再續(xù)傳奇保利中央公館2013年度提報(bào)2012年保利中央公館崛起于佛山名鎮(zhèn)大瀝以開(kāi)盤(pán)6.8億的銷(xiāo)售額書(shū)寫(xiě)佛山淡市傳奇亦創(chuàng)保利華南營(yíng)銷(xiāo)史上五年之最以不凡業(yè)績(jī)敬獻(xiàn)這片不凡之地！不凡策略——首波讓利贏市場(chǎng)中央公館四大不凡1.2.3.4.不凡地域——大瀝久旱逢甘露不凡市場(chǎng)——暖冬樓市再升溫不凡關(guān)注——?jiǎng)?chuàng)造節(jié)點(diǎn)聚人氣不凡地域——大瀝久旱逢甘露位列廣東十強(qiáng)鎮(zhèn)第二名，全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)第五名；鋁業(yè)占有全國(guó)40%，廣東60%市場(chǎng)份額；54個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)每年創(chuàng)造逾500億財(cái)富；15家交易額超億元以上的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；珠三角著名的富人區(qū)，居民儲(chǔ)蓄425.5億，財(cái)富沉淀居佛山之首。匯豪家園雅居樂(lè)御景名門(mén)雅瑤綠洲保利中央公館布匹家具紡織內(nèi)衣鋁材大瀝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)云集，財(cái)富沉淀佛山之首，卻鮮少商品房，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)致富后的大瀝居民希望尋求更加安全、環(huán)境更好的住處大量高端客戶(hù)外溢至千燈湖不凡地域——大瀝久旱逢甘露區(qū)內(nèi)高端樓盤(pán)保利中央公館的出現(xiàn)，滿足了這部分人的人居夢(mèng)想！不凡市場(chǎng)——暖冬樓市升溫上半年市場(chǎng)較差，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，后期市場(chǎng)升溫，開(kāi)始提價(jià)，9月份轉(zhuǎn)跌為漲，市場(chǎng)回暖大勢(shì)已定9月份前土地市場(chǎng)低迷，9月份之后土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)，各大開(kāi)發(fā)商密集拿地土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)2012四季度樓市一大特色——暖冬出現(xiàn)依云天匯千燈湖一號(hào)中海萬(wàn)錦東苑創(chuàng)鴻水韻尚都升溫的佛山樓市中以南海最為搶眼，多樓盤(pán)推貨，其中保利中央公館、中海錦城、南海萬(wàn)科廣場(chǎng)為南海樓市三杰中海錦城南海萬(wàn)科廣場(chǎng)保利中央公館雅居樂(lè)御景名門(mén)廣佛交界點(diǎn)上，吸納廣佛兩地客戶(hù)，最具投資價(jià)值剛需開(kāi)盤(pán)95%消化率，清盤(pán)之勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，成為年度最熱新盤(pán)地鐵上蓋+中心區(qū)域+超高實(shí)用率，萬(wàn)科廣場(chǎng)備受矚目雅瑤綠洲匯豪嘉園不凡市場(chǎng)——暖冬樓市升溫不凡人氣——?jiǎng)?chuàng)造節(jié)點(diǎn)聚人氣報(bào)廣短信電視電臺(tái)戶(hù)外LED公交牌認(rèn)籌及板房開(kāi)放11月17日12月8日12月13日開(kāi)盤(pán)火爆持續(xù)銷(xiāo)售登記蓄客期一個(gè)月通過(guò)認(rèn)籌篩選一批誠(chéng)意客戶(hù)板房開(kāi)放火爆開(kāi)盤(pán)集中開(kāi)售，消化率95%10月27日大馬戲活動(dòng)，吸引數(shù)千人銷(xiāo)售中心開(kāi)放11月11日斯華洛世奇水晶展11月24日誠(chéng)意登記換畫(huà)面換畫(huà)面換畫(huà)面換畫(huà)面換畫(huà)面換畫(huà)面開(kāi)放當(dāng)天火爆營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)大力宣傳加大型活動(dòng)保證項(xiàng)目人氣不斷不凡人氣——?jiǎng)?chuàng)造節(jié)點(diǎn)聚人氣銷(xiāo)售中心開(kāi)放當(dāng)日共接待1200臺(tái)客戶(hù)，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)；前期電話CALL客、戶(hù)外、短信等推廣作用明顯；周邊客群期待已久，開(kāi)放集中涌入誠(chéng)意登記共2031個(gè)，登記量巨大因板房工程進(jìn)度問(wèn)題，誠(chéng)意登記時(shí)間較長(zhǎng)，登記時(shí)間從11月17日-12月8日誠(chéng)意登記前11月11日舉辦大馬戲活動(dòng)保溫，當(dāng)天入場(chǎng)也達(dá)近600臺(tái)，有效保持市場(chǎng)熱度銷(xiāo)售中心開(kāi)放誠(chéng)意登記每個(gè)節(jié)點(diǎn)均人山人海，將樓盤(pán)熱度推向頂峰不凡人氣——?jiǎng)?chuàng)造節(jié)點(diǎn)聚人氣開(kāi)盤(pán)火爆，總登記入場(chǎng)680臺(tái)，成交396套，消化率95%；活動(dòng)流程順暢，現(xiàn)場(chǎng)氣氛極好；大量客戶(hù)無(wú)房可選，供不應(yīng)求為后期再發(fā)力提供客戶(hù)基礎(chǔ)認(rèn)籌時(shí)間：12月8日-13日總籌量：875個(gè)認(rèn)籌前舉辦施華洛世奇水晶展保溫，因活動(dòng)性質(zhì)及天氣原因，效果不明顯板房開(kāi)放及認(rèn)籌火爆開(kāi)盤(pán)一連串的數(shù)字證明樓盤(pán)市場(chǎng)關(guān)注度極高4棟1梯10239根據(jù)開(kāi)盤(pán)前意向登記情況及產(chǎn)品優(yōu)劣，設(shè)置89-1021元不等的水平價(jià)差；整盤(pán)價(jià)格以稍低于客戶(hù)預(yù)期出貨，實(shí)現(xiàn)快速走貨；較冷產(chǎn)品果斷讓利，各面積段及樓層實(shí)現(xiàn)價(jià)格分流，1、4棟全部售罄，5棟消化75%。4棟2梯106931棟1梯85691棟2梯89645棟12155不凡策略——首波讓利贏市場(chǎng)質(zhì)素較高產(chǎn)品價(jià)格站崗，較冷產(chǎn)品果斷讓利，開(kāi)盤(pán)均衡消化，全盤(pán)勝利2012保利中央公館輝煌無(wú)比2013又將如何再續(xù)傳奇12新年新氣象營(yíng)銷(xiāo)主題如何延續(xù)中央公館客群定位是否有變化立足大瀝or面向南海新年必須思考的兩大問(wèn)題中央公館未來(lái)走勢(shì)分析專(zhuān)題1市場(chǎng)格局角度客戶(hù)特征角度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)角度引子——銷(xiāo)售中心開(kāi)放當(dāng)日共接待1200臺(tái)客戶(hù)；誠(chéng)意登記3周共蓄客2031個(gè)認(rèn)籌5天共登記875個(gè)開(kāi)盤(pán)消化95成金額6.8億一系列驕人的數(shù)字也讓我們不禁想到一個(gè)問(wèn)題中央公館是否會(huì)一直保持這種勢(shì)頭？本地客戶(hù)是否足以支撐4500套單位快速消化？