錄（季度）匯總

表》，報設備部主管審核后，交公司主管部門;

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水

箱清洗消毒記錄表》；

i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

4.消防系統

［工作程序］

。日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡

視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視

記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設等主管，記錄《設備故障

記錄表》,并在弱電領班協同下排除異常和故障：

b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施

巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

4定期檢查

a.由弱電維修操作工作負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風

排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；

b.由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參

與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；送風、排煙系統

測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、

噴淋系統測試記錄表》，《消防送風、排煙系統測試記錄表》。

心維修保養

a.弱電操作維修工負責消防設施的維修保養工作；

b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”

與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；

c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防

設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將

結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

d.消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》

內。

。弱電領班

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的

配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；

b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保

養計劃表》并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，

檢查；

d.每周巡視消防設備，檢查巡視記錄；

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消

防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設

備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交設備主觀審核后報

公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故隙記錄進行檢查驗

證；

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總

表》，報設備主管審核后，交公司主管部門C

5.弱電設備

［工作程序］

。分承包方維護人員

a.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《弱電

設備（設施）批修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將

結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;

b.弱電設備、設施維修工作記錄《設備、設施維修記錄表》；

c.弱電設備發生異常和故障及時報告弱電領班，記錄《設備故

障記錄表》，及時排除異常和故障。

*電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接

收機房設備及衛星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；

b.信號接收機房每周打掃一次，信號接受設備每月清潔一次；

c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告

弱電領班，督促維修保養。

。保安人員

a.負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備

表面，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝

像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄《監控、對講設備巡視記

錄表》;

b.發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。

，弱電領班

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工

作；

b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保

養計劃表》并按運情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施弱電設備的運行管埋并按《設備維修保養分承包方

服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作

進行檢查、驗證；

d.每周巡視弱電房設備，檢查巡視記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行

狀況，填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝想監控系統檢查表》。按

日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備

完好率月度統計表》交設備主管審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗

證：

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設冬故障記錄（季度）匯總

表》，報經理審核后，交公司主管部門；

h.按《應急預案》規定負責處理應急事件；

i.協助設備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作。

。設備主管負責組織對分承包商的評審和初選工作，定期組織對

分承包商的評價。

二、設備檢查標準

1.供配電設備

［照明設備］

學燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清沾整齊。

?開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭

有無觸電危險。

?照明線路的絕緣是否了好，接線頭不應外露，燈具高度是否符

合規定。

令防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具。

。倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否要求。

令移動的照明燈具是否用安全電壓24伏。

［防雷接地裝置］

。檢查接地電阻值是否符合要求。

。接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現象。

。接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。

［各種管理資料齊全］

。原始資料齊全。

。日常運行記錄資料。

。操作運行管理制度。

2.電梯設備

［曳引機］

小主機運行正常，速度平穩可靠。

個冷卻風機正常、有效。

?減速和潤滑良好，油位正常。

小制動器完好、可靠。

［轎廂］

?內部按鈕齊全完好，信號登記有效。

令照明完好，通風機運轉平穩，無異常聲。

令手動、自動操作運行正常。

令應急對講完好可靠。

中超載報警正確可靠。

小轎門開閉平穩，時間適中。

小轎廂長、短行程的平層精度符合要求。

［安全系統二

安全鉗齊全，性能靈活可靠。

。限速開關可靠，動作靈敏。

。各安全開關齊全、性能可靠、有效。

。各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。

。急停開關完好，性能可靠有效。

。檢修及運行狀態正常。

［導軌導靴;

。連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。

。運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩。

。導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。

。各導軌表面無重大銹蝕。

L供電系統.

