6 6 6 6 6 6 6 7 7 9 20 20 20 25 25 25 28 30 31 33 33 35 37 37 38 38 39 39 40 41 42 42 43 45 45 54 54 55 55 55 55 56 56 57 57 58 58 59 60 60 62 62 63 63 63 63 64 66 66 67 68 68 某電力建設總公司調試研究綜合樓某西冶項目管理投資咨詢有限公司根據國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報告對某生態區，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優美水景的交輝相映，周邊環境在不久的將來是最佳的商業、辦公區域。該項目宗地地勢平坦，原有構筑物已拆除，具備三通一平。沒有需要保留的文物醫院、商場、郵政、交通等基礎設施及市政設施非常完善；周邊社區本項目主要包括前期工程、基礎工程、主體建筑、安裝工程、室內外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序，嚴格執行建筑行業的設計和施工規范，12cc%第二章可行性研究的思路與框架2.1項目可行性研究的基本原則2.2可行性研究報告的編制依據2.3可行性研究要解決的關鍵問題體出發，對技術、經濟、財務、商業以至環境保護、法律等多個方面力，在計算項目投資收益率、內部收益率、投資回收期等相關財務指現場走訪并向相關人員了解情況市場調研與預測項目投資估算與融資方式項目營銷方案項目進度安排項目財務評價及不確定性分析結論及建議第三章項目建設的基本條件分析3.1項目規劃概況主要建筑系統及建筑材料:3.2項目區位及用地有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優美水景的交輝相映，周邊環境在不久的將來是最佳的商業、辦公區域。該項目宗地南北長構筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的文物等設施，無不良）：）：3.3項目周邊設施分析氣、通訊、教育、醫院、商場、郵政、交通等基礎設施及市政設施非了白馬世紀廣場、某商貿中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、新力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL在某地區的全新內涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設銀行胡家廟支行、工商綜上所述，該項目宗地地理位置較好，未來增值潛力具大，自然3.4施工單位公司簡介改組為某（某）電力建設集團公司。歷經五十多年的艱苦創業和蓬勃專業工程施工全資子公司、近十個控（參）股公司和直屬單位、員工房屋建筑施工總承包一級資質、調試甲級、監理甲級資質，以及國家監理、咨詢、技術服務的所有在建工程進度正點、安全良好、質量優使“某電建”響徹國內，叫響國際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯程質量銀獎；某渭河電廠二、三期、某寶雞第二發電廠、某戶縣第二近十多年來，公司立足國內，瞄準國際，合縱連橫，全面進軍國主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達東電廠，印度加爾各答西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛果（布）輸變電項目，工程質量、管理、進度均創造了所在國一流水平，得到了中外各方的高度贊譽，提升中國電力建設形象的同時，樹近年來，公司注重科學管理，實施全面創新，整合并通過了國內明單位標兵”、某省“守合同、重信用”單位、某省重點工程立功競建設優秀施工企業、某省電力公司綜合先進、“四好”領導班子、黨第四章市場分析與項目定位4.1某房地產投資環境現狀和總體發展趨勢律、法規日益完善，物業管理逐步規范，將某的房地產市場逐步推上了一個良性、健康地發展軌道，伴隨著宏觀經濟的持續走好，某的房2002年是西部大開發走向深入的一年，在時在產業結構調整、固定資產投資、旅游、對外貿易等方面都取得了相應獲得提高，居民收入穩步增長，消費領域逐漸擴大，消費方式也2002年伴隨著政府各項宏觀調控政策平穩持續改善，某房地產業的發展也漸入佳境。二手房市場開放、土地市新階段，各級市場交投活躍，土地市場供給充足，交易已經開始實行開放后目前對新商品房市場的影響已經有所顯現，在商品房開發方樓盤可以看出：開發商在產品定位、建筑設計、銷售策略等方面均對2003年在政府宏觀政策的引導以及市場的謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。8.31之后的房地產市2005年的某樓市仍然伴隨著來自政策面的著房地產市場格局的不斷完善以及市場規范制度對市場的不斷引導2006年，某房地產市場銷售量較去年同比地產項目提出了具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積90總面積的70%以上。