房地產估價原理與方法

上海城建職業學院袁媛房地產經營與管理國家教學資源庫對房地產估價的需要房地產轉讓和租賃的需要房地產抵押的需要房地產征收征用的需要房地產稅收的需要房地產證券化的需要房地產保險的需要涉及房地產的司法和紀檢監察的需要涉及房地產的企業經濟活動的需要土地有償使用的需要房地產行政管理的需要其他方面的需要1.人民法院確定財產處置參考價的需要2.房地產分家析產的需要3.房地產損害賠償的需要4.查處涉及房地產違法違紀行為的需要涉及房地產的司法和紀檢監察的需要1.人民法院確定財產處置參考價的需要涉及房地產的司法和紀檢監察的需要確定參考價時過低，被執行人的合法權益受損過高，申請執行人的債權不能實現，或接受高價抵債處置參考價人民法院查封房地產后，對需要強制拍賣、變賣的房地產采取委托評估方式確定處置參考價，簡稱參考價。對房地產估價的需要為人民法院公平、公正確定房地產處置參考價提供參考依據。2.房地產分家析產的需要涉及房地產的司法和紀檢監察的需要房地產分割離婚、繼承遺產、分家等通常涉及不宜實物分割一是房地產在實物上通常難以分割二是實物分割會嚴重破壞房地產的使用價值或明顯降低房地產的經濟價值折價或者拍賣、變賣的價款分配對房地產估價的需要例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半。委托房地產估價機構對該住房進行估價。3.房地產損害賠償的需要涉及房地產的司法和紀檢監察的需要（1）使他人房地產受到污染（3）新建建筑物影響了相鄰房屋的通風、采光、日照、視野等（4）建筑施工不慎使鄰近建筑物受損（5）房屋質量缺陷給購房人造成損失（2）人為災害使他人房地產受損（6）修改城鄉規劃給房地產權利人合法權益造成損失（7）對房地產權利行使不當限制給房地產權利人造成損失（8）未能履約使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失（9）因非法批準征收、使用土地給當事人造成損失（10）其他房地產損害賠償對房地產估價的需要評估被損害房地產價值損失額和相關經濟損失其他財產損失停產停業損失搬遷費臨時安置費為和解、調解、仲裁、訴訟等確定損害賠償金額提供參考依據涉及房地產的司法和紀檢監察的需要3.房地產損害賠償的需要[例]某辦公樓工程基礎施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現一定程度的門窗變形、墻體開裂和基礎不均勻沉降等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價格為6000元/m2，平均每套住房的市場租金為2000元/月，在受損狀況下的市場價格為5200元/m2；如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為180萬元，并需要居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1000元，臨時安置費平均每戶每月2000元；該住宅樓即使修復后，也會因曾受損使人們心理減價3%。涉及房地產的司法和紀檢監察的需要計算：①該住宅樓在不修復情況下的價值減損額；②修復所能帶來的價值增加額；③修復的各項必要費用；④該損害在經濟上是否可修復；⑤該損害造成的相關經濟損失額；⑥該損害造成的總損失額；⑦如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶的賠償金額。涉及房地產的司法和紀檢監察的需要①

該住宅樓在不修復情況下的價值減損額即受損前后的市場價格差：（6000－5200）×5500＝440.00（萬元）②修復所能帶來的價值增加額修復后前的市場價格差，即：[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（萬元）③修復的各項必要費用包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（萬元）涉及房地產的司法和紀檢監察的需要④該損害在經濟上是否可修復比較修復的必要費用（成本）與修復的價值增值（收益）。如前者≦后者，可修復；反之，不可修復。因為修復成本264萬元＜修復所能帶來的價值增加額341萬元（修復收益），所以在經濟上可修復。⑤該損害造成的相關經濟損失額房地產價值減損（本例為修復工程費和修復后的價值減損額）之外的直接經濟損失額，包括搬遷費和臨時安置費，即：0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（萬元）涉及房地產的司法和紀檢監察的需要⑥該損害造成的總損失額修復的必要費用和修復后的價值減損額，即：264＋0.6×3%×5500＝363.00（萬元）⑦如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶的賠償金額給予每戶的賠償金額包括搬遷費、臨時安置費和修復后的價值減損額，或者總損失額減去修復工程費后的余額，即：0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（萬元）涉及房地產的行賄受賄、瀆職等違法違紀行為對于國家工作人員非法收受他人房地產的“受賄罪”，所收受房地產的價值對涉嫌犯“非法低價出讓國有土地使用權罪”的，是否存在低價出讓對于犯“非法低價出讓國有土地使用權罪”的，其低價的程度如