12高層和高層塔樓建筑綜合體。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個建3發展，工業增加值連續八年保持兩位數增長；這九年投資千億元，拆除危陋但是，在全面建設小康社會的新形勢下，市的決策者客觀分析形勢，清醒的認識到自身發展中的不足：經濟總量與先進地區相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發揮，第三產業和服務業發展還比較慢，地方可支配開發改造海河兩岸”的重大決策。計劃用三到五年時間，基本完成市區海河兩岸綜合開發改造。這是市繼引灤入津工程后，又一加快發展、振興經濟的歷史性壯舉，是總體發展戰略的重要組成部分，是邁向國際港口大都市的治在“綜合開發改造海河兩岸”工程的總體規劃中，將海河上游兩岸劃分一帶則側重商務、辦公、信息、金融和展覽等現代化經濟中心城市的功能設施的建設，創造吸引國際化企業的良好環境，成為現代化經濟中心突出的標市金融商業繁華區----南京路旁。項目建成后，將成為市的又一標志性建筑4經營范圍：高級人才保障業務；高級人才服務業務（收集、整理、儲存包括出國、境外培訓；提供人才咨詢、人才流動中介服務；金56%23434568112年年31123457將“海河開發”列為城市發展的重要戰略，并提出了“實施海河兩岸的綜合開發改造，形成獨具特色的服務型經濟帶和景觀帶”的開發要求。為實現該目標，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動開發形式，根據海河兩岸建組成部分，將與其它的開發工程共同為促進海河“金龍起舞”工程的順利建造一張新的“城市名片”隨著工業化和城市化水平的不斷提高，我國能，選擇合理的城市建筑形態，以適應現代城市發展的功能需求。而功能復合、協調互補的建筑綜合體則充分體現了多元化角色的城市內涵，從而成為8現代城市經濟文明和建筑文明的象征。作為體現城市形象的標志性建筑，具備方向性、地標性特質，從而將發揮強有力的區域輻射作用，帶動周邊土地人才科技大廈正是具備完整性、有機性、聚合性等多重功能的建筑綜合增強城市活力，還將帶動城市檔次與品質的提升，從而將為市打造一張體現城市綜合體建筑的開發由于充分利用了地上地下空間資源，并依據功能特點進行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、商業店鋪等幾大功能區的共同建設，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費xx均使用土地的不合理現象，實現了內部功能互為裨益、相互支持，充分體現人才科技大廈項目由五星級酒店、服務式公寓、行政辦公樓、寫字場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務生活一體化社區，符合9要在酒店業總體布局和星級酒店的建設方面加強力量，以達到對消費的吸引促進作用。為此，市旅游飯店業協會提出了“到2007年市五星級酒店要達到人才科技大廈項目的重要組成部分——五星級酒店，將冠以美國喜達屋集團旗下的威斯汀品牌，納入國際軌道，實行國際化集團管理模式，從而將隨著經濟全球化的深入開展，各國各地區對外人才中介機構的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實力的人才中介組織紛紛進入我國尋求合作。用于開展人才交流、吸引人才中介機構我市在這一方面尚且薄弱，急需建設一個吸攬知名人才中介機構、推動我市人才科技大廈項目的重點組成部分——人才交易市場建成后，將以一流的服務和環境吸引知名人才中介機構來津經營和合作，提高我市人才服務產業化水平和參與國內外競爭的勢力，推動我市人才交易工作的順利開展，從本項目為人才科技大廈，大廈功能包括五星級酒店、服務式公寓、甲級寫字樓、行政辦公樓和商業店鋪等五個部分。本章重點分析五星級酒店、服無論是上述的哪一種經營業態，其經營均是處在復雜、不斷變化的市場和區域經濟之雙重環境中。因此，它們的投資機會研究和市場前景與需求分本項目為多業態復合型建筑，包括五星級酒店、服務式公寓、甲級寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個部分。