市場(chǎng)格局角度市場(chǎng)大勢(shì)全年上下起伏，年底再現(xiàn)翹尾北京佛山樓市廣州樓市從全國(guó)重點(diǎn)城市全年量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2012年市場(chǎng)總體平穩(wěn)，分別在3、5、7及年尾出現(xiàn)幾次窗口期，帶來(lái)成交小井噴；十八大后，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看好，土地市場(chǎng)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦叩纫蛩貥鞘谐霈F(xiàn)“翹尾”態(tài)勢(shì)明顯。北京樓市政策態(tài)度穩(wěn)供應(yīng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期【例證一】十八大報(bào)告：“加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程”和“收入倍增”一方面意味著未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)會(huì)加快腳步，越來(lái)越多的舊房改造及新農(nóng)村建設(shè)工程展開(kāi)，小區(qū)住宅漸漸取代了自有住房；另一方面意味著人們手中的可支配資金越來(lái)越多，消費(fèi)水平越來(lái)越高，為房地產(chǎn)發(fā)展堅(jiān)定了信心，提供了動(dòng)力。【例證二】國(guó)土資源部：供地：今年土地市場(chǎng)，基本保持平穩(wěn)；調(diào)控：避免地王誤導(dǎo)市場(chǎng)，保持地價(jià)信號(hào)平穩(wěn)；監(jiān)督：對(duì)大企業(yè)大地塊，建跟蹤督查制度；【例證三】國(guó)務(wù)院：“人民”對(duì)于“更舒適的居住條件”有著美好的愿望。加快保障房體系的建設(shè)限制高房?jī)r(jià)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求鼓勵(lì)合理的住房需求。南海區(qū)域市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，三杰崛起中海千燈湖1號(hào)均價(jià)：14500元/㎡面積段：137-287㎡依云天匯均價(jià)：12000元/㎡面積段：151-203㎡南海萬(wàn)科廣場(chǎng)均價(jià)：15000元/㎡面積段：87-113㎡中海錦城均價(jià)：8500元/㎡面積段：70-141㎡長(zhǎng)信東海銀灣均價(jià)：9800-11000元/㎡面積段：78-114㎡南海創(chuàng)鴻城均價(jià)：15000面積段：120-190㎡雅瑤綠洲均價(jià)：10000元/㎡帶裝修面積段：90-93㎡雅居樂(lè)御景名門(mén)均價(jià)：10000元/㎡面積段：90㎡匯豪家園面積段：89-147㎡均價(jià)：9000元/㎡富豐新城面積段：89-174㎡均價(jià)：8300元/㎡錦繡北苑均價(jià)：6700元/㎡面積段：90-190㎡長(zhǎng)信銀灣均價(jià)：6700元/㎡面積段：88-154㎡萬(wàn)科金域藍(lán)灣均價(jià)：8800元/㎡面積段：80-160㎡風(fēng)度廣場(chǎng)均價(jià)：40-90元/㎡面積段：6100㎡第四季度以桂城為首的南海市場(chǎng)入市產(chǎn)品明顯增多，產(chǎn)品質(zhì)素不一，呈現(xiàn)魚(yú)龍混雜的局面；南海諸盤(pán)之中，以保利中央公館、南海萬(wàn)科廣場(chǎng)及中海錦城受關(guān)注度最高，并稱(chēng)樓市三杰；千燈湖價(jià)格高位，南海三杰分天下周邊市場(chǎng)品質(zhì)：一枝獨(dú)秀銷(xiāo)量：雙足鼎立保利中央公館面積段：89-264㎡均價(jià)：11000元/㎡開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售6.8億雅居樂(lè)御景名門(mén)面積段：90㎡均價(jià)：10000元/㎡開(kāi)盤(pán)去貨率超過(guò)7成匯豪家園面積段：