小每臺梯專用一直控制箱，電氣規范符合要求。

今應急備用電源能自動切換。

今動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。

令發電機運行平穩，無異常聲。

。轎頂、井道照明齊全良好。

小電梯控制和內接線符合要求，無臨時跳線。

?接地保護符合要求。

［底坑］

令無積水、滲漏、線路受潮。

令照明、插座齊全完好。

。急停檢修開關杓效。

。緩沖器正常、符合規定要求。

［機房設施］

。手動松閘扳手、手動輪齊全。

。機房空調完好，運行正常。

。監視設備完好，運行正常。

［資料］

,日常運行記錄。

令原始技術資料。

。運行管理制度。

。安全運行證、年檢證。

3.空調系統

［空調水系統］

小定期做好循環水、水質分析、測試，做到1次/月測試、投藥。

?水系統無泄漏。

寺自動放氣閥齊全、有效。

。膨脹水箱控制正常。

。保溫良好，支架無銹蝕。

［風機盤管、空調機及新風機］

令風機盤管運行正常，無異常聲。

。風機盤管濾網定期清洗，濾網完好。

中調速開關齊全、有效，溫度控制正常。

中空調機、新風機運行正常，無異常聲。

4空調機、新風機濾網定期清洗，濾網完好。

今凝結水排放暢通，管路保溫良好。

＜電氣控制及接地保護符合規定。

［資料］

。各運行記錄。

。原始技術資料。

。操作運行制度。

4.給排水系統檢查標準

［供水泵］

。各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求。

。管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無

泄漏，閥門啟避靈活。

。各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象。

。電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠。

。水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。

［水箱及附件］

與各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。

。各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏。

。溢水管暢通，箱底排污閥良好。

令減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效。

寺各管道設備等無銹蝕，無滲漏。

［水處理設備］

。各水過濾器運行正常，經處理水質符合衛生防疫標準。

中過濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。

小消毒裝置齊全有效。

［盥洗附件］

小盥洗室水龍頭齊全有效，無滲漏。

。坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏。

。各延時沖洗閥完好，可調，無滲漏。

。所配置的各附件齊全。

［排水系統］

。各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞。

。各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞。

。各檢查口標記清楚，操作方便。

。各排水橫管無倒返水，排水暢通。

［資料］

?日常運行記錄資料C

今原始技術資料（包括增擴設備）。

今操作運行管理制度。

5.安保防盜系統

［顯示屏］

?各顯示屏上監視席齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。

令各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。

令監視器安裝牢固、可靠。

［電源設備;

中交流穩壓電源工作、穩定。

。各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為。

中高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接

線。

中二路電源切換正常、可靠。

。設備接地保護、防護等安全、可靠。

［攝像機］

。各攝像機工作正常，配置數量齊全。

。帶出臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求。

。各攝像機防護罩應齊全（特別是室外型）。

。各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。

［錄像機］

令所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。

令各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制（包括切

換到備用錄像機）C

［對講裝置］

?監控能與電梯轎廂內通話。設備良好、主機聯系情況良好。

?電梯內對講裝置能與監控通話。

［紅外報警系統］

中設備顯示正常，設置正確。

中各防區設防功能完好。

［資料］

寺原始技術資料齊全。

?日常運行記錄。

。操作運行制度。

6.消防及報警系統

［消火栓泵］

。消火泵（流量、揚程等主要參數）符合出廠要求。

。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄

漏、閥門啟閉靈活。

。消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象。

。電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好。

。水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。

令管道設備等無銹蝕、無滲漏。

［消火栓及配套設施］

。各層消火栓箱及附件齊全完好。

。后動報警按鈕完好、性能可靠。

。各層消火栓出水壓力符合要求。

。消防接合器齊全、有效，無泄漏。

。戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。

。消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。

［噴淋泵］

?噴淋泵（流量、揚程等主要參數）符合出廠要求。

?管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。

，噴淋泵運行平穩、潤滑良好，無咬泵現象。

小電器控制和器件齊全、正常可靠，性能完好。

令泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。

。管道設備等無銹蝕，無滲漏。

令噴淋系統每月做一次末端放水試驗。

［噴淋頭及管道］

。不同規格的噴頭不得相互代用。

。噴頭規格、安裝數量與竣工資料相符。

。噴頭、管道無滲漏、銹蝕。

。管道內水壓恒定，器件齊全、正確。

［消防送風排煙設備］

。各消火閥門自動、手動開閉靈活有效。

。各送風口完好、無堵塞、結灰。

。送、排風機（風量、動壓等參數）符合出廠要求。

。送、排風機運轉平穩，潤滑良好。

。各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。

。風機設備接地保護、防護罩安全、有效。

［消防報警:

