嘉興南湖新區發展潛力研究報告研究方法研究方法step深訪Step2:居民/投資者定S問卷調査定性研究定量研究*研宄手段:深度訪談畫研宂目的:」'解地I*:發展規以j亇稈、房地產殲發商，大型商戶投i資芥、明產屮介等對由湖新i而的評價.以及他們對南湖新區來:來發展的fi心扣頂期.從Ifli代出南j湖新區的發展澍力所在扣發喊屮可i此作在的眸的，w時通過深汸奪找i刊標竿地以及可借笛之處._執行時間:2019.4.3-4.13?研宄手段:居民/投資者定量問卷調査研艽目的，分別r解⑶邊各地K::投資稈及wk對南湖新i<的知嘵哎及:吞法.以及他們對南湖新K發展的Gj心和預期.了析RR及投資荇認可的:城市新b<,以及他們的居住/投資痛求.:W丫解南湖新匕邊成后可能的榀時:狀況。迪過調迕，對比找到南湖新g:的狺片，并發現發展中存在的向題。?執行時間:2019.4.10-4.24升值的能力規劃芽向政府效能宜特推廣n然優勢區位優勢交通憂勢文化優勢教臺優勢投資環坳居住環境人數構成房地產商業服務4k商貿物流2,5產業某地區在政府主導下,結合地區資源優勢,集聚人氣、推進產業發展和區域政府投入心躺區域內力提升拉力地區發展潛力的定義人氣⑽產業表現力潛力F東進南移,南湖新區是未來的城市副中心秀州區副中心嘉興科技城新城濱海新城南湖新區城市主中心洛興di城iff總體規劃(2019-2020)4-1心雙枝,兩別兩柚,三片東南片區以剞湖新區為重點,形成城市東部別中心總興山南湖趼區分區覘劃(2019-2020)爆興市南湖新區中心區分區規錢<2019-2020)延續東進內托、北擴南移的城ik發展方打造東南片副中心4沿中環南路兩側集中布於大型公共服務設旖,打造形成剷中心的基硇條件島興市南湖新E挖制性評細規劃+嘉興城市副中心,南湖區行政、經濟和文化中心,集行政、商貿、文化娛樂和居住松功能為一體的現代化t.態巾新城lx:總巧城市總休W貌沒計**越韻兄風,水都綠城"的城市形象t—湖?水依古城、叫軸輕舒系叫方、三壞懷訓多勝眾,八水連晞織爪城彩興市南湖新區城市沒計及策劃士■一心三Jg叫帶“——城市副中心？中壞南格商貿服齊區1凌公塘休閑生態雖觀區，屈住片區：屮壞南躋北側lx:級商貿服務帶，凌公塘休閑1:態承觀帶，平湖塘消水生態誤觀帶，地LO)i業服務帶禎也疫入的公共服務設施幾近落實維也納幼兒園城東中學■擴逮？|_地而積6萬TA*.總述筑而積1.8萬平A術。■占地10000t孓.息投資4000萬JL網球中心教育體育喜興市婦幼保番中心■&地100仏總投資2.2（乙兒.布規模最大?設施最齊令’技術力頓好榱M的.唯■的H級乙7?奪科醫院4社區衛生廉務中心?/,地47001H兌迂筑而積3500m總投切500萬i■總?筑面積5M0平方米.總投資2000萬元.足所全曰制的奇俗螌學校。?占地11肝方木.總投資UZt十二年-貫別,‘南溪農貿賴綠化＜x:域內時民的“汗門七m”將殳枵快疣＞行使.7痛湖新區市民"菜旅子_工程添磚加反=?占地50公頃,總投資5個億公交.城東公交權紐站o■|■*|!■*MrMini■:耐-■■■/■i_iian■■Mr■b■'蕭i醐？■■■?__*漢塞處明備中心■以地面積50此20糸公義線路的如及站,山域鄉公交的中托換乘中心1辨靜什卿鮮卿紐_,■辻筑面松200017j米,益投資M0萬元?