89-147㎡均價(jià)：9000元/㎡雅瑤綠洲面積段：90-93㎡均價(jià)：8300-10000元/㎡區(qū)域內(nèi)另一大品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目；目前在售基本為90㎡產(chǎn)品；產(chǎn)品線單一，但以區(qū)位和價(jià)格贏得市場(chǎng)；小體量項(xiàng)目，定位直指剛需市場(chǎng)；對(duì)項(xiàng)目短期內(nèi)會(huì)有干擾影響，但非主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；一月份推出小面積公寓，住宅以余貨消化為主。目前剛需產(chǎn)品90㎡三房蓄客中，近段時(shí)間可能推出市場(chǎng)；別墅18000均價(jià)消化不理想大瀝上層人居標(biāo)桿，入市之初即收到市場(chǎng)高度關(guān)注；首波開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)6.8億，艷驚全城，口碑迅速建立區(qū)域內(nèi)少同等檔次及定位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。區(qū)域內(nèi)競(jìng)品以剛需為主，品質(zhì)感較低未來(lái)供貨中海千燈湖1號(hào)依云天匯中海錦城南海萬(wàn)科廣場(chǎng)雅居樂(lè)御景名門(mén)匯豪嘉園雅瑤綠洲南海創(chuàng)鴻城137-186㎡136/158/206㎡72-141㎡88-114㎡90㎡一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月89-147㎡90-93㎡137-287㎡72-141㎡120-160㎡88-114㎡88-114㎡48-65㎡公寓120-190㎡40-85㎡南海市場(chǎng)未來(lái)供貨競(jìng)爭(zhēng)激烈，面積段覆蓋較廣20132014未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判市場(chǎng)大勢(shì)：整體平穩(wěn)，小幅波動(dòng)根據(jù)今年市場(chǎng)表現(xiàn)及政府求穩(wěn)定心態(tài)，預(yù)計(jì)明年樓市整體平穩(wěn)，或根據(jù)行政或金融政策及傳統(tǒng)淡旺季呈現(xiàn)波動(dòng)；市場(chǎng)格局：競(jìng)爭(zhēng)激烈，大瀝藍(lán)海第四季度以桂城為首的南海區(qū)域百花齊放，大品牌開(kāi)發(fā)商高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目頻出，而大瀝區(qū)域雖有新盤(pán)入市但整體質(zhì)素不高，且集中在90㎡剛需，仍有較大市場(chǎng)機(jī)遇；未來(lái)南海最具市場(chǎng)機(jī)遇的地方仍在大瀝客戶(hù)特征平地3%鹽步4%黃岐5.5%鳳池4%聯(lián)滘7%里水3%雅瑤7%和順1%松崗2%獅山1%桂城1.4%廣州1%首次成交客戶(hù)以周邊地區(qū)為主，呈現(xiàn)三大區(qū)域，大瀝舊城區(qū)44%，雅瑤里水15%，廣佛路沿線18%首期成交客戶(hù)分布瀝北1%碧桂園5.5%教育路2.7%大瀝其它區(qū)域8%體育路2.7%香基路1.4%鐘邊1.8%金域華庭1%瀝東2.7%瀝西2.3%瀝中3.2%南國(guó)小商品城1.4%博美五金城1.4%羅村1%★大瀝舊城44%廣佛路沿線18%雅瑤里水15%客戶(hù)職業(yè)私企業(yè)主：中大戶(hù)型；個(gè)體戶(hù)：中小戶(hù)型；公務(wù)員、事業(yè)單位：中小戶(hù)型；周邊村民：中等戶(hù)型；國(guó)企、外企剛需：小戶(hù)型職業(yè)構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)傾向個(gè)體、私企業(yè)主為成交主力，中小