今消火栓泵運轉應與報警聯動。

小噴淋泵運轉應于報警聯動。

今報警裝置應可靠、正常。

［煙、溫感監視裝置］

令各煙、溫感探頭完好，感應正確。

令探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。

令備用電源完好，切換迅速有效。

令各感應報警正確、可靠。

［應急廣播］

中廣播設備（擴大機、話筒、卡座等）齊全完好。

今終端各喇叭完好。

中各樓層與控制中心播音功能切換良好。

［其他消防設施］

。機房、設備火火器按規定應配備到位。

。車庫、倉庫應配備的火火器材到位。

［資料］

。原始竣工資料。

。日常運行記錄。

。定期試驗記錄。

。操作運行管理制度。

7.樓宇自控系統

寺根據積累經驗數據，調整空調舒適度。

?UPS檢查

a.輸出電壓數據，符合設備規定數值c

b.電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。

c.備用電源（蓄電池）充足，能維持規定時間，切換迅速可靠。

d.接地保護符合規定。

e.各聯系接線接點，可靠、無氧化現象。

。外表無塵。

令輸入/輸出控制器

a.各電接點聯接可靠。

b.各電板無塵、無氧化現象。

c.輸入/輸出信號正確。

中各執行機構（電磁閥、風閥、轉換器等）

a.動作正確可靠。

b.機械部件清潔、無塵、無氧化。

。溫度、壓力、流量傳感器，數據信號正確，表面無塵、無氧化

現象。

三、設備管理安全制度

1.設備人員

今登高作業（2米以上）需兩人以上操作，使用合格的勞防用品

及保險帶，并確認扶梯牢固，梯腳防滑。

今上吊頂鐳有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充

足電的遠射燈、對講機，戴好安全帽。

，登高作業時,衣物口袋內勿放重物（如T具等）,以免墜落傷人“

令檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規程執行。

小作業完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設備內。

確保人生和設備安全。

今在施工場地作業時，應戴安全帽以防高空墜物傷人。

。使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護。

令暗處作業時，如需照明，須使用24V行燈。

今使用砂輪機時，應確保有防護罩，嚴禁帶手套，切勿用力不均。

?使用鉆床時，須帶防護眼鏡，嚴禁帶手套。

今使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監督，備好滅

火機，采取防火措施。

?在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應需二人以上

嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業時，需有監護人進行

指導，應加強現場的通風和照明，以防有害、易燃、易爆等氣

體傷害人身安全，如有必要須帶防毒面具。作好應急搶救準備。

2.特殊工作

電梯工安全守則

a.任何電梯設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經考

核合格持有操作證的電梯工擔任。

b.維修保養時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成

人身傷亡和設備事故。

c.因維修保養需停機時，需確認矯廂內無乘客方可停機。

d.在維修保養中必須注意工作協調和配合，有人協同工作時，

行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。

e.在機頂作檢修、保養工作時，除判斷故隙和調試需要外，禁

行快車。

f.下井坑作業時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防

止無關人員靠近。

g.在井坑作業時，首先開亮井底燈，按下井底安全摯，必須佩

戴安全帽。

h.機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業時，必須遵守大

樓動火作業規定，指定專人監視，事后清理火種，嚴防火災

發生。

i.維修保養結束時，必須認真清理現場，清點工具和物品。

。電工安全守則

a.任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經考

核合格持有操作證的電工擔任。