房地產銷售法律知識培訓主講人：所謂房地產，在法律上也稱為不動產，它是相對于動產而言的，是指位置不能移動或者移動位置后引起性質形狀改變或降低其價值的財產。在我國，房地產已成為國民經濟的支柱產業，其開展程度已成為我國經濟現代化的重要標志。房地產的“不動產特性〞決定了其在法律上具有土地使用權決定地上權的歸屬原那么。具體而言就是：土地使用權的轉讓必然導致地上附著物的轉移，房產的轉移，與土地使用權相關的權利義務也隨之轉移。我們在進行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房產時，均是將地產、房產同時作為對象。★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁當事人主體一、出賣人二、買受人★返回上一層菜單?返回上一頁出賣人★返回上一層菜單?返回上一頁買受人1、購置房屋的自然人或者法人。根據?合同法?和?民法通那么?的相關規定：自然人購房應當年滿18周歲，具有完全民事行為能力，屬完全民事行為能力人。法人購房，必須依法成立，有必要的財產和經費，有自己的名稱、組織機構和場所，能夠獨立承擔民事責任。★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁3、外國人購房條件根據?關于標準房地產市場外資準入和管理的意見?，境外機構在境內設立的分支、代表機構〔經批準從事經營房地產業的企業除外〕和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購置符合實際需要的自用、自住商品房，不得購置非自用、非自住商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。符合規定的境外機構和個人購置自用、自住商品房必須采取實名制。★返回上一層菜單?返回上一頁商品房銷售過程中的意思表示★返回上一層菜單?返回上一頁一、房屋的分類二、房屋銷售所涉及到的土地性質★返回上一層菜單?返回上一頁房屋的分類?返回上一頁★返回上一層菜單土地性質1、商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地，出讓后用地的使用年限為40年。2、住宅用地:供人們日常生活居住的房基地〔有獨立院落的包括院落〕。①城鎮單一住宅用地。城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地。②城鎮混合住宅用地。城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地。③農村宅基地。農村村民居住的宅基地。④空閑宅基地。村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。3、133工程：政府為了推進城中村改造，規定給村集體按村民人口數每人133平米建設用地劃給村集體，其余收歸國有。人均133平方米建設用地，應包括其安置村民住宅用地、小區級公建用地、道路用地〔道路紅線30米以下〕、小區級及以下配套公共綠地、預留的生產開展用地。城市公共效勞設施用地〔公益設施〕、城市根底設施用地、城市公共綠地、城市道路〔道路紅線30米及以上〕及兩側綠化用地不計入人均133平方米建設用地中。?返回上一頁★返回上一層菜單★返回上一層菜單?返回上一頁

商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。1、成立2、生效★返回上一層菜單?返回上一頁合同的成立各方當事人就合同的主要條款達成一致，即雙方當事人的意思表示一致。合同成立的條件：〔1〕簽約主體適格。

〔2〕訂約當事人就主要條款達成合意。〔3〕標的合法，未違法律、行政法規的強制性規定。〔4〕合同的成立應經過要約和承諾。★返回上一層菜單?返回上一頁要約是一方當事人向另一方當事人提出訂立合同的條件，希望對方能完全接受此條件的意思表示。發出要約的一方稱為要約人，受領要約的一方稱為受要約人。

★返回上一層菜單?返回上一頁要約和要約邀請

?合同法?第14條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合以下規定：〔一〕內容具體確定；〔二〕說明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。〞?合同法?第15條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、投股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。〞根據上述的規定，要約邀請，是指一方邀請對方向自己發出要約。與要約不同，要約邀請僅僅是預備訂立合同的行為，對發出人而言沒有法律拘束力，即使相對人作出承諾，也不能成立合同。要約和要約邀請最大的區別在于對發出人的法律約束力。在實踐中，要判斷是要約還是要約邀請往往不是一個簡單的過程。我們可以簡單地這樣理解，要約邀請對發出人沒有約束力，要約對發出人有約束力。★返回上一層菜單?返回上一頁什么樣的商品房銷售廣告或宣傳資料屬于要約呢？★返回上一層菜單?返回上一頁合同的生效

已經成立的合同在當事人之間產生一定的法律拘束力。多數情況下，合同成立時即具備了生效的要件，其成立和生效時間是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。如附生效條件的合同，合同約定一方當事人支付預付款或定金后生效；附期限的合同，合同簽訂的時間不是合同生效的時間等。

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如果商品房開發商A在所出售商品房尚未取得商品房預售許可證明的情況下，將商品房預售給房屋買售人B，會怎么樣呢？

