××企業(yè)開展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見稿××企業(yè)2003年11月報(bào)告說明

本稿為××開展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體局部分為六大局部，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)局部析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)開展目標(biāo)和整體開展戰(zhàn)略、××企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。報(bào)告首先對(duì)××企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境〔豐臺(tái)區(qū)〕三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡(jiǎn)要提出了××企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)有那些。在這局部分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的根底上，從考慮企業(yè)開展戰(zhàn)略的角度對(duì)××企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三局部是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的根底上，從企業(yè)開展的產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了××企業(yè)未來開展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供根底。第四局部是在前三局部分析的根底上，對(duì)××企業(yè)未來開展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體開展戰(zhàn)略思想和模式。第五局部是第四局部的詳細(xì)展開，對(duì)××企業(yè)開展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。第六局部那么是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo)引入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營(yíng)一體化經(jīng)營(yíng)整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”階段2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長(zhǎng)發(fā)展”階段一體化經(jīng)營(yíng)期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（2003）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合開展目標(biāo)與整體開展戰(zhàn)略43外部環(huán)境分析1562企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1

宏觀大勢(shì)分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析1.3產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析1.4概述宏觀大勢(shì)分析1.1其中關(guān)系××開展的因素宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)宏觀大勢(shì)分析1.11.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.2建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.3裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2產(chǎn)業(yè)劃分說明：1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從××實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析1.2.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.科苑集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)能力分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展過程中一個(gè)新型開展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其開展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮××企業(yè)的實(shí)際要求根底上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的開展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較詳細(xì)的分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的開展歷史一、房地產(chǎn)投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（歷年）1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域1、房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快：據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長(zhǎng)５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。其投資總量占社會(huì)投資的５０％，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用達(dá)７０％。2、投資資金來源多元化：隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資。

3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位：北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。4、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小：根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家，而北京市場(chǎng)上在售的工程，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)總共約950個(gè)，僅掌握在510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有工程做。對(duì)北京市場(chǎng)上在售工程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有工程的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模缺乏3萬平方米。通過對(duì)企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其工程占到市場(chǎng)全部在售工程總規(guī)模的62％，平均開發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額缺乏40％，平均開發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。5、大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高：北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)藏中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)藏中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)工程和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比方：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷4個(gè)工程，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽(yáng)光華苑，2000年銷售額達(dá)20億元，在北京市場(chǎng)占有率到達(dá)5％。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出4個(gè)新工程：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá)44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到15％。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國(guó)城，開發(fā)規(guī)模達(dá)100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的工程，氣勢(shì)逼人。6、新工程規(guī)模仍偏小：據(jù):搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤工程有145個(gè)，平均工程規(guī)模12.1萬平方米。在新開盤工程中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為55.77％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，工程數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。在搜房交易數(shù)據(jù)庫(kù)中，規(guī)模小于或等于5萬平方米的工程個(gè)數(shù)占總在售工程個(gè)數(shù)的40.03％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤工程中同規(guī)模工程比重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較小的工程比重降低。新開盤工程大于或等于100萬平方米的工程個(gè)數(shù)占3.85％，也超過全部在售工程同等規(guī)模的比重。新開盤工程規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀〔續(xù)〕1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的開展前景1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的開展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和開展前景分析中關(guān)系龍騰開展的因素1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述對(duì)龍騰發(fā)展的利好因素對(duì)龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快住宅需求增長(zhǎng)比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，

競(jìng)爭(zhēng)更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)

市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)1、大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰2、進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大3、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)4、由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2、現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得××在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2、××信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用3、消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素5、住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)龍騰提出更高的要求對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè)的要求1、龍騰要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌2、從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過高利潤(rùn)為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨4、在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路1、龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力2、龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3、對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)開發(fā)本錢結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異競(jìng)爭(zhēng)者類型生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家企業(yè)數(shù)量眾多、工程數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管理、本錢控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)工程運(yùn)作情況而定追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)，求開展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于工程運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改工程等取得土地的費(fèi)用效勞建設(shè)費(fèi)用公用設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)商利潤(rùn)廣告營(yíng)銷費(fèi)用其它不可預(yù)見費(fèi)用2、潛在進(jìn)入者威脅分析說明：1、把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素2、把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰開展的影響因素1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素威脅龍騰進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰的威脅龍騰應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢(shì)進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢(shì)品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等小規(guī)模或選擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤(rùn)，求精品經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷自建渠道加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制本錢的能力對(duì)銷售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)對(duì)本錢的控制做好價(jià)值分析避開直接競(jìng)爭(zhēng)3、房地產(chǎn)業(yè)供給商分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：

土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營(yíng)銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性××供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有力××應(yīng)對(duì)策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥

自由資金預(yù)收賬款銀行貸款房產(chǎn)抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)××建筑和裝飾可以考慮××招投標(biāo)能力差××自己沒有土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)作土地是趨勢(shì)××自我供應(yīng)能力差利用豐臺(tái)區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤(rùn)較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員分析市場(chǎng)信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致需要評(píng)估××建筑的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對(duì)開發(fā)商價(jià)值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給××建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對(duì)規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí)把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)信息房地產(chǎn)E網(wǎng)4、房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)〔買方〕分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析5、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對(duì)策略參與競(jìng)爭(zhēng)避開直接競(jìng)爭(zhēng)另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng)避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析說明：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的開展戰(zhàn)略的制定提供支持。可行性研究前期工作樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會(huì)尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營(yíng)土地供應(yīng)商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營(yíng)銷策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動(dòng)供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會(huì)收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)利潤(rùn)空間利潤(rùn)空間縱向橫向1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的根本功能是為人們提供“居住工作〞的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位根底就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的效勞〞。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比方建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。從價(jià)值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供給的供給方都要參與對(duì)開發(fā)價(jià)值的分配。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn)。即對(duì)于自身能力缺乏的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值表達(dá)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個(gè)房地產(chǎn)工程，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)工程的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式〔商業(yè)模式〕。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對(duì)“槐房工程〞運(yùn)作的思考1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、、寫字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀況作出分析。商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。1、市場(chǎng)供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。2、市場(chǎng)需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。3、市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門電腦、IT業(yè)：中關(guān)村。4、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L(fēng)水地帶。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析北京市寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)1、北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體2、寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求1、以IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍2、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格1、租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng)2、寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入WTO，外資公司涌入將對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用2、2008年奧運(yùn)為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī)3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng)4、銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的CBD為最具發(fā)展?jié)摿Γ饕侵形鞑亢蜄|部地區(qū)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)1、隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加2、別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開始升溫，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場(chǎng)需求1、客戶構(gòu)成多樣2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況1、經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落2、別墅成交趨于活躍市場(chǎng)展望1、政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管2、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析開展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供給體系的重要組成局部。經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依?建設(shè)事業(yè)“十五〞方案剛要?，政府明確提出開展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，開展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場(chǎng)開展的重要組成局部之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)之一。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析