并將全額征收營業稅的時間由購買住房不足2年2007年以來，某商品房銷售量和價格都是調的現象，在這種情況下，某房地產市場的發展卻相對比較平穩，價2008年，某市房地產市場成交量一直處于在不斷推出，供應持續增長，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場在某樓市舊有格局中，南北發展勢如破竹，高新區一馬當先，曲江、經開區異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內斂，發展較緩。因住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這康復路、輕工、義烏商城已經成了某對外的貿易平臺，可以這么講：“大到家電，小到針線”應有盡有。某市民衣食住行等物品的流散地，貨樣齊全、價格便宜，是某地區首屈一指的服裝、生活用品批發市場，多少年來商賈云集，繁華依然。城東的商業地產也是水漲船特別——軍工產業，因此也就不需要相應的寫字樓。雖然如此，城東一枝獨秀，說明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅傍水，或是建設在高爾夫球場、原始森林等優美的風景區，對自然環度要求越來越高，開發企業出現兩極分化，專業化、品牌化企業將主4.2某市酒店的市場分析巨大的旅游資源為某的旅游業帶來豐厚利潤的同時，也為某的酒店（1）某酒店的規模數量家二星級及以下酒店。調查還顯示，某目前五星級酒店客房總數為（2）某酒店的星級分布據某房地產信息網統計數據顯示，目前某五星級、四星級、三星（3）某酒店的分布與經營狀況①酒店的布局在各個城區之間不平衡，這表現在城內、城南和城東分布十分不平衡。②酒店的入住率受旅游季節變動的影響非常明風。③酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無直上不去。④準三星級以上的酒店其經營狀況整體上要好于低檔次來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產生憂慮；但另一方面，一些酒競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態勢中從容獲更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，同酒店之間則由于地理位置和經營方式的差異而使得其入住率出現（4）某市酒店客源特征分析某酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次這些準客戶提供更好的商務條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客確的區分，從企業老板、個體老板、政府官員、公司經理、職業白領酒店時都希望該地區交通方便、四通八達，去哪里都方便；同時購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。對于商務人士的下榻選擇，一般是也都是選擇商業發達、交通便利、附近有銀行、郵政等4.3項目商業市場分析某曾是聞名于世的古都和經濟貿易中心，作為古絲綢之路的起以改善人居環境、完善城市功能、健全服務體系、提高生活質量為目在某，具有十幾年商業底蘊的康復路、輕工一線，是某地區極負了白馬世紀廣場、某商貿中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、新力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL在某地區的全新內涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一4.4某寫字樓市場分析高科廣場、華晶商務廣場、創業廣場、企業壹號公園、海星城市廣場4.5本項目市場可行性分析某市近期建設規劃安排建設兩條地鐵線路，即火車北客站至韋場，多彩新天地購物廣場，長樂西路飲料副食品批發市場，新合作西綜上所述，本項目在依托某港、大型商場、客運中心和巨大的產4.6本項目目標客戶定位及價格定位位置、規模等條件）情況的了解，本案的市場潛在目標客戶，按機構設計創作型企業服務于本區域的企業外地駐西安的分支機構其他高速發展的新興行業的企業派企業（國有或股份制企業、準上市公司機構、其它性質和行業的企業。如：傳媒公司、外貿、保險、銀行、新聞機構等）是主力客戶，設計創作型企業（如工業設計、建筑等）及服務于本區域的企業為補某的小企業數量眾多，少數盈利能力強的小企業會購買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發展和計算器網絡的普共性需求型：是用來滿足消費者出于基本生理、生活、溝通方面的需求，也不會因消費者的收入差異而對這業態有本質上不水／飲料、報刊、面包、ATM等。商品／服務。這類業態的商品／服務對消費者而言完全不是必需的，是由于沖動而產生的購買，對“快速便捷”完成購買過程的要求較另第五章項目總體規劃方案5.1項目規劃設計思想優美的居住生活空間，創造一個集商業、辦公、觀賞、酒店于一體的造的物質環境：遠處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被節能、環保、可持續利用的思想支配下，從建筑、結構及材料方面入5.2在整體設計中主要遵循的原則（4）環境設計突出大尺度與小尺度相結合的效果，形成綠地景5.3項目總體規劃佳。在這塊比較規則的規劃用地內，宜建立控制軸線，以標志小區建襯”就是這個道理。根據此基本概念，沿景觀動態軸線配置形態相似5.4項目專業設計涂料，公建局部飾以石材。