如果商品房開發商A出售商品房給B，但未在法律規定時間內對商品房銷售合同進行預售登記，此時B要求解除商品房銷售合同，可以嗎？

?城市商品房預售管理方法?第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。〞★返回上一層菜單?返回上一頁未進行預售登記備案是否會影響商品房預售合同的效力★返回上一層菜單?返回上一頁關于商品房認購書和定金的效力問題★返回上一層菜單?返回上一頁格式條款問題格式條款又稱格式合同，是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。我國?合同法?從維護公平、保護弱者出發，對格式條款從三個方面予以限制：★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁房產交付、風險承擔、產權辦理★返回上一層菜單?返回上一頁商品房從什么時候開始就算交付？?解釋?第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。〞?解釋?第11條的規定，也就是人們常說的“交鑰匙〞。只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用〞的義務，但這并不表示房屋所有權移轉義務的履行。根據?物權法?的規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，雙方如果沒有特別約定的，“交鑰匙〞就意味著商品房的交付，但出賣人還負有履行辦理商品房產權登記的義務。★返回上一層菜單?返回上一頁房屋的交付后的風險該由誰承擔？★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁情形一：因不可抗力致使不能實現合同目的而引起的法定解除。情形二：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務而引起的法定解除。情形三：當事人一方遲延履行主要債務的法定解除〔條件之一：遲延履行的是主要債務；條件之二：經合理催告，即要求債權人向債務人發出請求其在一定期限內履行的通知。滿足上述兩個條件，債權人可解除合同〕。情形四：當事人一方根本違約。情形五：法律規定的其他情形。從?合同法?規定的以上幾種情形看，合同解除最根本的條件之一就是合同目的無法實現，再履行合同將會給一方或雙方造成更多的損失。★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁商品房交易稅費繳納購房者在購置一手商品房的過程中，主要應繳納印花稅、契稅、登記費等稅費。?返回上一頁★返回上一層菜單1、住宅交易手續費〔1〕新建商品房3元/㎡按建筑面積計算，收取轉讓方費用〔2〕經濟適用房1.5元/㎡按建筑面積計算，收取轉讓方費用〔3〕存量住房6元/㎡按建筑面積測量，雙方各承擔50%費用?返回上一頁★返回上一層菜單2、產權登記費

住宅房80元/套向產權人收取?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單4、契稅〔1〕對個人購置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。〔2〕對個人購置普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅，即1.5%。〔3〕購置非普通住房按3%征收契稅。本市界定普通住房的標準應同時符合以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在143平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。?返回上一頁★返回上一層菜單5、非住房轉讓手續費

按建筑面積計算，收取轉讓方費用，6元/㎡

?返回上一頁★返回上一層菜單房屋銷售常見問題1

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40★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁4、開發商所取得的“五證〞和“兩書〞，具體指哪“五證〞和“兩書〞？

“五證〞是指?國有土地使用證?、?建設用地規劃許可證?、?建設工程規劃許可證?、?建設工程施工許可證?、?建設工程開工證?、?商品房銷售〔預售〕許可證?；“二書〞是指?住宅質量保證書?和?住宅使用說明書?。其中“五證〞屬于行政許可的范圍和性質，“兩書〞是開發商根據法律規定自行制作并提供給業主的書面材料。

★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁10、收樓時，開發商要求購房人支付燃氣初裝費，否那么不予交房。購房人是否應當繳納燃氣初裝費？

作為房屋的附屬設施，燃氣管道應由開發商負責安裝，業主支付的購房款應該包含了房屋以及附屬設施的相關費用。開發商收取燃氣初裝費沒有任何法律依據，購房人有權拒絕繳納。開發商以此拒絕交房的，購房人可以通過司法渠道追究開發商逾期交房的違約責任。

★返回上一層菜單?返回上一頁11、開發商在簽訂合同時，對企業資質證書號空格不作填寫，也不拿出資質證書給我看，有無問題？我國對房地產開發企業的市場準入實行雙重管理制度，即必須同時具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。但正如第一個問題所述，大多數房地產開發企業為工程公司，由于其以前沒有開發業績，因而一般不對其評定資質，自然就沒有資質證書了，但允許其從事該工程的開發。★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁13、辦理商品房產權證需經過哪些程序？(1)鑒證。購房者在與開發商簽訂購房合同后15天內，將合同送房地產交易所辦理交易鑒證備案手續；

(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內，到房屋產權監理所辦理產權登記手續。登記時，須提交以下材料：購房者的身份證和私章，鑒證過的購房合同以及由開發商出具的購置商品房辦理產權證明書、購房發票、紅線圖、位置圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領取收件收據。

(3)交費。受理登記15個工作日后，到房屋產權所交齊登記費、鑒證費等有關費用；

(4)領證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據和收款票據領取?房屋所有權證?。

★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁16、不能上市交易的二手房是什么？未依法取得房屋所有權證的房屋；只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；鑒定為危房的房屋；以標準價購置，尚未按本錢價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；在農村集體土地上興建的房屋；已經被列入拆遷公告范圍的房屋；所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有權有糾紛的房屋；已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購置權等權益的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁19、開發商擅自修改合同怎么辦？

