房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七章住房公積金貸款

內容提要（一）

本章主要講述住房公積金制度、住房公積金管理和住房公積金貸款三方面內容。重點講述住房公積金的管理機構、繳存、提取、使用和貸款，特別是貸款的申請、期限和利率。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第七章住房公積金貸款

內容提要（二）

我國的住房公積金制度是在借鑒新加坡中央公積金制度的基礎上建立起來的，它是我國住房金融體系的重要組成部分，是政策性住房金融的主要制度性安排。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述一、住房公積金的概念（一）住房公積金

根據(jù)我國住房公積金管理條例的規(guī)定，我國的住房公積金是指城鎮(zhèn)在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長期住房儲金，它是具有保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有，專門用于職工住房建設和消費。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

我國的住房公積金的特點：

1.專用性

2.強制性

3.政策性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（二）住房公積金制度

住房公積金制度是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成的相關制度的總稱。我國住房公積金制度是圍繞住房建立的單一性制度安排。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（三）我國住房公積金制度的特點與新加坡相比：新加坡中央公積金是覆蓋全社會的具有住房、醫(yī)療、投資等綜合保障職能的一項制度性安排。我國住房公積金參加者是城鎮(zhèn)在職職工，用途也只限于住房。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

與香港相比：香港強制性公積金（簡稱強積金）的目標是，確保為全香港就業(yè)人員提供退休以后的經(jīng)濟保障。香港強積金的運行制度與新加坡最初建立中央公積金制度的思路比較接近，該制度也具有強制性、政策性等特點。與內地住房公積金相比主要區(qū)別在于用途不同。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述與巴西相比：

巴西把社會福利計劃與住房發(fā)展相結合，有效地解決了住房信貸資金來源，建立了較完備的住宅信貸市場該基金具有強制性、積累性等特點，以法律規(guī)定的形式進行管理。上述特點與我國住房公積金相似，在用途上則比較廣泛。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述二、住房公積金制度發(fā)展概述（一）住房公積金制度的建立及其作用

1991年上海市住房制度改革方案中，借鑒新加坡中央公積金制度在全國率先推行住房公積金制度。

1994年國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確提出在全國建立住房公積金制度。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

1998年國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。

1999年國務院頒布了《住房公積金管理條例》，對住房公積金作了進一步的規(guī)定，標志著我國住房公積金制度進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。隨后，各地從加強宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴大個人貸款、改進服務等方面入手，推動了住房公積金工作的開展。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（二）住房公積金制度的發(fā)展

近兩年來，全國住房公積金業(yè)務呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢，其主要特點有：一、住房公積金歸集進一步加強二、調整了使用方向三、管理工作逐步規(guī)范四、初步建立了住房公積金監(jiān)督體系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（三）目前我國公積金制度存在的問題首先：個人住房貸款比例仍然偏低。其次：目前個人住房貸款質量較好，貸款逾期率比較低，但我國發(fā)放公積金個人貸款的時間還很短，從長遠看，隨著產(chǎn)業(yè)結構和企業(yè)結構調整，職工流動性增強，個人住房貸款風險會增加，需要完善個人貸款的風險防范機制。再次：住房公積金歸集工作有待進一步加強。另外：住房公積金被挪作他用的情況在一些城市時有發(fā)生。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

三、新加坡中央公積金制度

新加坡是最早建立公積金制度的國家，其中央公積金制度為解決居民住房問題提供了無可替代的支持，取得了舉世公認的成就。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（一）新加坡中央公積金制度概況

新加坡中央公積金制度建立于1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強制性儲蓄制度。中央公積金制度建立之初只是為了實施養(yǎng)老金計劃，為新加坡的在職人員提供社會保險。隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保健、教育、投資等作用的具有十多項實施計劃的覆蓋全社會的社會保障儲蓄制度。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述中央公積金制度以立法的形式規(guī)定，凡在新加坡有薪金收入（包括各種津貼）者，都必須與其雇主一起將其月薪的一定比例繳存于中央公積金局。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購買住房，支付醫(yī)療、就學、投資等費用，在達到55歲的退休年齡或因殘疾無法勞動時，便可以用這筆儲蓄來維持生活。公積金具有延續(xù)性，不因雇員的工作變動而終止或中斷。公積金的管理、使用、核算由中央公積金局全面負責。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（二）新加坡中央公積金制度的作用和特點

1.新加坡中央公積金的作用

2.新加坡中央公積金制度的特點（1）法律強制性（2）綜合保障性（3）自助性（4）國家援助性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述（三）與住房有關的公積金運作計劃

1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎上，提出“居者有其屋”計劃，該計劃的成功實施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問題的少數(shù)國家之一。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)住房公積金制度概述

1981年實施的住宅產(chǎn)業(yè)計劃是支持公積金會員利用公積金存款從市場上購買住房。會員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來存款購買私人住房，以及繳付有關購買該住房的律師費、印花稅、調查費等其他費用。如果會員賣掉房產(chǎn)，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶上。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理一、住房公積金管理原則

