PAGEPAGE4信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資風(fēng)控制的對(duì)策綜述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析與防控是維系項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最后防線，也是考慮風(fēng)險(xiǎn)要素的重要依據(jù)。對(duì)于X房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，其重要性不言而預(yù)。從目前來(lái)看，政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較大，無(wú)不是X房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的主要防范風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)予以合理防范，實(shí)現(xiàn)未雨綢繆，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言重要性不言而欲。1.1采取差異化策略，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售作為主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一的項(xiàng)目銷售，由于項(xiàng)目在整體市場(chǎng)上同質(zhì)化嚴(yán)重，可代替的程度較高，為了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額，在項(xiàng)目及產(chǎn)品上應(yīng)更加迎合市場(chǎng)需求，可根據(jù)不同需求提供差異化定制化的產(chǎn)品。采取差異化戰(zhàn)略來(lái)應(yīng)對(duì)不同的消費(fèi)群體，不同的產(chǎn)品類型諸如多層住宅，高層住宅等也運(yùn)用不同的方針及價(jià)格。通過(guò)為客戶提供可以接受的心理預(yù)期及價(jià)位，有利于促成項(xiàng)目的銷售。除此之外還可以采用價(jià)格折扣策略，一方面可以給買家一定的現(xiàn)金折扣，促使買家下單，促使開(kāi)發(fā)資金盡快回流，減少貸款融資的利息，同時(shí)也會(huì)為資金的周轉(zhuǎn)提供空間。另一方面可以針對(duì)集體購(gòu)買的用戶，給予價(jià)格上的折扣及優(yōu)惠，鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)，在促成銷售的同時(shí)還會(huì)提升企業(yè)的知名度。最后我們可以運(yùn)用多種營(yíng)銷方式展開(kāi)銷售，利用網(wǎng)絡(luò)傳播、或者各種小程序、公眾號(hào)文章等擴(kuò)大住房銷售的范圍，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息的裂變達(dá)到交易的目的。具體可從以下幾個(gè)方向：對(duì)項(xiàng)目有科學(xué)的規(guī)劃和定位：樓盤銷售其實(shí)是樓盤銷售者與購(gòu)房者之間的交流，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)對(duì)該項(xiàng)目有一個(gè)全方位的了解是非常必要的。再價(jià)格的設(shè)定上根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況進(jìn)行規(guī)劃，與營(yíng)銷做好密切配合，將房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)串聯(lián)起來(lái)，形成一條穩(wěn)定的銷售鏈。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化沒(méi)有跡象可尋，且變化速度較快，產(chǎn)品的定位要與市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有科學(xué)的定位，再后期的銷售時(shí)就會(huì)面臨大大小小的問(wèn)題，X房地產(chǎn)商應(yīng)該針對(duì)此次的項(xiàng)目，歸納一種適應(yīng)自身營(yíng)銷模式且能體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)的銷售方案，與周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)者要有明顯的不同，在進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，探尋到最準(zhǔn)確的符合自身發(fā)展的市場(chǎng)營(yíng)銷模式。制度有效的銷售策略：X房地產(chǎn)商實(shí)行了價(jià)格差異化來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，在實(shí)行多重優(yōu)惠方案的同時(shí)通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的短期預(yù)測(cè)，促成消費(fèi)者進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃。區(qū)別化定價(jià)的實(shí)質(zhì)是根據(jù)不同樓層、不同方位、不同大小戶型的住房，給予不一樣的定價(jià)，這個(gè)措施是為了吸引不同的客戶群體，為樓盤增添潛在客戶。在此基礎(chǔ)上還要有一定的優(yōu)惠福利，比如針對(duì)之前購(gòu)買過(guò)的業(yè)主推薦的新客戶會(huì)采取一定程度的折扣優(yōu)化，按揭貸款購(gòu)房的客戶要根據(jù)首付的情況不同，給予不一樣的折扣力度，加大客戶購(gòu)買力度，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)資金的流入，加大企業(yè)的周轉(zhuǎn)金額。在宣傳前期現(xiàn)推出位置或戶型相對(duì)較差的房源，通過(guò)低價(jià)或者較大的折扣力度吸引顧客的眼球，當(dāng)宣傳到達(dá)一定程度時(shí)，在搭理推出優(yōu)質(zhì)房源，同時(shí)規(guī)整價(jià)格，給后續(xù)的銷售提供龐大的客戶源。制定合理銷售價(jià)格：樓盤的定價(jià)是客戶最直觀的營(yíng)造心理預(yù)期的關(guān)鍵，在這個(gè)時(shí)期X房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)周邊的整體市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查及分析，根據(jù)得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析及預(yù)測(cè)，同時(shí)站在消費(fèi)者的角度，運(yùn)用心理博弈論規(guī)劃一個(gè)合理的價(jià)位，避免對(duì)市場(chǎng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手認(rèn)識(shí)不清導(dǎo)致的客戶流失。1.2加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)從實(shí)證分析的結(jié)果看，市場(chǎng)的供需對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，站到很大的權(quán)重，所以忽視市場(chǎng)因素，脫離市場(chǎng)的自身發(fā)展是不明治也是盲目的。在對(duì)市場(chǎng)的了解反面，應(yīng)時(shí)刻保持對(duì)市場(chǎng)需求的高度警覺(jué)，公司自身應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研工作，保證有可靠的數(shù)據(jù)情況來(lái)反映市場(chǎng)的變化。