■■■■■■麵■?__?■_’_MI■I■!"IO1I'■?l■l■■l1■■_“_■■'■IW'■■_'■耐_■?節’■■■'■!■■i'i地M由,總讓筑rt］賊-2萬平h米■其他*區消防大隊■兌讓筑面枳7M0fV米,計劃投資900萬元＜投資者對地方政府施政能力信心滿滿t六成受訪投資薺對南湖新區地方政府的施政能力抱冇佶心圖投資者對地方政府施政能力的信心說不清沒消心4.8%充滿記心28.6%4.8%不太有植心0.0%一般28,6%比ficWfn心33.3%?南湖新區,應該說我們還是比較看好前景的t不然的話,第二塊地不會還在南湖新區買.―房地產開發商?我f］對南湖新區非常滿息,感覺非常有優勢,新區政府堅持i安照規劃.沒有打破原來的布局,作為我們來說很安心___--政府和我們的互動做得很好,披此的信心也是這樣建立起來的……一大型項目投資商強夫始信心支撐帶領南湖新區走向成功居民4投資薺吋哬湖新!＜格體K域狀況的關注程度、信心度農現都非常品。圖居民與投資者對南湖新區的建設關注度圖居民與投資者對南湖新迗發展的信心度*常個關心0,9%個太關心21.9%說不捎2J%

m心-■?16.8%比較關心35.0%47.933.360%t50%-40%-33.330%-24.20%-^0%-0%?投資？；我們為什么選在這里?關駐是一個醫位優勢,我們做的項目不可能只輻射嘉興，我們要向外的，立足長三角，輻射上海，杭州，蘇州,寧波。輻射長三角,哪里的地段比這里好，比這里成本更低？送里交通最方便，網絡最寬，哪里述一大型投資商說_個消沒h信心不太有偯心1般比IZYlfn心非常有估心3?5年后,南湖新區將煥然一新冬數受訪的資深業內人十認為新區建成耑要三五年時間。八成的受訪居民和投資者認為南湖新區的建成將在3年以后。南湖己被眾多投資考關注,H前有遠見的投資者紛紛搶攤進入、圖投資者對南湖新區建成的時間預期居民、*根裾城屮化進枵,估砌會發展;I‘i比較成熟.我說的成熱圮形成產、!k尚地,井釘投資存點。—匕洵采投資公司人W這個地區建成的話,3-5時閬圮要的——I.海坫大中房地產公司專業研宂人員IV...升值的能力政府效能宜特推廣自然優勢S位優勢交通優勢文化優勢教ft優勢投資環坳居住環境規劃導向政府投入G心躺人數構成房地產商業服務4k商貿物流2,5產業某地區在政府主導下,結合地區資源優勢,集聚人氣、推進產業發展和區域政府推力提升拉力地區發展潛力的定義人氣⑽產業表現力潛力F自然環境優勢磊興城市形象為“越韻吳風，水都綠城"，城市格局以水展開。凌公塘濱河生態景觀帶:原生河流，非人工打造，綠色貴觀得天獨睜，呈現完全自然的景觀:‘平湖塘濱水生態景觀帶:作為嘉興市屯鎧綠色廊道之一，沿濱水岸線拽制30米濱水綠地:+大切生態綠地:南湖新區被占地10000畝的城市契形綠地所環繞；4城市客廳:3000米長，總面積100公頃的六大公M（南湖公園、體育公Id、文化公聞、商貿娛樂公園、生態公W、濱河公同）鑲連新區品質樓盤獨有的區位優勢I耑興恰好位干I.海、杭州、蘇州、寧波等長角大中發達城rti的兒何屮心,以耑興為屮心250公里半徑內涵蓋了長三角16個大、屮城布,［X:位優勢獨特。4冋時,它述處角核心區域內三大投資高地（上.