PAGE7物業分戶驗收與承接查驗管理辦法為規范公司物業分戶驗收與承接查驗行為，明確地產項目公司與物業公司對房屋及配套設施設備在開發建設與日常管理服務過程中的責任，結合公司實際，制訂本辦法。一、驗收原則1、同步實施原則。物業竣工驗收與物業交付的責任主體為地產項目公司。物業公司作為開發項目的前期物業服務單位，應在地產項目竣工驗收階段，協助地產項目公司開展分戶驗收工作并同步進行物業承接查驗的預檢工作。2、標準交付原則。分戶驗收與物業承接查驗的工作嚴格按公司制定的《物業分戶驗收與承接查驗標準》執行。3、有償服務原則。物業公司提前介入開展分戶驗收與承接查驗的工作實行有償服務。雙方按照《交房服務期物業服務協議》履行職責并進行費用結算。4、總部相關部門聯合驗收原則。地產總部成立由公司總部工程、設計、營銷、物管、物業公司總部等共同組成的聯合驗收小組，對準備移交項目是否達到《物業分戶驗收與承接查驗標準》的必備條件進行確認。確認符合條件后，項目公司與物業公司所屬物業服務中心方可辦理物業移交并啟動實施業主的交房工作。二、交付條件1、住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間須設置有效的隔離設施，主出入口道閘及門禁可正常投入使用，小區可實行封閉式管理。2、樓棟室內與公共部位已全部施工完畢，并通過聯合驗收。3、分戶查驗與承接查驗過程中發現問題的整改完成率及整改合格率達85%以上。4、共用設施設備達到《物業分戶驗收與承接查驗標準》，設施設備運行調試完成，能正常投入使用。5、小區園林和道路建設已基本完成，無大面積黃土裸露。6、小區供水設備設施完成相關檢測，納入城市公共供水管網管理，并安裝分戶計量裝置，可正常供水。7、雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統，可正常排放。8、小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置，可正常供電。分期開發的項目，施工用水用電已與交房的小區完全分開。9、在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置，可正常投入使用。10、電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位，可投入使用。11、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書，操作使用說明書等資料齊全；12、按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施的建設，并可正常投入使用。13、垃圾站、臨時建筑垃圾堆放點及地下車庫等配套設施建設完工，并能正常投入使用。14、物業管理用房已按公司要求進行配置并裝修完成，具備正常投入使用條件，滿足物業進駐現場辦公的要求。15、明確集中交房及質保期內維修整改分管領導和責任工程師，確定了明源交房系統的運行操作人員，組建了維修整改隊伍，有完善的維修整改流程。三、質量標準1、項目公司在與施工單位辦理分戶驗收與竣工驗收時，必須要按照國家和省市建筑工程質量標準和承接查驗標準逐項對驗收內容進行查驗，并確保待移交項目達到公司制定的《物業分戶驗收與承接查驗標準》。2、項目公司與物業公司辦理物業的承擔查驗與移交必須按《物業分戶驗收與承接查驗標準》執行。3、《物業分戶驗收與承接查驗標準》見附件一。四、驗收流程1.籌備交房工作。項目公司應在交房前3個月編制《交房工作計劃及物業移交方案》，并與物業公司簽訂《交房期服務協議》，書面通知物業進場協助地產開展分戶驗收與承接查驗工作?！督环科诜諈f議》模板見附件二。2、成立查驗小組。在公司聯合驗收小組進行聯合驗收前，項目公司工程部應組織監理、施工單位、設計單位、物業公司成立分戶驗收與承接查驗小組，依據《物業分戶驗收與承接查驗標準》做好自檢工作，自檢合格并完成相關整改后報公司總部聯合驗收工作組。3、查驗房屋設施。項目公司和物業公司組成的驗收小組要按照國家和省市建筑工程質量標準和承接查驗標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。經公司聯合驗收小組確認達到《物業分戶驗收與承接查驗標準》的項目，物業公司應當及時接管。