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)力旺盛客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)原因關(guān)注重點(diǎn)置業(yè)目的首期購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要以自住為主，投資客戶(hù)較少；客戶(hù)主要看好中央公館幾大因素：價(jià)格、保利品牌、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品戶(hù)型；客戶(hù)將項(xiàng)目看做優(yōu)質(zhì)自住產(chǎn)品，認(rèn)可項(xiàng)目綜合素質(zhì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向指數(shù)誠(chéng)意登記下籌兩數(shù)據(jù)對(duì)比得出兩個(gè)結(jié)論：大瀝客戶(hù)不同面積段產(chǎn)品相互轉(zhuǎn)化可能性較高；100㎡以下產(chǎn)品仍具備較大潛在需求量；中等戶(hù)型與小戶(hù)型潛在需求均衡，客戶(hù)分流相對(duì)容易平地150-260鹽步98-220黃岐140-220方鳳池90-200聯(lián)滘90-260里水90-220雅瑤90-220和順140松崗96獅山200桂城90-260廣州96-260大瀝舊城區(qū)90-220瀝北220教育路90-150大瀝其它區(qū)域90-140體育路90-200香基路90-140鐘邊98金域華庭140瀝東90-140瀝西90-140瀝中90-260南國(guó)小商品城140-169博美五金城96羅村140-220★本次成交碧桂園客戶(hù)占比5.5%；共13臺(tái)客戶(hù)成交碧桂園總戶(hù)數(shù)2700戶(hù)具備一定挖掘潛力廣佛路沿線12個(gè)大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，擁有大量資金實(shí)力雄厚的客群，首期開(kāi)盤(pán)僅消化32套，挖掘潛力巨大舊城區(qū)人口密集，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為首期開(kāi)盤(pán)成為消化主力，4成約200臺(tái)客戶(hù)來(lái)源于此，仍有大量挖掘空間周邊區(qū)域仍有較大挖掘潛力，預(yù)計(jì)可支撐二期消化大瀝客群潛力預(yù)判根據(jù)幾個(gè)代表地點(diǎn)判斷未來(lái)區(qū)域消化潛力未來(lái)客戶(hù)群體預(yù)判客戶(hù)來(lái)源：大瀝為主，輻射外區(qū)未來(lái)客群仍然以周邊客戶(hù)為主（舊城區(qū)、廣佛路周邊、雅瑤里水），從項(xiàng)目向外逐漸延伸；客戶(hù)構(gòu)成：私營(yíng)為主，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)項(xiàng)目主要客群以周邊私企業(yè)主、個(gè)體戶(hù)為主，此群體購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng)勁；客戶(hù)需求：中小為主，符合規(guī)劃中小面積需求依舊旺盛，需求客群以周邊客群為主；大瀝本地仍有較多實(shí)力客戶(hù)，把握大瀝客仍是2013主流產(chǎn)品結(jié)構(gòu)角度項(xiàng)目具有90/30規(guī)劃限制一期90㎡以下單位占比：0二期90㎡以下單位占比：40%三四期產(chǎn)品90方以下占比需達(dá)：32%未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)90㎡以下小戶(hù)型將在二三四期中有較高占比二期戶(hù)型配比投資型：79平米兩房剛需首置：89平米三房帶套房首改型：120-140平米三至四房中央公館二期以中小戶(hù)型為