目前，房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自國(guó)家宏觀政策上的調(diào)控，近幾年，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響力度大家有目共睹。國(guó)家政策的收縮使得房地產(chǎn)行業(yè)度過(guò)了經(jīng)濟(jì)的蕭條期，伴隨著政策的寬松，房地產(chǎn)行業(yè)在一二線城市中經(jīng)濟(jì)的回升也更加迅速。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資貸款時(shí)，要緊跟國(guó)家宏觀政策的腳步，實(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家政策的風(fēng)向，合理利用互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、電視、廣播等傳播媒體，通過(guò)對(duì)國(guó)家政策的預(yù)測(cè)，避免自身房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)政府政策突變時(shí)的手足無(wú)措現(xiàn)象。市場(chǎng)檢驗(yàn)室是所有的產(chǎn)品都要經(jīng)歷的最后一道關(guān)卡，是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否的直接風(fēng)險(xiǎn)。在這一環(huán)節(jié)如何規(guī)避因?yàn)槭袌?chǎng)檢驗(yàn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立專門的研究部門，該部門的主要工作就是市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)研、交易情況的統(tǒng)計(jì)、防毒產(chǎn)波動(dòng)周期的規(guī)律總結(jié)，通過(guò)調(diào)研得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納和分析，并撰寫分析報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括以下方面：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求；2、近期房?jī)r(jià)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)；3、競(jìng)品單位的營(yíng)銷措施等等；決策者通過(guò)該分析報(bào)告可以為后期的決策提供理論依據(jù)。具體來(lái)講即就是開(kāi)發(fā)商在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策前，要系統(tǒng)的對(duì)該項(xiàng)目所在的地區(qū)情況、供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、房?jī)r(jià)變化情況等進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的研究。根據(jù)研究的結(jié)論，進(jìn)行決策，當(dāng)該項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)較小、且通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)周邊人對(duì)該片區(qū)域的房產(chǎn)需求較大，那么開(kāi)發(fā)商就拔得頭籌，進(jìn)一步將項(xiàng)目推進(jìn)下去可以使開(kāi)發(fā)商在該領(lǐng)域的房產(chǎn)發(fā)展中取得先機(jī)并處于領(lǐng)先地位。而當(dāng)該地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，調(diào)查發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的周邊人對(duì)其房產(chǎn)的需求已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，那么開(kāi)發(fā)商在做決策的時(shí)候就要謹(jǐn)慎思考，通過(guò)創(chuàng)新等方式從一堆競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出或者制定相應(yīng)的措施提高人們購(gòu)房的欲望等等。總而言之，在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的主要目的還是以縮短資金回收周期、管控投資額度、降低風(fēng)險(xiǎn)為主要目的。如果各項(xiàng)研究都表明近期該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況較好，那么開(kāi)發(fā)商可以在原有的項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)上適當(dāng)提升項(xiàng)目步伐，緊跟市場(chǎng)的政策及走向，形成良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。相對(duì)的，如果各項(xiàng)研究表明近期該地區(qū)乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有負(fù)向發(fā)展的趨勢(shì)，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在原有的規(guī)劃基礎(chǔ)上減緩項(xiàng)目進(jìn)度，價(jià)格變動(dòng)追尋市場(chǎng)方向等。此外開(kāi)發(fā)商還必須具備一定的戰(zhàn)略性眼光。多數(shù)人說(shuō)的戰(zhàn)略眼光實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商的一種技術(shù)要求。要求開(kāi)發(fā)商能夠跟進(jìn)時(shí)代的變遷，國(guó)家政策的發(fā)展變化，充分了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)行業(yè)所處階段周期的影響，利用分期投資、組合投資等方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到利益最大化的目的。在市場(chǎng)推售產(chǎn)品節(jié)奏上你也可以把小型中高層、高層次的產(chǎn)品最好放在中后期,等到該項(xiàng)目和整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展比較成熟再開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)銷售,比較容易為中國(guó)客戶和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所知及接受。其次也就是用地要盡量采取低土地容積率和最低密度的現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)用地模式,以此方法來(lái)大幅降低現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃,盡量減少現(xiàn)場(chǎng)的多余土方進(jìn)行開(kāi)挖、回填,同時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盡量根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地勢(shì)而行搭建,從根本上可以減少現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本。這樣不僅可有效降低住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)間成本又同時(shí)可以充分保留一塊原生態(tài)的山坡地,打造一種低密度的新型高端住宅產(chǎn)品,以此有效提升住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)格。