4、限期組織整改。對查驗中發現的問題，項目公司應按明源系統的要求書面明確修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設備使用的問題，項目公司應當在公司規定的工作日內限期組織施工單位進行修復；對于不影響房屋和設備使用的問題，項目公司應在3個工作日內自行組織修復，也可以書面委托物業公司進行修復，委托修復費用由項目公司支付，項目公司自行從相關責任方扣除費用。5、書面申請驗收：對達到移交條件的待移交項目，項目公司必須在交房25日前書面向公司總部工程部或物管部提交《物業承接查驗聯合檢查申請書》，通知公司聯合驗收小組進行驗收，公司總部工程部或物管部牽頭在3個工作日內成立聯合驗收小組，進行現場驗收，經公司總部聯合驗收小組確認達到《物業分戶驗收與承接查驗標準》的條件后，公司總部聯合驗收小組下達《物業承接查驗審核確認書》。項目公司與物業公司依據相關申請書必須在交房15日前完成與物業公司有關承接查驗的移交手續。其中：分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，分期進行承接查驗。6、簽訂交接文件。項目公司與物業公司依據《確認書》在辦理有關承接查驗的移交手續時，項目公司和物業公司應對整改后的驗收內容逐項驗收，經驗收合格后，物業公司與項目公司應當及時簽訂物業管理承接查驗文件。承接查驗文件作為日后業主委員會成立時的法律移交文書。承接查驗文件應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的基礎資料明細。7、移交保管資料。經公司聯合驗收小組確認達到《物業分戶驗收與承接查驗標準》的項目，物業公司與項目公司辦理承接查驗手續后，項目公司應當對基礎資料進行查驗。資料完整齊全的，項目公司應當與物業公司及時辦理資料交接手續。不齊全的，建議進行分項移交，需把有資料的先移交，不完善的明確移交時間，待完善后再進行補充移交。物業公司應對承接查驗的基礎資料、文件檔案妥善保管，負責在前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業時，向業主委員會移交物業承接查驗的全部資料、文件和檔案。8、辦理交房工作。項目公司按照公司總部交房節點的要求，依據交房工作計劃和物業移交方案與物業公司所屬物業服務中心聯合開展業主交房工作，對于交房過程中業主提出的房屋質量問題或設計缺陷等，按照限期組織整改的要求進行集中整改，滿足業主的交房要求。關鍵步驟工作內容完成節點工作文件與成果籌備交房制訂交房工作計劃，開展交房籌備工作。交房前三個月《交房工作計劃》《物業移交方案》實施查驗成立查驗小組，查驗房屋設施設備，限期組織整改。施工單位辦理竣工驗收完畢，在提交工程移交申請前《交房期服務協議》《物業進場通知書》《竣工驗收問題清單》《整改任務單》移交申請完成竣工驗收與整改工作，達到物業移交必要條件后向總部書面提出移交申請，經審核通過后進行移交。業主交房二十五日之前《承接查驗聯合檢查申請書》《物業承接查驗審核確認書》物業交接與中建物業辦理正式的物業交接手續，簽署交接文件，查驗備案和移交保管資料業主交房十五日之前《物業交接資料與記錄》《物業交接遺留問題清單》《物業承接查驗備案表》正式交房運用明源交房系統，實行網上操作，開展業主集中交房工作。合同約定交房時間《交房工作計劃》、《入伙通知書》《住宅使用說明書》《房屋質量保證書》集中整改按明源正式交房流程實行網上操作，下達整改任務派工單，跟蹤落實整改，通知業主二次驗房，完成小業主收房集中交房后六個月《施工單位整改任務派工單》《物業公司協助整改派工單》五、工作要求六、維修責任1、質量保修期以內的維修整改。集中交房期與質保期內工程質量的維修整改，地產項目公司應當執行建筑工程質量保修的有關規定，由項目公司組織相關的施工單位負責維修，地產項目公司必須指定分管領導和專職維修工程師負責維修整改工作，建立完善的維修整改流程，確保維修整改快速高效。2、保修期限屆滿后的維修整改。保修期限屆滿后，自用部位、設施、設備，由業主負責維修、養護；共用部位、設施、設備的日常維修、養護由物業公司負責。七、查驗備案物業公司與項目公司辦理承接查驗手續后60日內，物業公司應當書面告知地產總部物管部以及轄區物業管理行政主管部門，并將承