北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析危舊房改造房市場(chǎng)分析

2000年3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)危改——政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（京政函〔2000〕60號(hào)）。（2）以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改——政策依據(jù)：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔1998〕18號(hào)）。（3）以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式）——政策依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知》（京政辦發(fā)〔2000〕19號(hào)，簡(jiǎn)稱《危改辦法》）。2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景

北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達(dá)1450萬平方米，拆除危舊房屋499萬平方米，動(dòng)遷居民18．4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢(shì)，2000年3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖2000〗19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼铩⒔痿~池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4、危舊房改造的實(shí)施原則:危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析危舊房改造房市場(chǎng)分析1.2.2產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)

北京市建筑業(yè)開展歷史1、建筑企業(yè)增加個(gè)數(shù)相對(duì)較少2、建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢(shì)穩(wěn)定，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展呈正相關(guān)3、建筑業(yè)房屋施工面積增長(zhǎng)速度較快建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、效勞業(yè)等行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近２０年來，建筑業(yè)開展迅速，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的奉獻(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：?北京市統(tǒng)計(jì)年鑒?1.2.2.1北京市建筑業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.2.1北京市建筑業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.3產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè)1.2.3.1北京市裝飾業(yè)開展歷史、現(xiàn)狀和前景分析

區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺(tái)整體環(huán)境分析的根底上，從北京市城市開展總體規(guī)劃的角度對(duì)豐臺(tái)區(qū)未來開展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。城市建設(shè):豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)起步晚，開展快。以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等6個(gè)住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等4個(gè)大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時(shí)本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。----目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃開展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的開展時(shí)期，危舊房改造和根底設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。環(huán)境：1984年以來，豐臺(tái)區(qū)改建了長(zhǎng)辛店、南苑公園，新建了豐臺(tái)花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地1200畝的鷹山森林公園、占地2000畝的花鄉(xiāng)森林公園。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。目前豐臺(tái)段路內(nèi)綠化及兩側(cè)輔路綠化面積將達(dá)５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺(tái)區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設(shè)將進(jìn)一步全面提高綠化面積。商業(yè)：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí)力的連鎖公司紛紛在豐臺(tái)開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場(chǎng)，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的根底。旅游：旅游已被列入豐臺(tái)區(qū)“四大功能〞之一，在全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展中占有重要地位。90年代以后，豐臺(tái)區(qū)旅游業(yè)開展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點(diǎn)，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的開展格局。目前有旅游涉外星級(jí)賓館14家，旅游定點(diǎn)企業(yè)22家，旅行社20家。豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市區(qū)總體規(guī)劃分析附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市綠化隔離帶建設(shè)分析——“槐房工程〞屬于綠化隔離帶工程1.3區(qū)域環(huán)境分析附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖1.3區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價(jià)值鏈分析說明：如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出〞之間一系列的價(jià)值活動(dòng)來講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)開展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析。區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價(jià)值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學(xué)生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅區(qū)區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺(tái)區(qū)域價(jià)值追求模式區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺(tái)及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機(jī)會(huì)集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤(rùn)空間區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域價(jià)值追求分析1、××是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)開展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)開展?fàn)顩r的直接影響，即豐臺(tái)區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境開展態(tài)勢(shì)決定了××區(qū)域價(jià)值追求空間的大小2、豐臺(tái)區(qū)未來的開展規(guī)劃和區(qū)域開展內(nèi)在要求賦予了××這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以開展的時(shí)機(jī)3、××能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)開展和追求利潤(rùn)空間的重要因素4、企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間5、在“南城開發(fā)〞的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域開展的根底，豐臺(tái)區(qū)未來開展態(tài)勢(shì)首先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開始。××追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。6、通過在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的開展，隨著豐臺(tái)整體開展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，穩(wěn)固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。說明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的開展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠(chéng)起步于香港一樣，豐臺(tái)區(qū)未來開展的大環(huán)境是決定××企業(yè)開展的空間首要因素。1.4產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)一：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)——開發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)機(jī)住宅類工程：豐臺(tái)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)〔比方“槐房工程〞前期倒手〕綠化隔離帶工程〔“槐房工程〞〕豐臺(tái)區(qū)危舊房改造工程“豐臺(tái)〞和“南苑〞兩大邊緣集團(tuán)工程經(jīng)濟(jì)適用房工程商業(yè)性開發(fā)工程：商業(yè)用房寫字樓商務(wù)區(qū)〔CBD〕產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)二：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)時(shí)機(jī)物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營(yíng)旅居效勞、房屋銀行等新的中介效勞綜合以上分析，結(jié)合目前開展?fàn)顩r和未來的開展前景，對(duì)××企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)開展的產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)做出如下簡(jiǎn)單描述。但這些時(shí)機(jī)不一定都是××可以選擇的，這些時(shí)機(jī)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。1.4產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)分析之二：建筑業(yè)建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多時(shí)機(jī)，西部大開發(fā)也帶來西部市場(chǎng)的各類建設(shè)時(shí)機(jī)，這里僅就××建筑所面臨的一些時(shí)機(jī)做出分析。產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)一：以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)工程產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)二：以北京周邊整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)三：爭(zhēng)取北京市奧運(yùn)工程建設(shè)產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)四：以豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)一：拓展市場(chǎng)開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)二：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索“分公司〞管理模式產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)三：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺(tái)住宅施工工程〔含龍騰開發(fā)工程〕面向北京市其它工程1.4產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)分析之三：裝修裝飾業(yè)

公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的效勞行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)，其中旅游景點(diǎn)的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺(tái)區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是××的首選公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加