雖然它們的經營與發展都要受到區域整體市場環境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對它們各對于酒店來說，其市場分析主要針對旅游市場，旅游市場的狀況對于酒店市場具有決定性意義；對于寫字樓來說，其市場分析的重點則是當地經濟發展水平和企業的發展狀況，往往較高的經濟發展水平和穩定健康的企業發展會給寫字樓帶來更多的商機；而對于服務式公寓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當地旅游市場的狀況，也取決于當地招商引資和外資企業的發展狀況。因此，綜合以上情況，我們為本項目市場分析所制訂的研區域環境分析區域環境分析（經濟、政策、文化、技術等）旅游市場分析服務式公寓市場發展及需求預測服務式公寓市場供給分析本項目競爭能力分析市場定位市場定位市場定位銷售規劃（項目規模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規劃（項目規模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規劃（項目規模、市場價格、銷售年限、出租率）酒店業市場發展及寫字樓市場發展及本項目競爭能力分析本項目競爭能力分析酒店業市場供給分析寫字樓市場供給分析企業發展狀況任何一個項目的建設和運營都與項目所處區域的經濟、政治、社會文化等環境息息相關。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區域的各對于一個地區環境分析來說，經濟環境主要包括經濟發展階段、地區與近幾年來，經過自身多年的努力和積累，已具備了比較雄厚的技術、區位、資源、港口和社會環境等優勢，對國內外投資者產生了強大吸引力，也主要經濟指標增幅創近年最好水平。投資拉動和工業推動作用突出，金融支持力度增強，出口、消費、利用外資全面發展，財政收入、城鄉居民收入增長加快，經濟增長質量和速度同步提高，國民經濟持續快速、協調、健康發項經濟指標已經達到或接近中等發達國家水平，居民生活水平開始進入富裕總體來說，整體經濟發展呈現出非常積極趨勢，投資項目要受到國家以及地方的政治、經濟和法律的制約和影響。針對跨入新世紀以來，經濟和社會發展進入了一個新的歷史時期。在新世紀五規劃》中提出，要“大力發展服務業”，使服務業成為國民經濟增長的重市將重點發展信息、金融、物流、旅游、房地產等服務行業，力爭使發展成為全國旅游強市。酒店業作為旅游行業的重要分支，不僅將為旅游業的各個細分市場提供服務支持，同時也將提高市服務業的整體功能。而服務式公寓社會文化是人類在創造物質財富過程中所積累的精神財富之總和，它體合的一個典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個象征，也是一個琳瑯滿目的中國近代發展史博物館。外來的理性文化基因，通過社會的運作與交往，潛移默化地影響了社會文化環境，并遷延至今，是成為文化開放城市進入二十一世紀以來，隨著市政府“三五八十”戰略步伐的加快，城市斷加大，城市的整體文化品位和人文內涵不斷得到提升。尤其是進入二十一世紀以來，與外界的交往越來越多，社會文明程度日益提高，正在向國際化元。需要特別指出的是，在這個不尋常的年度里“非典”肆虐，對旅游業造成了極大的影響。但是國內旅游業在成功控制“非典”的流行和傳播后，極中國將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。20%的速度增長。中外業內人士一致認為，中國已經成為全球商務旅游消費的近幾年，市的旅游業取得了長足的發展，旅游資源開發、旅游基礎設施隨著市經濟的發展，市在市容市貌改造上投將形成一批具有轟動效應的、吸引力強的旅游名牌產品，使城市旅游功能得獨具文化內涵的旅游產品，吸引越來越多的游客。這也為本項目的市場拓展業也得到了飛速發展，年增長速度達到20%以上。每年舉辦天交會、建材會等旅游細分市場的發展。隨著我國加入WTO組織，與繁的國際交流和商務活動隨即展開，商務和會務入境游將作為市旅游經濟的相關資料表明：伴隨著整體經濟的快速發展，市酒店業也呈現出迅猛發改革開放以來，隨著各項事業的蓬勃發展，旅游業異軍突起，區域酒店業的根據國家旅游統計年鑒的統計數據以及我們自己進行的行業調查，目前1146.11%22.1%但是，從市酒店業目前的消費結構來看，競爭較激烈的細分市場主要集是五星級酒店的細分市場在整體呈現“分散競爭”的態勢下，在短期內表現另從“市旅游飯店業協會”成立大會上獲悉，按照協會的規劃年是市星級飯店大發展的黃金時期，特別是高檔星級飯店，將有一個極大的外，酒店的管理模式也是目前市場競爭的熱點。