美好置業房地產開發公司償債能力分析摘要償債能力是指企業償還到期債務的能力。企業償債能力的好壞對企業管理者、投資者等而言極其重要，也是企業生存和發展的前提。分析企業的償債能力可以更好地了解企業財務狀況，可以對企業的可持續發展能力作出更加合理的判斷，可以揭示企業所承擔的財務風險程度以及為企業進行各種理財活動提供重要參考。現如今房地產經濟發展已經是我國經濟發展的重要組成部分，對房地產公司償債能力好壞的分析影響著房地產公司的生存和發展。本文以美好置業公司為例，選取2020年-2024年美好置業公司的財務報表數據分別從短期償債能力和長期償債能力這兩個不同階段對公司償債能力進行深入分析，并選取了同行業東湖高新、東原地產和臥龍地產這三家公司與美好置業公司進行同行業對比分析，最后根據美好置業公司償債能力的分析來提出增強公司償債能力的相關建議。關鍵詞：短期償債能力長期償債能力美好置業公司目錄TOC\o"1-3"\h\u23712前言 112165一、償債能力的相關概述 15085（一）償債能力的概念 111186（二）償債能力的作用 116843二、美好置業公司償債能力分析 28743（一）美好置業公司的短期償債能力分析 29932（一）美好置業公司的長期償債能力分析 416032三、美好置業公司償債能力存在的問題 7261（一）公司變現能力弱 727300（二）負債過高，資本結構不合理 728689（三）籌資方式單一，資金壓力大 823265三、提高美好置業公司償債能力的建議 99046（一）加強流動資金管理 9184（二）優化資本結構 94101（三）拓寬融資渠道 918615結束語 115127參考文獻 12前言在當今飛速發展的信息時代下更加促進了房地產行業的發展，使得房地產行業在社會經濟里更顯其重要位置。房地產開發的建設及回收周期長，且需要投入大量的資金，在這種顯著的行業特征下，房地產行業公司的償債能力強弱就顯得非常重要。償債能力是指企業在償還到期債務的一種能力，在企業的管理者和投資者等看來企業的償債能力強弱對于企業的發展至關著重要作用。本文研究對象美好置業集團股份有限公司是一家全國性的房地產上市公司，股票簡稱為“美好置業”，股票代碼：000667。本文將通過對美好置業公司短期和長期的償債能力來分析公司償債能力的強弱。償債能力的相關概述（一）償債能力的概念償債能力是指企業用其資產償還到期債務的能力，是反映企業財務狀況與經營能力的重要指標。對于企業來說償債能力也是保證企業是否有足夠支付現金的能力，也是對企業能否按時償還債務的重要保障。因償還債務的時間是有長短的時間限定，所以償債能力可以根據其不同的時長分為短期償債和長期償債兩個階段。這樣一來企業可以根據短期的償債能力狀況和長期的償債能力狀況不同的階段來具體分析才能更好更快的掌握企業償債能力的真實情況。（二）償債能力的作用通過分析企業償債能力的強弱,不僅可以知道企業的負債程度還可以進一步知道企業面臨財務風險的大小。當企業的償債能力較強時則表明其負債程度還是在企業可控制范圍內的，其面臨的財務風險較小。如果企業的負債程度遠遠超出其償債能力時則表明企業很有可能無法償還到期的債務，因而企業所承擔的財務風險越大。償債能力分析可以知道企業是否有充足的流動資金變現來支付債務，如果其可變現的流動資金充足且可變現速度快則表明企業的償債能力有保證，反之如果其變現能力較弱的話其償債能力也較弱。企業在可以獲取籌資的多少也是可以通過企業償債能力來預測的，一般來說企業籌集資金的多少也是受企業償債能力影響的。當一個企業的償債能力較強時則可以看出這個企業的財務狀況也是比較好的，因而企業的信譽更值得信賴，則債權人更愿意將資金投資給企業。反之則企業的在籌資上難以籌集到需要的資金。美好置業公司償債能力分析（一）美好置業公司的短期償債能力分析對美好置業公司短期償債能力分析主要根據2020年-2024年公司公布的五年年度財務報告數據，并選擇流動比率、速動比率和現金比率這三個指標來進行衡量分析的。流動比率流動比率是指企業的流動資產與流動負債的比率。流動比率的數值越高，說明企業在短期內的資產變現有能力在不斷增強。反之流動比率的數值越低，則企業在短期內的資產變現能力在減弱。通常認為流動比率的數值大小在2左右比較合適[1]。