主，較符合市場(chǎng)熱銷(xiāo)面積段分布目前市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型專(zhuān)題一結(jié)論【市場(chǎng)角度】：大瀝藍(lán)海【客戶(hù)角度】：本地潛力仍較大【產(chǎn)品角度】：中小為主符合大瀝市場(chǎng)需求三角度論證，中央公館2013仍需立足大瀝，維護(hù)本地指標(biāo)盤(pán)形象熱銷(xiāo)大盤(pán)形象如何延續(xù)專(zhuān)題2項(xiàng)目主推廣語(yǔ)：卓越人生的海岸線案例：保利西海岸突出項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)——江岸拔高整盤(pán)形象案例：保利西海岸2010新盤(pán)起勢(shì)形象稿、硬廣為主，展現(xiàn)大盤(pán)氣勢(shì)案例：保利西海岸2011延續(xù)卓越增加更多生活化的感性訴求案例：保利西海岸2012隨著項(xiàng)目日趨成熟提出新概念——一生之城（不同產(chǎn)品，不同風(fēng)格）【花苑】【海洋之星】【匯海】大盤(pán)形象延續(xù)思路亮相期展現(xiàn)大盤(pán)氣勢(shì)，形象較硬延續(xù)期針對(duì)產(chǎn)品，溫馨化、生活化收尾期成熟、稀缺，價(jià)值兌現(xiàn)2012首戰(zhàn)亮相年Slogan:見(jiàn)證不平凡2013價(jià)值躍升年Slogan:？保利中央公館【第一章】見(jiàn)證不凡【大瀝】一個(gè)享譽(yù)佛山的名字廣東十強(qiáng)鎮(zhèn)第二名，全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)第五名；盛名背后是這樣一群人為了大瀝發(fā)展默默奮斗他們讀的書(shū)不多，他們很多十幾歲就出來(lái)工作了，他們大多從最底層做起，他們吃過(guò)很多人想象不到的苦，他們大都擁有一顆不甘于平庸的心。他們守著自己百來(lái)平方的店鋪，他們做事依舊親力親為，他們擁有財(cái)富，但是他們的社會(huì)地位并沒(méi)有因此提高，他們渴望獲得身份認(rèn)同。【保利】帶著推動(dòng)城市進(jìn)步的遠(yuǎn)見(jiàn)而來(lái)于南海城市中軸北端為這群不凡人士打造上層宜居社區(qū)——【保利中央公館】開(kāi)盤(pán)95成消化率，6.8億銷(xiāo)售額見(jiàn)證了品牌、項(xiàng)目與目標(biāo)客戶(hù)的高度契合未來(lái)這份契合仍將繼續(xù)…【第二章】犒賞人生某位哲人說(shuō)：生命之旅并不僅僅在于奮斗適當(dāng)之時(shí)還應(yīng)品味生活、犒賞人生！經(jīng)過(guò)轟轟烈烈的亮相后仔細(xì)體味會(huì)發(fā)現(xiàn)中央公館帶給大瀝的不僅僅是熱銷(xiāo)的房子更是一種全新的生活方式中軸水景五大園林Artdeco立面外觀高端宮廷會(huì)所無(wú)國(guó)界美食廣場(chǎng)五大主題購(gòu)物公園沃爾瑪、吉之島中影22米巨幕影院佛山首個(gè)大型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館兒童活動(dòng)中心兒童早教基地保利中央公館帶給大瀝人的是前所未有接軌世界的生活方式大瀝不凡人士當(dāng)以此犒賞人生！保利中央公館Slogan:犒賞不凡人生基于專(zhuān)題研究之下的營(yíng)銷(xiāo)思路1推貨：把握節(jié)奏，集中推售2推廣：全面覆蓋，形象創(chuàng)新3客戶(hù)：立足本地，輻射外區(qū)展示：彰顯品質(zhì)，展現(xiàn)生活4推貨策略1把握節(jié)奏，集中推售貨量盤(pán)點(diǎn)2013共有貨量1330套，金額15.6億，且二期貨量均集中于下半年推貨思路二期共約1080套產(chǎn)品需在4個(gè)月內(nèi)消化月均去化240套中央公館首開(kāi)蓄客40余天開(kāi)盤(pán)消化420套月均320套【集中蓄客