本研究選擇競爭態勢矩陣為酒店行業中，關系到個體在行業中的競爭力因素主要包括：地段、酒店參照目前行業內的競爭狀況和經營狀況，同時征求行業內相關專家的意33433433333344333322444334具有較好地段優勢。此外，業主方的經營意向為聘請經驗豐富的國際酒店管其所處外部環境，本項目為投資理想項目。因此，本項目將具有較強的行業高低低高此外，我們經過對本項目所處的宏觀、微觀環境以及項目自身競爭能力良好的區位、便捷的交通，為的經濟發展提供了良好的基礎。特別是伴隨著但是現有的旅游酒店，特別是四星級以上的高檔次酒店的數量還遠遠不能滿足需求。因此，本項目五星級酒店的建設，本著滿足國內外游客高檔次住宿需求，提升市酒店業的整體水平的目的，將把市場定位于希望提供高品質服務和具有個性化需求的商務旅行團體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費群體等。酒店將聘請國際酒店管理集團進行全方位管理，以提高酒店的規?；局笜税ńㄖ偯娣e和客房間數。這一方面取決于市場需求分析與預測結果，同時也取決于項目選址條件，道路情況，地區類別等因素。此外，酒店的規模大小，還應該結合客房和其它部分按比例決定。按照現有資料顯示，一般來說客房面積和其它服務/餐飲/健身等功能區面積各考慮目前市酒店的運營情況和五星級酒店普遍呈現出的房間數量偏少，不能店客房數量的確定并不是僅考慮上述因素，還要考慮市場風險、未來發展等的發展空間，如果未來酒店不能滿足市場需求，可以將23層以上按照行業內的建設規律，五星級酒店中標準客房和各種套房的建設比例勢，本著拉開地區五星酒店檔次的原則，本項目擬按照標準中的“白金五星”足夠的停車場、空調機房、洗衣房、庫房、設備間等公用空間，參考本地區同類酒店公用設施所占面積，本項目的公共空間及公用項目等設施面積確定/健身等功能區面積各占百分之五十”的業內規則，本項目的會議餐飲康樂設優越，交通極為便利，按照目前的市場狀況，本項目中五星級酒店建成后將綜合各種條件，估計本項目五星級酒店的入住率將達到80%，考慮項服務式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準的家務管理服務，還擁有豪華裝修及齊全的設備，是新興起的一種業務概念。目前，國內的服務式公寓業務剛剛開展，市場還不成熟。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已物流和金融投資為主的第三產業的發展。第三產業的發展產生了大量的非生產性技術服務企業，這些企業對辦公的條件以及環境的要求獨具特點。這些企業要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務全面、交通條件優越等。這種經營空間和條件的要求正好是服務式公寓所具備的特質。特別是近年來伴隨著世界先進經營理念的不斷引入和互聯網在工作中的地位逐漸提高，產生了在現代城市中具有獨特的工作方式、數市的服務式公寓市場還處于起步階段，因此的服務式公寓的供足。目前，的服務式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務式公寓。前者與其所依靠的星級酒店接受同一個酒店管理集團的管理，而后者一般成立獨立的管理市主要的服務式公寓主要有：泰達國際公寓、奧林匹克大廈、通過比較我們可以發現，服務式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍根據我們的調查，本項目服務式公寓現有競爭對手主要有泰達國際公寓3454324455434354由于建設在南京路沿線，地處最為繁華的xx路商業區附近，服務式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成本項目服務式公寓作為對五星級酒店的補充，其面向的是相對長期在生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數量要遠遠小于旅游人數，也就是說服務式公寓的客戶數量要遠遠小于酒店。