其計算公式為：流動比率=流動資產/流動負債。表12020年-2024年美好置業流動比率分析表**根據美好置業財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年流動比率（%）2.392.131.551.411.53通過美好置業公司2020-2024年的資產負債表計算出流動比率分析表如上圖表1，從表1中可以看到美好置業公司流動比率2020年為2.39，在2021年稍微下降到2.13但還是保持在2以上的標準值。但到2022年-2023年的流動比率分別降至1.55和1.41。雖然到2024年達到1.53有所上升，但是仍沒有達到2的標準，從整體來看流動比率是在下降的，表明美好置業公司的短期償債能力弱。2.速動比率速動比率是指企業速動資產與流動負債的比率。速動比率是企業短期內流動資產變現償還流動負債的能力強弱的指標之一。一般速動比率的大小是保持在1的數值比較合適，若速動比率數值能穩定保持在1以上，說明企業在短期內的變現償還債務的能力是有保障的。但速動比率的數值越小，則說明企業在償還短期的債務上可能存在無法變現償還的風險。其計算公式為：速動比率=速動資產/流動負債=(流動資產-存貨)/流動負債。表22020年-2024年美好置業速動比率分析表****根據美好置業財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年速動比率0.930.630.550.470.53通過美好置業公司2020-2024年的資產負債表計算出美好置業公司速動比率分析表如上圖表2。可知美好置業公司2020年速動比率為0.93,2021-2024年維持在0.45-0.65之間，可以看到這2020年-2024年這五年的速動比率都是小于1的標準值。從2021年開始都是處在一個下降的趨勢，直到2024年其速動比率才有略微上升。在整體來看其速動比率還是比較低的，這樣會讓公司在短期負債到期償還能力不足，面臨的財務風險較大。3.現金比率現金比率是速動資產在扣除了應收賬款后的余額和流動負債的比率，該比率的數值大小是最能直觀知道企業在償還流動負債的能力。若現金比率的數值保持在20%正常指標值時，說明該企業擁有的貨幣資金和有價證券較多，是有能力變現償還到期的賬款。但現金比率的數值過高，說明企業留存有大量的閑置資金，在資金的使用上沒能得到有效的利用，從而可能出現企業的資金出現積壓的現象。現金比率一般在20%左右水平為宜。其計算公式為:現金比率=(現金+現金等價物)/流動負債×100%表3.2020-2024年美好置業公司現金比率分析表**根據美好置業財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年現金比率（%）55.77%27.99%19.12%17.39%18.03%通過美好置業公司2020年-2024年的資產負債表計算出美好置業公司的現金比率分析表如上表3。從上表可知美好置業公司的現金比率2020年為55.77%，2021年降至27.99%，到2022年-2024年一直保持在17%-20%之間。在2024年的現金比率有所提升是因為2024年美好置業公司的交易金融增加從而提高現金比率。從整體來看現金比率是在緩慢下降的表明其資金變現能力在下降，說明美好置業公司的短期償債能力較弱。4.美好置業公司與同行業短期償債能力對比分析為了更好看出美好置業公司的短期償債能力，本文選取了2020年-2024年美好置業公司的短期償債能力數據與東湖高新集團、東原地產和臥龍地產這三家房地產公司來進行對比。通過對美好置業公司、東湖高新、東原地產和臥龍在地產2020年-2024年的流動比率、速動比率和現金比率三個指標的數據來進行同行業之間對比分析如下表4、表5、表6所示。