全國(guó)整體看，公裝市場(chǎng)新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運(yùn)帶來新的增長(zhǎng)潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場(chǎng)企業(yè)內(nèi)局部析2企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析2.1企業(yè)內(nèi)部資源分析2.2戰(zhàn)略五要素分析2.3

核心競(jìng)爭(zhēng)力分析2.42.1企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：××業(yè)務(wù)衍變××業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)附加價(jià)值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去現(xiàn)在將來成熟業(yè)務(wù)其它業(yè)務(wù)未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明：1、××由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)2、現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中，“槐房〞工程標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司“培育業(yè)務(wù)〞3、“沈飛〞和“岳陽(yáng)〞工程是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要表達(dá)，但是仍不成熟，有待培育4、“商貿(mào)〞業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦，“餐飲〞是帶有“后勤效勞〞性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略5、對(duì)企業(yè)未來開展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育業(yè)務(wù)2.1企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和工程房地產(chǎn)業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)行項(xiàng)目“槐房項(xiàng)目”“七里莊項(xiàng)目”“武裝部項(xiàng)目”“草橋項(xiàng)目”“岳陽(yáng)項(xiàng)目”項(xiàng)目概況項(xiàng)目運(yùn)行存在的問題運(yùn)行主體龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司前兩個(gè)是××建筑“草橋”是六分公司××裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素“七里莊小區(qū)建設(shè)”項(xiàng)目，其中5#樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工6號(hào)樓，總產(chǎn)值2900萬，完成產(chǎn)值1800萬；××參與管理人數(shù)35人。“豐臺(tái)區(qū)武裝部”項(xiàng)目，××25人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值600萬，完成產(chǎn)值180萬。項(xiàng)目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計(jì)已完成，處在準(zhǔn)備開工階段。一期規(guī)劃建設(shè)用地32.65公頃，其居住用地16.93公頃，可建住宅33.41萬平方米，其中23.39萬平方米住宅用于農(nóng)民一期拆遷，10.02萬平方米作為商品房。該項(xiàng)目是分包的項(xiàng)目裝飾面積7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務(wù)商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準(zhǔn)備放棄餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對(duì)外營(yíng)業(yè)額不大項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制不完善經(jīng)營(yíng)能力薄弱財(cái)務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出“槐房項(xiàng)目”運(yùn)作目標(biāo)定位仍不明確對(duì)項(xiàng)目的綜合管理有待加強(qiáng)沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計(jì)施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明商貿(mào)已經(jīng)停辦餐廳經(jīng)營(yíng)對(duì)公司主體沒什么大的影響結(jié)構(gòu)因素2.1企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：××選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來開展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的對(duì)象。“槐房工程〞是龍騰開發(fā)的第一步，工程運(yùn)作情況直接關(guān)系龍騰和××發(fā)展的前景。下一步需要對(duì)龍騰開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。建筑業(yè)務(wù)：建筑業(yè)務(wù)是××的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但是在整個(gè)建筑市場(chǎng)中，××的品牌和和知名度很小。企業(yè)憑自身實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力也比較弱。但建筑業(yè)務(wù)在××中具有不可替代的業(yè)務(wù)，在企業(yè)下一步開展過程中，××建筑業(yè)務(wù)開展方向選擇和企業(yè)在××整體開展過程中的定位也是重點(diǎn)考慮問題。裝修裝飾業(yè)務(wù)：裝修裝飾業(yè)務(wù)是××最薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的開展，裝修裝飾業(yè)具有很強(qiáng)的開展?jié)摿Α?/p>

2.2企業(yè)內(nèi)部資源分析房地產(chǎn)E網(wǎng)2.3戰(zhàn)略五要素分析要素分析不利××發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利××發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責(zé)任公司民營(yíng)性質(zhì)股權(quán)集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期××建筑和裝飾發(fā)展期務(wù)實(shí)的作風(fēng)良好的戰(zhàn)略意識(shí)強(qiáng)烈追求發(fā)展的意識(shí)創(chuàng)新的精神施工隊(duì)起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐臺(tái)區(qū)良好的關(guān)系資源房地產(chǎn)市場(chǎng)看好WTO帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機(jī)豐臺(tái)區(qū)政府支持民營(yíng)性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權(quán)集中使得法人意志強(qiáng)企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營(yíng)性質(zhì)，對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時(shí)機(jī)“槐房項(xiàng)目”目前運(yùn)作比較成功××建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個(gè)企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證××建筑的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)可為龍騰提供支持豐臺(tái)區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實(shí)力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，關(guān)鍵在“人力”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚(yáng)WTO、奧運(yùn)南城開發(fā)是機(jī)遇獲取豐臺(tái)區(qū)政府政策支持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢(shì)明顯，受大企業(yè)影響嚴(yán)重政府政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致進(jìn)入門檻提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)偏低時(shí)代發(fā)展對(duì)企業(yè)家的要求更復(fù)雜“槐房項(xiàng)目”的風(fēng)險(xiǎn)因素很大建筑和裝飾的實(shí)力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標(biāo)不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力企業(yè)要通過“槐房項(xiàng)目”成功運(yùn)作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)和素質(zhì)，在管理層次上更為明晰進(jìn)行合理的市場(chǎng)定位優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展方式2.4核心競(jìng)爭(zhēng)力分析核心能力要素××的能力表現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)土地資源獲取資金運(yùn)作能力公共關(guān)系能力產(chǎn)品品質(zhì)品牌市場(chǎng)把握能力綜合管理水平建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)施工資質(zhì)資金實(shí)力管理水平經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)施工工藝質(zhì)量市場(chǎng)把握能力××待培育的競(jìng)爭(zhēng)力“槐房項(xiàng)目”運(yùn)作良好“長(zhǎng)辛店危改”項(xiàng)目啟動(dòng)苗總具有創(chuàng)新和求發(fā)展的意識(shí)，在豐臺(tái)區(qū)有良好的社會(huì)關(guān)系二級(jí)施工資質(zhì)建筑業(yè)務(wù)拓展有限工程項(xiàng)目管理不完善債權(quán)債務(wù)問題突出，資金實(shí)力弱沒有施工隊(duì)伍，企業(yè)職工少在豐臺(tái)區(qū)公關(guān)能力強(qiáng)可通過關(guān)系獲取土地資源龍騰產(chǎn)品品牌資金運(yùn)作能力綜合管理水平二級(jí)施工資質(zhì)，缺乏優(yōu)秀設(shè)計(jì)人員市場(chǎng)開拓把握能力不足施工管理人員少資質(zhì)只是相對(duì)優(yōu)勢(shì)資金實(shí)力弱管理水平滯后經(jīng)營(yíng)能力較差沒有施工隊(duì)，機(jī)制靈活××現(xiàn)有核心競(jìng)爭(zhēng)力分析參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不足資質(zhì)不足市場(chǎng)定位不明獲取一級(jí)資質(zhì)擴(kuò)充資金實(shí)力加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)水平完善項(xiàng)目管理和分公司管理資質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)施工水平市場(chǎng)把握能力立足豐臺(tái)的優(yōu)勢(shì)地位核心要素分析區(qū)域公共關(guān)系能力二級(jí)資質(zhì)的施工企業(yè)員工吃苦肯干的精神領(lǐng)導(dǎo)求開展的創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)的外鄉(xiāng)根植性民營(yíng)企業(yè)、法人意志強(qiáng)，決策靈活在對(duì)××企業(yè)的業(yè)務(wù)、內(nèi)部資源綜合分析的根底上，從戰(zhàn)略五要素的角度考慮，通過對(duì)核心能力要素的分析我們認(rèn)為××在企業(yè)轉(zhuǎn)型，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下具有如下的核心競(jìng)爭(zhēng)力：2.4核心競(jìng)爭(zhēng)力分析說明：××在選擇戰(zhàn)略開展過程中要依據(jù)現(xiàn)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力參與市場(chǎng)尋求開展，同時(shí)要培育自身能力缺乏的方面，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合3