海、杭州、蘇州）形成的投資谷內,占據三大經濟髙地擴散效應的疊加中心.從資金到信息,從技術到人才,各個方面的擴收與交流將會促使痛興迎來新一輪的A迪發展。汽M諞公霧-cwisswa￥'軌道交通t;戶杭鐵路、滬杭卨速軌道、滬乍盜湖鐵路、滬杭磁姑浮:遠洋港口:t海港、寧波北侖港、乍浦港，滬壤碟雕溥公路:320N道、07竹道、滬杭，乍爲辦品速公路，杭州筘跨海大橋（高速公路全國密度最髙）;水路:乍嘉蘇線、六平申線、京杭運河、杭申線；方遠，典自_浦,以深厚的文化積淀優勢1南湖是浙江三大名湖之一、是嘉興最奪目的城市名片*馬家浜文化發源地■馬家浜文化迪址位十南湖區轄內的城南街堪馬家浜村,作為長江下游、太湖流城新石器時代單期文化的代衣性逍址,它不僅敁視作太湖流域文化的源頭,也是嘉興“交化基因”的象征。中國革命紅船啟航地湖聞名子世,吏主要的原因迫屮共人在這里完成了最后的議程,宜吿了中國共產黨的成立,從此南湖h的紅船有了特殊的怠<——屮W艿產僴商文化發祥地?范蠡,號陶朱公,助勾踐滅兄后,攜西施隱居財興南湖一隅。現被稱為"范里湖".范蠤發明了秤,幵VI/公平交秘,被民眾作為商圣,砧我㈤遒始經商一儒商的鼻祖。充沛的文教資源優勢X名校入駐:中國科學院12所研宂機構,浙江消華長三角研宂院，中科院裒興應用轉化中心，北京師范大學附校，同濟大學浙江學院，交大掏洋教育,烏克蘭國家科學院嘉興中心，美國馬里蘭大卞傳媒產收研允院，耶矜大7:生物遺傳研宂室-‘…-耑興著名肀府:痛興乍院、錯興一屮、熱興實驗小學、嘉興髙中園區、南湖國際實驗學校眾名義化沒施:你興閣書館V博物館、文化館、報業屮心地區發展潛力的定義■I糾*政府效能—?政府推力區域內力房地產商業服務4k商貿物流2,5產業H規劃導向4政府投入L佶心指向人氣集聚產業表現力潛力卜人數乙構成、門然優勢*區位比勢'交通優勢文化優勢,教臺優勢投資環垃L居住環境u傳推廣對地方政府仍有改進的期望辦慨辛和完靑公兒妃色服務足地方政府耑要繼純投入、不斷改進的方而。把在稅貲優忠方倆則耑要在+{|應的政策規定框架內進行，不是無原則的降低。圖:南湖新區地方政府需改進的方面&既定的國家政策范圍內,結合地方糸件迠、芩虎公司制運作提高政府效能1南湖新1＜作為幵發K運作,荇委會是其管砰部門,［:作效韋較當地一畔政府部門吏卨,但述耍從本質上進行公-J制的運作氺行,?規范和效率?創新和改革的激劬.后臺矜理人員政府效能提升也表現在地區的和諧規劃和發展1南湖新區的發展脫離不了盎興城df發展的大環境,閃此南湖新醫貶做好定位,放在葸興格個城rtf的竹景卜進什合理規劃,緊密結合周邊地區的功能定位和經濟輻射,形成優勢敁人化。＞兌興城市覽聚功能個強,屮心地IX發展繁榮度不足,城市副屮心的形成和發展還志要*定的時問:＞嘉興市區的中心地位尚未凸現，脯邊島消經濟發達,atft,w服沒打形成往作內“移yr的強烈麼喂f而足更愿息移入h.海成杭州芳人城巾:＞嘉興在長三角地據了黃金地位，目前處于投資髙地的盆底地位.未來打很人1的發展空問]＞除,依V1:城[X:的H然粘時作IN’應結合周邊開發區、工業區的發展,立足于生活配功能的發揮；?發揮南湖新IX的教育資源優勢以及良好的居住壞境,詩造出吸4周邊猛鎖店兒入ft的良好拭_1'發揮大城山的衛塡城作用,要有服務怠識,主動與上海、杭州等大城市相關部門做好對接.