表42020年-2024年同行業公司與美好置業公司的流動比率對比分析表****根據美好置業、東湖高新、東原地產和臥龍地產財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年美好置業2.392.131.551.411.53東湖高新1.311.261.271.451.60東原地產1.801.651.301.291.35臥龍地產2.141.591.511.351.47表52020年-2024年同行業公司與美好置業公司的速動比率對比分析表******根據美好置業、東湖高新、東原地產和臥龍地產財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年美好置業0.930.630.550.470.53東湖高新0.490.450.550.771.25東原地產0.540.570.440.430.44臥龍地產0.690.760.520.650.61表62020年-2024年同行業公司與美好置業公司的現金比率對比分析表**根據美好置業、東湖高新、東原地產和臥龍地產財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年美好置業55.77%27.99%19.12%17.39%18.03%東湖高新15.67%21.29%18.52%24.87%39.09%東原地產24.23%24.05%19.66%12.60%13.41%臥龍地產55.75%60.30%44.95%56.02%54.40%通過表4、表5和表6可以看出在2020年-2021年時美好置業公司的流動比率、速動比率和現金比率相對于其他三個同行業公司的上下波動幅度較小的，在流動比率和速動比率這兩數值變動上美好置業公司和三個同行業公司整體上都有一定程度的上下波動。美好置業公司的現金比率的數值變動在2020年為55.77%，這表明在2020年的美好置業公司閑置資金過多，資金利用率低。到2021年現金比率降至27.99%大于20%的標準值，說明公司資金利用率有了提高。然而東湖高新、東原地產和臥龍地產這三家同行業的現金比率的數值變動則呈現出不同頻率的大幅度上下波動情況。這是由于2020年和2021年國家在房地產行業進行有效調控政策在2022年開始有了明顯的效果，國家政策實施加強了房地產金融監管，穩定房價，加強房地產市場調控。這就導致房地產企業籌資更加困難，企業償債壓力加大。從美好置業公司與東湖高新、東原地產和臥龍地產三家同行業公司的短期償債能力的數值變動對比來看美好置業公司的短期償債能力相對較好，但就其美好置業公司的短期償債能力指標數值的大小來看仍然是未達到其指標標準值的，所以美好置業公司的短期償債能力還是較弱的。（一）美好置業公司的長期償債能力分析對美好置業公司長期償債能力的分析主要依據2020年-2024年該公司公布的五年年度財務報告數據，并選擇資產負債率、產權比率和權益乘數這三個指標數值的進行分析衡量。1.資產負債率資產負債率是指企業的負債總額除以資產總額的百分比。該指標不僅可以了解到企業在利用債權人所提供的資金進行經營活動的能力，而且還能反映出債權人發放貸款的安全程度。該比率的數值越高就代表著企業在外部欠的資金就越多，而企業償還負債的自有資產越少。資產負債率的數值過低時，表明企業用于償還負債的資產較多從而在償還能力上有保證。一般而言資產負債率不能過高或者過低其取數維持在40%-60%比較適宜。其計算公式為：資產負債率=負債總額/資產總額×100%表7.2020年-2024年美好置業資產負債率分析表****根據美好置業財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年資產負債率（%）62.95%56.49%66.26%73.68%75.83%通過美好置業公司2020-2024年的資產負債表數據計算出美好置業公司資產負債率分析表如上表7。從表中看出美好置業公司的資產負債率在2020年-2022年的數值為62.95%、56.49%、66.26%可見其數值適維持在50%-70%區間內的，因受房地產屬于負債率較高的行業所以一般該指標不超過70%比較好，從而說明美好置業公司的償債能力還是較好的。但2023年和2024年分別達到73.68%、75.83%，表明資產負債率在逐漸變大，公司償債能力在逐漸減弱。2.產權比率產權比率是指企業的負債總額與所有者權益總額的比率。產權比率是企業資金結構是否合理和企業的財務結構是否穩定的重要標志之一。