2011.9商丘市虞城項目市場調研報告從9月6號到9月7號，智融主要完成下例調研工作，并以市場分析報告提交。樓盤實地調研10個樓盤名稱調研內容西湖春天基本信息：建筑類型、占地面積、建筑面積（商業/住宅面積）、容積率、綠化率……

產品信息：暢銷/滯銷戶型及原因、園林風格、建筑風格、項目配套、周邊配套。銷售狀況：市場認可度及銷售情況、年市場放量、年市場消化量成交客戶：客戶來源、年齡、職業、收入、置業目的營銷推廣：推廣主題、推廣方式、媒體選擇、營銷活動、營銷服務匯景江南珠江豪庭綠城世家翰林華府國奧世家深港.維多利亞中聯.四季花園北大.和諧家園憶江南家園項目本項目地塊查勘、周邊其他項目狀況調查、地方經濟發展水平……第一篇：宏觀環境分析第二篇：城市規劃與發展第三篇：房地產市場分析報告大綱第四篇：項目分析及營銷建議虞城城市概況博泰太陽城虞城縣位于河南省商丘東部(黃河故道南岸)

東距蘇北重鎮徐州(120公里）；西距商丘市（20公里）、距省會鄭州230公里。

虞城縣轄10個鎮、16個鄉：城關鎮、界溝鎮、營郭鎮、杜集鎮、谷熟鎮、大楊集鎮、賈寨鎮、利民鎮、張集鎮、站集鎮、黃冢鄉、沙集鄉、店集鄉、聞集鄉、芒種橋鄉、劉店鄉、大候鄉、城郊鄉、鄭集鄉、李老家鄉、稍崗鄉、鎮里固鄉、古王集鄉、劉集鄉、喬集鄉、田廟鄉。縣人民政府駐城關鎮。產業集聚區：作為河南省第一批審批的三個縣級工業集聚區之一，成立以來從建園初的12家食品加工、鋼卷尺加工類企業，發展到95家進園企業，建設標準化廠房26.6萬平方米，累計完成項目投資36.2億元，單位規劃面積固定資產投資3.45億元/平方公里，從業人員達6500余人。虞城經濟概況

主導產業集群初具規模

虞城縣產業集聚區已入駐企業88家，建設標準化廠房26.6萬平方米，累計完成項目投資36.2億元，單位規劃面積固定資產投資3.45億元/平方公里，從業人員達6500余人。縣產業集聚區現有限額以上規模企業51家，高新技術企業2家，出口創匯企業12家，年出口創匯2000萬美元以上。2009年實現銷售收入31億元，其中五金電子業、紡織服裝加工業、食品加工業三大主導產業主營業務收入占全部營業收入的90%以上，年創利稅2.6億元。年銷售收入在億元以上企業8家，在5000萬元以上的19家。目前縣產業集聚區五金電子業、紡織服裝加工業、食品加工業三大主導產業集群已經形成。

2009年，虞城縣實現地區生產總值117.3億元，增長12.5%，其中，第一產業增加值38.5億元，增長4.2%；第二產業增加值42.6億元，增長15.4%；第三產業增加值36.2億元，增長18.9%。縣財政一般預算收入1.8億元，同比增長20%。全社會固定資產投資76.9億元，增長30.7%；社會消費品零售總額28.8億元，增長19.1%。出口總額2873萬美元，增長11.8%。城鎮居民人均可支配收入11820元，增長11%；農民人均純收入3851元，增長8.1%。虞城交通發展現狀：聯動東西、縱貫南北的道路運輸網交通現狀：隴海鐵路在虞城縣建有虞城、李新集兩個火車站，京九鐵路在虞城縣境內建有木蘭、伊尹兩個火車站。

2009修建了兩縱兩橫、南環路、木蘭大道及標準化廠房區等道路12.3公里；

虞城縣隴海鐵路、310國道、連霍高速公路、京九鐵路、……，105國道在縣西擦邊而過。形成了聯動東西、縱貫南北的道路運輸網。隴海鐵路京九鐵路城市交通發展：虞城縣將打造為河南中部重要交通樞紐城市交通發展：

