分類物業管理試題及答案

一、第一章物業分類管理概論

一、名詞解釋題：

I.物業分類管理：就是物業管理企業為了實現物業管理活動的滿意目標，根據物業的性能、特點

及其變化，業主和物業使用人的需要，以及物業管理工作的資源條件情況：運用現代物業管理方法、

手段開展工作的針對性的、專門化的物業管理活動。

2.職業經理人：所謂職什經理人是指以企什行政為第一要務.接受投資者聘用,根據合同條款.

運用杰出的管理和經營手段，使企業發展和獲取利潤的專門人才。

二、填空題：

I.物業分類管理是一個相對的范疇，物業服務管理從一開始就具有綜合性和專業性,必須有專業

人員和專門機構來施行。

2.在國外物業分類管理是隨著物業管理市場的發展和社會分工的需要而發展的。

3.在英國，微觀上，19世紀60年代泊明翰市的奧克維婭?希爾(OctaviaHill)最早為其出租物業

制定了一套規范。在宏觀上，伯明翰市政府為適應當時的工業發展的需要，從城市建設的角度出發，

開創了由政府出面主持房地產即物業的成片開發、租賃、管理的先例。

4.英國政府對物業管理行業實行社會化管理,一般不干涉，而由住宅中介機構一一住宅管理協會

負責協調。

5.1868年英國皇.家測量師協會(半官、半民性質)成立，它實際上是“準”全國性物業管理協會。

其所轄的7個技術專業小組成員，除履行各自的與房地產有關的專業技術職能外，均要同時承擔物

業管理職能。

6.物業管理起源于英國，但真正的現代的專業性物業管理卻是于19世紀末至20世紀30年代在美

國形成和出現。

7.在美國，對物業管理公司來說，每一個物業均是其盈利中心。但作為一個公司來講，處于戰略

考慮，他的管理模式、管理制度、管理程序都是統一的,都實行標準化管理。

8.從公司內部運作看，美國的物業管理企業的管理，一般以1名或多名注冊物業經理為核心,其

他人員圍繞其開展工作。管理服務的日常事務，就主要是通過外包的方式，由專業性企業承包，物

業管理企業起一個總調度和總負責的作用。

9.廣州珠江物業酒店管理有限公司從90年代初就開始引進香港第一太平或維斯物業咨詢公司的經

營管理經驗，采取物業承包的方式承接廣東世貿大廈的物業管理業務，在物業分類管理方面較早進

行探索。

10.深圳中海物業介入寫字樓、商場、商住區、別堂區等不同類型的高檔物業達100余處，成為“中

國第一大管家”

11.1994年3月在沿海開放城市幾年來物業管理試點的基礎上，建設部頒布了《城市新建住宅小區

管理辦法》,提出逐步推行“社會化、專業化”管理模式，

12.2000年10月15日,中國物業管理協會成立，不但使物業行業走上了自律中發展的軌道，而且

也為物業管理企業的專業化提供強有力的行業性專業技術指導與支持。

13.2003年9月1口正式實施國務院《物業管理條例》明確了房地產開發與物業管理相分離的原則,

為物業分類細化管理廣闊的空間和法律保障。

14.《條例》第四十條“物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企

業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人”的規定，

15.黃安永在《物業管理辭典》（1999.5版）中，提出為了使物業管理更加專業化、科學化，根據

物業使用功能的不同將物業分為生活、辦公、經營、生產等

三、選擇題：

1.以下屬于物業分類管理的特點的有（ABCDE）

A、物業管理主體的多樣性B、物業分類管理對象的特定性

C、物業分類管理活動的競爭性D、物業分類管理手段的先進性

E、物業管理服務目標的雙重性

2.公寓大廈、摩天大樓的出現及其管理的需要，以及物業管理組織（ABC）等專業性物業管

理行業組織的成立，使美國的物業管理進入專業化管理時代。

五、A、芝加哥建筑物管理人員協會（CBMO）B、建筑物業主組織（BOO）

六、C、建筑物業主與管理人員協會（BOMA）D、住宅管理協會

3.在英國，物業管理企業間分工明確，物業管理中的小工程、小項目一股由（A）完成。

A、綜合性物業公司內部人員B、專業的物業管理企業

C、綜合性物業公司D、注冊物業經理

4.美國物業管理最顯著的特點是（C

A、科學化B、社會化

C、專業化D、網絡化

5.美國物業管理經理人有（BCD）等幾類。

五、A、銷售經理B、樓宇經理

六、C、物業經理D、資產經理

6.在市場經濟體制下，房地產作為商品，其分類的依據，在生產、流通、消費各經濟運行環節中,

應充分體現在（AB）的特點與要求。

AN商品屬性B、社會屬性

C、房屋建筑自然性D、房屋建筑使用性質

7.美國學者羅伯特?C?凱爾等根據不同物業的管理所需要具備的知識不同將物業分為

（ABCE）。這種劃分方法也是目前國外普遍采用的劃分方法。

A、居住物業B、商用物業

C、工業物業D、智能物業

E、特殊用途物業

8.依據物業的收益性對物業進行分類，物業可分為（ABCD）四種類型。

A、收益性物業B、有限收益物業

五、C、有限公益物業D、非收益性物業

9.依據物業權屬關系分類，可將物業分為（ABCD）。

A、國有產權物業B、社團產權物業

C、集體產權物業D、區分所有權建筑物業

10.依據權屬的經濟性質分類，可將物業分為（ABCD

A、國有產權物業B、集體產權物業

C、股份制產權物業D、個人私有產權物業

11.依據建筑物的高度及結構分類可分為（ABCD）。

A、多層建筑物業與高層建筑物業B、獨立式住宅（別墅）物業

C、宅小區物業D、辦公樓宇工業區及其他物業

12.按照管理的性質的分類按照管理的性質可將分將為（ABC）。

A、委托管理物業B、租賃經營物業

C、委托代理物業D、承包經營物業

四、簡答題:

1.實行物業分類管理的必然性

物業管理作為伴隨房地產業快速發展起來的一個新興產業，在國內外

均為世人所矚目。物業的種類繁多、構成復雜、關系眾多、利益多元化等

特點，已使物業的管理非納入精細化的科學管理軌道不可。物業管理行業

的分工發展過程中，也需要推進物業分類精細化管理。物業分類管理適應

了物業自身特點的對管理工作需要，同時又是物業管理行業發展、物業管

理科學進步的必然。這樣才能使物業管理行業發展壯大。

(1)物業管理業務覆蓋面越來越寬。

(2)物業管理行業的發展需要。

(3)不同物業的不同特點，管理的側重點不同。

2.國外物業分類管理的產生與發展的動因

(1)社會分工是物業分類管理的前提條件。

(2)專業化是物業分類管理的直接動因。

(3)市場需要是物業分類管理的客觀條件。

(4)科學的公司治理結構是物業分類管理的微觀基礎。

(5)物業管理專業人員的職業化管理制度的完備是物業分類管理的宏觀保障。

(6)現代物業及物業管理中高科技、智能化的應用推動了物業管理企業的科學化、精細化的

物業分類管理。

3.物業分類管理的意義

現代物業的特點是人類社會發展對物業構建的要求與作用的結果。物業管理企業在實施對物業

的管理過程中必須考慮這些特點，多樣性，復雜性，動態性的物業在管理上必須采取分類管理的方

法進行具體化的管理。從物業管理企業經營的角度講有一個物業管理市場細分的問題。從物業服務

的角度有一個服務專門化和社會監督的問題。從政府管理的角度有一個分類指導的問題。

(1)有利于政府對物業行業的分類指導與管理，促進物業管理行業的健康發展。

(2)有利于根據不同物業的不同特點細分物業管理市場，開拓物業管理業務的空間。

(3)有利于促進物業管理企業在管理上的科學分工，促進物業管理企業服務的專門化和社會

對物業服務質量監督的機制的建立。

4.現代物業的主要特點

隨著新世紀的到來，人們的生產、生活發生了許多重大變化，為人類的生產、生活服務的物業

也隨之而發生變化，它改變著現代物業的建構的目的與理念，形成現代物業的發展趨勢和特點。同

時，物業管理的理念、管理模式、物業服務的業務內容、物業管理組織結構等將發生重大變革。新

技術、新材料、新方法等將會持續不斷地應用到物業管理行業，并將從根本上改變目前的物業面貌

和人們的工作、生活方式。物業呈現多樣性，復雜性，動態性的特性。在物業的構建和管理上體現

出園區化智能化、網絡化、環保化、人性化、新異化等特點。

(1)園區化。

(2)新異化。

(3)高技術條件下的智能化、網絡化。

(4)環保化、人性化。

五、論述題：

1.現代物業的分類管理趨向

現代社會物業的多樣性、復雜性和動態性特性，以及物業管理企業化、社會化、專業化的要求,

決定了物業管理工作的分類管理、細化管理的必然趨向，但從理論上講物業管理的分類管理要求

是由物業管理激烈的內部市場競爭、行業的社會分工發展和物業管理日益社會化趨勢決定的。

(1)物業市場細分化。物業管理企業要在行業競爭中立于不敗之地必須在更專業的物業細分

市場上找到新業務。物業管理本身包含的業務范圍非常廣。物業管理企業在提供物業管理和服務的

同時，還可以開展其他與物業有關的業務，如房屋中介、房地產法律咨詢、房屋買賣代理、建筑裝

飾等項目；也可以在小區內部根據實際情況搞一些餐飲、商業服務項目。這樣物業管理公司不但可

以通過主業獲得收人，還可以通過多種經營來提高經濟效益.