產權比率越小，表明企業自有資產占比大從而在償還長期的債務能力越強[2]。其計算公式為：產權比率=負債總額/股東權益總額表8.2020年-2024年美好置業產權比率分析表**根據美好置業財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年產權比率1.701.301.962.803.14通過美好置業公司2020-2024年資產負債表計算出美好置業公司產權比率五年來的變動情況如上表8。從表中看到美好置業公司產權比率2020年為1.70,但在2021年明顯下降至1.30。這是由于2021年的負債總額相比2020年下降了14.01%，而股東權益總額也增長12.54%，因此產權比率也隨之下降。從2022年產權比率為1.96開始上升到2024年為3.14，表明產權比率的數值在不斷升高，說明企業償還長期債務的能力在變弱。3.權益乘數權益乘數是指資產總額是股東權益總額的多少倍數，該指標數值的變化大小可以反映出企業財務杠桿的大小。該指標越大說明股東投入的資本在資產中所占比重越小，則表明企業有效利用了負債經營，但同時企業的負債程度越高其面臨的財務杠桿也就越大。其計算公式為：資產總額/股東權益總額表92020年-2024年美好置業權益乘數分析表****根據美好置業財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年權益乘數2.702.302.963.804.14通過美好置業公2020-2024年的資產負債表計算出美好置業公司的權益乘數分析表如上表9所示。從表9中可以看出美好置業公司在2020年-2024年的權益乘數的數值整體上是在不斷逐年變大的，說明美好置業公司的股東投入在資產總額中所占的比重逐漸變小，負債程度在不斷地變高，這會導致公司的長期償債能力在不斷變弱，債權人可能承擔的財務風險也比較大。4.美好置業公司與同行業的長期償債能力對比分析為了更清晰的看出美好置業公司的長期償債能力，本文將選取2020年-2024年美好置業的長期償債能力數據與東新高湖集團、東原地產和臥龍地產進行對比。通過對美好置業公司、東新高湖、東原地產和臥龍地產在2020年-2024年的資產負債率、產權比率和權益乘數三個指標的數據來進行對比分析得出如下表10、表11和表12。表102020年-2024年同行業公司與美好置業公司的資產負債率對比分析表**根據美好置業、東湖高新、東原地產和臥龍地產財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年美好置業62.95%56.49%66.26%73.68%75.83%東新高湖82.29%81.27%78.42%77.70%74.04%東原地產75.91%79.32%80.44%79.24%77.62%臥龍地產59.51%64.56%62.06%64.07%59.85%表112020年-2024年同行業公司與美好置業公司的產權比率對比分析表****根據美好置業、東湖高新、東原地產和臥龍地產財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年美好置業1.701.301.962.803.14東新高湖9.864.954.504.303.74東原地產3.533.995.736.295.89臥龍地產1.471.941.641.781.49表122020年-2024年同行業公司與美好置業公司的權益乘數對比分析表******根據美好置業、東湖高新、東原地產和臥龍地產財務報表自行編制年份2020年2021年2022年2023年2024年美好置業2.702.302.963.804.14東新高湖9.325.344.644.483.85東原地產4.154.845.114.824.47臥龍地產2.472.822.642.782.49由表10、表11、表12可知，2020年-2024年美好置業公司在與同行業三家公司的資產負債率、產權比率和權益乘數三個數據的對比來看美好置業公司的長期償債能力還是有待提高的。資產負債率與其三家公司來看美好置業公司的資產負債率的變動是波動式上升的，但其他三家公司的變動情況是小幅度上下波動的。