形成良好的倍,U和資塬共亨WHfil\葉從抜游休閑會務渡假等方而突破/投資環境預期:人口、科教文衛、自然環境將與預期差距最小圖:投資者認為區域發展要素期望和實際能達到的程度扎兌義苒比*1究ft敘拉大A進—的■托嘬雔針_達觶的Mlt投資環境中配套、土地成本、消費水平及政府效率亟需改進4.gon5M?a安狀況470?展W況?魚賴K4.50H常1-SSttfedWlWIlJ':4.10*金轂》好《緩?人和枯ft?產也?小遒的磡W3.M3.70*k必m3.500450.500550,650.700750.800.8S期型落茇巾4.3Qtt▲RWff墁相H?汝'J1?%-1,水fkJfl?攻府4車?±mMc?圖:居民認為E域發展要素期望和實際能達到的程度tKLtKiiWflfliVrt4.304204.104W0.650700.750.800.05期矩落夔0.900.95住環i中交通、教育、醫療、環境等亟待^.00如加.70加舶刈5,41<4.4.4.4.承要WIS南湖新區仍需加大宣傳在受訪居民中，主要是嘉興市E的居民鼓近-年經常去南湖新g，同時有一半多嘉興悶邊受訪居民沒去過喇湖新在衣示知道并f解肉湖新K的受訪投資者屮，也只有30的人經常去南湖祈IX。作力一個新幵發區域，南湖新區還要加強對外V■（傳和活動聯系q圖:居民最近一年去南湖新區的狀況圖:投資者最近一年去南湖新區的狀況,‘,l,I■#xnr|v■騫興m邊.總體■hetJ:時V人把新E宣傳上升為城市營銷1尙湖新區的開發迚沒不僅漢鏈個地區的發展,它艦作力個城I打營鈉的作股開,圖:城市昔銷誘至產業發展的良性循環針對主渠道選擇媒體進行推廣1#興店解南湖新區的i嬰渠道；電視及很叫:在電視方ift經常收打的電視臺h了解南湖的屯視臺不一致+相關遼傳投放到新聞芙wn效果公比枝好；在報紙方而,主要投放到:1'!地主流報刊即n]\圖嘉興居民電視收看習慣圖嘉興居民電視收看內容圖了解南湖新區的渠道1UH1親我明紅介鉬大M乎_廣內廣楊屯合公其場介M進貪傳資料W地產屮介成pr詢機構說柯27f53*■7.72.3丨仍■im0.3:*兌傳推廣產業表現力提升拉力人數構成投資環境4居住環境自然優勢區位優勢交通憂勢文化優勢教臺優勢H規劃導向4政府投入L心化'i:i政府效能房地產-?商業一服務業商貿物流2.5產業1強大的人氣集聚力,未來充滿活力的南湖人民生活圈歌舞廳/體臺館劇院娛樂農演餐飲吃^J經背人口1萬產業人口5萬工作-生醫療產業老病會所、m公共場所旅游人口60-80萬人次IU/；商店__\學生人口4萬脈、文教聚會住常住人口10萬交友自我實現W求/尊重痛求社交需求.//安全ff_/生理需求穿詐老品質樓盤聚集人氣澳洲花園—次規劃，三期開發，而E」期的吋fiJ周期郎j比較短?價恪；—期定價，多以的紀3800，:期定價:4500^600.聯H，別S'期4800,現在己經賣釗7200.—期叫期的狀排都賣完:容廣'結構:公務敁、教師和醫生為4￡:II建筑面積:15萬平方米銷扭狀況:還可以，-W1Mf,二期還有i30%,三期寸計盤容戶結構:教師、公務咼，醫務人員等#it■建筑面積:近70萬平方米均價:4800-5200||銷忤狀況:，期都丈完了，二期tdw了，大乍，三期剛開始銷朽客戶結構:電力局，核電廠、私背4k主南湖斬K今d汗無形\屮就形成j'一個髙檔的\沾估地,次的人亡J在這fR聚免J現在所有住宅小區,述筑\而積總和荇20071T米,-按一套100Y-米,一戶三IU律.