，集中推售】考慮到后續(xù)勢(shì)能，40余天推售300套為中央公館最佳消化時(shí)段推貨節(jié)點(diǎn)建議7棟9月10月12月大小戶(hù)型搭配搶占銀十8、10棟開(kāi)盤(pán)2月28日趕在兩會(huì)前搶先出貨多類(lèi)型產(chǎn)品搭配入市，首波聚集人氣9、11、12棟推3棟依據(jù)40天300套的最佳推貨消化期，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)適度調(diào)整；開(kāi)年第一波搶在3月3日“兩會(huì)”開(kāi)始前，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低；二期總體思路仍以集中大批量推貨為主，分三批推售，不同面積段相互搭配；考慮到二期推貨距一期約有5個(gè)月蓄客期，建議二期首開(kāi)三棟樓集中推售，重新起勢(shì)；后隔一個(gè)半月再推7棟，年底推8、10棟；一期推貨3座開(kāi)年第一波搶在3月3日“兩會(huì)”開(kāi)始前，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低12棟戶(hù)型：257㎡8棟戶(hù)型：88、133、134㎡10棟戶(hù)型：88、122㎡11棟戶(hù)型：134、151、164㎡7棟戶(hù)型：88、134㎡9棟戶(hù)型：88、122㎡二期推貨安排抓住傳統(tǒng)熱銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，分批多面積段搭配出售，吸引各類(lèi)客群5個(gè)月蓄客，大量推貨形成氣勢(shì)；三種產(chǎn)品同時(shí)推出，最大程度消化客戶(hù)；好、中、差三種產(chǎn)品結(jié)合形成價(jià)格梯度；年度最后一波，剛需加首改，便于快速去貨與上次推貨產(chǎn)品有一定差異；搶占銀十，蓄客期較短，推貨量較少；客戶(hù)策略2立足本地，輻射外區(qū)平地3%鹽步4%黃岐5.5%鳳池4%聯(lián)滘7%里水3%雅瑤7%和順1%松崗2%獅山1%桂城1.4%廣州1%2013客戶(hù)策略深挖本區(qū)，輻射外區(qū)首期成交客戶(hù)分布大瀝舊城區(qū)11.4%瀝北1%碧桂園4.6%教育路2.7%大瀝其它區(qū)域11.9%體育路2.7%香基路1.4%鐘邊1.8%金域華庭1%瀝東2.7%瀝西2.3%瀝中3.2%南國(guó)小商品城1.4%博美五金城1.4%羅村1%★大瀝本區(qū)客戶(hù)輻射桂城輻射廣州輻射里水、獅山、松崗本區(qū)為主，外區(qū)輻射弱吸客手段12潛力區(qū)客戶(hù)深挖新穎活動(dòng)聚人氣新穎活動(dòng)聚人氣大瀝本地民風(fēng)淳樸人際傳播發(fā)達(dá)一人耳聞奔走相告在此民風(fēng)之下有看點(diǎn)的活動(dòng)√高調(diào)性的活動(dòng)╳新穎活動(dòng)聚人氣另外根據(jù)中央公館項(xiàng)目情況及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：1、大節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)有效聚人氣；2、周末食品及兒童區(qū)活動(dòng)可保溫；3、展示區(qū)可帶來(lái)新活動(dòng)地點(diǎn)；3月起勢(shì)機(jī)器人大變身8月起勢(shì)泳池開(kāi)放商業(yè)街開(kāi)放歡樂(lè)小劇場(chǎng)水上芭蕾亞洲美食節(jié)新穎活動(dòng)聚人氣起勢(shì)活動(dòng)一：公館高科技，機(jī)器人大變身活動(dòng)形式：引進(jìn)高科技機(jī)器人至售樓部制造看點(diǎn)，機(jī)器人可以講解沙盤(pán)，并能夠唱歌、跳舞，一次拜訪多個(gè)機(jī)器人，形成話題。