建成：嵩山路和工業大道，這兩條道路分別與商丘市城市總體規劃中的長江路和華商大道東延伸段相對接。隨著商虞快速通道建成通車、水運等交通網絡建設，虞城打造成商丘的‘衛星城’和‘城外城’形成“半小時交通經濟圈”。城市發展方向：根據商丘市土地利用總體規劃"中心城區及縣級土地利用調控"（發展城市經濟，壯大城市產業）。商丘市中心城區發展的主導方向為向東發展，近期依托城市東南部良好的用地條件、優越的交通區位、便捷的基礎設施配套條件，重點發展城區東南部；中遠期，在城市東部建設新區，加快商虞快速通道兩側建設，并最終實現商虞一體化。等級等級

職能區域中心城市（1個）商丘市豫魯蘇皖結合部中心城市、商貿物流中心和重要的交通樞紐；豫東現代工業基地和國家級歷史文化名城。縣域中心城市虞城全縣政治、經濟、文化中心，主導產業以化工、造紙工業為主。

（1）虞城縣原來為農業大縣，國家貧困縣。但近些年工業發展也不錯，GDP和人均收入快速增長。（2）在商丘虞城一體化的發展戰略下，商丘向東南發展，虞城向西發展。現在政府的公建配套和基礎設施建設大部分集中在西部新城區。新城區的定位高，格局清晰大氣，近些年已經成為房產開發投資的熱土。（3）虞城交通條件具有較大優勢，鐵路、高速、城際快速路等將虞城打造成河南中部交通樞紐城市，對招商引資和經濟發展大有裨益。智融觀點第一篇：宏觀環境分析第二篇：城市規劃與發展第三篇：房地產市場分析第四篇：項目分析及營銷建議報告大綱城市空間結構規劃：“一個中心帶”

“二組團”城市空間發展：東拓西延，重點向西延伸。城市發展目標：圍繞建設豫魯蘇皖接合部區域性中心城市、中原經濟區綜合交通樞紐、全國商貿物流集散地、世界“華商之都”，打造宜居宜業宜游特色魅力城市。虞城城市空間規劃虞城商丘木蘭大道，嵩山路老城區：以人民路為商業核心區。商業及居住氛圍成熟，周邊配套設施相對齊全，交通便利。南環城市空間規劃：一組團（老城區）商業中心老城區火車站商業步行街工商銀行西區：將打造成行政及生活綜合居住區。各政務機構開始向西搬遷，虞城新縣政府正在建設當中。周邊環境很好，有綠化公園，政府門前有風光帶，適合居住。目前配套設施逐步完善，交通狀況良好。城市空間規劃：一個中心帶（西區）木蘭大道行政、商業、生活政府行政機構城市空間發展：加快推進商虞一體化，著力打造虞城為衛星城。規劃定位：城區整體以木蘭大道、漓江路為主軸，構成大十字干道，東西聯系老城區和新城區，重點發展新城區，南北連接兩個產業園區。木蘭大道漓江路城市規劃與發展小結發展方向：城區整體以木蘭大道、漓江路為主軸，構成大十字干道，東西聯系老城區和新城區，重點發展西區新城，南北連接兩個產業園區。綜合來講：未來城市商業功能、高檔居住、行政文教、商務主要集中在城西新城。第一篇：宏觀環境分析第二篇：城市規劃與發展第三篇：房地產市場分析第四篇：項目分析及營銷建議報告大綱1、虞城商品房開發近兩年發展特別快，尤其是城西新城集中了大部分的開發量。虞城在冊的房地產開發企業有數十家，其中，大多為外地房開發商前來投資。歷年房地產投資額、竣工面積、銷售面積來看：虞城房地產市場發展迅猛。不過對于一個縣級市來說，目前的開發規模（近200萬方）已經超過了正常的市場需求。2、虞城由于經濟發展水平原因，房價一直處于低位。但2009年下半年開始進入一個高速上升期。從1200--1300房價目前已經到2000出頭。其中2010年房價漲幅達30%，即使在幾年，漲幅也已經超過10%。3、最近幾年，虞城房產銷售處于量價齊升的局面。雖然開發量大，但銷售速度也比較快。從市場調查情況看，大部分成規模的樓盤一年的銷售面積都能達到5萬方以上。4、從城市發展和開發建設看，虞城正屬于城市化高速發展時期，這一點在城西新城尤為明顯。城市的基礎設施在不斷完善，城市功能不斷提升和優化，對吸引人員進城和改善居住起到了良好的帶動作用。5、相對虞城周邊的縣城如夏邑，虞城的房價還處于較低的水平。而虞城尤其是新區的發展前景明顯看好。這主要是新區開發量太集中，量太大的緣故。房地產市場發展狀況代表性樓盤分布情況在：以嵩山路和木蘭大道為主。西湖春天匯景江南各片區樓盤分布：木蘭大道（5個）西湖春天匯景江南深港.維多利亞……嵩山路（3個）綠城世家珠江豪庭國奧世家人民路（1個）韓林華府虞單公路（1個）憶江南綠城世家珠江豪庭憶江南北大.和諧家園國奧世家虞城房地產市場分析一：產品及營銷項目名稱物業類型層數建筑面積建筑風格園林風格營銷推廣西湖春天多層18層154102㎡現代簡約無戶外、網絡、電視、報紙匯景江南多層高層---江南園林戶外、網絡、報紙深港。維多利亞多層/小高層—----現代簡約無----綠城世家高層12F-----現代簡約無戶外、網絡、電視、報紙珠江豪庭多層12F-----現代簡約無戶外、網絡、報紙國奧世家高層10F13524㎡---無--------韓林華府高層--13313㎡書香名邸-----戶外、車體、網絡憶江南高層------現代簡約無------虞城市場以高層（17-18F）為主，其次為多層（7-8F）；除北大.和諧家園50萬方，市場樓盤體量基本在9-30萬方之間；市場樓盤品質不高，大多樓盤不太注重園林綠化打造；市場樓盤都不太注重營銷方式，僅選擇2、3種媒介推廣既可買房（如：戶外、網絡、電視、報廣等）。區域項目二房三房滯銷戶型暢銷戶型均價（元/平方米）木蘭大道西湖春天80-100100-1454房：面積大面積適中的2房、3房2600-2700（贈送價值100多元/㎡的中央空調）匯景江南7287.8-1243房128㎡：頂樓價格高面積小、總價低的2、3房商鋪上多層1900，小高層2400嵩山路綠城世家122148-------3房景觀資料好2400珠江豪庭95-141景觀面較差的房源------2414國奧世家138-157復式樓、以及大面積4房產品2300人民路翰林華府78-108120-141108㎡