就存6萬人.,還J、乂不算新増的小區＞/教育資源帶來人口4同濟大學浙江學院，教職+學生:＞10000人。嘉興第一學府——慕興學院，教職+學生:近17000人、百年名校嘉興一中,教職+學生t2500余人。南湖新區豐甫的教育資源帶來4萬以上的人口髙中園區內（不少于S所髙中）?教職+學生:約8000人，淸華長三角研宄院f中科院嘉興應用轉化中心,北京師范大學附校,交大南洋,烏克蘭科學院嘉興中心,…■■南湖肉際實驗學校,教職+學生:2000人.i南湖、煙雨樓、范甚湖、+城、瓶山、三塔,覺海寺、血印禪寺、沈鈞僑紀念館等眾多名勝都在南湖醫內,i2019年“f?一”黃金周,怠興接待旅游人口12B-62萬人次,旅游總收入9.7億多元,其中過漢游客31+75乃人次。南湖醫接待游客39.39萬人次*紅色旅游足佔興旅游的K旋律南湖最區年接待游客人次60萬以上。坩H技由XiA,逯T古孓科<±t社*讕時3詔產業人員嘉興工業n21新豐:L業組團；8平方公里.1H家農業科技園核心區鳳橋丄北組閉＜5平方公里,湖創業100?龍屮小悄企業,5000就業崗R?*M?/'A4?XX-/I■'_______________25~:「方公甩余新工收組Hl:8平/』公企北145女,S----Puj規劃面積3.3平方公里,規劃人口2.747J人人才的搖籃提升人員素質南湖區人杰地炅,1歷代名人輩出A畫京父鎮、蒲華,知名愛國人士沈鈞懦.數7:家陳竹身、國家.環保7:家沈鐸博I:。自前南湖區籍中科院士、工程院院士有39名,..百年名校一嘉興一中教行家張印通,著名文學家、作家沈雁冰（茅盾＞、郁達夫、金廉,現任屮共屮處政治M常委、國務院副總理黃菊、名位網院院上嘉興著名學府—嘉興學院物理學束、呑港抖技大學校長朱經成教授為名譽院長。經濟學\家十光遠、“兩彈一吊”功勛程開屮院士等十名位專家學奍受為名譽教授?/嘉興科技城-中科除研宄所.清華長三角研宄脘,北師大蠱興學院,同濟大\學浙江分校,烏克蘭國家科學院嘉興中心,美S馬里蘭大學傳\媒產業研y_—立踨.‘此也士戶中,戸曲ffi金三-__/兌傳推廣“2.5產北提升拉力人氣集聚潛力n然優勢區位優勢交通憂勢文化優勢教臺優勢,b~*歷地產*-?商業服務業商貿物流H規劃導向4政府投入L佶心指向4政府效能—人數投資環境-居住環境政府推力J區域內力k__新區樓盤的客戶結構多元嘉興居民新購房需求_____55%的受UjW民到I湖新［X購房的4能性較尚.新嘉興人、周邊縣市居民的新住房需求50%的閥邊縣市居民到南湖新區購房的可能性較尚.附近大城市居民的第二居所學校周邊學區房需求現有少量大城市富裕群體在嘉興擁有房產＞專家判斷髙鐵開通后公荇更多中產群體到閥邊購房,a興是ih常好的選擇。._)?在級視教行的地區,孚區房謠求-股A房W交y嘥的20-40%.新區文教資源豐富,必將吸引大量“教育購房者”.I__J南湖經莒投資者住所N40%的投資蕎會考慮在木地購尖住宅,W有23%的投資冇考慮在本地租房、圖推薦親友在南湖新區購置房產的可能性*I團今后2-3年南湖新區房地產價格趨勢的判斷8:8杜降lb84;人娜粉11-+-F■投疥荇0%10%20%30%40%50%i與住宅廡地產開發讓設相屺套,耑耍提供各種生沾屺盤設施,以滿足居民的H常生活需求,為配食商收服務、Ik的發展提供/空問、圈居民認為最重要的基本生活配貿粟場超癤7:校kkm