產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)3.1基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的考慮3.2基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3總體結(jié)論3.4說明：本局部產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合是基于前述企業(yè)內(nèi)外局部析根底上，對(duì)現(xiàn)階段××企業(yè)開展而做出的選擇，隨著××企業(yè)開展和外部環(huán)境的變化，產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合都會(huì)發(fā)生衍變。產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)市場(chǎng)增量空間發(fā)展期成熟期發(fā)展期大中大強(qiáng)強(qiáng)中產(chǎn)業(yè)吸引力

××的選擇已選擇進(jìn)入傳統(tǒng)業(yè)務(wù)謀求發(fā)展附：對(duì)于其它產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)，依××目前的情況，我們暫不予以考慮產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)3.1區(qū)域公共關(guān)系能力二級(jí)資質(zhì)的施工企業(yè)員工吃苦肯干的精神領(lǐng)導(dǎo)求發(fā)展的創(chuàng)新意識(shí)極強(qiáng)的本土根植性民營(yíng)企業(yè)、法人意志強(qiáng)決策靈活房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)選擇核心競(jìng)爭(zhēng)力要素建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)圍繞豐臺(tái)區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主龍騰的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為主，同時(shí)拓展其它建筑項(xiàng)目技術(shù)含量不太高的公裝市場(chǎng)基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的考慮3.2說明：對(duì)于其它產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)，依據(jù)××目前的實(shí)力，還沒有能力去選擇，但隨著企業(yè)的開展和資本的擴(kuò)張，是可以通過資本運(yùn)營(yíng)和其它手段去選擇別的產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)的。只是在現(xiàn)階段，不予以考慮。基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3基于產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)與企業(yè)實(shí)力的具體業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)住宅商業(yè)用房、寫字樓同企業(yè)自身實(shí)力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的考慮××是否可以選擇圍繞豐臺(tái)區(qū)域的政策性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主別墅開發(fā)綠化隔離帶項(xiàng)目危舊房改造項(xiàng)目邊緣集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目?jī)?yōu)先進(jìn)入次序

有待豐臺(tái)區(qū)政策

地產(chǎn)開發(fā)

不宜選擇可以選擇不宜選擇可以考慮已經(jīng)選擇待選擇可以考慮12340其它中介業(yè)務(wù)

暫不考慮未來的選擇方向產(chǎn)業(yè)選擇領(lǐng)域建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)同企業(yè)自身實(shí)力相符合程度產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的考慮××是否可以選擇龍騰的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為主，同時(shí)拓展其它建筑項(xiàng)目?jī)?yōu)先進(jìn)入次序立足豐臺(tái)住宅施工項(xiàng)目（含龍騰開發(fā)項(xiàng)目）技術(shù)含量不太高的公裝市場(chǎng)面向北京市其它項(xiàng)目

龍騰開發(fā)項(xiàng)目其它公裝項(xiàng)目

可以選擇，龍騰項(xiàng)目存在適當(dāng)比例問題可以選擇，但有適當(dāng)比例選擇，提示市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力21可以選擇以提示市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但要避免債務(wù)問題探索“分公司”管理模式走工程總承包業(yè)務(wù)之路向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化以工程總承包業(yè)務(wù)為發(fā)展方向積極探索現(xiàn)有“分公司”管理模式