因此，服務式公寓的規模一般要小于其所依靠的星級酒店，二者規模的比例服務式公寓的經營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進行銷售。我們建議本項目采取出租為主，少量銷售的經營策略，出租與銷售的比例控制近年來，市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資招商引資的成功從側面反映出投資環境的改善，而投資環境的改善又推公寓的需求，活躍的房地產市場。因此，在未來的5-10年內，興建服務式公混合的現象。南京路、小白樓CBD、友誼路我們通過對占主導位置的各甲級寫字樓的市場調研，發綜合各寫字樓的區域位置，我們分析得出各區域甲級寫字樓的行業趨勢通過以上數據，我們可以發現：目前寫字樓幾個集中區域的客戶構成主要以物流商貿類、高科技類、建筑地產類、金融投資類、制造加工類這五類行業為主，但除物流商貿類外其他行業所占比例相差不大，均沒有較為明顯23340557457843420.8214320.821434.2850882.4355833.072263.00784350通過上圖我們可以看出：位于南京路沿線的甲級寫字樓日租金達4.29元/平方米，排在了甲級寫字樓市場的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區域、海河沿線、友誼路沿線。日租金達到最高的南京路沿線的甲級但是需要特別指出的是，通過本公司深入調查分析南京路沿線的甲級寫字樓空置率比較高的原因，發現雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經銷售完畢。由于部分投資者看好南京路沿線寫字樓的未來市場發展前景，所以在投資購買了寫字樓后對外出租，但是其租金定位高于市場平均價格，造成部分寫字樓空置。由于本項目中的寫字樓以售為主，所以預計這不會影沿線沿線沿線沿線經聯大廈森淼清華園新華大廈都市花園云瑯大廈財富大廈29（2）24（2）27（1）26（2）20（1）4244.6004000916.04366.31335221343280域銀豐花園萬順溫泉羅馬花園二期亞太大廈逸庭園28（2）584.65001)800—3384334地下67地上20地下6 90-120 地上1地下2地上20根據我們的調查，本項目甲級寫字樓現有競爭對手主要有坐落于項目433433244434343443344綜合上述各項分析，我們認為本項目對其他項目而言，在建筑規模和通過我們調查發現，該區域內寫字樓的客戶都是一些知名企業，并且以商貿物流企業和金融投資企業為主?？紤]到項目周邊寫字樓的客戶類型以及本項目的建設規模，本項目應該定位在區域內商務寫字樓的標志性建筑，因此客戶應定位在具有一定規模的國際、國內知名企業，特別是商貿物流經聯大廈、森淼清華園、新華大廈、都市花園、惠嘉公寓、云瑯大廈、財424們建議本項目也采用上述方式經營，考慮出售與出租寫字樓在資金時間價值上的差距，本著使項目的經營能夠達到最大收益的原則，確定出售與出價，并考慮在3年建設期中房地產價格將進一步上揚，所以確定售價為地上建筑物的拆遷安置費用和土地使用權出讓金。截止本可行性研究報告編寫時，地塊內所有拆遷、三通一平工作已全部完成，本項目已具備建設開工條件，且建設方案符合該地塊的土地使用條件。市規劃和國土資源局大廈建成后將和附近的城市環境融為一體，并成為周邊地區以及市的標志該項目選址地處城市基礎設施較為完善的地區，供水、排水、電力設施、燃氣管線、城市熱網及通訊設施環繞周邊，且有能力為本工程提供完給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨立的輸水管線，其設自備柴油發電機作為備用電源，以滿足一級負荷供電可靠性的要求及五暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調制冷；冬季煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個中綜上所述，人才科技大廈項目建設地點外部基礎配套設施良好，周邊建筑環境適宜，建設用地符合國家相關法規，且用地權屬明確，故選址可平方米，建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體，其中面向南京路市景觀要求。