住宅選用塑鋼窗框，中空玻璃；公建選用標準層電梯廳為鋪地磚地面、踢腳，水性環保涂料墻、頂；戶內為水泥石屑地坪，混合沙漿粉刷墻、頂。餐廳、廚房選用水性抗菌內墻涂料。臥室為木地板地面，其余部位選用防滑彈性彩色橡膠地磚。商業室外環境：主要道路用彩色壓?；炷?，人行道、庭園步道等采建筑外圍護結構采用加氣混凝土或多孔空心磚，內保溫措施為水頭的條件下）利用市政供水壓力直接供水，大量節約用電量。合理頂水箱均采用能及時報警的溢流措施。節約用水、減少排污、節能環按照國務院“熱改”精神，本項目采用集中采暖的系統形式，采變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產品。本工程公流器，或低溫低能耗鎮流器，既可提高功率，又可降低能耗。居住建本工程消防用電設備（消防控制中心、消防電梯、消防水泵和自弱電系統，包括電話通信、網絡信息、安保等，委托相關資質單天然氣由城市供氣管網供應，東西兩部分的天然氣管網獨立設(約5000Pa)送鍋爐房供鍋爐燃燒用；經低壓調壓站調壓后的天然氣供居民使用。的天然氣管道一律埋地敷設。天然氣管道設計符合散熱器采暖，采暖管道暗敷；地下汽車庫設有通風排煙系統。商場等信管線、天然氣管線、共同溝、雨水管、污水管。電力電纜與電信管北側的原則布置。管線之間遇到矛盾時，應按下列原則布置；臨時管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可5.5項目消防安全管理范設計，堅決杜絕為了眼前利益，而未進行防火分隔，導致防火分區過大；電氣線路不穿阻燃管，亂敷亂接；疏散通道過窄，疏散距離過長，安全出口過少，消防設施不完善，消防栓數量少；配備的滅火器材型號不對；室內外消防水源不足；室外沒有消防通道，消防車無法強化管理人員消防安全意識和防火管理，健全消防組織防火制施工，違章用電用火，違章焊接、切割，不會使用滅火器材等現象發第六章項目總體建設方案6.1項目組織機構設置及崗位分析總經理負責，事業部下設部長辦公室、策劃部門、投融部門、工程部門、營銷部門、財務部門等相關機構（圖6.1各部門在事業部主任的統一管理和協調下，各行其職、相互協調，共同為有效開展項目的運作而努力。事業部主任及下屬各部門的崗位職責如下表6.1-6.6????職責表述：組織制定項目開發計劃，經項目會議和項目批職責表述：主持項目日常各項管理工作職責表述：負責項目營銷和工程方面的全局工作職責表述：負責處理項目重大突發事件任事后對解決過程進行總結，向項目進行匯報務解決項目特殊事件和重大突發事件的臨時授權對下屬各部門計劃執行結果考核獎懲有決策權對階段性策劃活動方案和費用預算有決策權工根據本項目開發計劃，估計所需的款項支出，編制本單位對項目開發計劃的執行進行監督，并加以控制職責表述：負責項目的對外接待合作，監督執行費用接待標準工作任務工將本單位工作、按所屬人員的能力，予以合理分派，促進任運用有效領導方法，激勵所屬人員的士氣，提高工作效率責工作任有計劃地培養訓練所屬人員，并隨時給予機會教育以提高務責任按期公布項目對績效考核結果的處理意見務責任務對部門計劃執行結果考核獎懲有建議權任組織新項目建筑方案、施工方案等的審核工作務職責表述：組織編制項目施工計劃開發計劃以及各開發項目職責表述：主持項目工程施工日常管理工作任在得到主任授權下，負責處理項目施工過程中的解決項目營銷工作中特殊事件和重大突發事件的臨時授權對部門計劃執行結果考核獎懲有決策權職責表述：參與項目的規劃設計和方案設計參與重大設計方案、重大設計變更方案的論證會，評工作參與項目和規劃設計院單位的溝通協商工作任參與審核設計方案通知書、項目設計條件、項目勘查務對部門計劃執行結果考核獎懲有建議權職責表述：參與項目的規劃設計和方案設計參與重大設計方案、重大設計變更方案的論證會，評工參與項目和規劃設計院單位的溝通協商工作任參與審核設計方案通知書、項目設計條件、項目勘查務根據項目組織結構調整、部門職責的重新分配及業務工作任務職責表述：依據項目開發計劃，配合項目總目標，制定本項目對部門工作計劃的執行進行監督，并加以控制職責表述：督導所屬營業人員進行人員推銷活動，實現具體項職責表述：負責項目的銷售全面工作作務對部門計劃執行結果考核獎懲有建議權職責表述：參與項目開發前期設計工作，負責與設計院的具體與設計院進行技術方面的溝通工作，參與方案論職責表述：負責工程具體施工計劃安排任務職責表述：負責施工現場的管理工作職責表述：按項目開發計劃，提出年度財務計劃，作為資金運職責表述：提出財務、會計及預算等制度，并負責其施行時有工作任務監督項目財務、會計制度的實施狀況職責表述：按項目年度財務計劃，辦理有關銀行借款及往來事項6.2項目進度安排的措施與搭接，以確保施工連續地、有節奏地進行，從而提高施工效率，同6.3項目實施進度計劃進度計劃進度計劃12346名稱前期工程基礎工程主體結構工程裝飾公共配套工程第七章銷售計劃及收入測算7.1項目的營銷策略與發展較為迅速的主要是北京、上海、廣州、深圳等地相比，某階段，戶外媒體亮相，造勢活動全城展開，使得全城皆知，吸引目標客戶群的關注；在營銷啟動階段，主要通過應用媒體、創新媒體，以啟動促銷活動；在品牌營銷階段，主流媒體宣傳，總體形象打包，打上的營銷策劃公司，從市場定位、景觀規劃、建筑設計到營銷策劃進行專業化的設計，并進行詳細論證，力求最大發揮優勢，保證項目整缺點，所以在促銷過程中，為了以最小的成本投入，獲取最大的經濟7.2項目收入估算層的寫字樓也用于出租、6-18層的酒店也只能用于租售。