暫不考慮現(xiàn)實(shí)考慮問題現(xiàn)實(shí)差距大，可以選擇為發(fā)展方向1212基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3基于產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)與企業(yè)實(shí)力的具體業(yè)務(wù)選擇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)選擇說明：基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3對(duì)龍騰選擇“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)〞的分析1、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)核心在于土地開展?jié)摿Γ嬖趨^(qū)域差異，豐臺(tái)的土地資源較豐富，有很多待開發(fā)的區(qū)域，如“槐房工程〞所在地段，龍騰有豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系資源背景，可以考慮地產(chǎn)開發(fā)；2、完全市場(chǎng)化運(yùn)作獲取土地資源需要企業(yè)有相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力，龍騰顯然不具備條件，使得其單純選擇地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3、但通過關(guān)系等其它渠道以實(shí)際的低本錢獲取土地資源進(jìn)行土地開發(fā)可以是龍騰的選擇之一，比方把“槐房項(xiàng)目〞前期倒手賣出建議：可以考慮，遇到時(shí)機(jī)，以“倒手〞方式做地產(chǎn)，可以迅速集聚資本基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的業(yè)務(wù)選擇與組合3.3龍騰選擇經(jīng)濟(jì)適用房工程分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度建議：龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。龍騰選擇綠化隔離帶工程分析1、“槐房工程〞就是綠化隔離帶工程，它的運(yùn)作為龍騰的選擇此類工程積聚了經(jīng)驗(yàn)2、“綠化隔離帶〞的工程市場(chǎng)化運(yùn)作程度相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)龍騰的要求較高，所以建議龍騰注意開發(fā)模式選取3、“綠化帶〞生態(tài)環(huán)境的改變使得該此類工程未來市場(chǎng)升值空間較大建議：龍騰可以對(duì)綠化隔離帶地區(qū)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，拿到地皮迅速倒手；槐房工程運(yùn)作好是前提基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3建筑業(yè)務(wù)選擇說明：1、建筑業(yè)是××的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，本身的管理水平、業(yè)務(wù)拓展、市場(chǎng)運(yùn)作能力還比較弱，在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，目前面向市場(chǎng)選擇業(yè)務(wù)不符合企業(yè)實(shí)際2、××建筑的實(shí)力限制企業(yè)多品種業(yè)務(wù)選擇3、××選擇龍騰的開發(fā)工程要有適當(dāng)比例，否那么會(huì)對(duì)整個(gè)工程運(yùn)行在資金、工期等方面造成不利影響4、××建筑需要迅速提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力建議：××專注于“住宅建設(shè)〞工程品種，以專業(yè)化求開展裝飾業(yè)務(wù)選擇說明：基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3業(yè)務(wù)組合現(xiàn)階段房地產(chǎn)、建筑和裝飾三塊業(yè)務(wù)的組合關(guān)系：危舊房改造業(yè)務(wù)綠化隔離帶業(yè)務(wù)立足豐臺(tái)公共建筑和住宅施工項(xiàng)目（含龍騰開發(fā)項(xiàng)目）龍騰開發(fā)項(xiàng)目其它公裝項(xiàng)目裝修裝飾業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基于產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與企業(yè)實(shí)力的選擇與業(yè)務(wù)組合3.3現(xiàn)階段各選擇業(yè)務(wù)的SWOT分析危改業(yè)務(wù)的SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅危改政策的時(shí)間限制其它競(jìng)爭(zhēng)者參與競(jìng)爭(zhēng)政策的不確定性利用區(qū)域關(guān)系資源拿項(xiàng)目建筑裝飾施工保障可利用危改迅速促使企業(yè)成長(zhǎng)政府政策支持和保障項(xiàng)目資金有保障市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)低開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足危改項(xiàng)目資源儲(chǔ)備能力低建筑裝飾保障能力低（尤其是資金保障）低風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)，不利于資本迅速積累建筑裝飾業(yè)務(wù)的SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)時(shí)機(jī)威脅龍騰開發(fā)帶來業(yè)務(wù)時(shí)機(jī)前述面臨的其它產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)建筑二級(jí)資質(zhì)〔相對(duì)優(yōu)勢(shì)〕資金實(shí)力弱工程經(jīng)理人才缺乏業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力低市場(chǎng)開拓能力弱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境劇烈龍騰不能選擇××建筑和裝飾總體結(jié)論3.4產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合的總體結(jié)論開展目標(biāo)與整體開展戰(zhàn)略4

××企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1××整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2