的2房產品，面積過大2400-2500南關轉盤憶江南91125-137--------------估計市場價在1900左右（二期還未上市）市場主力戶型，以100-140㎡3房為主，其次140-160㎡4房、70-100㎡2房產品；暢銷戶型：面積適中，具有總價優勢以及景觀資料好的2房、3房產品；滯銷戶型：頂層復式（面積過大、總價過高的產品）；虞城房價為明碼標價，優惠在同一樓盤保持一致基本在2-3%。虞城房地產市場分析二：戶型及價格區域項目名稱項目配套設施周邊配套設施項目優勢項目劣勢核心賣點推廣主題木蘭大道西湖船天政府機構、學校，廣場、超市政府機構、學校、超市、醫院交通便利配套不成熟大道之尚/16萬平米生活領海，地段科技創新，區位匯景江南政府機構、學校、超市政府機構、學校、超市交通便利配套不成熟園林景觀，地段育成首席園林景觀樓盤深港.維多利亞政府機構、學校，廣場政府機構、學校、醫院園林好、環境好位置太偏地段-------嵩山路綠城世家政府機構、學校市政配套，酒店，公園地段資源、環境好生活配套不齊全經政核心，名校，科技節能開啟生活盛宴南關轉盤憶江南幼兒園，飯店依靠南關附近市政配套教育、小區配套位置偏遠、交通一般老城區--------虞城房地產市場分析三：各區域優劣銷售情況從我公司市場調研情況來看目前虞城縣在售樓盤主要集中于木蘭大道沿線的城西新城區域，老城區在售樓盤寥寥無幾，僅老城區博泰太陽城和憶江南兩項目。經對在售樓盤的了解，兩個區域在近一年來的銷售量有著天壤之別。城西新城的樓盤如西湖春天、匯景江南、綠城世家等不論樓盤檔次高低，平均月銷量基本在50套，年銷量在600套。而老城區的憶江南或者本項目，月均銷量僅為10套左右，僅是城西新城樓盤的20%。究其原因，首先隨著“商虞一體化”的逐漸臨近，廣大市民非常看好城西新區；其次，政府機關都逐漸西移動至城西，公務員及事業單位員工購房選擇同時西移；第三，老城區在售的憶江南或者本案都處于老城邊緣，且周邊環境較差，很難吸引到，較高層次的客戶群。購房客戶分析