(2)物業管理專業化與專門化。物業管理作為服務行業的新興產業，競爭激烈，導致專業化

的社會分工迅猛發展，物業分類管理成為必然要求。要實現物業管理專業化除了要有專門的組織機

構，如專門化的物業管理公司；要有專業人員配備或可以合作的專業技術力量外；還需要有現實或

潛在的物業管理需求細分市場；需要有開展對這些細分市場的科學分類、分析調研、市場定位、選

擇進入市場策略等物業分類管理技術活動。

(3)物業服務單一化、個性化。隨著人們收入的提高，業主及物業使用人越來越要求單一化、

個性化的服務管理。物業管理企業所面向的是特定的物業區分所有權業主或特定的物業使用人，除

了因物業引起的共同事務的管理服務外，還有大量的物業管理服務是針對特定的個體特殊需要的業

務活動，它是物業管理服務的一個方面。特別是隨著人們收入的提高，業主或物業使用人的個體需

要在層次上、量上都會上升。物業管理企業的單一服務項目將會越來越多。近年來，高檔別墅消費

者越來越多，用什么樣的物業管理理念、模式管好這些物業，滿足客戶的個性化需求是當前物業管

理行業的熱點問題。

（4）管理的社會化。物業管理的日益社會化要求針對性的單一化服務與精細化管理，首先必

須有具體化的分類管理。其次，物業管理的社會化還表現在它是一項需要全社會的參與、監督，才

能得以健康發展的事業。

六、應用題（案例）：

案例1：從“居民大院”到新型社區——成都物業管理方式的變遷

90年代以前，成都的“居民大院”、“機關大院”是市民的主要棲身之所，它呈現出這座歷史

名城那古樸而又獨特的都市風貌。走進“居民大院”，看到的往往是一位老頭把守在院子大門口，

擔當著大院的治安工作，單元樓的人行通道變成了儲藏間和廚房，令人行走都難以轉身。孩子們在

院子里嬉戲，大人們則在人行通道一邊聊天，一邊炒菜作飯，院里的清潔衛生，當然是自家得管自

家的門了。過慣了福利生活的人們，若要他們自掏腰包交納本當屬于他任日常花銷掉的水、電、氣

費用，沒準兒會把院子里吵得個天翻地覆。

90年代初，隨著社會的發展，特別是城市化進程的加快，一座座拔地而起的高樓大廈取代了原

有的“居民大院”和“機關大院”。隨著第一個新型社區棕北小區在城南誕生了，棕北小

區以其完善的社區配套，高品質的社區生活（環境），改變了小區居民的生活方式，也開啟了成都

物業管理的新紀元。

隨著成都房地產業的蓬勃發展，精神生活與物質生活日益豐富的人們除了需要有一個高品質的

社區外，還迫切需要有與之相匹配的社區管理與社區服務。因此，成都新型物業管理的誕生也勢在

必行。繼棕北小區在城南誕生后，錦繡花園、芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場，尤其是

推崇“坐奔馳轎車，住錦繡花園”的錦繡花園，引領了成都房市的開發潮流，是如今成都房市“南

富西貴”的主要締造者。1993年，隨著成都錦繡花園物業管理公司的成立。一批新型物管：倍特物

業、三泰物業、銀都物業、上河城物業、錦城苑物業等先后在蓉城爭奇斗艷，不但如此，一批“洋

物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陸成都，與本土物管同臺競技。

他們以耳目一新的管理模式，前工的管理理念以及完善的社區服務為成都物業管理行業注入了

新的活力。

從一個老頭加一把苕帚的“居民大院式管理”到第一個新型社區（棕北小區）在蓉城的誕生，

再至錦繡花園等高檔樓盤在成都的安家落戶，物業管理在成都的發展已初具規模。其翻天覆地的變

化，與當初房地產業在成都的發展有過之而無不及，整個物業管理業呈現出先聲奪人之勢。

討論題:

1.成都物業管理的發展說明了什么？

2.物業管理企業如何適應這種發展？

（答案：略）

第二章居住物業管理

一、名詞解釋題：

1.居住物業：是包括不同結構類型、消費檔次、服務需求的，各種以滿足棲身、休養、休閑以及

其他相關功能的房地產物業的統稱。

2.居住物業管理：是對居住物業小區內的房屋建筑、市政公用設施的維護、修繕，公共衛生、交

通、治安、巾場以及環境容貌的維護與整治，是通過實施管埋法規和制度，對社區居住活動和行為

關系、居住習俗進行制約、調節、疏導、監督和服務，協調各種社會關系，從而使居民的居住行為

的規范、有序化。

二、填空題：

1.新建居住物業一般實行封閉或半封閉式的物業管理:原有的居住物業也在進行半封閉式的改造

及逐步引入物業管理；而舊城區中的居住小區在物業管理上是狹窄的，粗放的,急需進行改進。

2.單元性居住物業一般建筑面積在曰萬平方米；普通居住物業指建筑面積在5-—30萬平方米

的住宅區；大型居住物業主要是大中城市中建筑面積在30—100萬平方米的住宅區:巨型居住物業

指建筑面積在100萬平方米以上的住宅區。

3.多層住宅，即不設電梯而用樓梯組織垂直交通的洼立層住宅。中層住宅，一般是指至少設置

一部電梯的逅9＞的住宅。高層住宅，即地層及坨層以上的住宅。其中10至16層住宅為二類

高層住宅，高層至17層以上的住宅為一類高層住宅。

4.居住物業管理的目標有經濟效益的目標、社會效益的目標、環境效益的目標、心理效益的目標。

三、選擇題:

1.居住物業是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的（A）

A、建筑物B、房地產商品

C、普通住宅D、花園洋房

2.（B）是物業的基本類型之一,也是目前物業管理業務覆蓋面最廣的業務類型。

五、A、工業物業B、居住物業

六、C、商務物業D、特種物業

3.居住物業按建設時間可分為（ABC）o

a）A、新建居住物業B、原有居住物業

b）C、舊城區的居住物業D、開發區居住物業

4.按建設規模可分為（B）。

五、A、獨立居住物業、普通居住物業、大型居住物業、巨型居住物業

六、B、單元性居住物業、普通居住物業、大型居住物業、巨型居住物業

七、C、單元性居住物業、普通居住物業、花園居住物業、巨型居住物業

八、D、單元性居住物業、普通居住物業、大型居住物業、別墅居住物業

b.按建筑主體樓宇的構成可分為居住物業（A）。

A、多層、中層、高層、超高層

B、多層、中層、小高層、超高層

C、多層、中層、高層

D、多層、高層、超局層

6.按實際的居住條件，大體可分為三個層次，即（ABC）o

a）A、普通住宅小區B、高層住宅小區

b）C、高檔別墅小區D、高尚住宅小區

7.《住宅小區物業管理公共服務等級指導標準》（征求意見稿）將居住物業管理服務的標準與要求

列為6個方面：即（C）

A、基本要求、物業管理、設施設備維護養護、公共秩序、保潔服務、綠化養護管理。

B、基木要求、房屋管理、設施設備維護養護、公共秩序、環境服務、綠化養護管理。

C、基本要求、房屋管理、設施設備維護養護、公共秩序、保潔服務、綠化養護管理。

D、基本要求、房屋管理、設施設備維護養護、保安服務、保潔服務、綠化養護管理。

8.(A)以上的住宅為二類高層住宅。

五、A、10至16層B、17至19層

六、C、9至12層D、7至9層

四、簡答題:

1.居住物業的特點

居住物業的特點與物業的特點在某種程度上是重合的。這里所謂的居住物業特指住宅小區物

業，因而有它的個性；又由于特指小區，因而更注重物業的整體性。

規劃布局的統一性。

(2)住宅結構的整體性。

(3)使用功能多樣性。

(4)產權歸屬多元性。

(5)物業小區的現代社會性。

(6)物業的經濟性。

2.居住物業的功能

居住物業的主要功能有以下幾個方面:

(1)居住功能。

服務功能。

經濟功能。

(4)社會功能。

3.居住物業管理的特性

隨著住房制度改革，住房商品化進程的加快及小區建設、管理發展的日益完善，居住物業管理

越來越體現以下一些特性:

(1)唯一性。

(2)綜合性。

(3)專業性。

(4)經營性與中介性。

(5)服務性。

4.居住物業管理的主要內容有那些？

居住物業管理的內容在不同的物業管理企業有不同的側重點，但居住

物業管理的基本內容都是相似的，一般來說，居住物業的日常管理內容主

要是以下幾個方面：

(1)房屋管理。

(2)違章建筑的管理。

(3)環境衛生的維護管理。

(4)綠化管理。

(5)公共秩序維護與治安管理。

(6)公用市政設施的維護管理。

(7)車輛交通管理。

(8)消防管理。

(9)物業租賃管理。

(10)收費管理。

(11)提供各種服務。

(12)居住關系的管理。

五.論述題：

1、試述居住物業管理理念。

(1)“寓于經營于管理之中、寓管理于服務之中、寓于服務于經營之中”的理念。居住物業管

理是一項牽扯面很廣的服務性工作，它通過物業管理來引導人們居住行為，使之規范化、合法化。

物業管理企業除了向住(用)戶宣傳教育外，還應與進住住宅小區的住(用)戶簽署房屋及房屋設備使

用公約，以限制和制止不規范的使用行為。在住宅小區的房屋及房屋設備的使用管理中，物業管理

企業應嚴格遵守國家有關房屋管理的政策法規，加強管理，對不規范、不合理、不正確的使用要加

以制止，對造成損失者要責成其修復或賠償，情節嚴重的應給予必要的處罰。物業管理企業必須端

正經營作風，自始至終貫徹為居民服務的原則。它需要正確處理管理、經營與服務的關系，并將管

理、經營與服務三者結合起來，寓于經營于管理之中、寓管理于服務之中、寓于服務于經營之中，

只有這樣，才能協調好各種社會關系、妥善處理好各方利益。

（2）“業主第一，服務至上”的理念。物業管理企業應致力于為業主創造優質的服務質量，一

些物業管理企業提出“做業主的好保姆”、“做業主的好管家”、“同心園服務，業主是園心”等等,

這些意思都差不多，都是“業主第一，服務至上”的理念的體現。做到這一點，首先必須正確確立

物業管理企業與業主及物業使用人的服務關系與利益關系。業主是物業的主人，物業管理企業是雇

傭者、服務者，物業使用人是物業管理公司服務的顧客，這就是物業管理關系的基本性質。物業管

理企業的職能就是為他們服務。物業管理企業應在服務好業主及物業使用人的基礎上考慮自己的利

益。

（3）“專業管理”與“自我管理”相結合的理念。隨著科學技術的發展和人民生活水平的提高,

城市居用建筑水平在不斷提高，其中涉及的專業設備、設施和技術也越來越多，這本身要求對它們

進行專業化的管理。就是要使一個住宅小區內的房屋及設備管理能夠按統一方針政策、統一管理標

準、統一規章制度統一組織維修更新，提高房屋及設備管理質量，使之達到科學化、正規化、制度

化的高層次水平。物業管理企業在進行專業管理的同時，必須同時依靠住宅小區里居民的參與，使

大家共同遵守公德與法規，參與管理、整治、建設小區的活動，讓大家共同為改善小區環境承擔責

任。

（4）”使物業保值增值”的理念。居住物業管理，一方面，從在“保本微利，公平合埋”的原

則下，按照“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，由享用人、受益人分擔住宅小區的管理經費。另

一方面，從保值增值這一業主最關心的問題入手，通過延長物業使用壽命、良好經營管理和物業管

理企業的管理品牌效應實現保值增值,這一理念是遵循物業市場價值規律的體現，它不僅反映了物

業管理服務的內容與要求，而且抓住了利益驅動這一中心問題，提出了物業管理要實現的目標和任

務。

（5）“以人為本、滿足業主不斷增長的需要”的服務理念。如果說“業主第一，服務至上”的

理念是為了解決物業管理企業與業主之間的關系的話，那么“以人為本”的服務理念則是解決對人

（業主及物業使用人）服務與對物服務的關系。物業管理最初強調的是對物建筑物及設施、設備的

管理。香港和臺灣至今仍然保留著建筑設施維護管理公司這一名稱，在國際上也有國際建筑設施管

理協會（IFM）o這些都不得體現了對物的管理，但物業的所有者是人，物業管理的根本目的是為業

主及物業使用人服務，以人為木不但把物業管理的內容說全了，而且指出了現代物業管理重視人的

趨勢。“以人為本”的服務理念就是要提供充滿親情和親近感的服務，根據業主不斷增長的需要狀

況，盡可能地為業主提供更多的服務，并把業主的評價作為物業管理服務狀況的主要依據。

（6）“人人平等”的理念。現代社會核心的價值觀念是平等，物業管

理企業應在企業內部和物業管理工作中體現這一理念。物業管理者必須按

照平等的要求對待其委托人、顧客和下屬，并要求自己及其下屬制定崗位

責任制和行為規范，并要求員工上下共同遵守。不平等關系是不能長久保

持的。

2.居住物業管理的要求

按照居住物業的管理目標，我們可以根據各物業的實際情況和條件制定居住物業具體的管理要

求，總的來說可歸納為：

第一、物質環境管理要求。

（1）增強住宅功能。即要把握建設和居室裝修的發展趨勢，在設計上注重空間的節省、好用，

結構布局的合理，設備安裝的方便歸位，引導居民在裝修時通盤考慮房間布局、采光、通風及廚房

設備、衛生設備、生活設備安裝的合理性、安全性、舒適性。

（2）搞好小區設施配套。主要是指治安、消防、衛生、交通、文體、娛樂等公建設施配套，

一般按“統籌兼顧、添建補缺”的原則，就近、方便配置。

（3）美化環境。主要是要在綠化、美化上下功能。首先，盡可能將空地綠化，并注意花、草、

樹木的選擇、搭配，再以雕塑、假山、水池、噴泉、亭臺、榭舫等裝扮小區，使小區景色優美，清

幽宜人。

第二、社會環境管理要求。

（1）健全機構，形成機制，實行專業管理與群眾管理相結合的模式，充分發揮小區管委會的

作用，調動各方面積極性。

（2）完善制度，協調理順內外部各方關系，進行綜合治理、維護居住區的社會秩序。

（3）開展社區文化活動，加強精神文明建設，建設良好的人文環境。

第三、以改革、創新精神探索小區管理新路。

小區管理的改革，就是要不斷完善創新管理體制、模式、內容等。首先

要有觀念的變革，觀念上要樹立服務的觀念、競爭的觀念、創新的觀念、

講求效益的觀念，隨之是在實踐上加快企業化、專業化、社會化、契約化、

規模經營的進程，使小區管理常抓常新，富有生機。

六、案例分析題：

案例1:管理井然有序服務周到細致

―國外的物業管理與社區管理

國外的物業管理之所以工作到位，不僅是因為房地產業發展久遠，更在于有一套完善的規章制

度,所以箕服務“口碑”其佳C這里介紹幾個國家的作法：

新加坡的物業管理新加坡的公寓樓房，當地稱為“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前,

清潔工人就開始打掃衛生。居民如深夜回家，值班的門衛會道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的