項目將各不同使用功能的單體建筑有機的組合成“U”呼應聯系起來。將寫字樓沿河北路展開布置，面向抗震紀念碑廣建筑群體良好空間的組織，為建筑造型設計提供了良好的基礎。僅考慮公用面積精裝修。使用面積僅粗裝修，由未來的入駐單位進一年序號空調冷卻循環用水標準60升/千克干衣用水數量8500人用水量4253251.42178.7用水量26.25230.9K=2.5T=24K=2.5T=24K=2.3T=16K=1.2T=4K=1.5T=10K=1.2T=10K=2T=12K=1.5T=8K=1.5T=12K=1.2T=10K=1T=6K=1T=16K=1.2T=8給水管網直接供給。配水干管下行上給，并與該區域室外消火栓用水共用層為酒店中區水泵出水管經減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管為低區，由設于地下二層生活水泵房內的人才大廈、寫字樓低區冷水泵組水泵房內的人才大廈、寫字樓中區冷水泵組及中區冷水斷流水箱供水，其高層建筑群生活給水除商場、餐飲、洗浴、游泳池采用普通冷水本工程室外給水管道采用球墨鑄鐵管，內涂水泥，用法蘭螺栓，中間放入五星級酒店和高級公寓采用燃氣熱水機組制備熱水。地下二層設燃氣熱序號用水標準用水數量用水量（m3/日m3/時）K=3T=24W=66.8萬kcal/hK=2.8T=16W=44.1萬kcal/h3419020升/千克干衣K=1.8T=8W=105.6萬kcal/hK=2W=21萬kcal/h7不可預見水量24.44K=2T=12W=4.5萬kcal/hW=8.7萬kcal/hW=25萬kcal/hW=275萬kcal/h酒店室內熱水供水分成三個分區。地下二層至地上七層為低區，由設于十三層（避難層）為中區，由設于地下二層生活水泵房內的中區半容積式加熱器供水，其中八~十四層為中區半容積式加熱器出水管經減壓閥減壓后供器出水管經減壓閥減壓后供水，配水干管上供下回。另外，上述每個分區分除商場、餐飲、洗浴、游泳池采用普通熱水表外酒店八層~二十二層客房衛生間、二十四層~三十八層公寓式辦公內的廚序號用水標準用水量1K=1.5T=242公寓式辦公450人K=1.5T=1638500人K=1.5T=845不可預見水量區，由設于地下二層直飲水泵房內的中區直飲水泵及直飲水箱供水，其中八層~十四層為中區直飲水泵出水管經減壓閥減壓后供水，水泵變頻控制，管網本高層建筑群污水量按用水量90%考慮。則生活污五星級酒店和高級公寓室內排水系統為污、廢分流排水系統。八層~二十三層、二十四層~三十八層均采用專用通氣立管通氣方式，并設置器具通（避難層）及二十三層（避難層）轉入管井后至一層排出。首層~七層采用處理后與經化糞池發酵、沉淀處理后的糞便污水匯合，排至區域附近市政污五星級酒店和高級公寓屋面雨水考慮采用虹吸式壓力排水方式，以減少樓內管線多，雨水管道占用吊頂空間大等問題。另外，人才科技大廈周圍道路雨水經雨水收水口收集后，通過設置的區域雨水管道排至附近市政雨水管號N=7.5KWN=15KWN=22KWN=15KWN=2.2KW2N=2.2KW22N=1.5KW66363.1采暖、通風和空調及制冷設計方案根據建筑物的用途和使用要求、室3.2為貫徹國家頒布的節約能源的政策，在保證使用功能和建筑質量并符3.3在降低建筑能耗，滿足國家有關節能法規的前提下，還應使設計方案冷熱負荷的估算依據為《全國民用建筑工程設計技術措施》暖通空調動/結合實際情況，并考慮投資、使用等其它因素，在辦公、公寓及酒店客房可采用風機盤管加新風的空調系統形式，此種形式布置靈活，并可實現各房間獨立調節的要求，便于運行調節和維護?？砂捶謪^設電動閥以備實現下班時段分區計費供冷?？紤]到分室調節的需要，在末端風機盤管上采用風量商場部分的精品店空調系統采用風機盤管加新風的系統計，實現分戶調控和計量。僅在大堂和餐廳內設全空氣空調系統，氣流組織制冷機房內設循環水泵六臺，夏季五用一備，冬季使用三臺。水系統采熱設備布置在避難層；人才科技大廈可分為高低兩個區，寫字樓不分區。冷熱水自冷凍機房分出后，對于低區直接供給，對于中、高區則須經換熱，換熱后夏季冷凍二次水溫度為8/13℃,冬季熱水二次水溫度為55/45℃。由二標準層部分新風機組設置在避難層。系統按豎向劃分，原則上每六層左右設置一臺新風機組?？諝忭毥涍^過濾、熱濕處理后送入空調房間。