在前期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中首期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品快速分批入市,搶占市場(chǎng)發(fā)展先機(jī)。在項(xiàng)目資金條件具備的一定前提下,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目核心地塊前期開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行合理布局規(guī)劃,前期以少量?jī)?yōu)質(zhì)精品房源入市進(jìn)行銷售,搶占市場(chǎng)大量資源,并且通過(guò)首期的新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)來(lái)深入檢驗(yàn)后期市場(chǎng)。綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)放階段就要做好市場(chǎng)調(diào)查，把握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳時(shí)機(jī)，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管控及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是十分鐘的。1.3關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)從實(shí)證分析結(jié)果看，雖然政策風(fēng)險(xiǎn)在整體風(fēng)險(xiǎn)中的權(quán)重并不靠前，但是政策影響是硬性的，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，政策風(fēng)險(xiǎn)是站在一個(gè)更寬廣的時(shí)間線上，對(duì)它所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)絕不能輕易忽視。《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，這三個(gè)有關(guān)信托法律法規(guī)的出臺(tái)預(yù)示著信托法律在我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始不斷發(fā)展和完善。（1）《中華人民共和國(guó)信托法》的起草經(jīng)歷了八年之久，在通過(guò)不斷的修改和審議，終于在2001年10月1日正式發(fā)布。該法的主要內(nèi)容是規(guī)劃信托關(guān)系，約束信托行為，切實(shí)為信托當(dāng)事人提供法律保護(hù)，使信托市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的保障。該法的頒布也為我國(guó)信托行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，為信托行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保護(hù)機(jī)制。其一，《中華人民共和國(guó)信托法》修補(bǔ)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)立法體系，讓我國(guó)的信托市場(chǎng)有理可循，其二，約束了信托關(guān)系，最后，保護(hù)了投資者的切身利益。（2）《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》《信托公司管理辦法》于2007年修訂頒布，該法的主要目的是結(jié)合國(guó)家對(duì)信托公司的規(guī)范和約束，整體整頓信托市場(chǎng)，完善信托公司的重新登記體系，使信托行業(yè)有法可依。《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中指出，目前我國(guó)信托公司的主要業(yè)務(wù)是集合資金信托業(yè)務(wù)。信托發(fā)行公司的年收入額的來(lái)源主要還是依靠證券發(fā)行公司集合中的資金信托。《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》的提出，對(duì)信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)的影響有：①適用范圍逐漸縮小為后續(xù)國(guó)家政策的宏觀調(diào)控預(yù)留了空間。一方面根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的強(qiáng)制調(diào)整使得信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)有階段性的阻礙，但另一方面來(lái)講，他又對(duì)信托公司提升資產(chǎn)管理和產(chǎn)品創(chuàng)新能力產(chǎn)生正面影響。該制度運(yùn)行了5年后，集合資金信托業(yè)務(wù)有了穩(wěn)定且良性的發(fā)展。②信托門檻大幅度提升，信托業(yè)務(wù)的主要作用群體群會(huì)產(chǎn)生較大的更新。（3）《信托公司凈資本管理辦法》2010年9月該管理辦法正式頒布，首次把信托公司托管資產(chǎn)規(guī)模與信托企業(yè)的凈資本結(jié)合起來(lái)，對(duì)信托企業(yè)的規(guī)模做出了規(guī)范。其主要內(nèi)容為以下四點(diǎn)：1.信托公司的凈資本需在2億元人民幣以上；2、各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)高資本之和不能超過(guò)凈資本；3、信托公司的凈資本不能低于凈資產(chǎn)的40%；4、信托公司需要按照各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)值系數(shù)去提取風(fēng)險(xiǎn)資金。以房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)為3%，即就是信托公司發(fā)型1億規(guī)模的信托產(chǎn)品時(shí)，會(huì)有300萬(wàn)被劃分為風(fēng)險(xiǎn)資本金，這項(xiàng)政策的實(shí)施對(duì)一些業(yè)務(wù)發(fā)展較快、業(yè)務(wù)集中度較高的企業(yè)來(lái)講，無(wú)疑有巨大的影響，通過(guò)采取以下措施可以有效的應(yīng)對(duì)這項(xiàng)挑戰(zhàn)：①擴(kuò)大資本金。從提高凈資本規(guī)模層面來(lái)講，可以從信托公司股東方入手，進(jìn)行資產(chǎn)的增加或吸引新的投資者進(jìn)入。就當(dāng)前的情況來(lái)看，信托公司排名靠前的以國(guó)企居多，大部分為其控股股東有較強(qiáng)的實(shí)力，資本擴(kuò)張壓力較小，所以從股東入手?jǐn)U大資本金的方式成為了首選。信托公司雖然有較高的能力，在上市融資階段也能游刃有余，但是在面對(duì)規(guī)模和媒體披露等問(wèn)題時(shí)就陷入困境，最終導(dǎo)致上市失敗。從整體情況來(lái)看，從股東入手過(guò)大資本金的方式雖然簡(jiǎn)單但并不是監(jiān)管層出臺(tái)凈資本管理辦法的目的和有效解決手段，作為信托企業(yè)來(lái)講，只有不斷完善自身企業(yè)的規(guī)則和制度，提高員工的業(yè)務(wù)水平，提升企業(yè)在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)候的整體抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要盲目擴(kuò)張，才能走上可持續(xù)發(fā)展之路。②調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。信托公司的資本意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是由《信托公司凈資本管理辦法》喚醒的，該項(xiàng)辦法的發(fā)布對(duì)信托公司自身凈資本的調(diào)整有重大影響。