（一）住房委員會（二）住房公積金管理中心（三）住房公積金的監(jiān)督房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

住房公積金管理中心和職工有權督促單位按時履行下列義務：一是住房公積金的繳存登記或者變更、注銷登記；二是住房公積金賬戶的設立、轉移或者封存；三是足額繳存住房公積金。住房公積金管理中心應當督促受委托銀行及時辦理委托合同約定業(yè)務。受委托銀行應當按照委托合同的約定，定期向住房公積金管理中心提供有關的業(yè)務資料。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

二、住房公積金的繳存

職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職工繳存的部分一起存入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

三、住房公積金的提取和使用（一）住房公積金的提取

職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)住房公積金管理

（二）住房公積金的使用

住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等費用；職工使用本人公積金不足以支付上述費用，可經(jīng)配偶、同戶成員或者非同戶的直系親屬同意，并經(jīng)指定的金融機構確認后，可動用其配偶、同戶成員或非同戶直系親屬的住房公積金。目前，住房的內部裝修、房屋養(yǎng)護、住房租金和認購住宅建設債券等費用，不得用住房公積金支付。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

一、住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款二、住房公積金貸款程序（一）借款申請

住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請。借款人提出借款申請時，需要提交借款申請書、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

（二）借款審批

公積金中心在受理借款申請之日起15日內，按照受理時間的先后順序，作出準予貸款或不予貸款的決定。準予貸款的，公積金中心發(fā)放準予貸款決定書，并書面通知申請人到受托銀行辦理貸款手續(xù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

（三）借款手續(xù)辦理

在準予貸款決定書規(guī)定的有效期內，借款人憑準予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。受托銀行與借款人應當以書面形式簽訂公積金借款合同。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款（四）借款使用及償還貸款本息的償還方式除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人住房公積金賬戶儲存余額用于償還貸款。當借款人住房公積金賬戶余額不足時，可以提取其配偶、同戶成員和非同戶直系血親的住房公積金賬戶余額，但要征得被提取人的書面同意。需要提取住房公積金賬戶儲存余額的借款人，應當向市公積金中心提出申請，經(jīng)審核同意后在借款合同中約定，并由受托銀行以轉賬方式代為辦理提取手續(xù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

三、住房公積金貸款方式（一）貸款期限

貸款期限由公積金中心或受托銀行根據(jù)借款人的申請及償還能力確定。每項公積金貸款期限最長不超過30年，并不長于借款人法定離休或者退休時間后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不長于其中最年輕者法定離休或者退休時間后的5年。借款人的申請期限短于規(guī)定的最長期限的，貸款期限以申請期限為準。

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款（二）貸款金額每項公積金貸款的具體金額，按照借款人的申請金額和規(guī)定的貸款限額標準計算。申請金額不超過所有貸款限額的，以申請金額作為貸款金額；申請金額超過任意一項限額的，以其中最低的貸款限額作為貸款金額。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款

（三）貸款利率

住房公積金貸款利率按照國務院批準的利率標準執(zhí)行。（四）還款方式

1年期以內的公積金貸款，應當于到期時一次還本付息；1年期以上的公積金貸款，應當按月償還貸款本息。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款四、個人住房擔保組合貸款

申請個人住房擔保組合貸款的，必須同時符合住房公積金管理部門有關公積金貸款的規(guī)定和有關住房商業(yè)性貸款的規(guī)定。申請個人住房擔保組合貸款，借款人應先向商業(yè)銀行提出申請，同時提供相關證明材料，由商業(yè)銀行憑借款人相關證明材料代借款人向公積金受托銀行提出公積金貸款申請；公積金受托銀行經(jīng)審核，書面向借款人承諾公積金貸款可貸額度、期限等，同時通知商業(yè)銀行；商業(yè)銀行經(jīng)審核，書面向借款人承諾商業(yè)性貸款額度、期限等。組合貸款發(fā)生日必須為同一天。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款五、住房公積金貸款的擔保擔保的具體方式：（1）抵押加擔保。借款人將所購的住房抵押給銀行，同時還要有具法人資格、符合擔保條件的第三方給予擔保。（2）抵押加購房綜合保險。如果不選擇第三方擔保，可以在辦理房屋抵押時，買一份綜合保險，它將為借款人提供保證、保險。（3）質押。也就是把相當于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。（4）由房地產(chǎn)擔保公司擔保。國際上通行的擔保方式。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)住房公積金貸款擔保公司為借款人提供三項社會性保障。第一、意外事故債務免除。主借人因意外事故造成死亡或因意外事故致殘完全喪失勞動能力的，由其繼承人、受遺贈人提出書面申請，經(jīng)擔保公司查證情況屬實的，由公司承擔連帶保證責任。第二、生活特困罰息減免。在還款期間內，主借人因生活來源發(fā)生重大變更而造成生活特困，且其配偶、其他參與借款人均無生活來源，