郵m圖居民認為最重要的特殊生活配置60%j50%--40%,‘30%-■20%-?10%-■0%-47.64L83622.32[6I閛湖新區規刖竊構分析0商業街11:11健t+沾兒坂間餐室老人閣44館詁劫室康樂室潛力巨大本拔KJ1常消費中，購物:飪飲:娛樂的大致比例為40-60%:20-35%:20-25%圖嘉興人均收入水平及増速資料來源,嘉興統計年鑒,2019零點研究集團某項目市場調查結果圖投資者認為南湖新E還應増加的投資4iwLHHi也對較飲沒施捉出廣嬰求。圖投資者汄為南湖新g還應増加的配套設施1i茳讓的商什項H尚未開、lh因此接收調汽的受訪投資者認為南湖新K還心增加商'Ik項門及生活配菸設施等力'而的投資:X投資荇同時還認為應增加各類咎廳的配食,!也反映丫兩湖新區仵咎飲消貲方面的空內；i文矜項H肀沾fld什girmisd套還不夠充分,餐飲條件有待改善購物中心----------------------------------------;16tflftfv便利沾國16JC祥、呼藝1丄'心5*番.?■_—litiWl'tn^3繼^H3卜t4+H0510152010%n「98%6%-4%-22%-ACZ■■住t項H商收項H余生活產生服務業消費需求圖居民的業余生活服務需求DVDAft.出坩的片悚認:-;im、淌w.奶把叫吧.屯阽軟妯件及tv件品:Sei............................—■--—4-S.U?,-■—*^-|_1-?-￡:1-?-1心**.UkSJAm-U-I-^*曲也街、美食街-■??!*?-■^■rRsr—■■—-■,——備類足動場館——-r-TmTr-T-s*—t—■?——r-r—-r-B^i■■?-”■——-—rT"T--t-t^r—魚具,戶外用品店等￥SSS:iiiu,ii:■VdU】-展?S優勢具有打造高檔酒店市場的潛力國投資者對嘉興目前酒店的總體滿意度小滿總8.9%_+般小太滿點5.0%40.6%圖嘉興酒店需改進的方面新興產業發展急需寫字樓的升級換代圖投資者對嘉興目前寫字樓的總體滿意度說糊比K滿悤18,0%9.0%50.0%圖嘉興寫字樓需改進的地方0%10%20%30%40%50%商貿物流產業運行環境優越落戶商貿企業的示范Q基礎條件良好閔際中港城:m好家居購物廣場;國際電氣城；Kk尚超市；南溪農貿市場:有一定的產業支撐■跑離上海、杭州、蘇州、寧波等大中城市距離近；?港門、商速公路、跨洵大橋等對外交通笨件優越；■中環南路、五鼠路$城市內部交通fc干道寃嫩便捷:符合新E的功能定位■要建沒成為長三角地區現代化區域物流屮心:?成為上利國際性物流中心的屯要節點:商貿物流業■制鄉,f湖,海寧、篇善等全國強鉆支禕;?浙北地區的載耍物流中心:■d初步形成電戶材料、粘細化工、紡織服裝、介成纖維、E金窄料11大特視模產業:■南湖（收太），新釔