保安。在一天24小時中，總會有服務人員在為社區忙碌著。

新加坡政府有關部門針對居民住宅及物業管理都制定了很細的規章制度，并形成法律，不管是

物業管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區，管理都是井

并有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發生。

從政府職能方面看，新加坡建屋發展局是負責實施政府建屋計劃和統籌物業管理的職能部門。

早在1967年，該局就制定了“土地所有權法案”，之后又經過多次修訂。該法案共有158章，其中

就規定了土地開發商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發商建設的公共組屋，每棟樓底層

不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規定了在共管

式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40席的土地用作花園、風景區以

及其他娛樂健身設施，確保物業管理的規范化。物業管理執照需要每年審批核發，如果哪家物業公

司違反條例，或是不按照規章辦事，將吊銷物業公司的營業執照。物業管理從業人員必須接受兩年

的房地產管理培訓，并需通過專業考試才能上崗。除了發揮監督管理職能外，建屋發展局的另一項

主要工作就是“服務”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區的認

同；另外，根據新加坡法律規定，所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。

在業主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規定了各項義務。比如各

個業主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內的裝修也有很詳細的規定，如常見的

由裝修引起樓下住戶漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土

地所有權法案”規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會

成員。該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘

請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是

否要收費、收多少，是否要增加或減少物業管理費等等，最終都以投票方式決定。在這種機制下，

物業公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區管理委員會有權立即將其解

聘。

德國的物業管理德國物業管理公司不僅要按條約規定負責雇主房產的定期維護和外部粉刷、住

宅區和樓道的衛生、門前屋后的綠化和規劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產法中所規定的

責任和義務。德國物業管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租

賃關系中表現得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租

房中出現了任何與房產質量和設備有關的問題，物業管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客

違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現糾紛可通過物業管理公司做

中間人進行調解；當雙方租賃合同終止時，物業管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產商一般

無需與房客直接打交道。

為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法,

劃出專人分管區域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。

瑞士的物業管理瑞士日內瓦物業管理的特點，就是為物業投資者增值，為房主和住戶提供方便

的生活條件和優質的服務。但物業小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務設施出租，完

善社區對居民的基本服務。日內瓦不動產管理公司總裁巴內握說，以物業管理促進社區建設，以物

業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調，應該是城鎮現代物業管理的目標和特色。然

而，日內瓦大多數的物業管理公司都是私營的。日內瓦州最早的物業公亙出現于1825年，是以私

人銀行的財務管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業管理中引進了一些新經臉，至1964年

基本形成了現代物業管理模式：即為住戶提供優質服務，為投資者實現物業增值，管理不斷創新。

在日內瓦，大多數城鎮居民選擇單元住房。物業公司經營的房產選擇性很強，從一室一廳到七室一

廳不等，住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環境好，生活方便，價格適當，同時特別

看重物業公司的服務質量。因此，物業公司把提供優質和多品種服務視％競爭的重要因素。

在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的管理員，負責

樓內的清潔衛生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個單

元內，逢年過節時負責布置樓道，凡住戶需要服務，都可找管理員，管理

員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通

知物業公司，住戶也可以直接打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與

其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時

間，登門服務。

日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。居民享受的

大多數公共服務項目由社區提供，如港泳池等體育設施，圖書館、博物館、學校、老人院、門診部、

藥房、銀行營業處等都分布在合理的范圍內。社區內的公園不論大小一律免費開放，體育健身場所

對本社區居民有優惠。居民的水電費、房租、電話費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就

近的郵局辦理。社區還不定期地舉行區內居民聯誼活動，在公園舉辦主題聯歡。社區內一般都有一

周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜C社區還辦有自己的刊報,免耕送進各家的信箱，服務十

分周到。

討論題：

1.你認為國外居住物業服務有哪些好有作法值得我們借鑒？

2.請結合中國物業管理的實際談談自己的看法。

（答案：略）

第三章商務物業管理

—?、名詞解釋題：

1.商務物業：是指以經營性房屋為主體的物業，如寫字樓、商業場所、會所等，是對其進行出租

或出售能夠獲得收入的物業。

2.純租賃式：即進駐的商家與物業的產權單位沒有更多的經濟利益及合作關系，只是單純的租賃