裙房部全空氣系統的空調機組也依層設置，以減小豎向建筑面積和吊頂空地下各設備用房和車庫按規范要求設置機械排風和機械補風系統，系統設置雙速風機，在火災時兼做機械排煙和機械補風。商業、會所、餐飲、辦在防煙樓梯間、消防電梯前室及合用前室、封閉避難層設置加壓送風系地下室設置平戰結合的機械送、排風系統，人員掩蔽單元設有戰時清潔《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》本工程為超高層建筑，根據本建筑物的特點及使用要求，依據有關規范生活泵、排污泵、客梯電力、熱力系統、弱電系統供電為二級負荷。公寓照方案三：電力部門根據本建筑及周邊負荷發展情況，建一座公用的35KV用電源，以滿足一級負荷供電可靠性的要求及星級賓館的要求。此方案投資從電網合理角度及用戶合理角度出發，方案三更合理。本可研報告推薦段，母線間設聯絡。低壓側分為亦為單母線分段加母聯的主接線方式，母聯門分別計量，高級公寓加分戶計量。計量表。變電所低壓側集中無功功率補流及電流速斷保護，對變壓器則采用過電流，電流速斷及溫度保護。保護繼低壓側受電總開關則采用四段式保護斷路器，同時中央控制器裝于配電由上述雙回路電源供電外，還由自備柴油發電機組提供第二電源供電，柴油方式對各用電負荷供電。對容量較大的計較重要的電力等負荷將采用方設式供電。對層間負荷將以樹干式配電方式，應用插接母線供電。對消防負荷采5.1消防電力設備采用雙電源供電并在末端自動切換，并設置現場及遠端控5.4對空調機組及各種水泵采用變頻調速控制，并以現場總線方式接入BAS。大堂、多功能廳、餐廳、酒店娛樂場所、賓館客房機高級公寓等需做二次裝修的房間，本設計預留電源至房間配電盤，為裝修做好準備，燈具、燈位7.1本工程按二級防雷等級設計。屋頂設置周圈避雷帶及避雷針，并設均壓環。利用建筑物樁內鋼筋做引下線。利用利用建筑物樁基做共用接地體，接7.5樓內主要需與共用接地體相連的內容有供、配電系統，弱電系統，防雷《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95。3.1建筑物分類：本工程為超高層建筑。按特級保護對象設計。采用控制中3.2系統構成：主要由消防自動報警系統、消防聯動控制系統、消防電話系一臺中文顯示終端和可控制噴淋泵、消防泵、排煙機的手動操作面板。并根據現場情況在不同部位設置不同功能的各類模塊，探測器，傳感器及數據顯可燃氣體探測器、手動報警器及功能模塊等，形成環狀網絡，以確保系無誤報狀態，系統將自動以中文文字和圖形顯示工程所有探測器及事3.3.4在應急狀態，可通過手動聯動控制柜的操作面板實現對應手動操作，執3.3.7在消防控制室設置一臺消防主機電話，在重要機房設電話分機，也可通過各層設置的電話插孔，消防員可持消防電話直接與消防控制室聯4.樓宇自動化控制系統4.1系統功能：本系統將提供先進的監視及控制，用以提高各機電系統之運行效率、節約能源。主要監視及控制的機電系統有制冷站設備、空調設4.2系統構成主要設備包括：監控屏，主機電腦及相關控制附件，控制器擴展性、開放性、可靠性，在設備機房設現場控制器，以減少系統破壞的可能性，既使系統的某一部分控制器或線路受到損壞，也不會影響到整個5.1在建筑物內建立支持語音通信、計算機網絡，視頻會議電話、多媒體傳輸、物業管理及收費管理系統等的網絡平臺。信息終端處的傳輸速率最高5.4總設備交換間設于首層。根據業主提供資料，市話與寬帶網入戶均采用控制等綜合安防系統。安防主機設于首層管理中心。主要機房設備有視頻矩陣主機，監視器，鍵盤，磁盤錄像機，報警收集器，制卡機，激光打印6.3寫字間門及公寓門均設出入口控制門禁系統。各層弱電豎井內設讀卡頭控制器箱。被控門外設感應與密碼組合型讀卡頭，松鎖器、門磁開關及現7.3公寓各居室房間、客廳及部分寫字間、營業場所等設置用戶終端。用戶8.1大廈的廣播主機設備設于首層管理中心。它擔負著正常情況下的背景音8.2考慮到廣播范圍的靈活性和適應火災緊急廣播的需要，采用分區廣播控8.3廣播功率放大器輸出采用定壓方式。高電平信號傳遞，傳輸線路采用8.4廣播揚聲器設于群房公共通道、餐飲、娛樂、運動場所等，并根據需要對于酒店部分，考慮低壓煤氣的供應。氣源為建設地點外圍的市政煤氣管道，并在地下二層新建中低壓調壓站供應。煤氣表房、廚房、煤氣管道豎井內均設煤氣報警器，信號引至中央控制室。