活動(dòng)地點(diǎn)：保利中央公館售樓部參與人員：前期業(yè)主，新產(chǎn)品意向客戶(hù)新穎活動(dòng)聚人氣起勢(shì)活動(dòng)二：保利首屆歡樂(lè)劇場(chǎng)思路來(lái)源：長(zhǎng)隆歡樂(lè)小劇場(chǎng)，場(chǎng)場(chǎng)爆滿深受游客歡迎，借鑒大馬戲成功經(jīng)驗(yàn)，將有看點(diǎn)的活動(dòng)再次引進(jìn)中央公館，制造新的起勢(shì)熱點(diǎn)。活動(dòng)形式：匯集歌舞雜技、魔術(shù)、異族舞蹈等的表演活動(dòng)地點(diǎn)：保利中央公館售樓部參與人員：前期業(yè)主，新產(chǎn)品意向客戶(hù)新穎活動(dòng)聚人氣劇場(chǎng)節(jié)目——歌曲雜技舞蹈結(jié)合高難度動(dòng)作的雜技吸引眼球魔術(shù)刺激的魔術(shù)，帶來(lái)陣陣歡呼人偶表演動(dòng)物人偶憨態(tài)可掬的動(dòng)作深受小朋友喜愛(ài)新穎活動(dòng)聚人氣節(jié)點(diǎn)活動(dòng)一：泳池開(kāi)放，水上芭蕾活動(dòng)時(shí)間：泳池開(kāi)放活動(dòng)形式：水上芭蕾搭配英倫風(fēng)情音樂(lè)劇表演，等新穎活動(dòng)，廣發(fā)門(mén)票，制造熱點(diǎn)，吸引客戶(hù)到場(chǎng)；活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部及泳池新穎活動(dòng)聚人氣節(jié)點(diǎn)活動(dòng)二：保利中央公館首屆亞洲美食節(jié)思路來(lái)源：將常規(guī)暖場(chǎng)活動(dòng)擴(kuò)大化形成特色及規(guī)模，并借商業(yè)街展示開(kāi)放之際帶給客戶(hù)濃濃的生活氛圍；活動(dòng)形式：將亞洲美食攤點(diǎn)放至商業(yè)街，邀請(qǐng)客戶(hù)去售樓部領(lǐng)取兌換幣兌換食物；活動(dòng)地點(diǎn)：保利中央公館售樓部參與人員：前期業(yè)主，新產(chǎn)品意向客戶(hù)海南美食體驗(yàn)臺(tái)灣美食體驗(yàn)日韓美食體驗(yàn)泰國(guó)，馬拉西亞美食體驗(yàn)上海及江南小吃美食體驗(yàn)利用商業(yè)街開(kāi)放制造熱點(diǎn)，聚集人氣，同時(shí)展現(xiàn)居住氛圍亞洲美食節(jié)重點(diǎn)區(qū)域深挖南海碧桂園、萬(wàn)科金域華庭（客戶(hù)居住集中，成交客戶(hù)有一定占比）大瀝舊城區(qū)（人口密集，購(gòu)買(mǎi)實(shí)力較強(qiáng)）廣佛沿線專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（前期客戶(hù)占比較高，客戶(hù)相對(duì)集中）重點(diǎn)區(qū)域深挖廣佛路沿線專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)、主要路口攔截派傳單；夾報(bào)定點(diǎn)投遞；南海碧桂園、萬(wàn)科金域華庭等小區(qū)專(zhuān)業(yè)論壇邀請(qǐng)；宣傳單張派發(fā)；大瀝舊城區(qū)立足教育，以建立“保利獎(jiǎng)學(xué)金”等方式與學(xué)校合作，獲取資源；推廣策略3全面覆蓋，形象創(chuàng)新新鮮畫(huà)面搶眼球天鵝已在項(xiàng)目起勢(shì)階段完成了其使命，在項(xiàng)目?jī)r(jià)值躍升的第二年，畫(huà)面應(yīng)突出人的元素，突出生活氛圍。新鮮畫(huà)面搶眼球—主形象犒賞不凡人生保利中央公館10條北京路，5個(gè)天河城一線城市的購(gòu)物體驗(yàn)就在家門(mén)口中央公館生活超越夢(mèng)想！借鑒北京保利中央公園在指標(biāo)盤(pán)穩(wěn)重大氣的基礎(chǔ)上加入新鮮的創(chuàng)意元素新鮮畫(huà)面搶眼球—階段稿女人的心情三分天注定七分靠shopping五大主題購(gòu)物公園滿足女人的購(gòu)物欲天天好心情！保利中央公館犒賞不凡人生新鮮畫(huà)面搶眼球—階段稿桂城才有最好的教育？NO，全城