物業，獨立進行經營并承擔和享受經營的成果。在租賃物業時向產權單位交付物業的租賃費，向物

業管理公司定期交付物業管理費。物業管理公司受產權單位的委托，代表產權單位對物業進行日常

管理。

3.合作式租賃：即進駐的商家與物業的產權單位除了付租金以外還有其他合作的經濟利益關系。

也就是物業的產權單位向進駐的商家收取數量較低的物業租金作為“底金”，另一部分暫時不收，

作為產權單位的一種“權益”或投入，雙方商定一定的比例，根據經營的情況每半年或一年進行一

次分配。在這過程的始終，物業管理公司仍只是代表產權單位，對進駐的商家定期收取物業管理費。

二、填空題：

I.會所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場所

2.作為商務性的物業，寫字樓常常被用來全部出租,以收何投資和獲取利潤。

3.停車場有專用停車場和附設停車場兩種,其中多數是大型或高層建筑的附設物業。

4.現代寫字樓管理較重要的是三個方面：設備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字樓

的“容貌”；保安管理，它是寫字樓的“衛士

5.現代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理,另一種方式是互放式菅理。

6.物業管理公司要作好以下兩項常規性清潔管理工作：清潔保障工作和保潔服務管理。

7.寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、

機械設備層和樓頂面積。

8.實用面積是通過對辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測量來計算的:也可以是室內面積加

上隔墻地面水平投影的一半，通常應排除與建筑物核心部分相連的部分，如走廊、門廳、休息室、

容納建筑物設備的房屋部分等。

9.最小租金=（日常運行費用+抵押貸款還款額+預期投資回收額）/樓宇可租用面積

10.現在會所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨立型。

11.1營式是指開發建設單位自己對商業場所的設施進行經營,經營風險由開發建設單位承擔。

12.委托經營式是發展商委托物業管理公司在全面管理商業場所各種設旅的同時,代發展商經營商

業場所內的商業網點。

三、選擇題：

1.眾多的商務物業的集中在城市繁華區域，形成了（A）,國際上流行的稱呼為CBD。

A、中央商務區或商務中心區B、貿易中心區

C、國際金融中心區D、經濟中心區

2.按照經營的性質，商務物業主要可以分為以下幾類（ABCD

五、A、寫字樓物業B、商業場所物業

六、C、會所物業D、停車場物業及其他商務物業

3.寫字樓物業主要包括各行各業的（ABC）。

A、行政辦公B、業務大樓

C、商務寫字樓D、飯（酒）店

4.現代商業場所物業主要包括各種類型的（ABCD）等。

五、A、商場B、購物中心

六、C、購物廣場D、各種專業性市場

5.會所經營的主要項目包括（ACD

a）A、康體項目B、文化項目

b）C、休閑項目D、娛樂項目

6.寫字樓物業管理的目標可以用“（C）”六個字來概括。

a)A、安全、豪華、快捷B、安靜、舒適、方便

C、安全、舒適、快捷D、安靜、舒適、快捷

7.物業管理企業在清潔管理中的“三查”制度是指（A)o

A、員工自查，領班巡查,部門經理抽查

B、崗位自查，領班自查,部門經理自查

C、員工自查，領班自查,部門經理自查

D、崗位自查，領班自查,部門經理抽查

8.關于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關系的計算公式為正確的有（BCD)o

A、使用面積=租賃面積X租用率

B、租用率=租賃面積/使用面積

C、租賃面積;使用面積X租用率

D、使用面積;租賃面積?租用率

四、簡答題:

1.商務物業的特點:

(1)商務物業具有商業特性。

商務物業具有價值不能儲存的特點。

(3)商務物業具有不斷保持設施先進的特點。

(4)商務物業具有綜合性的特點。

2.寫字樓的特點

現代意義上的寫字樓同過去傳統的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓

的條件十分簡陋，設備簡單缺乏。而現在卻不同了，科技的發展尤其是通訊和信

息技術的現代化帶動了辦公的現代化,人們已經不再用傳統的工作方式來滿足今

天的工作要求。現代的寫字樓符合現代化的各種要求，它已經具有新的特點。

（1）現代寫字樓有相當規模的面積，辦公單位集中，人口密度大。

（2）現代寫字樓有良好的建筑和現代化的設備。

（3）現代寫字樓功能齊全，設施配套、形成了獨立的生活和工作系統。

3.寫字樓物業管理的服務要求

（1）消防安全和治安保衛是物業管理的首要工作。

（2）電梯安全運行、水電暖氣供應等要充分保訐°

（3）日常的清掃、保潔及專業的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環境。

（4）做好應付突發事件的準備。

4.商業場所物業的租賃管理的主要內容

（1）商業場所物業租賃的宣傳。

（2）潛在租戶的信息的收集。

（3）商場的維護。

（4）商場的安全管理。

5.商業場所物業的租賃管理中應注意的問題

（1）加強前期的商業場所物業出租方案及出租策略的策劃。

（2）強化租賃管理，實現利潤目標、信譽目標和服務目標的統一。

<3）處理好與進駐商家復雜的利益關系，實現共同發展。

6.會所的功能

會所主要表現在以下幾個方面：

（1）會所對綜合大廈和大型住宅小區有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。

（2）會所是發展品牌的重要手段。

（3）會所能促進物業項目的租售。

（4）所能有力地推動社區文化的發展。

7.會員制會所產生和發展的原因

會員制會所產生和發展的原因是：

(1)有可以享受的理想的環境和設施；

(2)為有同樣經歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流

經驗，分享信息提供機會；

(3)現代商務活動大量消費開支的存在；

(4)會員可結識志趣相投的人，結識社會和本行業的知名人士或社會

名流；

(5)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感；

會所的氣氛從容、不喧鬧，服務熱情周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、

健身、修養和度假。

8.會員制會所經營中應注意的問題

會員制會所經營中應注意下列問題：

(1)不要把健身、娛樂、美容設施上的投入反作為提高整個物業的銷售量或成本中心來看待，

通過科學合理有效的經營，這種投入就會轉化為利潤中心。

(2)會所可以通過提供一些會員專用的設施，來創造一種會員獨有的氣氛。

(3)建立輪流使用設施的制度。

(4)對于一些相關性設施的管理要進行嚴密的時間計算，以免會員和

公眾散客發生時間上的沖突。

五、論述題：

1.試述商務物業管理的特點

商務物業管理的特點是由商務物業的特點所決定的，一般來說，商務物業管理的特點體現在以

下幾個方面：

(1)商務物業管理是一種創造性的追加勞動。商務物業是以商品的形式存在的，反映其價值

的市場價格常常會出現較大的波動。其中，物業管理作為追加人類勞動的數量與質量，決定了物業

的價值發生了變化。只有創造性的物業管理勞動才能提高物業的價值。

（2）商務物業管理具有緊迫的時間性。由于商務物業的價值是不能儲存的，如果當天不能實

現經營，就失去了這一天的商業價值’