煤氣小時用量約235m3，日耗量《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB5006《水噴霧滅火系統設計規范》GB5021本工程消防給水編制范圍包括：人才科技大廈室內、外消火栓系統、自個消火栓處均設消防卷盤，其水量不計入消防用水總量該高層建筑群地下二層設有燃氣鍋爐房，內設燃氣熱水機組供應生活熱2該系統與高層建筑群地下二層~地上二層生活給水共用同一系統，并呈環狀布置，建筑物周圍室外消火栓布置應符合《建筑設計防火規范》GB由設于地下二層消防泵房內的低、中區消火栓加壓泵供水；中區為三層至十火時由設于地下二層消防泵房內的低、中區消火栓加壓泵供水，其中供水管火時由設于地下二層消防泵房內的低、中區消火栓加壓泵供水。消防泵房內火栓，其間距保證同層任何部位有兩個消火栓水槍充實水柱同時到達。每個箱，再由設于二十三層（避難層）的高區消火栓加壓泵供水至高區消火栓管五星級酒店和高級公寓及人才科技大廈的自動噴水滅火系統均分為二個噴淋中間水箱維持，著火時由設于地下二層消防泵房內的低區噴淋加壓泵供水；高區分別為十九層~二十六和三十八層，平時壓地下二層消防泵房內及二十三層（避難層）均設置濕式報警閥，報警閥每個樓層、每個防火分區分別設水流指示器及信號蝶閥該建筑物設置地下式水泵接合器二套，水泵接合器管道均接入低區噴淋高層建筑群共享空間處采用特級防火卷簾，因此不采用防消防給水系統采用熱浸鍍鋅鋼管，管徑小于等于DN100時，絲扣連接；管高區消火栓泵高區消火栓穩壓裝置低區噴淋泵高區噴淋泵高區噴淋穩壓裝置規格及參數Q=20L/SH=110MN=37KWQ=20L/SH=190MN=55KWQ=5L/SH=38MN=1.5KW氣壓罐調節容積300LQ=30L/SH=110MN=75KWQ=30L/SH=175MN=90KWQ=1L/SH=35MN=1.5KW氣壓罐調節容積150L2234563二用一備，智能型2一用一備，智能型2二用一備，智能型Q=27L/Q=27L/SH=45M2N=22KW有效容積540m3有效容積50m3有效容積24m3水噴霧泵一用一備，智能型78924機等均在負荷末端自動切換。另外事故照明為特別重要一級負荷，除由上2．建筑物內設有火災報警及聯動控制系統，按特級保護對象設計，采用控制3．通過多條總線連接各自樓層各類探測設備，感煙探測器，感溫探測器，可燃氣體探測器，手動報警器，功能模塊等形成環狀網絡，以確保系統的高4．對各類消防設備通過消防控制主機實現遠端控制，并接收反饋信號，其中5．設置消防廣播與公眾廣播共用系統，火災時強制切換至消防廣播狀態，并6．在消防控制室設消防專用電話主機，重要設備機房設消防電話分機，手動7．樓內主要通道及人員密集的公共場所均設有事故照明、疏散誘導燈及出口按規定本項目須做地震安全性評價，并需嚴格按照安全性評價結果及地該工程項目地震安全性評價內容包括：區域地震活動性和地震構造、近場及場區地震活動性和地震構造、場地工程地震地質條件、與地震動衰減關系、地震烈度復核、活斷層評價、地震危險性概率分析、場地地震動參數確本工程為甲類建筑；建筑結構的安全等級為一級；框架及剪力墻的抗震件截面設計；在大震作用下，驗算結構彈塑性變形使其控制在規范規定范圍平面布置上有利于提高建筑物的抗震能力。平面抗震體系利用大體均勻布置結構形式采用全現澆鋼筋混凝土框架—核心筒結構體系，以樓層平面中央位置的樓梯間、電梯間墻體作為筒體，內筒外框協同工作，增大整個結構體系----剪力墻結構體系。將布置在標準層平面東、西兩側的樓梯間、電梯間的基礎采用箱筏式基礎，將各塔樓和裙房基礎連為一體。基礎下采用鉆孔施工期間的噪聲主要來自施工機械設備運轉和建筑材料運輸車輛馬達的轟工程施工期間，挖掘的泥土通短時期堆放在施工現場，會引起揚塵使周圍在施工建設中將產生大量的泥漿污水，施工人員生活污水等如管理或處理在施工中將產生一定量的建筑垃圾，和施工人員的生活垃圾。項目投入使本項目位于繁華的市中心，為了把施工影響減少到最低，建設方應督促施施工作業中必須合理安排各類施工機械的工作時間，對于夜間施工認真執行申設置圍檔和硬化道路，以及車輛出場沖洗等措施。必要時采用水霧以降低和防止二次揚塵。其次，在土方挖掘、平整階段，運土車輛必須做到凈車出場，最大限度減少泥土撒落構成揚塵污染，在運輸、裝卸建筑材料時，應采用封閉車須經沉淀處理后方可排入市政污水管網。對于施工人員的生活廢水要及時處理建設方必須按照市容環衛、環保和建筑業管理部門的有關規定，及時將固廢運到指定點妥善處置。