目標(biāo)定位前提：在對(duì)外部環(huán)境分析和企業(yè)內(nèi)部資源綜合分析的根底上，從未來開展的可能性和現(xiàn)實(shí)開展的可行性角度出發(fā)，對(duì)××企業(yè)開展目標(biāo)予以定位，將××開展目標(biāo)分為集團(tuán)總體戰(zhàn)略目標(biāo)、階段開展目標(biāo)和各業(yè)務(wù)及職能開展分目標(biāo)三個(gè)局部。一、××企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)使命：為豐臺(tái)區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)和居民安居工程做奉獻(xiàn)××集團(tuán)總體開展方向：開展成在房地產(chǎn)、建筑和裝修裝飾三個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域于豐臺(tái)區(qū)有絕對(duì)影響力的、以“住宅房屋綜合經(jīng)營(yíng)〞為核心業(yè)務(wù)的集團(tuán)化控股型實(shí)體經(jīng)營(yíng)企業(yè)，它由多個(gè)控股子公司組成，其中包括現(xiàn)在的龍騰開發(fā)公司、××建筑和裝飾公司。其中：龍騰開發(fā)公司開展方向：一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)××建筑開展方向：一級(jí)資質(zhì)的工程施工總承包企業(yè)××裝飾開展方向：一級(jí)裝飾施工、一級(jí)幕墻施工、甲級(jí)裝飾設(shè)計(jì)等大型裝飾企業(yè)。二、開展階段劃分及階段目標(biāo)確定××企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1三、“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段〞的××集團(tuán)分目標(biāo)確定業(yè)務(wù)開展分目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：到2003年房地產(chǎn)開發(fā)面積到達(dá)100萬平方米，成為××集團(tuán)絕對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入到達(dá)集團(tuán)全部的60％以上，業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度到達(dá)30％以上。建筑業(yè)務(wù)：形成以工程總承包為主的業(yè)務(wù)體系，到2003年年施工能力到達(dá)20萬平方米，業(yè)務(wù)收入占到集團(tuán)全部的20％以上，年增長(zhǎng)速度在20％以上。裝修裝飾業(yè)務(wù)：裝修裝飾業(yè)務(wù)到達(dá)集團(tuán)全部的10％以上，在業(yè)務(wù)上形成自己參與市場(chǎng)的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力集團(tuán)職能目標(biāo)：財(cái)務(wù)目標(biāo)：到2003年實(shí)現(xiàn)年銷售收入6億元，年利潤(rùn)1億元，房地產(chǎn)收入超過70%，中高層管理人員收入翻番；到2005年銷售收入到達(dá)10億元，年利潤(rùn)2億元，中高層3人年薪過100萬；2021年進(jìn)入北京市場(chǎng)前5名，年銷售收入超過20億元，年利潤(rùn)3億元，10人年薪過100萬。管理目標(biāo)：用三年的時(shí)間建成以標(biāo)準(zhǔn)化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺(tái)，形成適合于自身企業(yè)開展的現(xiàn)代化的集團(tuán)化企業(yè)管理模式；開發(fā)公司立足高起點(diǎn)，形成適合自身的現(xiàn)代企業(yè)管理模式；建筑和裝飾公司建立以工程工程管理為核心的管理體制，以管理求效益。組織開展目標(biāo)：在三年轉(zhuǎn)型期通過采取過渡型的集團(tuán)公司管理模式，完善以龍騰房地產(chǎn)公司、××建筑工程公司、裝飾工程公司為主要業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)；到2003年建筑和裝飾公司成為一級(jí)資質(zhì)的施工承包企業(yè)，并向施工總承包企業(yè)開展，房地產(chǎn)開發(fā)公司成為二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，向一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)邁進(jìn)。人力資源開展目標(biāo)：到2003年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長(zhǎng)的核心能力之一。企業(yè)文化培育目標(biāo)：在原××企業(yè)文化的根底上，通過培育新型的房地產(chǎn)企業(yè)文化，整合建筑裝飾和房地產(chǎn)公司之間的文化差異，形成××人共同追求的求實(shí)創(chuàng)新踏實(shí)上進(jìn)的文化理念。公司品牌開展目標(biāo)：通過公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展確立“龍騰〞在豐臺(tái)區(qū)具有絕對(duì)地位的品牌形象，同時(shí)以質(zhì)量和科技手段鍛造××建筑和裝飾公司的品牌，爭(zhēng)拿一個(gè)以上的長(zhǎng)城杯和魯班獎(jiǎng)。××企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1××企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司定位住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司就是立足于不斷追求的創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式，通過住宅開發(fā)、建筑和裝修裝飾施工業(yè)務(wù)集聚區(qū)域資源，形成以效勞居民住宅為核心業(yè)務(wù)的具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)。它是一種虛擬經(jīng)營(yíng)的概念。1、它不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不同于包含建筑裝飾的綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2、它的核心業(yè)務(wù)是效勞業(yè)3、形成房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、裝飾施工及物業(yè)管理和社區(qū)經(jīng)營(yíng)等為一體的綜合性經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)4、要求××能通過房地產(chǎn)開發(fā)有效集聚區(qū)域資源，集聚資源的手段多樣化，敢于創(chuàng)新5、在區(qū)域資源集聚方面上，××可以考慮兼并區(qū)域內(nèi)占據(jù)良好地段的國(guó)有中小企業(yè)、可以和豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)科研機(jī)構(gòu)合作開發(fā)、可以涉足部隊(duì)后勤效勞領(lǐng)域等。通過集聚企業(yè)資源到達(dá)迅速擴(kuò)張企業(yè)的目的。××企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1××集團(tuán)龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司××建筑公司××住宅租賃服務(wù)公司××物業(yè)管理公司××裝飾公司××社區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司其它子公司1其它子公司2其它子公司……住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司控股住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司定位圖示：××企業(yè)發(fā)展目標(biāo)定位4.1定位于住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司的原因分析1、建筑和裝飾開展的不完整性：××企業(yè)目前建筑和裝飾業(yè)務(wù)目前處于開展和培育階段，而這兩類行業(yè)由于產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，行業(yè)利潤(rùn)率有限，而且此類產(chǎn)業(yè)開展有明顯的周期性，因此單純的開展這類業(yè)務(wù)不利于××企業(yè)整體的持續(xù)開展。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰說明：龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有其自身獨(dú)特的行業(yè)特性，是典型的“工程性〞公司，一般是做完工程掙了錢就算，不具備使得企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在的能力。事實(shí)也說明，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是做幾個(gè)工程就散伙。開展成為華遠(yuǎn)、萬科的這類企業(yè)比較少，而這些大企業(yè)也開始運(yùn)用資本運(yùn)營(yíng)的杠桿謀求企業(yè)長(zhǎng)期的開展。因此，三益企業(yè)要想持續(xù)開展，必須要通過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育新的業(yè)務(wù)體系，使企業(yè)長(zhǎng)期開展。3、企業(yè)長(zhǎng)續(xù)開展的要求：為了使得企業(yè)長(zhǎng)期開展，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，就必須培育具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)務(wù)體系，依據(jù)××的實(shí)力和開展趨勢(shì)考慮，建議××以豐臺(tái)區(qū)域資源，首先從土地資源入手，通過房地產(chǎn)開發(fā)，培育物業(yè)管理、社區(qū)經(jīng)營(yíng)和房屋租賃效勞等綜合的能為企業(yè)帶來持續(xù)現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。4、虛擬經(jīng)營(yíng)的方式：在培育持續(xù)業(yè)務(wù)的同時(shí)，××可以通過資本運(yùn)營(yíng)手段，收購(gòu)兼并豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，轉(zhuǎn)而可以將收購(gòu)企業(yè)的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)論：將以上的這種綜合的業(yè)務(wù)體系統(tǒng)一為“住宅房屋經(jīng)營(yíng)公司〞，實(shí)行一體化經(jīng)營(yíng)。××整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2整體開展戰(zhàn)略：根植豐臺(tái)、一體化開展戰(zhàn)略依據(jù)前述對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析的根底上，我們提出了××現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，繼而對(duì)××企業(yè)總體開展目標(biāo)進(jìn)行定位。綜合以上各局部分析的結(jié)果，提出××企業(yè)作為一個(gè)整體的開展戰(zhàn)略，做出簡(jiǎn)單明了的表述。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)裝飾業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)豐臺(tái)區(qū)域整體開展戰(zhàn)略闡述：××整體發(fā)展戰(zhàn)略4.2××開展目標(biāo)定位和整體開展戰(zhàn)略關(guān)鍵要在××企業(yè)內(nèi)部取得共識(shí)，更多的要在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的思想上得到表達(dá)，因此，這局部主要?dú)w于一種最根本的“戰(zhàn)略思想〞，后續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施都是基于這“戰(zhàn)略思想〞的具體表達(dá)。××企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃5