（3）商務物業管理是綜合性的管理。商務物業管理內容相當的廣泛，既有房屋出租、商業服

務，又有辦公、娛樂等活動，還有衛生、保安、綠化等日常管理服務，同時還代表產權人和租戶與

政府有關部門、公共事業部門、社會團體等組織就相關問題進行協商等。

（4）商務物業管理必須實施現代化、專業化的管理。這是由商務物業須不斷更新其設備設施、

保持其先進性的特點決定的。

（5）商務物業管理具有極大的社會效益。商務物業的投資主體呈日益多元化，維護投資者的

利益就成為社會問題。商務物業管理逐漸成為物業管理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的

提高、城市的美化等起著不可估量的作用。

2.試述寫字樓物業市場分析的內容。

首先是地區分析：

鄰近地區及地區性分析對于商業資產尤為重要，地區分析主要是對這一地區寫字樓物業的供給

與需求的分析。對寫字樓物業的地區供給與需求分析主要考慮以下一些因素：

（1）寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過剩

還是缺乏的。如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現代化寫字樓的空置率較低,

而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。

（2）地區新商業機構與業務的發展。要估算這一地區新商業機構的數量、典型的新業務對寫

字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數量、類型等，當然也需考慮現有租戶增加的可能性。例

如估計某一地區的企業數量每年以2%?4%的速度增加等。

（3）地區經濟增長。對寫字樓物業附近的整個地區的分析主要放在地區的經濟增長上，因為

經濟增長快的地區，市場不斷擴大，寫字樓的需求也隨之擴大，盈利機會較多，因而能吸引到國內

外的大公司進駐或設立辦事處。

（4）地區的環境。地區環境對物業的需求影響也很大。租戶比較關系物業所在地區的交通、

停車、相近的業務與服務，以及地區的聲譽，環境的改善，革新與新建設的項目（主要指污染的治

理、綠化的新建項目等）。

其次是吸收能力分析：

在分析寫字樓物業的空間時，物業管理者就要確定對寫字樓物業的吸收能力。物業管理者可以

根據歷史經驗確定每年的租賃面積或租賃的吸收能力。如果一座城市有五十萬平方米的寫字樓空

間，每年的吸收能力近十萬，那么我們可以推出這座城市擁有五年的可供租用的寫字樓物業空間。

再次是區位分析:

寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產生影響作用，大多數的企業在選擇寫

字樓物業時不僅要考慮物業的設施設備，還注重物業所在的區位，如所處的市場

環境、勞動力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和勞

動力對其的影響，而小公司考慮較多的是成本，環境對他們的影響是次要的。他

們更關心設施的便利和租金的合理。所以當一些大租戶搬到地段繁華的寫字樓物

業后，舊的物業便被相對較小的公司占用，這也是繁華地段寫字樓物業的空置率

較低的原因。由此可見，租僉的高低是大多數公司選擇寫字樓考慮的重要因素。

六、案例分析題：

案例3-3高科技企業想要啥樣的辦公物業？

從今年初以來，聯想控股所屬的融科智地公司開發的融科資訊中心A座，目前已經吸引相當數

量的重量級企業進入，比如美國益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國在線等國際級大公司都把自