虞城縣經濟基礎薄弱，工業及服務業相對落后，外來客戶極少，其當地所開發樓盤的客戶群絕大多數來自于本地，少數來自于商丘。從客戶身份上來講分為：

1、當地公務員、企事業單位員工；

2、私營業主；

3、外出務工人員回鄉置業。從客戶購房動機上來講分為

1、改善性購房；

2、鄉鎮客戶期望進城思想；

3、子女婚房；

3、投資性購房。

購房客戶喜好

根據我公司對虞城在售樓盤的調研，對虞城購房客戶的共性為：1、絕大多數客戶選擇在城西新城區內購房。2、客戶優先選擇多層，高層住宅為被動性選擇，但目前市場正逐步接受高層住宅。3、本地客戶購房主要為90㎡的兩房房和130-140㎡的三房。4、客戶對“贈送面積”并不感興趣，這與當地市民比較樸實有關。1、市場樓盤主要分布在：以木蘭大道、漓江路為主軸的周邊聚集；以高層（17-18F）為主，其次為多層（7-8F）；市場樓盤體量普遍過小，在7-12萬方之間；樓盤品質整體不高，不太注重園林綠化打造；樓盤之間同質化較強。老城區在售樓盤只有本案和憶江南項目，整體檔次不高。2、市場主力戶型：以90㎡的兩房，130-140㎡3房為主，這兩種為暢銷戶型，主要面向剛需和改善兩類客群。3、木蘭大道價格最高，高層均價2400-2500元/㎡；其次為嵩山路集中區，高層均價2300-2500元/㎡；其他多層均價2300元/㎡。4、本地客源為主，市場各區域客戶職業相差不大，以事業單位、企業職員、私營業主、外出務工人員為主；客戶年齡集中在30-50歲，大多以自住為主。5、回鄉客購買力強勁，個別樓盤達到總業主的50%左右。6、不注重營銷推廣，一般選擇2、3種媒介推廣就買房。7、國家房產調控政策對當地影響不大。虞城房地產市場分析小結第一篇：宏觀環境分析第二篇：城市規劃與發展第三篇：房地產市場分析

第四篇：項目分析及營銷建議報告大綱項目環境概況

地塊處于虞城縣南關轉盤西200米；周邊有舊居住區，但人口集中度不高，臨近木蘭汽車站。周邊目前局部環境略顯凌亂，僅一個新開發項目。項目SWOT分析一、優勢分析（S）1、地處老城邊緣，屬于主城范疇；2、本區域內競爭少。三、機會（O）1、老城僅有的兩個樓盤之一，屬于老城稀缺新房源；2、價格相比新城區略低；3、距木蘭大道很近，沿老省道往西北約1公里；4、周邊鄉鎮客戶有可挖掘的空間。二：劣勢分析（W）1、不在城市發展方向；2、周邊環境惡劣有工業區、道路破舊；3、建筑立面一般、戶型結構不佳；4、配套不成熟。四、威脅（T）1、項目品質低，很難產生購買欲2、項目主入口處的省道破落且修整的時間遙遙無期，對項目形象影響較大。智融觀點：1、本項目區位不在城市的發展方向上，市民關注度不高；且項目周邊環境差，道路狀況惡劣；對項目形象樹立很不利。2、項目在區域內的競爭對手少，目前就一個，且競爭力不強；這給項目的重新定位和突破提供了市場機會。3、項目整體品質形象不高，給人中低端住宅的形象；這需要在后續策劃中盡力扭轉，提升項目形象。4、目前項目主要為附近鄉鎮客戶，需要認真分析已購房客戶的消費心理，繼續深挖該市場。5、項目目前二期產品設計在市場中不占優勢，如果有可能建議產品優化和修改。6、項目的競爭核心是區域的競爭，目前城西新城已經成為高檔的象征。怎樣挖掘項目的賣點，獨特的競爭優勢，聚焦客戶細分市場是推廣的關鍵。項目整體營銷策劃思路一、整體營銷策劃思路（一）營銷目標：塑造“博泰太陽城”為虞城主城區具備一定美譽度和品質感、性價比突出的樓盤（二）營銷思路總體原則：