轉(zhuǎn)型過渡期的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略5.5一體化經(jīng)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略5.6業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn)5.1業(yè)務(wù)發(fā)展的區(qū)域選擇分析5.3現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn)5.1如前我們提出的“根植豐臺(tái)、一體化開展戰(zhàn)略〞的企業(yè)整體開展戰(zhàn)略思想，在××如何落實(shí)，能否取得共識(shí)，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在具體的規(guī)劃實(shí)施中是否適合企業(yè)開展的要求。由此，對(duì)于××整體開展戰(zhàn)略的詳細(xì)規(guī)劃的從以下幾個(gè)方面做出詳細(xì)分析。1、現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來開展的演變2、業(yè)務(wù)開展的區(qū)域選擇及其開展演變3、業(yè)務(wù)開展階段的劃分及分析4、各個(gè)開展階段的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的選擇〔轉(zhuǎn)型過渡期和一體化經(jīng)營(yíng)期〕現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2龍騰房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略演變的初步設(shè)想根據(jù)北京市政府根據(jù)北京市政府的“十五〞規(guī)劃，未來5年內(nèi)將根本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，根本完成北京市城區(qū)的危舊房改造工作。因此，在龍騰選擇“危舊房〞作為現(xiàn)階段業(yè)務(wù)開展重點(diǎn)時(shí)，必須考慮在2005年后，龍騰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的演變態(tài)勢(shì)。追求附加值業(yè)務(wù)培育社區(qū)整合業(yè)務(wù)探索諸如首都旅居效勞等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)拓展資本運(yùn)營(yíng)多元化開展二、業(yè)務(wù)選擇未來的演變趨勢(shì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2現(xiàn)有狀況（二級(jí)資質(zhì)施工承包企業(yè)）一級(jí)施工承包業(yè)務(wù)一級(jí)施工總承包業(yè)務(wù)二級(jí)施工總承包業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展軌跡圖式××建筑的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略演變的初步設(shè)想面向北京市其它項(xiàng)目以豐臺(tái)區(qū)域有選擇性的公共建筑和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的住宅施工項(xiàng)目為主以豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公共建筑建設(shè)爭(zhēng)取北京市奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè)以北京周邊整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇其它通過創(chuàng)新發(fā)展的機(jī)會(huì)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)的選擇及其未來發(fā)展的演變5.2××裝飾的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略演變的初步設(shè)想以技術(shù)含量低的公裝市場(chǎng)為現(xiàn)階段業(yè)務(wù)發(fā)展核心大規(guī)模公裝市場(chǎng)個(gè)性化家裝市場(chǎng)旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)北京市2008奧運(yùn)新建及改造項(xiàng)目全國(guó)性改造裝飾工程依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場(chǎng)在房地產(chǎn)開發(fā)高潮過后一段時(shí)間，舊房裝修有巨大的市場(chǎng)現(xiàn)有狀況（二級(jí)資質(zhì)）一級(jí)裝飾施工業(yè)務(wù)一級(jí)幕墻施工承包業(yè)務(wù)一級(jí)裝飾施工承包業(yè)務(wù)甲級(jí)裝飾設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)開展的區(qū)域選擇分析5.31、從一般房地產(chǎn)企業(yè)看〔包括大企業(yè)在內(nèi)〕，都是在一定區(qū)域內(nèi)開展起來的，繼而通過區(qū)域開展集聚的實(shí)力向其它地區(qū)擴(kuò)張，而擴(kuò)張也選擇既定的某些區(qū)域，而不可能向零售業(yè)一樣全面鋪開。再通過前述的分析，我們建議龍騰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展首先應(yīng)該立足于豐臺(tái)區(qū)，根植于豐臺(tái)。既而在立足于豐臺(tái)的根底上，向周邊地區(qū)擴(kuò)張業(yè)務(wù)。2、建筑和裝飾業(yè)務(wù)由于其資質(zhì)和實(shí)力所限，目前不具備擴(kuò)張的能力，現(xiàn)實(shí)的選擇也是以豐臺(tái)為依托，首先于豐臺(tái)區(qū)創(chuàng)造價(jià)值，通過豐臺(tái)區(qū)建設(shè)提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。3、對(duì)于企業(yè)未來開展態(tài)勢(shì)，通過前述對(duì)業(yè)務(wù)拓展的初步設(shè)想，依據(jù)形成企業(yè)持續(xù)現(xiàn)金流的要求，仍然要求××要始終立足于豐臺(tái)和北京。××開展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：豐臺(tái)區(qū)及周邊地區(qū)，考慮北京基于前面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)值鏈分析和區(qū)域價(jià)值追求模式的考慮，我們認(rèn)為××未來開展的重心區(qū)域是豐臺(tái)及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根植性的表達(dá)，也是××業(yè)務(wù)開展的必要的根底性選擇。簡(jiǎn)單表達(dá)如下：業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4現(xiàn)階段特征—××企業(yè)整體來講處于轉(zhuǎn)型期—龍騰開發(fā)公司處于創(chuàng)業(yè)期—××建筑和裝飾屬于發(fā)展期業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分的必要性××目前發(fā)展的關(guān)鍵在于如何實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域（建筑）向××以前沒有涉及的全新領(lǐng)域————房地產(chǎn)業(yè)的全面轉(zhuǎn)型。企業(yè)轉(zhuǎn)型不是拋棄傳統(tǒng)的建筑業(yè)務(wù)，只搞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是在發(fā)展原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的企業(yè)整體發(fā)展的轉(zhuǎn)型××的轉(zhuǎn)型并非是一蹴而就的，特別對(duì)龍騰這樣在新成立的在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域基本沒有任何經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要一段培育的時(shí)間，也就是說轉(zhuǎn)型需要有一個(gè)過渡期。因此，對(duì)于××而言，必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段制定出不同的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：企業(yè)整體轉(zhuǎn)型過渡期與房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)期的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)存在一個(gè)逐漸演變的過程，房地產(chǎn)、建筑、裝修裝飾三大主要業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比例隨著時(shí)間的推移將發(fā)生變化，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)由現(xiàn)有的建筑為主導(dǎo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以房屋經(jīng)營(yíng)為核心的一體化業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)期逐漸遷移。