己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業寧可放棄商務氛圍濃郁的中心區，而選擇中關村西區、

融科資訊中心、數碼中心、同方科技廣場這些軟件園、生命園，就是因為他們認為這里有適合他們

生長和發展的土壤。那么這些新落戶中關村的高科技企業選擇高檔辦公物業的依據是什么呢？

1.門當戶對。企業在尋找辦公物業時，除了關注租售價格和物業的位置，還比較注重企業自

身的形象，影響企業形象的主要因素之一便是：鄰居是誰？是否與本企業“門當戶對”？如果企業本

身挺有身價，而位于同一樓層的另一家企業檔次較低，那么當有客戶來公司造訪時，會對公司印象

不佳，公司也會覺得“掉價沒臉面”，生意當然受阻。

2.公眾環境。辦公樓里的公眾環境十分重要，會對企業員工有潛移默化的影響，在這個樓內

的交際圈里，如辦公樓內配置的咖啡廳、健身房、公共商務中心等，各進駐企業的管理者或員工有

許多相互接觸、交流的機會。大家可以相互認識，交際比自己所在的企業更好、更有發展前程的企

業人員，很可能會對企業間的合作或員工本人有利，互相影響。

3.業務互動。企業在選擇辦公物業時，非常關心進駐的其他企業的定位，看是否能與那些企

業有機會形成生意伙伴。

4、硬件設施量身定制。辦公物業的基礎硬件設施要符合企業的實際需求，就像量身定制一樣,

這樣的物業最受企業歡迎。比如II企業就要有相應的寬帶等設施。但如果硬件設施標準很商，該

企業卻并不需要，花費這么多的租金對企業來說就不值得了。所以，不同的辦公物業，針對的目標

企業是不同的。

5.位置方便工作。在辦公地點的選擇上，企業會看這里是否有利于開展業務，以大大提高工

作效率和業務拓展。石化盈科首席顧問葉祖達說，盈科在最初選擇寫字樓的時候，CBD（Central

BusinessDistrict商務中心區）和中關村的一些物業都曾考察過。選一個樓和用這個樓所具有的

功能有很大的關系。比如說一個數據中心就不需要CBD這樣很中心的地點。而如果是銷售、推廣性

質的公司就肯定要選擇CBD,因為那里是很多大公司的總部，人氣很旺。盈科主要是一個從事網絡

發展、研究方案的技術性的IT公司，并不需要CBD的環境，所以三年之內不會考慮CBD,而中關

村的氛圍正好適合他們。

6.高層人員居住問題。辦公物業周邊的生活配套設施應滿足企業中高層管理人員的需求，包

括在周邊最好有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到

工作中。

7.吻合的物業管理。辦公物業的物業管理服務要與進駐企業的形象與需求相吻合，這就要求

辦公物業要針對企業需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務，就要幫他們配置到什么程度與水

平。

討論題：

1.你同意上述觀點嗎？為什么？

2.該分析有無缺陷？你認為還應考慮哪些因素？

3.如何進行寫字樓的市場分析？

（答案：略）

第四章工業物業管理

一、名詞解釋題：

1.工業物業：就是指所有用于或適合于開展工業活動的場所，包括土地、建筑物、及其輔助設施。

2.商品配送共同化：是指生產、批發或零售、連鎖企業共同參與，由一家配送中心承擔他們的配

送作業。共同配送的實質是相同或不同類型的企業聯合，其目的在于相互調劑使用各自的倉儲運輸

設施，最大限度地提高配送設施的使用效率。

二、填空題：

I.工業物業就是指所有用于或適合于開展工業活動的場所，包括土地、建筑物、及其輔助設施。

2.投資回報率，即物業年經營稅后利潤與投資的比率。

3.為確保物業租賃者是一個富有生命力的高效益的租賃者，物業管理者必須考察工業承租者以往

的效益記錄、信貸資質和企業背景。

4.工業產品的需求增加了，必然導致工業物業的需求增加;反過來，凡是引起工業產品需求下降

的因素也將引起工業物業盤莖的隆低，這就是引致需求。

5.總的來說，不同性質的工業企業的廠址選擇大體上可以分成以下三種：資源主導型工業企業的

選擇一接近原材料產地。勞動密集型工業企業的選擇——接近勞動力市場。市場主導型工業企業

的選擇一一接近消費品市場。

6.檢驗物業可獲利能力的主要方法是采用收支平衡點分析,即使得毛收入等于支出（包括抵押貸

款和所有其他開支）時所需的租出比率，當毛收入超過收支平衡點時,物業就會有正的獲利。

7.工業物業的廣告營銷方式主要有：外部代理、標志牌與宣傳冊和直接發送有關材料等。

8.高層貨架倉庫具有普通倉庫無可比擬的優越拄：（1）節約空間，節省勞力；（2）提高倉庫管理

水平;（3）實行無人化操作;（4）管理的控制系統。

9.物流企業的配送中心不僅承擔物流作業，而且往往也兼有采購和批發的職能,實際上是一種配

送中心。當然也有可能只從事物流作業活動。

10.廠商聯合的配送中心。即在廠家與批發商或供應前與連鎖息店之間進行共同配送。

11.商業企業的配送中心。即由批發商、零售商、連鎖公司共同組建的配送中心向同一地區眾多的

零售店鋪進行共同配送。

三、選擇題：

1.根據工業物業的特性或租戶類型分類，工業物業分為（ABCD）等幾類。

a）A、重工業廠房B、閣樓式廠房

C、現代單層標準廠房D、孵化器式廠房。

2.根據工業場所的使用性可以將工業物業分為（C）三類。

五、A、簡易型、特殊型和綜合型

六、B、簡易型、特殊型和綜合型

七、C.普通型、特殊型和單一型

八、D、普通型、專用型和單一型

3.業主在某物業的總投資為100000元,其年稅后利潤為15000元，則投資回報率為（A

A、%B、10%C、20%D、25%

4.(A）系統乂稱銷售時點情報系統，專門用來提供零售業和服務情報管理販賣、商品情報和

顧客情報系統的資訊。

五、A、POS系統B、EOS系統

六、C、VAN系統D、EDI系統

5.（B）系統，即電子自動定貨系統，它的是指企業間利用通訊網絡：VAN或互聯網）和終端設

備以在線聯結（ON-LINE）方式進行訂貨作業和訂貨信息交換的系統。

七、A、POS系統B、EOS系統

八、C、VAN系統D、EDI系統

6.(C)系統，即附加價值通訊網或電腦資訊網絡。

九、A、POS系統B、EOS系統

十、C、VAN系統D、EDI系統

7.(D）系統，印電子數據交換系統，是兩個組織之間結構化商業數據（如訂單、發票和貨運

通知單等）的電子交換，通常在供應商和客戶之間發生。

十一、A、POS系統B、EOS系統

十二、C、VAN系統D、EDI系統

8.物流配送中心物業與一般的倉庫不同，它更具備自身的特點：（BC）

五、A、網絡化B、建筑風格上獨特

C、設施先進D、主要服務于大企業

9.物流配送中心物業管理的模式，按配送中心的承擔主體分為（AB）

A、自管式的物業管理模式B、托管式的物業管理模式

b）C、封閉式物業管理模式D、一般式物業管理模式

10.從國際情況來看，商品配送（D）是配送中心的發展方向。

五、A、立體化B、分散化

六、C、集約化D、共同化

11.大力發展社會化共同配送共同化的基本模式包括：（ABC）

A、物流企業的配送中心B、廠商聯合的配送中心

C、商業企業的配送中心D、地區配送中心

四、簡答題：

1.工業物業的特征

工業物業的特征主要包括以下幾點：

（1）投資大

（2）非流動性。

（3）投資性。

（4）功能易過時

（5）租賃期長。

2.影響工業物業租售市場的因素。

（1）選址因素的分析。

（2）交通分析。

（3）工業物業的規模結構需求分析。

（4）對物流的新要求。

（5）多戶租賃的需求。

（6）工業園區的需求。

（7）地區性合作的需求。

3.倉儲中心管理應注意的問題

（1）倉儲中心的類型不同，其管理要求和特點也不同。

（2）倉儲中心的租戶應遵守以下幾項規定：倉儲中心不準用作生活居住；企業根據生產需要,

對倉儲中心進行分割改造和內部安裝設備時，不可損壞接面結構和超過樓面允許的荷教，施工前應

與管理者聯系，并提供圖紙.經有關部門會蕩后方可施工；各企業應按照樓層的承受負荷要求放置

設備和貨物，如有超載放置而引起樓層損壞，管理者有權要求有關企業修復到正常狀態.由此造成

的損失由責任企業負責；因使用水電不當而造成其他企業損失由責任者承擔；管理者要求各企業的

工業廢棄物自行處理，不可向外倒放,

（3）防止倉儲中心工作人員的疏忽大意。

（4）預防事故的發生。

3.物流配送中心物業管理的主要內容

(1)配送中心設施設備的管理。

(2)商品在庫保管。

(3)理貨作業管理。

(4)配送