因此本項本項目招待所收入是參照某市目前已經建成并投入運營的三星級酒店的收入來估算的，下表8.1是某市部分三星級酒店收入調查社會路南大街南大街過調查得知，項目附近的新興地產的商鋪租金大致為300/m2,某羊毛為300/m2。在這幾個調查的商鋪中，某羊毛城離項目最近，可比性98*8+80*12*129/10000+31*12*180/10000=80第八章投資估算及資金籌措8.1本項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、基礎設施費、室外工程費、公建配套設施費、不可預過程中發生的各項費用，主要包括銷售機構的折舊費、修理費、物料1 470.11412.77 8.2項目資金籌措8.3項目運營期間經營成本估算參照某市三星級酒店標準，本項目按保安人員六名，待遇為被套、牙刷、香皂等易損耗品，根據對某市三星級酒店的調查我們取第九章財務評價及風險分析9.1財務評價響，比如未來經濟形勢、某城市規劃、客流量的變化、營業收入的變化、日常維護費用、人員工資待遇等等，計算期越長，數據將越缺乏項目盈利能力分析的主要目標包括所得稅前和所得稅后的項目財務內部收益率系指能使項目計算期內凈現金流量現值累計等123456可以看出財務內部收益率大于行業基準收益率（所得稅前取9.2項目敏感性分析敏感性是指影響整體方案的因素中一個或幾個估計值發生變化時，引起整體方案經濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。目可能的主要影響因素有：銷售收入、經營成本。為了更好的考察這>20009.3項目風險分析技術組織、資金使用）過程控制以及日常管理等活動而變化。一處項施工企業的財務風險普遍較小。但是隨著建筑市場的不斷發展，金的額外沉淀量，加大了施工企業的財務風險。另外，施工企業生產產品的獨特性（單位產品價值高、生產周期長等）決定了履約保證金在項目的投標、施工管理、竣工決算等整個項目的運作過程中，險種類。在實際的操作過程中減少風險開支，降低風險系數，提高項險目標，加強項目施工管理，提高工作效率，同時控制風險的產生和2.本項目的投資回收主要靠酒店的后期經營，由于其專業性較強，經營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。建議引對較低，因此，要加大宣傳力度，重點宣傳項目的主題和特色，弱化附表1營業收入、營業稅金及附加估算表計算期序號項目745.34745.34709.85979.50745.34709.85979.50122649.08709.852649.08709.85979.50803.08784.00招待所收入商鋪租金收入寫字樓的收入停車場收入地下停車位收入93.2593.2597.8793.2597.87車位管理收入營業稅金與附加城市維護建設稅7%教育費附加3%續上表營業收入、營業稅金及附加估算表計算期22054.302054.302054.302054.302054.302156.062156.06821.74821.74673附表2利潤及利潤分配表序號計算期1營業收入2營業稅金及附加3總成本費用4利潤總額56凈利潤續上表利潤及利潤分配表計算期附表3序號122.1.12.1.22.1.32.1.62.2.12.2.22.2.33456現金流入營業收入現金流出建設投資前期工程費建安工程基礎設施及公建配套費不可預見費經營成本管理費用銷售費用財務費用營運稅金及附加所得稅所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量所得稅后凈現金流量累計所得稅后凈現金流量985.51928.68247.06470.11211.5128.23-985.51-985.51-985.51-1629.837132.326926.896609.63317.26205.4365.88-7132.32-8117.83-7132.32-8762.162649.082649.08986.87287.10554.072216.28-5901.55-7099.94758.53287.10368.85-4426.15-5993.39計算期758.53287.10368.85-2950.75-4886.84785.41287.10390.66-1388.12-3714.88續上表現金流量表計算期2054.302054.30813.642054.302054.30813.642054.302054.30813.642054.302054.30813.642156.062156.06843.282054.302054.30813.642054.302054.30813.642054.302054.30813.642156.062156.06843.28287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10287.10413.558170.793454.31413.55413.558170.793454.31413.556516.582213.65413.559825.004694.97437.599801.84413.557176.28413.555935.62437.437.598489.06序號123456現金流入營業收入現金流出建設投資前期工程費建安工程基礎設施及公建配套費不可預見費經營成本管理費用銷售費用財務費用營運稅金及附加所得稅所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量所得稅后凈現金流量累計所得稅后凈現金流量計算期22