將混凝土塊連同棄土、棄渣等送至專用垃圾場所或用于回填低洼地帶，建筑垃圾中鋼筋等回收利用，其它用封閉式廢土運輸車及時清運，并送到指定傾倒點處置，不能隨意拋棄、轉移和擴散。其次，施工人員的生活垃圾也及時收集到指定的垃圾箱（筒）內，由專門人員統一及時清運處為烹飪油煙和少量天然氣燃燒不充分產生的氣體；汽車在地下車庫會有少量的該項目投入使用后噪聲源主要來自地下設備間內制冷和供熱等機械設備運行時產生的噪聲；餐飲排風機及樓層新風機組噪聲；還有以購物娛樂和交通噪該項目投入使用后產生的污水以生活污水為主；主要是沖廁、洗浴、餐飲該項目建成后產生的固體廢氣物主要來自辦公、公寓住宅、酒店和商業街凈化裝置處理后，引至樓頂排放，排氣出口朝向應避開易受影響的建筑物，并應由環保部門定期監測，以確保其油煙去除效率。地下車庫均設置機械排煙系對于車輛停放要加強管理，盡可能縮短怠速運行時間，從而有效地減少汽車尾該項目主要是生活污水，其中含有較高的有機物、懸浮物、洗滌劑和油脂等。建議該項目建設方對其廢水進行分水質排放。處理措施見公用工4.固體廢物人員對垃圾中紙、金屬、塑料等可回收利用的部分應加強綜合利用，廢日光燈管、廢電池等有毒有害垃圾收集后運至相關部門處理；廚房廢棄物中下腳料、食物殘渣等有機廢物聯系專人上門清運用作飼料，廢食用油加強回收利用；其它無利用價值的普通垃圾及時收集后進入垃圾收集房，由專門人員統投資工程項目可行性研究報告“節能篇〈章〉”編制及評估的規定》通知（1）新建建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規整，以減少外墻傳熱選用保溫性能好的材料，輔以墻體保溫層，達到國家關于節能的相關國家規定的勞動安全衛生標準，保障勞動者和消費者的安全與健康。重點分（5）加強對職工的技能培訓和安全教育，建立安全操作規程和安全管理制℃%%℃℃%%（2）根據餐廳席位數，在隱蔽地帶設置相應數量的男、女廁所，廁所采用水（4）餐廳應有防蟲、防蠅、防蟑螂和防鼠措施，應嚴格執行全國愛委會除四（6）酒店內必須設消毒間。并有健全的衛生管理制度，茶具、毛巾、床上臥高級服務式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。本章將著重從五星級酒店的經營模式、服務式公寓的物業經營管理模式和辦公樓物業管理模式三人才科技大廈項目的五星級酒店將實行國際集團式管理模式，就目前的國際集團管理模式而言，可以具體分為：直接經營管理模式、委托經營管理直接經營管理是指酒店的所有者和管理者是一體的，酒店的所有者直接委托管理是指酒店所有者和酒店管理公司之間訂立者雇傭經營者（通常是酒店管理公司）運營酒店，對酒店的經營和管理負全租賃管理指承租人（一般是某一家酒店管理公司）和租賃方（酒店所有者）簽訂租賃合同，在租賃期內，由承租人支付一定數額的固定租金，酒店特許經營權管理是指出讓方提供品牌、酒店生產及經營中必須遵循的方法和標準，提供組織及預定、營銷方面的幫助，從而確保業務有效運定期對接受方進行檢查，以保證市場中的酒店產品保持一致性。受讓方支付根據本項目的特點及目前酒店國際化集團的經營管理趨勢，本項目的五星級酒店管理將實行集團特許經營模式，使用國際著名的美國喜達屋酒店集團旗下的威斯汀（Westin）品牌、服務體系，使本用國際高檔酒店的品牌優勢、網絡優勢、規模優勢、專業集團化優勢，從而推進本項目酒店納入國際軌道，構筑的星級酒店旗艦，帶動整個酒店服務業方面，所以以下對服務式公寓和綜合辦公樓的經營模式將主要是針對其物業為業主提供全方位的綜合服務，寓物業管理于服務中；過收取管理費及多種經營來解決，為業主提供有償服務；服務對象主要是中①全權委托：業主將一切有關物業管理的運作，包括財務管理、人事等②部分委托：業主保留財務管理等主要權限，其余部分的運作由交由物管理的要求，通常很難實現盈利，多靠經營其他產業或發展商支持獲得資金平衡。管理目標是為業主提供一個舒適的居住、辦公環境，支持發展商的持本項目的重要組成部分——服務式公寓和寫字樓部分，均屬于中高檔物委托專業的物業管理公司，提供物業管理服務。對物業公司的選擇要求其市其中，對服務式公寓的管理要重點圍繞“人性化”服務，而為綜合辦公樓提寫字樓的專業型物業管理模式，故本部分將對照以上兩種經營管理模式進行結合國際酒店管理集團和其他行業資料，本項目的酒店部分組織結構擬外方財務總監財務總監財務副助理財務總