信托公司想要適應(yīng)凈資本管理辦法帶來(lái)的影響，就要對(duì)自身的結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整，尤其在資本管控、創(chuàng)新研發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)控制和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向要不斷加強(qiáng)其員工的職業(yè)能力，從而在凈資本管理辦法中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏。近年來(lái)，不管是國(guó)家宏觀調(diào)控還是地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的沖擊都是巨大的。針對(duì)這點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商需要做足準(zhǔn)備，例如多關(guān)注時(shí)政信息，深入的學(xué)習(xí)和理解政策內(nèi)容，仔細(xì)思考政策內(nèi)容背后的含義；對(duì)市場(chǎng)環(huán)境有清楚的認(rèn)知，在市場(chǎng)調(diào)研方面加大研究力度，能夠提前預(yù)測(cè)市場(chǎng)的走向，提升憂患意識(shí)；學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)有變動(dòng)的情況下有足夠的市場(chǎng)敏感；可以聘請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的專家進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢，了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識(shí)及案例等等。總體來(lái)講企業(yè)只有知己知彼才能在市場(chǎng)的不斷變化中取得一席之地，企業(yè)需從自身出發(fā)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)研和分析，才能在國(guó)家調(diào)控和政府干預(yù)的情況下及時(shí)調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略方針，從根本上把政策變化的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益保駕護(hù)航。房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)市場(chǎng)互相影響。一方面，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否有序的進(jìn)行，最主要的是洞察房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的行情，當(dāng)項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)的需求時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能順利進(jìn)行。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段要先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解國(guó)家宏觀政策及項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況等。這就需要企業(yè)建立專業(yè)的研究團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)帶領(lǐng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行客觀的了解和分析，通過(guò)調(diào)查得到的數(shù)據(jù)展開(kāi)分析，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，有利于決策者在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目決策時(shí)有據(jù)可依。1.4調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期性變化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有較多因素會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程及其成功與否，并且難以對(duì)這些因素的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度之間產(chǎn)生偏離，從而增加了相關(guān)企業(yè)開(kāi)發(fā)延期可能性。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，拆遷安置成本、土地價(jià)值等因素都應(yīng)該列入重點(diǎn)考慮范疇。在開(kāi)發(fā)順序方面，按照回遷安置面積由小到大，地價(jià)由低到高的順序開(kāi)發(fā)。其目的是為了在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期達(dá)到降低成本目的，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最大化利益提供基礎(chǔ)。目前，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏與施工進(jìn)度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的最不利因素和最大風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金回流和銷售進(jìn)度執(zhí)行產(chǎn)生極為不利影響。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)十分明顯，除了開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)和設(shè)計(jì)的資金較龐大外，宏觀市場(chǎng)的改變?nèi)鐕?guó)家政策的調(diào)控、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行從盛轉(zhuǎn)衰等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，市場(chǎng)因?yàn)榉N種原因衰退了，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是一種巨大的損失，項(xiàng)目能夠順利完工，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于衰退階段時(shí)，大部分人買不起房會(huì)造成市場(chǎng)需求的驟減，同樣會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實(shí)時(shí)關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的變化趨勢(shì)，了解土地政策、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期等等關(guān)鍵問(wèn)題，減少房地產(chǎn)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)值，避免在經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)期進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而在經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的低谷大力