由上表11和表12產權比率與權益乘數的變動情況對比來看美好置業公司的產權比率和權益乘數相比于東湖高新、東原地產和臥龍地產三家的變動都是呈上升變動的，并且在2024年上升的幅度尤為明顯。而三家公司的產權比率和權益乘數變動情況是小幅度上下波動的，在2024年中其指標數值是有所下降的。由此可知美好置業公司的長期償債能力比東湖高新和東原地產的長期償債能力較強，但就臥龍地產的長期償債能力來看臥龍地產其數值波動小相對于美好置業公司比較穩定的。因而可知美好置業公司雖然有一定的長期償債能力但就其財務指標數值不斷上升的情況來看美好置業公司的長期償債能力有在不斷變弱現象。三、美好置業公司償債能力存在的問題通過上文中對美好置業公司短期償債能力和長期償債能力的分析并結合公司的具體發展情況來提出美好置業公司現存在的相關問題。（一）公司變現能力弱從上文中可知美好置業公司的流動比率,速動比率和現金流量比率這三個指標從2020年-2024年的整體變動情況可以看出這三個指標都是逐年變小于且數值與標準數值之間是存在一定落差的，這充分說明了美好置業公司的短期償債能力有在不斷變弱的情況。美好置業公司償債能力變弱的原因主要是來自于公司內部資金能力不足且變現難以得到導致的。在上文中可知美好置業公司的流動比率和速動比率這兩個比率的數值從2021年開始都在不斷地下降且數值也遠低于相對應的指標標準值,這種情況表明在短期內公司的流動資產可能會無法變現,從而出現資產積壓嚴重的情況,這會很容易在存貨上反映出來。從美好置業公司的財務報表的存貨數來看是逐年增加的，其中存貨占比在2020年-2024年分別為61.29%、70.45%、64.75%、66.78%、65.56%，從這五年的存貨占比可以看出美好置業公司的存貨占比在流動資產中是不斷增大的而且其數值占比都超過了50%。在普通企業與房地產企業相比來看,房地產企業的庫存存在有較大的價值,但其建設周期需要的時間過長,這就致使企業的存貨中占用了大量的資金。而如果公司的存貨積壓過于嚴重,則會導致企業想要在短時期內將存貨變換成現金的難度增加,在這樣的狀況下公司的經濟利益會受到損害，進一步降低了公司的短期償債能力使得公司變現能力會出現不斷減弱的情況。（二）負債過高，資本結構不合理通過上文分析可知美好置業公司償債能力弱，其中資產負債率和產權率逐年增高表明公司是高風險、高報酬的財務結構。當房地產企業出現股權與債務配比比例嚴重失衡的現象時，說明企業中的資產負債率占比高于所有者權益比率占比的一半以上。通常在這種不對等的比例關系中會表明企業的資產大部分是通過舉債方式取得的。從上文中可知美好置業公司的產權比率和權益比率是逐年不斷增大的，表明公司的負債程度在不斷增加，但是其本身的資產則在不斷減少。如此很容易出現公司資本結構的不合理,同樣的也會讓公司的償債和再籌資的能力受到不良影響。如果不均衡的配比關系越來越嚴重，則會減小股東們對公司進行投資的意愿,導致公司發展所需的資金鏈很可能會中斷,對公司今后的發展造成不利的影響。從2022年起美好置業公司新增研發費用652.73萬元到2023年費用增至2591.74萬元，說明公司對產品的研發力度加大，這就使得公司發展會投入更多的資金。而在美好置業公司的財務報表中的貨幣資金數額由2020年的392536.95萬元到2023和2024年分別減少到253624.82萬元、241460.45萬元，從貨幣資金數值的變化來看美好置業公司自身持有的資金配比中所占有的份額在不斷的減少。公司在面對自身所需的資金不足時則將會向銀行進行貸款，大量的資金籌集不僅會使得企業的債務過重,還會給財務增加一定程度上的壓力。在現有資金不能得到充分有效的利用使其不能最大程度上獲取到資金回報時,則會使得公司逐步淪落為資本結構不合理的境地。（三）籌資方式單一，資金壓力大產權比率數值的不斷變大并且逐漸高于平均水平1情況下，則表明公司的負債過高伴隨著的財務風險也越大。而企業的融資方式會因企業自身的能力不足且償債能力又弱的情況下受到的限制會很大。在這樣的狀況下企業絕大部分會選擇去銀行，通過銀行貸款來達到企業自身資金的需求。在當下較高的利率貸款中很可能會讓企業收入的分配有所改動，從而企業的利潤也會因高利率的貸款有所銳減。