●業(yè)務(wù)發(fā)展的階段劃分（依前述）2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長(zhǎng)發(fā)展”階段2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”階段一體化經(jīng)營(yíng)期業(yè)務(wù)開展階段圖式業(yè)務(wù)成長(zhǎng)階段衰退期成熟期成長(zhǎng)期投入期××自身業(yè)務(wù)發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展階段2001—200220032003以后2001—20032003—20082008以后轉(zhuǎn)型過渡期一體化經(jīng)營(yíng)期房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)裝飾業(yè)務(wù)裝飾業(yè)務(wù)建筑業(yè)務(wù)？建筑業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)WTO背景奧運(yùn)背景相對(duì)衰落期裝飾業(yè)裝飾業(yè)裝飾業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)裝飾業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4房屋經(jīng)營(yíng)的服務(wù)型業(yè)務(wù)附加值業(yè)務(wù)房屋經(jīng)營(yíng)的服務(wù)型業(yè)務(wù)附加值業(yè)務(wù)持續(xù)開展業(yè)務(wù)開展階段圖式的說明××業(yè)務(wù)階段和行業(yè)開展階段比較：1、××建筑業(yè)務(wù)滯后于行業(yè)開展態(tài)勢(shì)，需要在轉(zhuǎn)型期迅速提示建筑業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)能力2、××的房地產(chǎn)業(yè)和行業(yè)開展態(tài)勢(shì)根本吻合，需要在盡可能短的時(shí)間內(nèi)〔到2003〕實(shí)現(xiàn)企業(yè)的完全轉(zhuǎn)型3、裝飾業(yè)務(wù)也滯后于行業(yè)開展態(tài)勢(shì)，××裝飾要有所開展，必須迅速提示企業(yè)業(yè)務(wù)開展能力4、由于中國(guó)的建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的管理水平、科技含量、新材料運(yùn)用等都落后于興旺國(guó)家，所以參加WTO對(duì)建筑裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)，建筑和裝飾業(yè)務(wù)仍有開展空間，但挑戰(zhàn)大于機(jī)遇5、物業(yè)管理、社區(qū)經(jīng)營(yíng)等房地產(chǎn)效勞業(yè)務(wù)和創(chuàng)新型附加值業(yè)務(wù)是未來企業(yè)追求價(jià)值利潤(rùn)的方向，是形成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。××轉(zhuǎn)型過渡期〔2001——2003〕1、2001－2002房地產(chǎn)業(yè)處于投入期，主要是“槐房綠化隔離帶工程〞和“長(zhǎng)辛店危改工程〞兩個(gè)工程，兩個(gè)工程的運(yùn)作要著眼于為企業(yè)過渡積累資源2、2003年，房地產(chǎn)工程要推向市場(chǎng)，到達(dá)“成功轉(zhuǎn)型〞目的3、在2001年到2003年，通過房地產(chǎn)帶動(dòng)××建筑和裝飾開展，使得企業(yè)整體轉(zhuǎn)型成功，和整個(gè)產(chǎn)業(yè)開展階段相同步一體化經(jīng)營(yíng)期〔2004年－2006年為成長(zhǎng)開展期，2007年以后持續(xù)經(jīng)營(yíng)期〕從2004年開始，加大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投入力度，同時(shí)培育房地產(chǎn)相關(guān)的其它業(yè)務(wù)，如物業(yè)管理、社區(qū)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)將建筑和裝飾推向市場(chǎng)，迅速促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)，到2006年，形成以房地產(chǎn)、建筑、裝飾業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。業(yè)務(wù)發(fā)展的階段性分析5.4平穩(wěn)過渡的重要性××從原來的施工隊(duì)開展成為二級(jí)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，繼而成立龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，跨度很大，而且，房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)、可操作性很強(qiáng)的行業(yè)，如何順利使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入正軌，完成企業(yè)整體業(yè)務(wù)重心的過渡，對(duì)××未來至關(guān)重要。建筑行業(yè)由于劇烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)使得行業(yè)利潤(rùn)率整體偏低，很多企業(yè)如北京城建都退出建筑領(lǐng)域，完全轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。但是對(duì)于××來講，目前還不可能完全脫離所熟悉的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域—建筑業(yè)而貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；因?yàn)楦鶕?jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析，建筑業(yè)務(wù)可以作為龍騰開發(fā)業(yè)務(wù)供方之一而分取價(jià)值，同時(shí)依據(jù)“根植豐臺(tái)、品字戰(zhàn)略的設(shè)想，建筑業(yè)務(wù)是企業(yè)扎根豐臺(tái)的重要手段之一。轉(zhuǎn)型過渡期的關(guān)鍵就在于在于處理好××的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)〔現(xiàn)階段贏利業(yè)務(wù)〕、培育業(yè)務(wù)〔房地產(chǎn)業(yè)〕以及未來開展的業(yè)務(wù)〔附加值業(yè)務(wù)〕之間的平衡關(guān)系。轉(zhuǎn)型過渡期的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略5.5轉(zhuǎn)型過渡期的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略5.5房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與開展規(guī)劃現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)性質(zhì)：“槐房項(xiàng)目”——北京市綠化隔離帶項(xiàng)目“長(zhǎng)辛店項(xiàng)目”——危舊房改造項(xiàng)目政策性強(qiáng)的項(xiàng)目現(xiàn)有戰(zhàn)略思想：資源已經(jīng)向房地產(chǎn)集聚，企業(yè)高層已明確要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略診斷分析：（1）苗總有戰(zhàn)略意識(shí)，具有嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)、虛心求學(xué)的態(tài)度，但企業(yè)缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，沒有形成科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃與決策機(jī)制（2）“建筑向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略思想還沒有在企業(yè)所有員工中取得足夠共識(shí)（3）“槐房項(xiàng)目”前期運(yùn)作取得成功，但運(yùn)作的商業(yè)模式仍不穩(wěn)定，需進(jìn)一步探索（4）“槐房項(xiàng)目”是龍騰進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，是××能否發(fā)展壯大的關(guān)鍵，只有它的成功才意味著××向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的完成（6）企業(yè)在戰(zhàn)略實(shí)施過程中缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“如何做”存有疑惑，自身不能對(duì)既定戰(zhàn)略選擇做出評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境對(duì)龍騰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略確定的影響北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造選擇適合龍騰發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)——政策保障性強(qiáng)、運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)低的細(xì)分市場(chǎng)項(xiàng)目把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)對(duì)龍騰發(fā)展的七條要求規(guī)避產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和進(jìn)入威脅帶來的壓力各價(jià)值環(huán)節(jié)供應(yīng)方的有效選擇消費(fèi)市場(chǎng)的選擇（營(yíng)銷選擇）規(guī)避產(chǎn)品的替代效用“細(xì)分市場(chǎng)”戰(zhàn)略選擇“危改”為主，其它政策項(xiàng)目為輔房地