拉起品質大旗強化城區配套優勢深化銷售渠道以性價比贏得客戶

在整體包裝概念上為：虞城老城區品質地產典范但在品質典范的前提下，突出老城區配套齊全，生活便利的優勢，同時突出性價比，打出低總價、超值房，輕松進城，享受城市生活

本案已先期推出了一期，但市場的反響并不強烈，一年僅銷售100多套，每月約銷售10套。而木蘭大道沿線的樓盤每月平均可以達到50套左右。鑒于“博泰太陽城”已進行過推廣且效果不佳，為保證項目的延續性建議在保留“博泰太陽城”的前提下，推出二期新案名如“冠南府”（隱喻在南關最好的樓盤）。

2）整合營銷資源，集中時點、集中區域投放，給灌南以引爆式沖擊，瞬間轟開市場。（3）精準的客戶定位，多渠道營銷將成為項目營銷突破的關鍵。重點是鄉鎮拓展和推廣。推廣的總體思路：

塑造高品質公寓形象，重新高調入市，通過前期宣傳造勢的把項目形象拔高后，立即主打性價比公寓、超值公寓、低總價等實質性銷售信息，宣傳項目的易擁有性、未來的增值潛力，主攻周邊區域以及鄉鎮客戶打開銷售突破口。項目整體營銷策劃思路有待加強的銷售道具1、售樓處售樓處，作為樓盤銷售的門戶，需要重點包裝，使購房者判斷樓盤檔次的重要依據，有必要對售樓處（包括門頭）進行一定程度的整改，提升檔次感。2、工地圍墻

目前工地圍墻比較破舊也要重新更換。3、重新設計精美的廣告、樓書、單頁廣告是項目向客戶邀約的載體，也是信息接觸最廣泛的方式。廣告設計的檔次和品位，包裝的形象水平，在很大程度上會激發客戶對項目品質檔次的聯想。客戶定位買房群體構成：鑒于項目所在地在南關，而不在市政機關所在地城西新區，因此公務員、企事業單位的員工購買的可能性較小；其次，有敏銳市場洞察力的從商人士更親睞即將與商丘一體化的城西片區。因此，本項目的客戶群為：

1、對價格比較敏感的客戶，即收入不高的客戶群；

2、南關附近不想遠離生活圈的客戶；

3、靠近城南附近幾個鄉鎮，想進城，但購買力有限的客戶。整體形象視覺表現

太陽城（二期）

冠南府Thank謝謝聆聽

S住宅價格表的制作一、定價目標二、價格制定

1、公式（重點）

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統計五、定價說明書六、實例演示內容導航中原你給我賣高點價，可以不用開盤當天就賣完現在窮啊！！房子都買不起了！定價唔好太高或者太低，發展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發展商客戶代理商快速、均衡、銷售控制合理的價位定價方法取得發展商認同目標一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統計五、定價說明書六、實例演示內容導航

銷售總額折前×綜合折扣實收均價=

總建筑面積原理單價折后單價折前=

綜合折扣

∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣

=

總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數±層差法單價折后=總價÷建筑面積

=（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積）÷建筑面積

=（單價不考慮贈送面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數）±層差－干擾]×建筑面積

+單價贈送面積×贈送面積}÷建筑面積修正基準與修正標準不統一，規律性不強或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數）±層差－

干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積方法二、系數修正法單價=均價×綜合系數

=均價×（1+水平系數）×（1+垂直系數）×（1+特殊系數）×（1+增值系數）

=均價×（1+水平系數）×（1+垂直系數）×（1+特殊系數）

×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數的規律性更強；通過綜合系數，直觀表現任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數

×區域因素修正系數×個別因素修正系數參數釋義均價——項目要實現的均價。水平系數——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優越度、乘電梯便利度等。特殊系數\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數——反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應以總裝修款加到總房價中）。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內建筑面積÷建筑面積。一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統計五、定價說明書六、實例演示內容導航水平系數=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標準好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數修正項目一、平面設計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛生間尺寸布局1.6戶內過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛三、朝向(日照\通風)3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛3.5電梯間采光通風四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛4.5陽臺入戶花園五、其他調整6.1戶型面積調整6.2供求關系調整操作：以中間的標準層作為打分基準層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優打分；各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數更客觀；只需調整各因素價格差幅，便可使水平系數合理化，無需再調分值；方法一：直接取系數水平系數方法二：各因素的價格差幅×分值（推薦）評價：系數取值和調整繁鎖四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節能標準——窗墻比東西≤0.3