而企業融資在商業銀行對其控制貸款下也顯得更加艱難。在面對這樣緊張嚴峻的籌資環境下，讓房地產企業的資本鏈受到了很大沖擊。美好置業公司的經營現金流量凈額在2020年數值為306952.08萬元，但到2021年數值為負值-103262.87萬元，雖然在2022年其數值為71012.34萬元但與2020年相比有所減少的。2023年和2024年其數值分別為37425.58萬元、7381.07萬元，這兩年的數值相差之大原因是在2024年受疫情影響再加上公司本身資金需求大從而使得公司正常經營受到影響。在美好置業公司的經營情況不佳和財務狀況不好的情況下，公司的債務非但沒有減少反而進一步增加,則資產負債率的數值就會不斷的變長。但是負擔過高的利息也會導致企業虧損的可能性越大,企業自身可分配利潤不足以償還債務時很可能會用資產變相償還，但這樣會造成企業自有資產越來越少,為了彌補這一不足企業不得不繼續貸款,這樣一來就會造成一個惡性的循環。時間長了，如果企業的經營得不到好轉則會使得企業的資金壓力更大[3]。三、提高美好置業公司償債能力的建議（一）加強流動資金管理公司在面對增加的應收賬款及應收票據時雖然在表面上使得流動資產增加了，但是假若不能及時收回款項，就會導致這部分的資金價值有所降低。為了避免這種狀況的增加公司可以根據合作企業的經營情況及償債能力變化情況來委派專人進行相關企業的對接，對違約企業采取有效的措施追回欠款，從而減少壞賬的金額。公司還要進一步加強公司庫存的管理，通常在房地產企業中都會普遍出現建設運行需要的時期較長,在其過程中需要的資金也是很大的現象。所以這就很容易導致企業在資產負債中的存貨、預付賬款和應收賬占比過多。從而公司的流動資金運轉很可能會受到一定的限制，這樣公司就必然在庫存管理上做好合理控制才能防止庫存過多儲存。在庫存管理上不單是在生產環節上的產量的控制，還需要公司在銷售和采購上的聯合管控。其中在采購部門上為了更好地維持合理的材料儲備，采購部門可適當的了解生產線上產品的生產周期并根據其材料的使用情況來制定相關的采購計劃。銷售部門則根據相對應的存貨量來制定出相對應的銷售計劃促進銷量，從而減少庫存過剩嚴重的情況。針對公司內部的閑置資金充裕時，在進行多方面的利弊與風險評估后公司可以選擇行性投資一些短期性項目，使其部分閑置資金得到有效運轉。在現如今多變的市場下公司要從自身出發，要懂得利用全面高效的多種經營資產，加快周轉速度，讓企業更好持續穩定的發展。（二）優化資本結構企業償債能力的下降很大原因是由于企業在資金的管理上出現了資金利用不充分存在積壓現象，再加上企業的負債又日益加劇等情況導致的。因此,在資金管理上企業要加快資金的運轉盡可能避免過多的閑置資金得不到有效的利用從而錯失為企業帶來更多的收益的機會。房地產企業在籌集資金時除了可以給企業帶來所需要的資金外也帶來了財務風險，這時就需要企業在籌集資金前根據企業在短期和長期不同階段特點來有效的搭配，這樣才能減小企業面臨的財務風險。企業也要合理的控制好負債結構，根據企業自身償還債務能力來進行適當舉債，這樣才能防止企業的出現債務危機。在應收款項的管理上企業要有一個強烈的貨幣時間價值意識，根據不同特性的客戶采取不一樣的收款方式盡早的收回全額的欠款，從而減少過多的應收賬款收不回來。（三）拓寬融資渠道在面對同行業企業不斷強烈的競爭下，企業的籌資方式也同樣面臨嚴峻的挑戰。這時企業不得不轉變其單一的籌資方式使其變成多樣化的方式。房地產企業應在確保資金安全的情況下，為了能夠獲取更多的資金可以通過拓展不同的資金渠道來豐富的其融資方式。籌資方式的多種多樣使得企業在選擇其適合方式的時候要根據不同籌資方式所帶來的好壞影響來決定的，而籌集方式常見的有向銀行貸款、公司債券發行和融資租賃等方式，所以企業在選擇自己合適的方式前要預先做好相關籌資的計劃。同時企業還要制定好相對應的償債計劃，企業不要因急需資金而盲目進行大規模的籌資這樣很可能會讓企業負債壓力過重造成無法償還債務的結果。企業在不同的籌資方式和償債方式中要科學合理的選擇才能促進企業在未來的發展更加健康穩定。結束語現如今企業的償債能力也成為衡量一個企業經營好壞的重要標桿，通過分析其償債能力可以知道企業具體真實的發展情況。上文通過對美好置業公司短期償債