案例：2000年1月11日，張女士與北京市XX房產開發公司簽訂了?北京市外銷商品房預售契約?。在雙方簽訂的合同文本當中，有許多內容空白沒有填寫。合同簽訂后，張女士要求留存一份合同原件，被開發商以張女士因申請銀行按揭為由拒絕了。張女士要求留存一份合同復印件，也被拒絕。無奈之下，張女士通過法院得到了一份沒有進行預售登記的合同正本復印件。不久，開發商又提供了一份經過預售登記的合同副本復印件，該復印件與正本復印件有多處不一致。雙方就合同效力問題不能達成一致。

目前申請銀行按揭的購房人不能獲得購房合同正本是一個普遍存在的問題，個別開發商甚至拒絕提供合同復印件，致使購房人在簽訂完合同、交付完房款后無任何購房憑據。對于開發商擅自修改的合同內容，只要有證據證明與購房人最初簽署的合同文本不一致，且購房人不予追認的，即說明

修改后的合同文本不是購房人的真實意思表示，應當不具備法律效力。但為防止糾紛，建議購房人要求留存合同副本原件或合同正本復印件。

★返回上一層菜單?返回上一頁20、業主收房兩書一表是否必要。如果開發商沒有兩書一表會造成什么后果。

首先業主收房兩書一表是必須有的，如果開發商不提供業主可以拒絕收房。兩書作為購房合同的附件規定了購房人的一些權利，一表是有關國家機關對房屋質量的認定。★返回上一層菜單?返回上一頁21、如何理解“房地一體〞在我國房屋所有權和土地使用權的關系是“房地一體原那么〞，通俗的說就是“房隨地走、地隨房走〞，從常理上看，房地一體原那么源于房屋和土地的天然的不可別離性。具體說就是1、轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓；土地使用權轉讓時，該土地范圍內的房屋必須同時轉讓；房地產抵押時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時抵押。比方說甲取得了一塊地的使用權，在這塊地上建了一棟高樓，甲把高樓以20萬的價格賣給乙，又把這塊地的使用權以100萬的價格賣給丙，那這樣乙和丙都無法完整的行使權利。★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁★返回上一層菜單?返回上一頁24、是否可以以內部認購的名義預售商品房？根據法律規定，商品房預售須經主管機關批準并獲得?商品房預售許可證?后，才能預售。所謂內部認購，實際上是開發商逃避主管部門的管理，在取得?商品房預售許可證?前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能以內部認購的名義預售商品房。

★返回上一層菜單?返回上一頁25、商品房現售需要具備哪些條件？(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套根底設施具備交付使用條件，其他配套根底設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(七)物業管理方案已經落實。★返回上一層菜單?返回上一頁26、在什么情況下，開發商不得刊登房地產廣告？凡有以下情況之一的房地產工程，房地產開發企業不得刊登廣告，廣揭發布者不得發布其廣告：〔一〕未取得商品房預售許可證的預售商品房；〔二〕在未依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的房屋；〔三〕違章建設的房屋；〔四〕司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋；〔五〕權屬有爭議的房屋；〔六〕法律、法規規定禁止不得出售的其他房屋。★返回上一層菜單?返回上一頁27、開發商發布房地產廣告時，應向廣告經營與發布單位提交哪些材料？房地產開發企業或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與發布單位提交以下材料的復印件，并出示原件：〔一〕營業執照；〔二〕?房地產開發企業資質證書?；〔三〕預售商品房的，應提交?商品房預售許可證?。現售的，應提交房地產權證書或現房銷售備案證明。★返回上一層菜單?返回上一頁28、房地產銷售廣告應當包括哪些內容？房地產開發企業的房地產銷售廣告應當包括以下內容：〔一〕樓宇地點、竣工交付時間、售價等；〔二〕預售商品房的，應有?商品房預售許可證?證號；〔三〕現售商品房的，應有?房地產權證?證號或現房銷售登記備案號。

廣告經營與發布單位不得為房地產開發企業發布不具備前款規定內容的房地產銷售廣告。

★返回上一層菜單?返回上一頁29、在房地產廣告中，不得包含哪些內容？★返回上一層菜單?返回上一頁30、對售樓廣告及資料內容有哪些具體規定？預售商品房廣告中以參照物表示工程位置的，應以從該工程到達參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。工程坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。★返回上一層菜單?返回上一頁31、對未取得?商品房預售許可證?而刊登商品房預售廣告的，開發商應承擔什么責任？對未取得商品房預售許可證而以“內部認購〞、“內部認定〞、“內部登記〞等方法刊登商品房預售廣告的，建設、房管和工商部門要加強檢查監督，及