北向≤0.45

南向≤0.5假設：同一戶型的廳、房、廚衛為同一朝向水平系數各因素差幅取值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設置的必要性1.7戶內過道合理性0-1%有沒浪費現象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛（5%）

三、朝向(日照\通風)

單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛（10%）

3.5電梯間采光通風0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調整

6.1戶型面積調整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關系調整0-10%項目內部競爭；與其他項目現戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數模式矩形模式的應用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。矩形模式----案例向小區，看水景，視野好價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。梯形模式的應用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔主要的價格壓力梯形模式----案例朝社區路，對面擬建廠房或住宅區，樓距較小價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區外，景觀視野較差的單元。倒梯形模式的應用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應用時須降低高層系數，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應壓低其價格（此曲線不合理）倒梯形模式----案例看小區園林，樓距小價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應用時須降低高層系數，慎用）。橢圓模式的應用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫院價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。沙漏模式的應用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高沙漏模式----案例小區中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。特殊系數考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復式的尊貴感、共享空中花園等。增值系數（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風、景觀視野、布局合理性。增值系數=∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）

單位成本單位建安成本×（1+30%）保底折算率==

均價均價參數釋義：單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關系×P關系+1-P關系）×（R前期×P前期+1-P前期）

=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數點后3位)綜合折扣付款方式及優惠(實例)：一次性付款：96折(R一次性），假設占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設占85%（P按揭）關系戶：額外99折（R關系），假設占10%（P關系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優惠也應考慮進去一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統計五、定價說明書六、實例演示內容導航步驟水平系數垂直系數增值系數特殊系數綜合系數折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統計表銷售統計表折后單價=均價×綜合系數折后總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統計五、定價說明書六、實例演示內容導航推售控制

目標中期產品質素★★★☆☆后期自住景觀型客戶價格敏感度低★☆☆☆☆產品質素★★★★☆前期：價格標桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格☆☆☆☆☆，搶到就行產品質素★★★★★中期產品質素★☆☆☆☆前期：產品質素★★★☆☆后期自住中高享受型價格敏感度★★☆☆☆產品質素★★★☆☆前期：低價入市，火爆，快速回籠資金投資為主追求空間型客戶價格敏感度高★★★★★產品質素☆☆☆☆☆中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高★★★★☆產品質素★☆☆☆☆前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產品質素★★☆☆☆面積:各單位的建筑面積、套內建筑面積各棟建筑面積、套內建筑面積總建筑面積、總套內建筑面積方法:

項目組及售樓代表核對各單位面積；分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標注在旁邊核對.價格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數SUM求和時,要注意不要把不應求和的隱藏單元格計算在內;乘除時是否用函數ROUND進行四舍五入。準確性審核價格審核將標準層綜合系數標于平面圖上價格審核合理性

綜合系數1009782839391957684價格審核合理性

單價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規律，便于引導客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較均價5000小區內外價格屏障價格審核合理性

單價12365748均價5000小區內外價格屏障均價排序是否合理?均價差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?各單元最低最高價是否合理?各單元最低最高價差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?了解各戶型單價區間的數量分布為制定推售方案提供依據均價5000小區內外價格屏障9均價5000價格審核合理性

總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規律，便于引導客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較價格審核合理性

總價小屏障:小區內外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價排序是否合理?各戶型的最低最高總價及差額是否合理?各戶型間的競爭度設計是否合理?與競爭對手同類產品是否有競爭力?投資性物業的租金能否大于月供?10棟北面10棟南面6棟北面5棟北面1棟北面6棟南面5棟南面1棟南面總價位置銷售分階段模擬圖銷售前期銷售中期銷售后期合理性

總價(推售控制)一、定價目標二、價格制定

1、公式

2、取值

3、步驟三、價格審核四、價格統計五、定價說明書六、實例演示內容導航總體性統計折前價格表統計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）

4,270.23

5,089.07

9,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）

3,873.67

4,717.77

8,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計\均價0.964折后復式面積（㎡）

396.56

371.30

767.86

復式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復式折前均價（元）6,4486,2676,3616,132折后價格表統計

1棟2棟合計\均價總面積（㎡）

4,270.23

5,089.07

9,359.30折后銷售總額（元）

21,953,002

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